국민임대아파트

국민임대아파트는 저소득층의 주거 안정을 위해 30년 이상의 장기간 임대를 목적으로 하는 임대주택을 말한다.

개요

국민임대아파트란 일정 기준을 충족하는 저소득·무주택 세대주에게 공급하기 위하여 정부의 지원을 받아 건설하는 아파트를 말한다. 즉, 한국토지주택공사에서 15~24평 중소형 아파트를 최대 30년까지 임대하는 아파트를 말한다. 임대아파트의 종류는 크게 국민임대아파트와 공공임대아파트, 영구임대아파트를 포함한 3가지이다. 또한, LH 국민임대아파트는 무주택 저소득층이 저렴한 임대료로 주택을 장기간 임대하면서 주거의 안정을 얻을 수 있도록 하는 제도이다. 주택은 국가, 지자체, 한국토지주택공사나 지방공사가 국가재정과 국민주택기금을 지원받아 건설 및 공급한다. 임대 기간은 30년이고 임대료는 시중 시세의 60%~80% 수준이며, 기간종료 후 분양 전환은 되지 않는다. 국민임대아파트에 입주하기 위해서는 세대원 전원이 무주택자이면서 소득 및 자산 기준을 충족해야 한다.

소득 기준은 2022년도 도시근로자 가구원 수별 가구당 월평균 소득의 70% 이하인데, 3인 가구의 경우 4,556,616원 이하이다. 참고로 1인 가구는 소득 기준이 90% 이하, 2인 가구는 80% 이하로 완화되어 적용된다. 자산은 토지, 건물, 자동차, 금융자산 등 포함 3억6천1백만 원 이하여야 하며, 자동차는 3,683만 원 이하여야 기준에 부합한다. 국민임대아파트는 입주자 모집공고가 올라오면 확인하고 나서, 현장접수 또는 인터넷 접수로 신청하면 된다. 인터넷으로 하는 경우 '마이홈' 홈페이지에서 진행하면 되는데, 아파트 외에 연립주택, 단독주택 등도 확인할 수 있고 지역별로 조회도 가능하다. 검색 후 세부내용 확인하고 공고에서 신청할 수 있다. 국민임대아파트는 소득 및 재산 기준을 충족하는 경우라면 무직자도 신청할 수 있으며 1인 가구는 소득 기준이 90% 이하여야 하며, 월평균 소득 기준은 3,018,496원 이하여야 한다.

국민임대아파트의 장점으로 보증금을 비롯해 주거 비용이 상대적으로 저렴한 것이다. 임대조건이 주변 시세의 60~80% 선으로 정해지기 때문에 차이가 난다. 대부분 위치도 괜찮은 편이지만, 시골을 벗어난 대부분 도시에서는 더 지을 땅이 없어 상대적으로 오래된 건물이 많긴 하다. 국민임대아파트 면적은 59형(25평)이 최대이고 1인 세대주의 경우 39형(18평)까지 신청할 수 있으며, 18평 기준으로 보증금 2000만 원에 월세는 17만 원 정도로 거주할 수 있다. 또한, 10년이 지나면 도배나 외벽 도색을 해준다고 하니 여러모로 저렴하고 관리비 또한 많이 나오지 않는다는 장점이 있다.

임대아파트

임대아파트란 임대주택의 일종으로서 정부와 주택기금의 자금을 이용해 건설한 아파트를 말한다. 임대아파트는 주로 저소득층의 주거 안정을 위해 소형 평수를 지어 임대 방식으로 거주할 수 있게 하는 아파트이다. 임대아파트 형태의 임대주택 건설은 소득 재분배와 시장의 불완전성을 해소하기 위한 것이 그 목적이다. 국민임대주택은 지자체나 한국토지주택공사 등에서 일정한 소득수준 이하의 저소득층을 배려해 시행하는 장기임대 주택으로, 공공임대주택과 달리 분양 전환이 되지 않는다. 여기서 말하는 임대주택이란 무주택 시민의 주거 생활 안정과 주거 수준의 향상을 뒷받침하기 위해 공공기관과 민간업체가 국민주택 규모 이하의 크기로 아파트를 건설해 저렴한 보증금과 임대료로 제공해주는 주택이다. 임대를 목적으로 건설하는 주택은 대개 14∼20평대이며 지방자치단체나 한국토지주택공사 외에 서울시 SH공사에서 주택을 건설하고 있다.

