등기부

등기부(登記簿)는 부동산이나 동산·채권 등의 담보 따위에 관한 권리관계를 적어 두는 공적 장부(公的帳簿)를 말한다. 부동산등기부 또는 법인 등기부라고도 한다.

개요

등기부는 등기하는 장부로서 토지·건물의 등기를 하는 공부로 해당 등기소에 비치한 정부 문서를 말한다. 즉, 등기부에는 여러 가지가 있으나 보통은 부동산등기법에 의한 토지등기부와 건물등기부를 말한다. 일반적으로 등기사항을 기입하기 위하여 등기소에 비치되는 공적인 장부를 말하는데 부동산등기부가 대표적이다. 부동산에 관한 권리관계와 권리객체인 부동산의 상황을 기재하는 공적 장부이며 구체적으로는 개개의 부동산에 관한 일정 양식의 등기용지를 편철한 장부이다. 이것은 등기소에 비치되고 있는데 토지등기부와 건물등기부의 두 가지가 있다. 등기부와 그 부속서류는 사변(事變)을 피하기 위한 경우를 제외하고는 등기소 밖으로의 이동은 금지되고 있으며 영구 보존하도록 되어 있다. 그러나 신청서 기타 부속서류에 대하여 법원의 명령 또는 촉탁이 있는 때에는 그러하지 않다. 등기부 이외에 공동인명부(共同人名簿), 공동담보목록(共同擔保目錄), 신탁원부(信託原簿), 신청서편철부(申請書編綴簿) 등도 실질적 의미에서는 등기부라고 할 수 있다. 폐쇄등기부는 등기부로서의 효력이 없다.

등기부는 일정양식의 등기용지를 편철한 장부이다. 등기용지는 1필(筆)의 토지 또는 1동(棟)의 건물에 대하여 1등기용지를 사용하는 1부동산 1등기용지주의와 물적편성주의에 의한다(부동산등기법 제15조). 등기용지는 등기번호란, 표제부, 갑구, 을구의 네 부분으로 되어 있으며, 등기번호란과 표제부가 동일지면에 있으므로 결국 등기용지는 3장으로 1조(組)를 이룬다. 등기번호란에는 각 토지 또는 건물대지의 지번(地番)을 기재한다. 표제부는 다시 표시번호란과 표시란으로 나누어진다. 표시번호란에는 표시란에 등기사항을 기재한 순서를 기재하고, 표시란에는 대상물의 표시에 관한 등기사항으로서 토지는 소재·지번·지목·면적을, 건물은 소재·지번·종류·구조·면적을 기재한다. 갑구와 을구는 각각 순위번호란과 사항란으로 나누어진다. 순위번호란에는 사항란에 등기사항을 기재한 순서를 기재하고, 갑구 사항란에는 소유권에 관한 등기사항을 기재하며, 을구 사항란에는 소유권 이외의 권리에 관한 등기사항을 기재한다. 을구는 기재사항이 없을 때는 두지 않을 수 있다(16조). 구분건물의 등기용지에 대하여는 특칙이 있다(15조, 16조의 2).

등기용지는 지번설정지역마다 등기번호의 순서에 따라 편철하여 토지등기부와 건물등기부를 이루게 된다. 등기부는 전쟁·천재지변 기타 이에 준하는 사태를 피하기 위한 경우를 제외하고는 등기소 밖으로 옮기지 못한다(23조). 등기부가 멸실될 우려가 있는 때에는 대법원장은 필요한 처분을 명할 수 있다(25조). 등기부는 열람 또는 등본이나 초본의 교부를 청구할 수 있다(21조). 등기부와 폐쇄등기부는 영구보존한다(20조, 26조).

특징

등기부는 '부동산등기부' 또는 '법인 등기부' 등을 말하며 부동산에 관한 권리관계를 일반에 공시하려고 등기부에 기재하는 부동산등기부와 민법에서 규정하고 있는 법인을 세우거나 이의 변동 사항을 담는 문서인 법인 등기부 및 동산, 채권 담보 등기부 등이 있다. 한편 부동산등기부(不動産登記簿)는 토지등기부와 건물등기부를 통틀어 이르는 말로 이의 권리관계를 적어 놓는 공문서를 말하며 보통 등기부는 부동산등기부를 지칭하는 경우가 많다. 토지나 주택 등의 부동산은 겉으로 봐서 누가 소유하고 있는지 그 권리관계를 알기가 쉽지 않다. 따라서 등기부라는 공적 문서에 그 부동산에 관한 권리관계를 기재하고 일반인이 언제라도 열람할 수 있게 한다. 이것이 바로 부동산 등기제도이다. 등기부는 누구든지 열람하고 등본을 발급받을 수 있으며, 해당 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 알 수 있다. 법률상의 모든 소유권은 문서화되어야만 효력이 있다. 따라서 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경될 경우, 등기가 되어야만 그 효력이 생기는 것이다.

