개찰

개찰(開札)은 입찰한 결과를 견주어 조사함을 의미한다.

개요

개찰은 입찰한 결과를 견주어 조사함을 의미하는 경매용어이다. 즉, 개찰이란 입찰서 제출 마감 후 지정된 장소에서 입찰자가 참석한 가운데 입찰서를 개봉하는 행위를 말한다. 여러 사람이 서류(기일입찰표)를 제출하게 되면 경매 집행관이 이를 취합하고 결과를 발표한다. 예를 들어 2억짜리 아파트, 2회차에 입찰하여 1억 8000만 원을 쓴 기일입찰표(서류)를 제출했다. 여러 사람의 서류를 모아서 결과를 집행관이 발표하며 이것이 개찰이다.

지방자치단체 용역계약 입찰

• 개찰 및 낙찰선언

• 지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 입찰공고에 표시한 장소와 일시에 입찰자가 참석한 자리에서 개찰해야 한다.
• 이 경우 입찰자로서 출석하지 않은 자가 있으면 입찰사무와 관계없는 공무원으로 하여금 참석하게 할 수 있다.
• 지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 지정된 시간까지 입찰서를 접수한 경우에는 입찰서의 접수 마감을 선언하고, 입찰자의 참석하에 입찰서를 개봉해야 한다.
• 지방자치단체의 장 또는 계약담당자는 적격자를 낙찰자로 결정하였을 때에는 지체 없이 낙찰선언을 해야 한다.

• 지정정보처리장치를 이용한 입찰의 특례

• 정보처리장치를 이용하여 입찰서를 제출하는 경우에는 입찰공고에 표시한 절차와 방법에 따라 개찰과 낙찰선언을 한다.
• 지정정보처리장치를 이용하여 입찰서를 제출하게 하는 경우에는 입찰공고에 표시한 절차와 방법으로 입찰서의 접수를 마감하고 입찰서를 개봉해야 한다.

제40조(개찰 및 낙찰선언)

• 각 중앙관서의 장 또는 계약 담당 공무원은 입찰공고에 표시한 장소와 일시에 입찰자가 참석한 자리에서 개찰하여야 한다. 이 경우 입찰자로서 출석하지 아니한 자가 있는 때에는 입찰사무와 관계없는 공무원에게 개찰에 참여하게 할 수 있다.
• 각 중앙관서의 장 또는 계약 담당 공무원은 제출된 입찰서를 확인하고 유효한 입찰서의 입찰금액과 예정가격을 대조하여 적격자를 낙찰자로 결정한 때에는 바로 낙찰선언을 하여야 한다. 다만, 제42조 제1항에 따라 계약이행능력을 심사하여 낙찰자를 결정하거나 제42조 제4항에 따라 각 입찰자의 입찰가격, 공사수행능력 및 사회적 책임 등을 종합적으로 심사하여 낙찰자를 결정하는 등 낙찰자 결정에 장시간이 소요되는 때에는 그 절차를 거친 후 낙찰선언을 할 수 있다.
• 제39조 제1항에 따라 전자조달시스템 또는 각 중앙관서의 장이 지정·고시한 정보처리장치를 이용하여 입찰서를 제출하는 방식의 경우에는 제1항 및 제2항의 규정에도 불구하고 입찰공고에 표시한 절차와 방법에 따라 개찰 및 낙찰선언을 한다.

기타 경매용어

우선, 순서를 정해보면 "유찰"된 물건에 "입찰"이 들어가고 "개찰"한 결과 "패찰"되었는데 이번에는 드디어 "낙찰"을 받았다. '찰' 5형제에서 '찰'이 공통으로 들어가 있으니, 이 글자가 무엇인가 확인할 수 있다. 찰(札:편지 찰/뽑을 찰)은 편지, 패, 조각, 공문서(公文書)를 말한다.