임대주택의 종류는 다양한데, 다가구 매입 임대는 도심 내 최저소득층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존의 다가구주택 등을 매입해 저렴하게 제공하는 형태이다. 재건축 임대주택은 재건축 사업에서 발생하는 임대주택을 국토교통부의 인수자 지정에 따라 한국토지주택공사가 매입해 임대주택으로 공급한다. 기존 주택 전세 임대는 도심 내 최저소득계층이 현 생활권에서 현재의 수입으로 거주할 수 있도록 기존 주택에 대해 전세 계약을 체결한 후 저렴하게 재임대하는 것이다. 소년소녀가정 등 전세 주택 지원은 소년소녀가정과 교통사고 유자녀가정 등에 대해 국민주택기금으로 전세 주택을 마련해 지원함으로써 사회 취약계층 아동·청소년의 주거 생활 안정을 도모하는 것이다.

신혼부부 전세 임대는 도심 저소득계층 신혼부부가 안정적으로 현재 생활권에 거주할 수 있도록 기존 주택을 전세 계약으로 체결해 재임대하는 방식이다. 주거 취약계층 주거 지원은 쪽방·비닐하우스·고시원·여인숙에 거주하는 자와 범죄 피해자에 대해 주거환경 개선 및 자활의 기반을 마련할 수 있도록 매입임대주택, 전세 임대주택 또는 국민임대주택을 임대하는 사업이다. 공공임대 5년 임대주택은 5년의 임대 기간 종료 후 분양 전환하므로 소유권을 이전받을 수 있는 주택으로 전용면적 82.65㎡ 이하의 주택이 해당된다. 50년 공공임대주택은 분양으로 전환하지 않고 임대료만으로 거주할 수 있는 주택으로 2년(임대차기간) 단위로 계약이 갱신되어 50년까지 거주할 수 있는 제도이다.

연원 및 변천

임대주택은 1962년 7월 1일 대한주택공사 설립 이후 본격적으로 진행되었다. 최초의 임대아파트는 1971년 한국토지주택공사가 개봉동에 건설한 아파트이다. 주택관리공단은 한국토지주택공사가 건설한 임대아파트에 대한 관리업무 위탁을 목적으로 설립되었다. 1998년 공단은 한국토지주택공사가 전액 출자해 설립했고, 임대주택 관리를 주 업무로 하는 기타 공공기관에 해당된다. 주택의 평수는 주로 10∼20평 사이가 많으며, 장기임대 방식으로 관리비가 저렴한 것이 특징이다. 2011년부터 제도가 변경되어서 장애인 단독 세대주에게 50㎡ 이하 국민임대주택이 공급되고 있다.

서울특별시에서 시행하는 장기전세주택은 2007년 초부터 새롭게 도입한 장기임대주택 프로그램이다. 이 제도는 주로 중대형 임대주택(59㎡, 85㎡, 115㎡)을 중산층과 실수요 무주택자를 대상으로 하며, 임대료의 납부방법은 보증부 월세가 아닌 장기간 전세이다. 임대주택을 공급받을 수 있는 대상자는 영구임대주택의 경우 수급권자, 저소득 국가유공자, 일본군 위안부, 저소득 모자가정, 북한 이탈 주민, 청약 저축 가입자이며, 공공임대주택은 일반 공급의 경우 청약 저축 가입자, 특별공급이면 도시계획사업, 시민 아파트 정리사업, 주거환경 개선사업 및 재개발사업으로 인해 철거되는 세입자로서 당해 사업실시 계획 인가일 또는 보상 공고일 기준 3개월 이상 거주하고 있는 무주택 세대주이다.

국민임대아파트 특징

국민임대아파트 공급 유형

국민임대주택은 입주자격에 따라 우선 공급과 일반 공급으로 구분되는데, 국가유공자 등과 같은 아래의 특수계층에게 우선적으로 공급하는 우선 공급과 전용면적과 소득 기준에 따라 공급되는 일반 공급이 있다. 우선 공급을 하는 경우는 흔치 않으므로 우선 공급 유형으로 신청하고 싶다면 입주자모집공고문을 잘 확인해야 한다. 그리고 일반 공급이라면 순위에 따라 청약 접수 일자가 다르므로 입주자격과 순위를 먼저 파악하는 것이 중요하다. 참고로 지역에 따라서는 특이하게도 순위나 배점과 관계없이 신청 순서대로 입주자를 선정하는 곳이 있으니 반드시 해당 입주자모집공고문을 확인해야 한다.