부동산 등기부등본

부동산 등기부는 토지등기부와 건물등기부의 2종이 있다. 이 밖에 등기의 목적물로 되는 것은 입목에 관한 법률에 의한 입목, 공장저당법에 의한 공장재단, 광업재단 저당법에 의한 광업재단이 각각 등기의 목적물이 되며 그에 따라 등기소에는 입목등기부·공장재단등기부·광업재단등기부가 비치되어 있다. 등기부등본은 크게 표제부·갑구·을구의 세 부분으로 나뉘어 있다. 표제부에는 그 부동산(토지 또는 건물)의 표시와 그 변경에 관한 사항을, 갑구에는 소유권에 관한 사항을, 을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항을 기재한다. 예를 들어 어떤 아파트의 소유권자가 A이고, 그곳에 B가 전세로 살고 있는데, A가 진 빚때문에 그 아파트가 가압류된 상태라면, 소유권에 대한 사항 즉 갑구에는 소유권자가 A이며 빚으로 인해 가압류된 상태라는 것이 표시되고, 을구에는 B의 전세권에 대한 내용이 표시된다. 부동산에 관한 공부로서 등기부 이외에 토지대장·가옥대장이 있다. 이 두 대장은 각각 토지 또는 가옥의 상황을 명확하게 하는 장부이고, 과세의 기본이 되며, 서울특별시 또는 시·군에 비치되어 있다.

등기부등본

등기부등본이란 등기와 관련된 원본을 등사하여 작성한 문서이다. 등본은 법률적 용어로 원본의 내용을 전부 베껴놓은 것으로, 문서의 원본을 모두 완전하게 복사한 서면을 말한다. 원본의 내용을 증명하기 위한 서류는 호적등본, 주민등록등본, 등기부등본, 공정증서등본, 어음등본 등이 있다. 원본과 차이가 없다는 뜻의 증명을 기재한 인증등본과 그렇지 않은 보통등본이 있다. 등기부등본이란 등기와 관련된 원본을 등사하여 작성한 문서라고 볼 수 있다. 등본은 다양한 주제에 따라 작성될 수 있는 것이다. 여기서 등기란, 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적는 일을 말한다. 이에 따라 등기는 부동산에 관한 권리변동의 요건이 된다. 부동산의 경우 그 내역을 살펴보지 않을 경우 소유가 분명하게 드러나지 않기 때문에 등기부를 이용해서 관리하도록 하고 있다. 그러므로 등기부등본은 누구든지 국가기관에 수수료를 납부하고 열람 및 발급이 가능하다. 등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구 등의 항목으로 구분하여 각 항목에 정확한 내용을 기재하도록 한다.

여기서 등기부는 등기하는 장부를 말한다. 등기부에는 여러 가지가 있으나 보통은 부동산등기법에 의한 토지등기부와 건물등기부를 말한다. 등기부 이외에 공동인명부(共同人名簿), 공동담보목록(共同擔保目錄), 신탁원부(信託原簿), 신청서편철부(申請書編綴簿) 등도 실질적 의미에서는 등기부라고 할 수 있다. 폐쇄등기부는 등기부로서의 효력이 없다. 등기부는 일정양식의 등기용지를 편철한 장부이다. 등기용지는 1필(筆)의 토지 또는 1동(棟)의 건물에 대하여 1등기용지를 사용하는 1부동산 1등기용지주의와 물적편성주의에 의한다(부동산등기법 제15조). 등기용지는 등기번호란, 표제부, 갑구, 을구의 네 부분으로 되어 있으며, 등기번호란과 표제부가 동일지면에 있으므로 결국 등기용지는 3장으로 1조(組)를 이룬다. 등기번호란에는 각 토지 또는 건물대지의 지번(地番)을 기재한다. 표제부는 다시 표시번호란과 표시란으로 나누어진다.

