매도자

매도자(賣渡者) 또는 매도인(賣渡人)은 물건이나 집 따위를 다른 사람에게 팔아서 넘기는 사람을 말한다.

개요

매도자란 값을 받고 물건의 소유권을 다른 사람에게 넘기는 사람을 말한다. 즉, 민법상 매매계약에 있어서 목적물을 파는 쪽 당사자를 매도인 또는 매도자, 매주라고 한다. 상대방(매수인)에 대하여 대금의 지급을 청구할 수 있으며 그 자신은 목적물의 재산권을 이전할 의무가 있다(민법 제563조). 상법상으로는 매매에 있어서 매수인이 목적물의 수령을 거부할 경우에 그 목적물을 공탁ㆍ경매할 수 있는 권리를 가지며 이 경우에는 매수인에 대하여 통지의무를 부담한다. 매도(賣渡)는 자산을 처분하는 행위로 특정한 재산권을 일방이 상대방에게 이전하고 대금 지급을 약속하는 계약을 말한다. 같은 의미로 '매각' 등이 있다. 매도의 반대말은 매수이다. 한자어로 "팔 매 와 건널 도"로 되어 있으며 직역 하면 말 그대로 팔아 건너간다로 생각할 수 있다. 부동산에서 흔희, 매도인을 말하면 매물을 파는쪽이다. 양도소득세는 매물을 팔았을 때 이윤에 붙는 세금이란 건 양도에서 도가 같은 "건널 도"를 쓴다. 간단히 말하면 매도는 파는 것을 말하며 그냥 '팔기'라고 쓰면 좋겠지만 아마도 돈거래다 보니 법률적으로 정확한 용어를 사용하는 것 같다. 일반 사람은 '팔기'라고 알아둬도 문제 될 것 없으며 한자 그대로 해석해 보면 '팔아넘긴다.'가 된다. 하지만, 매수는 사는 것을 말하며 그냥 '사기'라고 알아두면 된다. 한자 근대로 해석하면 사서 거두어들이는 것이다. 말이 더 어렵지만, 법적으로 따지는 직업이 아니면 그냥 외우는 게 편하다.

매도자의 사례

"매도자 호가 올려"…집값은 4000만원 '떨어졌다'

집을 팔려는 사람은 시장 회복을 기대하며 호가를 올리려 하는 반면, 매수자는 악재가 여전해 하락세가 유지될 것으로 보고 관망하는 모습이다. 현재 업계에서는 금리 인상 가능성이 아직 남아 있어 시장 회복을 판단하기에는 무리라고 분석했다. 부동산R114에 따르면 2023년 3월 3일 기준 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.03% 하락했다. 구로는 천왕동 천왕연지타운1단지, 신도림동 우성2차, 오류동 오류동푸르지오 등이 1500만~4000만 원 내렸다. 동대문은 답십리동 힐스테이트청계, 이문동 쌍용, 휘경동 휘경SK뷰 등이 500만~4000만 원 하락했다. 양천은 신정동 목동우성2차, 목동삼성래미안2차, 신월동 신월시영 등이 500만~1500만 원 빠졌다. 한국부동산원에 따르면 2023년 2월 27일 서울 아파트 매매수급지수는 66.3으로 전주(66.7)보다 0.4포인트(p) 하락했다. 지난달 13일 반등했던 지수가 하락 전환된 것이다. 매매수급지수는 부동산원이 회원 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로 0~200 사이의 점수로 나타낸다. 기준치인 100보다 아래로 내려갈수록 집을 팔 사람이 살 사람보다 많다는 의미다. 부동산업계의 관계자에 따르면 2023년 1월 미분양 주택이 7만5000여 가구로 조사됐는데 전월 대비 10% 이상 증가했으며 정부가 위험수위로 판단하는 수치를 넘고, 매수심리마저 다시 위축된 만큼 앞으로 시장 전체를 예의주시해야 한다. 금리 인상 가능성이 부동산 시장의 악재로 작용하고 있는데 경기 전반이 침체하여 수요자의 자금 사정이 좋지 않으며 집을 사고 싶어도 살 수 없는 현실이다.

매도자가 부담하는 세금

양도소득세

양도소득세란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전(이하 "양도"라 함)하여 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금을 말한다.

양도소득세의 산정

양도소득세는 양도소득과세표준에 양도소득세율을 곱하여 산정한다.

