강남불패

강남불패는 "서울 강남 아파트를 사면 절대 실패하지 않는다"는 뜻이다. 즉, 서울 강남 아파트 가격은 떨어지지 않으며, 설령 일시적으로 떨어지더라도 금방 다시 원래 가격을 회복하기 때문에, 강남 아파트는 '불패'라는 뜻이다.

개요

정부의 잇단 대책에도 불구하고 강남의 아파트 값은 한때 1주일 사이 1억 원이 오를 정도로 폭등하여, '강남불패'라는 신조어가 만들어지기도 했다. 부익부 빈익빈 현상으로 보여주는 사회상이다. 경기도 집값은 계속해서 오르고 지금 살고 있는 집도 신축급이라 살기 좋지만 미래가치를 위해선 강남이 더 낫다는 생각이 들어 '갈아타기' 기회를 조심스레 엿보고 있다. 하지만 현재 서울 강남권 아파트값 움직임이 심상치 않다. '강남불패(강남 아파트 가격은 떨어지지 않는다)'에서 '강남덜패(가격이 상대적으로 덜 떨어진다)'로 가더니 이제는 '강남더패(가격이 상대적으로 더 떨어진다)'의 흐름까지 보이고 있다.

2022년 8월 29일 KB국민은행에 따르면, 8월 'KB 선도아파트 50지수(15일 기준)'는 100.45로 전월(101.18) 대비 0.72% 떨어졌다. 2020년 4월(-0.91%) 이후 2년4개월 만에 가장 큰 하락폭이다. KB선도아파트 50지수는 국민은행이 전국 주요 아파트 가운데 시가총액(세대수와 가격을 곱한 것) 상위 50개 단지를 매년 선정, 시가총액의 지수와 변동률을 나타낸 수치다. 서울 서초구 '아크로리버파크'와 '래미안퍼스티지', 강남구 '래미안대치팰리스'와 '은마아파트', 송파구 '잠실엘스'와 '리센츠' 등의 유명 브랜드 아파트들이 포함돼 있다. 같은 조사에서 8월 전국 집값(아파트·연립·다세대·단독주택 포함) 하락률은 0.14%였다. 고가 아파트 단지들이 더 큰 하락폭을 기록한 것이다. 또 국민은행 조사에서 전국 집값이 2019년 7월(-0.01%) 이후 3년1개월 만에 처음으로 내린 것과 달리 KB선도아파트 50지수는 이미 지난달(-0.23%)부터 하락세였다. 미래 시점의 최신형 아파트를 손에 넣을 수 있기에 보통 신축 아파트 이상으로 비싼, '강남 재건축 단지'도 무너지고 있다.

당시 강남 아파트는 2020년에 비해 2021년에는 상승세가 뚜렷했다. 서울 아파트값 상승은 강남 3구가 주도했다고 해도 과언이 아니다. 2.17%를 차지한 노원구 다음으로 송파구(2.36%), 서초구(2.00%), 강남구(1.97%)가 각각 2~4위를 기록했다. 부동산 각종 대책에 상승세가 주춤한 듯 보였지만 2021년에 들어와 재건축 기대, 똘똘한 한 채 선호 경향이 높아지면서 강남 집값이 더욱 오르고 있다. '강남의 해는 지지 않는다'고 믿는 이들은 현재도 많은 인터넷 카페나 컨설팅을 통해 강남 입성을 고민하고 있다. 또 2021년에 광교·위례·판교 등이 상승세를 보이고 있지만 강남의 위상은 절대로 깰 수 없을 거라는 전망이 많이 나오고 있다. 강남이 상승한 이유를 몇 가지 짚어보면 다음과 같다.

택지 개발할 땅 거의 없어 재건축 규제로 아파트값 상승

기본적으로 강남 아파트는 수요는 많은데 공급이 부족하다. 강남에 있는 주택을 합해봐야 30만 채 정도에 불과하다. 이 30만 채에 대한 수요는 꾸준하게 늘고 있고 서울뿐만이 아닌 전국 단위에서 찾고 있다. 또 택지를 개발할 땅도 남아있지 않다. 아파트 지을 땅이 없으니 재건축을 통해 공급해야 하지만 정부의 재건축 규제로 인해 아파트값은 계속해서 상승하고 있다. 이러한 공급 부족 현상이 아파트값은 내리기 어렵지만 오르기는 굉장히 쉽게 만드는 것이다. 또 다른 이유로 비싼 땅값을 빼놓을 수 없다. 다른 곳에 비해 땅값이 몇 배 이상 높으니 아파트 가격도 덩달아 비쌀 수밖에 없다. 평당 3.3㎡ 건축비가 700~800만 원 정도로 든다고 고려한다 하더라도 강남의 높은 분양가는 결국 땅값에서 비롯된다는 것을 알 수 있다.