표시번호란에는 표시란에 등기사항을 기재한 순서를 기재하고, 표시란에는 대상물의 표시에 관한 등기사항으로서 토지는 소재·지번·지목·면적을, 건물은 소재·지번·종류·구조·면적을 기재한다. 갑구와 을구는 각각 순위번호란과 사항란으로 나누어진다. 순위번호란에는 사항란에 등기사항을 기재한 순서를 기재하고, 갑구 사항란에는 소유권에 관한 등기사항을 기재하며, 을구 사항란에는 소유권 이외의 권리에 관한 등기사항을 기재한다. 을구는 기재사항이 없을 때는 두지 않을 수 있다(16조). 구분건물의 등기용지에 대하여는 특칙이 있다(15조, 16조의 2). 등기용지는 지번설정지역마다 등기번호의 순서에 따라 편철하여 토지등기부와 건물등기부를 이루게 된다. 등기부는 전쟁·천재지변 기타 이에 준하는 사태를 피하기 위한 경우를 제외하고는 등기소 밖으로 옮기지 못한다(23조). 등기부가 멸실될 우려가 있는 때에는 대법원장은 필요한 처분을 명할 수 있다(25조). 등기부는 열람 또는 등본이나 초본의 교부를 청구할 수 있다(21조). 등기부와 폐쇄등기부는 영구보존한다(20조, 26조).

등기부등본의 구성

등기부등본의 예시(출처: 비즈폼 매거진)

표제부

표제부는 해당 부동산에 대한 정보를 표시한 부분이다. 해당 건물이 어떤 구조로 지어졌으며 건물 층수가 몇 층인지, 층수 마다의 면적은 얼마인지를 알 수 있으며 이는 토지등기부에는 면적으로 표시된다. 토지등기부에서는 위의 사항에서 지목이라는 항목이 추가되어 해당 토지가 전(밭), 답(논), 대(대지)등 인지를 알 수 있다.

• 표시번호 : 등기의 표시번호
• 접수 : 등기접수된 날짜
• 소재지번호 및 건물번호 : 해당 부동산의 주소지
• 건물내역 : 건물의 구조, 층수, 면적
• 등기원인 및 기타사항 : 등기원인 및 기타사항 표시

갑구

갑구에서는 해당 부동산의 소유권을 표시한다. 갑구를 통해서 소유권이 어떻게 변경되었는지 알 수 있다. 최초 소유권 보존에는 건물이 지어질 때, 건축물의 소유권자가 등록되며 소유권 이전은 소유권이 누구에게 이전이 되었는가를 보여준다. 부동산 계약 시 등기부등본을 꼭 확인하라고 당부하는데, 이때 현재 소유권이 누구에게 있는지 알기 위해서는 가장 마지막에 이전받은 자가 누구인지 확인하고 부동산 계약 시 계약인과 소유자가 일치하는지 반드시 확인해야 한다. 그리고 소유권뿐만 아니라 가등기, 가압류, 압류, 경대 등과 같은 소유권을 목적으로 하는 등기사항도 표시되기 때문에 함께 살펴보고 경매, 압류의 위험이 없는 매물인지 살펴보시는 것이 좋다.

• 순위번호 : 등기의 순위
• 등기목적 : 소유권 취득, 이전율 표시
• 접수 : 접수일, 접수번호 표시
• 등기원인 : 등기의 사유를 표시
• 권리자 및 기타사항 : 권리자의 인적사항 및 기타사항 표시

을구

해당 부동산의 담보, 채무 사항을 표시한다. 해당 부동산을 담보로 채권을 형성하는 등의 행동에 대한 사항이 나온다. 저당권, 전세권, 지상권, 지역권 등의 사항과 최고 채권액이 표시된다. 실제로 등기부등본 중 을구가 표시되지 않는 경우가 있는데 이는 부동산에 담보, 채권이 없는 상태임을 뜻하기 때문에 충분히 좋은 매물이 될 수 있다. 그리고 갑구처럼 최종 등기만 남아있는 것이 아니기 때문에 해당사항이 말소가 되었는지 꼼꼼히 확인해야 한다.

• 순위번호 : 등기의 순위
• 등기목적 : 등기의 목적을 표시
• 접수 : 접수일, 접수번호 표시
• 등기원인 : 등기의 사유를 표시
• 권리자 및 기타사항 : 권리자의 인적사항 및 기타사항 표시

등기부등본의 종류

등기부등본은 크게 토지 등기부등본과 건물 등기부등본으로 구분된다. 토지와 건물을 따로따로 취급하다니, 조금 생소한 방식이다. 하지만, 아파트나 연립주택 같은 집합 건물은 하나의 등기부등본만으로 토지와 건물에 관한 내용을 확인할 수 있다.