국민임대아파트 우선공급

우선공급으로 신청할 수 있는 입주자격은 아래와 같다.

• 철거민 등
• 노부모 부양, 장애인, 국가유공자 등 19가지 유형
• 다자녀가구 – 미성년자인 2명 이상의 자녀
• 국가유공자 등
• 영구임대주택 퇴거자
• 비닐간이공작물 거주자
• 신혼부부, 한부모가족
• 무허가 건축물 등에 입주한 세입자

우선 공급 물량과 일반 공급 물량은 정해져 있으나 만약 우선 공급 신청인이 많지 않아서 미달이 되었다면 남은 물량은 일반 공급으로 전환된다. 우선 공급 자격은 갖추었으나 신청인이 많아서 탈락했다면 자동으로 일반 공급 신청인으로 전환되지만 우선 공급 자격을 갖추지 못하여 탈락한 경우에는 일반 공급 신청인으로 전환되지 않는다.

국민임대주택 입주 조건

국민임대아파트 입주자격은 다른 공공임대주택의 공통자격과 마찬가지로 내국인이어야 하고, 성년자여야 한다. 또 세대 구성원 전원 입주자모집공고일부터 임대차 계약 종료일까지 무주택이어야 하며, 1가구 1주택에 한하여 신청할 수 있다.

• 성년자여야 함
• 무주택가구 구성원이어야 함
• 1가구 1주택에 한정하여 신청 가능함
• 불법전대자 제한

1가구 1신청만 가능하므로 1가구 구성원들이 중복으로 신청하면 신청 전부가 무효 처리된다. 따라서 세대 구성원들이 각각 임대주택을 신청하고 싶다면 세대 분리를 해야 한다.

국민임대주택 법령상 규정

공공주택 특별법 시행규칙 제15조에 의하면 국민임대주택으로 공급되는 전용면적은 3가지(50 미만인 경우, 50 이상 60 이하인 경우, 60 초과하는 경우)로 구분되며, 전용면적에 따라 입주자격인 소득 기준이 달라지고, 선정순위도 달라진다. 즉, 60㎡ 이하는 월평균 소득 70% 이하이면 신청할 수 있는데, 그중 50㎡ 미만은 월평균 소득 50% 이하이면 우선 공급받을 수도 있고, 60㎡ 초과는 월평균 소득의 70%를 초과하더라도 100% 이하이면 신청할 수 있다. 보편적으로 적용되는 소득 기준은 전용면적에 관계없이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 70% 이하이면 국민임대아파트 입주 신청할 수 있다. 다만, 드물게는 위와 같이 면적별로 소득 기준이 달라지는 법령상의 기준이 적용되기도 하며 보다 정확한 소득 기준과 자산 기준 정보는 해당 입주자모집공고문을 확인해봐야 한다.

• 전용면적 50㎡의 의미 : 우선 전용면적 50㎡를 평으로 환산하면 약 15.125평이며 전용률을 75%로 가정하면 전용면적 50㎡의 공급면적은 약 66.66㎡고, 이러한 공급면적(계약면적)을 평으로 환산하면 약 20평이다.
• 국민임대아파트 20평 미만 1순위 : 일반 공급 중 전용면적 50㎡ 미만(전용면적 약 15평, 공급면적 약 20평 미만)을 신청하려면 입주자모집공고일 현재 주민등록상 관할 지역에 거주해야 1순위가 된다. 보통 1순위가 되려면 해당 국민임대아파트가 위치한 지역에 거주해야 하고, 인접 지역에 거주하면 2순위가 되고, 나머지는 3순위이다. 1순위가 여러 명이라거나 2순위가 여러 명이면 등은 배점이 높은 사람이 입주자로 선정된다. 만약 배점도 같다면 전산으로 추첨해서 선정하게 된다. 국민임대아파트 1순위가 되기 위해서는 거주지뿐만 아니라 기본적으로 소득 기준과 자산 기준을 갖추어야 한다. 즉, 신청인이 속한 가구의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구원 수별 가구당 월평균 소득의 70% 이하여야 하고, 총자산 가액은 3억 6100만 원 이하, 총 자동차 가액은 3683만 원 이하여야 한다.
• 국민임대아파트 20평 이상 1순위 : 국민임대아파트의 일반공급 중 전용면적 50제곱미터 이상(전용면적 약 15평, 공급면적 약 20평 이상)에서 1순위가 되기 위해서는 주택청약종합저축 납입횟수가 24회 이상이어야 한다.
• 국민임대아파트 2순위 및 3순위 : 주택청약종합저축 납입횟수가 6회 이상 24회 미만이면 2순위이고, 나머지는 3순위이다.
• 국민임대아파트 선정순서 : 1순위, 2순위 등이 여러 명이면 배점이 높은 사람이 국민임대아파트 입주자로 선정되고, 배점도 같다면 추첨으로 입주자가 선정된다.