항상 매물 부족과 정부 규제 피하기 위해

교육, 교통, 편의시설 등이 뛰어난 도심 생활권이라는 점도 빼놓을 수 없다. 강남을 대체할 수 있도록 광교·분당·판교 등의 신도시를 조성했지만 강남과 어깨를 나란히 하기엔 아직 부족하다고 평가되고 있다. 강남은 주거 계급의 최정점을 의미한다. 소득이 높아지면 신분 상승을 목적으로 더 좋은 곳으로 이동하고자 하는 사람들의 잠재수요가 되는 곳이 강남이라는 것이다. 따라서 한번 강남에 입성하면 다른 곳으로 이동하지 않기 때문에 항상 매물이 부족하다. 2021년에는 정부의 부동산 규제로 인해 똘똘한 한 채를 선호하는 경향이 높아지면서 강남의 아파트값은 더욱 올라가고 있다. 다주택자들이 세금과 정부 규제를 피하기 위해 선택하는 똘똘한 한 채의 대표주자가 강남 아파트이다. 코로나19로 인해 도시 외곽 주택 선호도가 높아지고 용산과 여의도 개발이 주목받으면서 강남 불패에 영향을 주지 않을까라는 질문에 대해 한 전문가는 "외곽 대형 주택의 수요가 높아지긴 하겠지만 강남과 어깨를 나란히 하기엔 부족하다."라는 말을 전했다. 또한 "주거 최상위에 있는 강남의 상징성은 앞으로 10년 이상은 갈 것"이라고 전망했다.

급격한 집값 하락을 막기 위한 부동산 규제를 완화

급격한 집값 하락을 막기 위해 정부가 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 뺀 모든 지역의 부동산 규제를 완화했다. 이로써 서울 전역을 투기과열지구로 묶은 2017년 '8·2 대책' 이후 6년 만에 규제는 대부분 원상 복구됐으며, 전문가들은 집값 낙폭이 일부 줄어들고 얼어붙은 거래에도 다소 숨통이 트일 것으로 전망했다. 국토교통부는 2023년 1월 2일 주거정책심의위원회를 열고 강남 3구와 용산구를 뺀 나머지 지역을 투기과열지구·조정대상지역에서 해제한다고 2023년 1월 3일 밝혔다. 이들 지역은 투기지역에서도 해제됐으며 국토부는 "서울 강남, 서초, 송파, 용산은 대기수요 등을 감안해 규제를 유지한다"며 "규제지역 해제는 5일 0시부터 효력이 발생한다"고 밝혔다. 민간택지 분양가상한제 적용 지역도 강남 3구와 용산구를 빼고 전부 해제됐다. 분양가상한제가 적용되는 지역은 전매제한 강화, 실거주 의무 등이 부과되는데 이런 규제가 모두 사라지는 것이다. 도심복합사업, 주거재생혁신지구 사업도 분양가상한제 적용에서 배제된다. 분양가상한제 적용 지역 해제 효력은 5일 0시 이후 입주자 모집 승인을 신청하는 건부터 적용되며 강남 3구와 용산구의 규제가 유지된 것은 재건축 예정 단지가 대거 포함돼 있기 때문이다. 투기과열지구의 경우 재건축 조합원 지위 양도와 조합원당 재건축 주택 공급 수가 제한되며 주택가격 낙폭도 고려됐다. 한국부동산원 통계 기준으로 2022년 3개월(9∼11월)간 서울 아파트 가격은 평균 4.00% 하락했다. 도봉구와 노원구는 6%대로 크게 떨어진 데 비해 용산구는 2.63%, 서초구는 1.88%, 강남구는 2.89% 떨어지는 데 그쳤다. 전문가들은 이번 조치가 부동산시장 연착륙 효과로 이어질 것으로 내다봤다.