• 건물 등기부등본 : 건물 등기부등본은 등기사항전부증명서를 말하며 해당 부동산의 건물에 대해 소유주와 이전 내역, 대출 및 담보 설정 등의 내용을 확인할 수 있는 문서이다.
• 토지 등기부등본 : 토지 등기부등본은 등기사항전부증명서를 말하며 해당 부동산의 토지에 대한 소유주와 이전내역, 대출 및 담보 설정 등의 내용을 확인할 수 있는 문서이다.
• 토지+건물 등기부등본 : 건물 등기부등본은 등기사항전부증명서를 말하며 해당 부동산의 건물에 대한 소유주와 이전 내역, 대출 및 담보 설정 등의 내용을 확인할 수 있는 문서이다. 토지와 건물을 한 번에 신청하실 수 있다.
• 집합건물 등기부등본 : 건물 등기부등본은 등기사항전부증명서를 말하며 해당 부동산의 건물에 대한 소유주와 이전 내역, 대출 및 담보 설정 등의 내용을 확인할 수 있는 문서이다. 집합건물은 빌라, 아파트와 같이 각 호수별로 소유주가 다르게 등기된 건물을 말한다.
• 법인 등기부등본 : 법인 등기부등본은 등기사항전부증명서를 말하며 해당 법인의 대한 대표명과 주식현황 등의 내용을 확인할 수 있는 문서이다.

등기부등본의 발급방법

• 등기소를 방문하여 직접 발급받기 : 등기소에 방문하여 직접 발급을 원할 때는 주민센터나 구청이 아닌 "등기소"로 가야 한다. 의외로 헷갈리는 분들이 많은데, 등기부등본은 등기와 관련된 업무를 담당하는 등기소에서만 발급할 수 있다. 등기소 창구를 통해 등기부등본을 발급받을 때 1,200원의 발급비용이 청구된다.
• 대법원 인터넷 등기소 홈페이지 이용하기 : 시국이 시국인지라 직접 방문하는 게 아무래도 좀 부담스러우면 집에서도 발급받을 수 있다. 대한민국 법원 인터넷 등기소가 있기 때문이다. 인터넷 등기소를 이용하면 등기부등본을 출력하기 않고 열람하는 것도 가능하다. 건물 주소만 정확히 알면, 오라인으로 해당 건물 정보를 알 수 있다. 비용도 직접 발급받는 것보다 조금 더 저렴하니, 사회적 거리두기 실천이 시급한 요즘엔 인터넷 등기소를 이용하면 좋다. 비용은 열람은 700원, 발급은 1,000원이다.

법인 등기부등본

법인격(法人格)은 권리와 의무가 귀속되는 법률상의 인격으로 자연인과 법인이 가진다. 한편 법인은 '법인 등기부등본'을 통해서 법률상 인격이 확인된다. 법인등기(法人登記)는 민법에서 규정하고 있는 주식회사, 재단, 비영리 법인등과 관련된 등기부로 법인을 신설 및 폐쇄하거나 이미 있는 법인의 변경 내용등을 기록하는 공문서이다. 법원의 등기소에서 관장한다.

참고자료

• 〈등기부〉, 《위키백과》
• 〈등기부〉, 《네이버 국어사전》
• 〈등기부〉, 《법률용어사전》
• 〈등기부〉, 《부동산용어사전》
• 〈등기부〉, 《두산백과》
• 〈등기부〉, 《매일경제》
• 〈등기부〉, 《두산백과》
• 〈등기부등본〉, 《예스폼 서식사전》
• 〈등본〉, 《부동산용어사전》
• 〈신청가능 민원〉, 《등기부등본인터넷발급센터》
• 매거진, 〈등기부등본의 표제부, 갑구, 을구〉, 《비즈폼 매거진》
• HUG 주택도시보증공사, 〈등기부등본의 개념과 읽는 방법, 쓰임과 발급 방법까지!〉, 《네이버 블로그》, 2020-04-23

같이 보기

• 등기
• 장부
• 담보
• 동산
• 채권
• 등본
• 부동산
• 등기소
• 등기부등본
• 건물등기부
• 토지등기부
• 장기임대주택

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