• 유찰 : 유찰은 입찰결과 낙찰이 결정되지 아니하고 무효로 돌아가는 일을 말한다. 응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과하면 일어난다. 예를 들어 감정가 2억짜리 아파트가 있는데 이것이 경매에 처음 나오면 최저가 2억으로 나온다. 즉 2억 이상의 금액을 써야 한다. 그런데 싸게 사려고 경매에 들어오는데 2억 그대로 쓰고 들어오는 사람은 거의 없다. 물론 주위 호재나 재개발 등등의 이유로 감정가보다 시세가 높은 경우, 감정가를 초과해서 들어오는 예도 있다. 법원에서 "2억 이상 쓰고 이 집 사가세요~" 라고 했는데, 2억 이하를 쓴 경우는 당연히 무효가 되므로 유찰이 된다. 그리고 아무도 이 경매에 참여하지 않은 경우, 유찰된다. 즉 2억짜리 아파트 1회차에는 2억 이상을 써야 한다면, 2회차에는 1억4천만 원(30% 인하 시) 또는 1억6천만 원(20% 인하 시) 이상을 써야 한다.
• 입찰 : 입찰은 상품의 매매나 도급 계약을 체결할 때 여러 희망자에게 각자의 낙찰희망 가격을 서면으로 제출하게 하는 일을 말한다. 위에 들어본 예로 다시 설명하면 2억짜리 아파트 2회차에 최저가 1억 6000만 원이다. "나는 1억 8000만 원에 경매 참가해야지!"라고 생각하던 중 TV에서 보던 경매장에서 손들어서 금액 외치는 걸 상상한다면 아니며 실제로 금액을 소리치는 사람 있다면 고성방가로 끌려나간다. 그러므로 입찰이란 서류(기일입찰표)를 작성하여 경매에 참여하는 것이다.
• 패찰 : 패찰이라는 단어는 사전을 찾아보아도 정확하게 나오지는 않지만 "실패했다"라고 생각하면 된다. 예를 들어 2억짜리 아파트 "1억 8000만 원에 도전!"했는데 나 말고 다른 사람이 1억 8100만 원 썼다. 그러면 그 사람이 아파트를 사가는 것이며 처음 겪으면 매우 우울 모드로 빠질 수도 있지만, 이 또한, 경험되고 왠지 모를 실력이 쌓이는 느낌이 든다. 즉, 입찰한 사람 중에 최고가를 쓴 1등만 이 아파트의 주인이 되므로 나머지 사람들은 실패했다고 하여 패찰했다고 말한다.
• 낙찰 : 낙찰은 경매나 경쟁입찰 따위에서 물건이나 일이 어떤 사람이나 업체에 돌아가도록 결정하는 일. 또는 그리하여 어떤 사람이나 업체가 물건이나 일을 받는 일을 말한다. 희망자들이 매매의 견적(見積) 가격을 제출하도록 하여 매출할 때는 최고가격, 매입할 때는 최저가격으로 결정하며 도급(都給) 공사 때에는 예정가격에 가장 근접하게 써낸 사람에게 돌아가도록 결정한다. 예를 들어 2억짜리 아파트 1억 8천만 원에 쓰고 입찰 들어갔는데 자신이 1등이며 나머지 사람들은 1억 7800만 원, 1억 7500만 원 이렇게 썼다. 즉, 경매시장의 경쟁에서 1등 하면 '낙찰'되는 것이다. 이때 1등인 사람이 낙찰자가 되는 것이며 이 낙찰자를 조금 더 길게 써보자면 "최고가매수신고인"이 된다.

개찰 관련

입찰 방법

입찰 방법에는 호가경매, 기일입찰, 기간입찰의 세 가지가 있으나, 부동산의 경우 기일입찰과 기간입찰을 원칙으로 한다. 기일입찰은 매각기일에 출석해서 비공개로 입찰표에 매수가격을 기재해서 제출하고 같은 날 개찰하는 방법으로 진행된다. 기간입찰은 일정기간을 입찰기간으로 정하고 그 기간 안에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하면 매각기일에 개찰하는 방법으로 진행된다.

부동산 경매의 입찰 방법

• 입찰 방법에는 호가경매, 기일입찰, 기간입찰의 세 종류가 있다.
• 부동산 경매의 경우 기일입찰 또는 기간입찰의 방법으로 매각하는 것을 원칙으로 한다.
• 입찰 방법은 부동산 경매를 집행하는 법원이 정하는 방법에 따르기 때문에 입찰하려는 부동산이 어떤 입찰 방법을 따르는지는 매각기일의 공고내용에서 확인할 수 있다.

※ 매각기일의 공고는 법원 게시판, 관보·공보 또는 신문이나 전자통신매체(http://www.courtauction.go.kr/)를 통해 확인할 수 있다.

기일입찰

• 기일입찰이란 입찰자가 매각기일에 출석해서 입찰표를 집행관에게 제출하고 개찰을 하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말한다.
• 기일입찰에서 입찰표는 다른 사람이 알지 못하도록 따로 마련된 장소에서 기재해서 집행관에게 제출한다. 개찰은 입찰자를 참여시킨 상태에서 하며, 그 중 가장 높은 가격을 적어낸 사람을 최고가매수신고인으로 결정한다.

기간입찰

• 기간입찰이란 입찰자가 1주일 ~ 1개월의 입찰 기간 내에 입찰표에 매수가격을 기재해서 집행관에게 직접 또는 등기우편으로 제출하고, 매각기일에 개찰하는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말한다.
• 기간입찰은 정해진 입찰 기간 내에 입찰표를 직접 또는 등기우편으로 제출하면 되므로 기일입찰과 달리 출석할 필요가 없다. 개찰은 입찰 기간이 끝난 후 1주일 내에 매각기일을 정해서 실시하는데, 입찰자는 이 개찰절차에 출석할 수 있다.

호가경매

• 호가경매란 입찰자가 호가경매 기일에 출석해서 매수신청 금액을 서로 올려 부르는 방식으로 진행되는 입찰절차를 말한다.
• 호가경매에서 매수신청을 한 사람, 즉 매수가격을 부른 사람은 더 높은 가격을 부르는 사람이 없으면 최고가매수신고인으로 결정된다.
• 현재 법원의 부동산 경매는 기일입찰 또는 기간입찰의 방법을 원칙으로 하므로, 호가경매 방법은 이용되지 않고 있다.

참고자료

• 〈개찰〉, 《네이버 국어사전》
• 〈개찰 및 낙찰 - 지방자치단체 용역계약 입찰〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 〈제40조 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령(개찰 및 낙찰선언) 법령조문조회〉, 《종합법률정보》
• 〈입찰참여 자격 및 입찰 방법 - 부동산 경매〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 예쁜여우, 〈유찰, 입찰, 개찰, 패찰, 낙찰〉, 《네이버 블로그》, 2019-05-12

같이 보기

• 입찰
• 결과
• 유찰
• 패찰
• 낙찰
• 부동산
• 입찰자

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