양도소득세 = ①양도소득 과세표준 × ②양도소득세율 → ③양도소득금액 ④양도소득 기본공제(연간 250만 원) → (⑤양도차익 ⑥장기보유특별공제액) → 양도가액 (취득가액 + 그 밖의 필요경비) (양도차익 × 장기보유특별공제율)

• ① 양도소득 과세표준: 양도소득금액에서 양도소득 기본공제를 한 금액(「소득세법」 제92조제2항)
• ② 양도소득세율: 「소득세법」 제104조에 따른 세율
• ③ 양도소득금액 : 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액
• ④ 양도소득 기본공제 : 양도소득이 있는 거주자에 대해 양도소득별로 해당 과세기간의 양도소득금액에서 각각 연 250만원을 공제
• ⑤ 양도차익 : 해당 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실지거래가격에서 취득에 소요된 실지취득가액과 그 밖의 필요경비를 합한 금액을 공제한 금액
• ⑥ 장기보유 특별공제액: 보유기간이 3년 이상인 것 및 부동산을 취득할 수 있는 권리 중 조합원 입주권(조합원으로부터 취득한 것 제외)에 대해 그 자산의 양도차익(조합원 입주권을 양도하는 경우에는 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정)에 보유 기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액

양도소득 과세표준의 예정신고 및 납부

• 양도소득 과세표준의 예정신고

• 매도인이 부동산을 양도한 경우 그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 토지거래계약에 관한 허가구역에 있는 토지를 양도할 때 토지거래계약허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우에는 그 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말함)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내]에 양도소득과세표준을 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 한다.
• 양도소득과세표준예정신고 및 납부계산서

• 환지예정지증명원·잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 등
• 해당 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본
• 자본적 지출액·양도비 등의 명세서
• 감가상각비명세서

• 양도소득 과세표준의 예정신고납부

• 매도인이 예정신고납부를 할 경우 다음에 의해 산출된 세액을 양도소득 과세표준예정신고서에 양도소득 과세표준예정신고 및 납부계산서를 첨부하여 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 예정신고납부를 해야

※ 예정신고 산출세액 = [(양도차익 장기보유 특별공제 및 양도소득 기본공제) × 양도소득세율]-「조세특례제한법」이나 그 밖의 법률에 따른 감면세액

양도소득 과세표준의 확정신고 및 납부

• 양도소득 과세표준의 확정신고

• 해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지[제105조제1항제1호 단서에 해당하는 경우 토지거래계약에 관한 허가일(토지거래계약허가를 받기 전에 허가구역의 지정이 해제된 경우에는 그 해제일을 말함)이 속하는 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지] 납세지 관할 세무서장에게 신고해야 한다.

양도소득 과세표준확정신고 및 납부계산서

• 「소득세법 시행령」 제169조에 따른 환지예정지증명원·잠정등급확인원 및 관리처분내용을 확인할 수 있는 서류 등
• 「소득세법 시행령」 제169조에 따른 해당 자산의 매도 및 매입에 관한 계약서 사본
• 자본적 지출액·양도비 등의 명세서
• 감가상각비명세서
• 「소득세법 시행령」 제177조에 양도소득세 납세고지서 사본(예정신고를 하지 않은 경우 양도소득금액 계산명세서 첨부)
• 「소득세법」 제101조에 따라 양도소득세를 내야 하는 거주자의 행위 또는 계산이 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되어 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 소득금액을 계산하는 경우 필요경비불산입 명세서

• 양도소득 과세표준의 확정신고납부

• 매도인은 해당 과세기간의 과세표준에 대한 양도소득 산출세액에서 감면세액과 세액공제액을 공제한 금액을 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서, 한국은행 또는 체신관서에 확정신고납부를 해야 한다.

가산세

• 부동산을 양도한 매도인이 법정신고기한까지 예정신고 및 중간신고를 포함하여 양도소득 과세표준 신고를 하지 않은 경우 그 신고로 납부하여야 할 세액(「국세기본법」 및 세법에 따른 가산세와 세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우 그 금액은 제외하며, 이하 "무신고납부세액"이라 함)의 20%가 가산세로 부과된다.
• 부동산을 양도한 매도인이 부정행위로 법정신고기한까지 양도소득 과세표준 신고를 하지 않는 경우 무신고납부세액의 40%가 가산세로 부과된다.
• 양도소득세를 납부해야 할 매도인이 양도소득세 납부기한까지 납부(중간예납·예정신고납부·중간신고납부를 포함함)를 하지 않거나 납부해야 할 세액보다 적게 납부하거나 환급받아야 할 세액보다 많이 환급받은 경우에는 다음의 금액을 합한 금액을 가산세로 한다.