국민임대아파트 선정기준

만약 국민임대주택의 모집 호수보다 신청 호수가 더 많다면 경쟁이 있는 것이고, 입주자 선정은 각 공급 유형에 따른 선정순위에 따르고, 순위가 같으면 위 표와 같은 배점 기준표에 따르며, 배점도 같다면 추첨을 통해 결정된다. 국민임대 입주자를 선정하는 배점 기준은 아래와 같다.

• 국민임대아파트 배점 기준

• 주택건설지역 거주기간
• 청약저축납입횟수
• 미성년자 자녀수
• 신혼부부 또는 예비신혼부부
• 부모와 자녀간 육아 지원세대
• 사회취약계층
• 감점기준

• 국민임대주택의 기본 배점 : 해당 국민임대아파트가 건설된 지역에 계속하여 거주한 기간이 길수록 그리고 청약 저축 납입 횟수가 높아질수록 배점이 높아진다. 미성년인 자녀가 2명이면 2점, 3명 이상이면 3점이고 신혼부부나 예비신혼부부도 각 3점이 부여된다. 또한, 신혼부부가 미성년 자녀가 있다면 신청인의 부모님(배우자의 부모님 포함)이 육아를 지원해줄 수 있다고 보아 신청인과 부모님이 각각 동일 단지로 신청한 때에만 각 3점을 부여한다.
• 사회취약계층 : 생계급여 또는 의료급여 수급자 등 영구임대주택 입주자격(9가지 중 1개)을 가지면 3점을 부여한다. 그리고 차상위계층과 영구임대주택 자격자가 주택청약종합저축에 가입된 경우도 각각 3점씩 부여된다.
• 국민임대주택 선정방법 : 국민임대아파트 입주자 선정방법은 전용면적에 따라 구분하되, 기본 틀은 순위에 따라 선정하고, 같은 순위이면 배점이 높은 순으로 선정하며, 배점도 같다면 추첨으로 선정한다.
• 법령상 선정기준 : 국민임대주택 소득 기준이 법령상 기준과 보편적으로 적용되는 기준에 차이가 있다는 점을 알아야 한다. 즉, 입주자 선정방법 역시 순위->배점->추첨의 순서로 선정하는 것이 일반적이지만 아래와 같이 법령상의 소득 기준이 적용되는 예외적이면 입주자 선정방법에도 이러한 내용이 반영된다.

• 전용면적 50㎡ 미만인 경우

• 월평균 소득 50% 이하인 자에게 먼저 공급되고, 그다음에는 월평균 소득 70% 이하인 자에게 공급되며, 거주지역에 따라 순위가 결정됩니다.

• 전용면적 50㎡ 이상인 경우

• 60㎡ 이하면 거주지역에 따라 순위가 결정되고, 60㎡를 초과하면 청약통장 납부횟수에 따라 순위가 결정된다.

※ 동일 순위라면 미성년 자녀 3명 이상인 사람 중에서 자녀가 많은 사람, 주택 건설지역 거주자, 배점이 높은 자, 추첨 순으로 결정된다.

• 우선 공급 입주자 선정기준 : 우선 공급 역시 전용면적이 50㎡를 미만인지에 따라 달라지며, 구체적으로는 월평균 소득, 순위, 배점, 추첨 등에 의해 선정된다.

참고자료

• 〈국민임대아파트〉, 《네이버 국어사전》
• 〈임대아파트(賃貸아파트)〉, 《한국민족문화대백과사전》
• 우리집 변호사, 〈2023년 국민임대주택 입주자격〉, 《우리집 변호사》
• 편집자, 〈LH 국민임대아파트 조건 및 신청방법은?〉, 《뉴스나우》, 2023-04-05
• 꿀잼 비즈니스, 〈국민임대 아파트란 :: 장점 입주조건 우선순위 3가지 바로알기〉, 《꿀잼 비즈니스》, 2019-08-18

같이 보기

• 임대
• 공급
• 지원
• 소득
• 상품
• 자산
• 입주자
• 아파트
• 관리비
• 보증금
• 임대주택
• 공공임대아파트
• 영구임대아파트

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