논란

잇단 금리인상 여파로 아파트 매매시장이 얼어붙으면서 '강남불패' 공식도 더이상 통하지 않는 분위기다. 송파구 헬리오시티, 서초구 아크로리버파크, 강남구 은마아파트 등 전국에서 시세총액이 가장 높은 상위 50개 대장주 단지 가격도 하락세를 면치 못했다. 2022년 8월 29일 서울 송파구 잠실주공5단지 인근 공인중개업소 대표는 "계약 직전에 있던 매수자가 좀 더 기다려보겠다며 계약을 취소하는 사례가 많아졌어요"라며 이같이 말했다. 이 대표는 "집값이 더 떨어질 수 있다는 기대감이 커지면서 시장이 완전히 얼어붙었다"며 "이런 추세라면 적어도 올해 하반기까지는 하락 국면이 이어질 수밖에 없다"고 전했다. 서울 집값의 '바로미터'로 꼽히는 강남권 부동산 시장의 이상 기류가 감지되고 있다. 집값 하락기에도 다른 지역보다 가장 늦게 집값이 내려가는 강남권에서 집값 하락세가 이어지고, 상대적으로 주택 수요가 탄탄한 강남3구(강남·서초·송파) 일부 단지에서 기존 거래가보다 3억~5억 원 이상 낮춘 급매물이 속속 나오고 있다. 잇단 금리 인상으로 집값 폭등을 이끌었던 재건축 기대감과 고가 아파트 투자수요가 꺾이면서 집값 하락 폭을 키우고 있다는 분석이다. 특히 각종 정부 규제에도 꿋꿋이 버티던 강남불패 신화가 내리막길을 걷고 있다는 평가다. 서울 집값 하락세는 갈수록 뚜렷해지고 있다. 서울 아파트값은 3년 6개월 만에 가장 큰 하락 폭을 기록했다. 또 지난 5월 다섯째주(-0.01%)부터 13주 연속 하락세를 이어가고 있다.

한국부동산원에 따르면 이달 넷째주(22일 기준) 서울 아파트 매매가격은 전주(-0.09%) 대비 0.11% 떨어지며 하락폭이 확대됐다. 이는 2019년 3월 1주(-0.11%) 이후 3년 6개월 만에 최대 하락 폭이다. 강남3구에서는 송파구(-0.07%→-0.10%)가 잠실동 대단지를 중심으로, 상승세를 오래 유지했던 서초구(-0.01%→-0.02%)도 전주보다 하락폭을 키웠다. 또 전국 시가총액 상위 50대 아파트 매매가격이 2년 4개월 만에 가장 큰 폭으로 하락한 것으로 나타났다. KB국민은행이 발표한 월간 동향 자료에 따르면 이달 'KB선도아파트50' 지수는 0.72% 하락했다. 2020년 4월(-0.91%) 이후 2년 4개월 만에 최대 하락 폭이다. 2022년 7월달 0.23% 떨어지며 2년 2개월 만에 하락세로 전환한 뒤 한 달 만에 낙폭이 3배로 확대됐다. 선도아파트50 지수는 전국 아파트 중 시가총액(세대수와 가격을 곱한 것) 상위 50개 단지를 매년 선정해 가격을 지수화한 것이다. 서울 서초구 아크로리버파크, 강남구 래미안대치팰리스·은마아파트, 송파구 잠실주공 5단지 등 주요 신축 및 재건축 단지들이 포함된다. 강남3구에선 실제 하락 거래가 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 '잠실엘스(전용면적 84㎡)'는 2022년 7월 18일 22억5000만 원에 거래됐다. 2022년 10월 27억 원 거래된 것에 비해 4억5000만 원이 하락했다. 또 2021년 11월 신고가 26억3500만 원에 거래되며 신고가를 경신한 강남구 대치동 '은마아파트(전용면적 76㎡)'는 2022년 7월 24억 원에 매매됐다. 부동산 시장에선 집값 하락세에도 굳건했던 강남권 단지들의 분위기가 달라지면서 서울 집값이 본격적인 대세 하락장에 접어들었다는 관측이 나온다. 집값 고점에 따른 부담감 가중과 추가 금리 인상, 경기 침체에 대한 우려 등으로 이른바 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 위축됐다는 것이다. 전문가들은 당분간 강남권 집값 조정세가 이어질 것으로 내다봤다.

참고자료

• 〈강남불패〉, 《네이버 국어사전》
• 한하율 기자, 〈부자들이 무조건 '강남 불패'라 외치는 4가지 이유〉, 《FM 신문》, 2021-06-06
• 안재성 기자, 〈강남불패? 강남더패!…130억 롯데시그니엘도 '공매' 신세〉, 《UPI뉴스》, 2022-08-29
• 박성환 기자, 〈"금리 인상에 장사 없다"…'강남 불패' 신화도 '흔들'〉, 《뉴시스》, 2022-08-30
• 유엄식 기자, 〈'강남불패'도 안통한다…"더 많이 오른 단지가 더 떨어진다"〉, 《머니투데이》, 2022-08-28
• 심희정 기자, 〈규제완화로 '강남불패' 확인?… "대기수요 감안 투기지역 유지"〉, 《국민일보》, 2023-01-04

같이 보기

• 강남
• 아파트
• 강남업무지구

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