• 납부하지 않은 세액 또는 과소납부분 세액(세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더함) × 법정납부기한의 다음 날부터 납부일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외함) × 1일 10만분의 22
• 초과환급받은 세액(세법에 따라 가산하여 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더함) × 환급받은 날의 다음 날부터 자진납부일 또는 납세고지일까지의 기간(납부고지일부터 납부고지서에 따른 납부기한까지의 기간은 제외함) × 1일 10만분의 22
• 법정납부기한까지 납부하여야 할 세액(세법에 따라 가산해 납부해야 할 이자 상당 가산액이 있는 경우에는 그 금액을 더함) 중 납부고지서에 따른 납부기한까지 납부하지 않은 세액 또는 과소납부분 세액 × 100분의 3(국세를 납부고지서에 따른 납부기한까지 완납하지 않은 경우에 한정함)

양도소득세의 비과세

• 1세대 1주택의 비과세

• 다음의 1세대 1주택 등의 양도로 인해 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세가 부과되지 않는다.

• 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대일 것
• 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우일 것
• 해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간이 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것이다.

양도소득세의 중과세

• 비사업용 토지 양도소득세의 중과세

• 비사업용 토지는 양도소득세율이 16~55%로 일반적인 양도소득세의 세율보다 높게 적용된다.

지방소득세

지방소득세란 지방자치단체의 소득분(소득세분 및 법인세분)에 대해 부과되는 세금을 말한다.

• 지방소득세 납세의무자 : 소득분은 지방자치단체에서 소득세 및 법인세의 납세의무가 있는 자는 지방소득세를 납부해야 한다.
• 지방소득세액 : 거주자의 양도소득에 대한 개인지방소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음의 표준세율을 적용하여 계산한 금액을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득에 대한 개인지방소득세 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

지방소득세 과세표준과 세액의 신고 및 납부

• 지방소득세 과세표준과 세액의 예정신고 및 납부

• 거주자가 양도소득과세표준 예정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 신고해야 한다.
• 거주자가 예정신고를 할 때는 양도소득에 대한 개인지방소득세 예정신고 산출세액에서 「지방세특례제한법」이나 조례에 따른 감면세액과 수시부과세액을 공제한 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 납부해야 한다.

• 지방소득세 과세표준과 세액의 확정신고 및 납부

• 거주자가 양도소득과세표준 확정신고를 하는 경우에는 해당 신고기한까지 양도소득에 대한 개인지방소득세 과세표준과 세액을 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 확정신고·납부해야 한다.

농어촌특별세

농어촌특별세란 농어업의 경쟁력강화와 농어촌산업기반시설의 확충 및 농어촌지역 개발사업을 위하여 필요한 재원을 확보하기 위해 부과되는 세금을 말한다.

• 농어촌특별세 납세의무자 : 「조세특례제한법」에 따라 양도소득세의 감면받은 자는 농어촌특별세를 납부해야 한다.
• 농어촌특별세액 : 농어촌특별세액은 과세표준에 세율을 곱한 금액으로 매도인은「조세특례제한법」에 따라 감면을 받는 양도소득세의 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부해야 한다.
• 농어촌특별세의 신고 및 납부 : 매도인은 감면받은 양도소득세를 신고·납부하는 때에 농어촌특별세를 함께 신고·납부해야 한다.

참고자료

• 〈매도자〉, 《네이버 국어사전》
• 〈매도자의 자세한 의미〉, wordrow
• 〈매도인(賣渡人)〉, 《부동산용어사전》
• 〈부동산 매매 - 매도인이 부담하는 세금〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• Toriteller 토리털러, 〈매도 매수(뜻)〉, 《브런치》, 2020-06-08
• 정세영플래너, 〈매도 매수 뜻 알고있나요??〉, 《네이버 블로그》, 2018-05-11
• 김채현 기자, 〈"매도자 호가 올려"…집값은 4000만 원 '떨어졌다'〉, 《서울신문》, 2023-03-05

같이 보기

• 매도
• 매수
• 가산세
• 목적물
• 부동산
• 소유권
• 매수인
• 재산권
• 매매계약
• 양도소득세
• 지방소득세

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