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매도자 우위
매도자 우위(賣渡者優位)는 집을 팔려는 사람보다 사려는 사람이 더 많아서 시장을 매도자가 주도하는 것을 의미한다.
개요[편집]
매도자 우위란 부동산 가격 결정에서 매도자가 주도권을 갖는 것을 의미한다. 주택시장에 대한 매도자, 매수자 가운데 누가 더 유리한 시장인지를 묻는 이들을 만날 수 있다. 누가 더 '유리하냐'는 두 글자로 '우위(優位)'라고 표현하며 사전적으로 남보다 나은 위치나 수준 또는 우월한 지위라는 뜻이다. 주택거래 시 매도자가 우위에 있으면 그만큼 주택가격은 오를 수밖에 없으며 물건은 한정됐는데 매수자가 많아 자연스럽게 가격 경쟁이 생기기 때문이다. 반대로 매수자가 우위에 있으면 주택가격은 하락하며 매도자들이 매수자들이 원하는 수준으로 가격을 낮추기 때문이다. 매도자와 매수자가 대등하면 거래가 성사가 쉽지 않으며 현재 상황과 상관없이 서로 자기 입장만 생각하기 때문이다. 이러한 매도자와 매수자를 잘 설득해 거래를 성사시키는 공인중개사를 '실력 있다'라고 한다. 매도자가 우위인 시장은 흔히 바닥을 쳤거나 상승세가 이어질 때 나타나며 이 시기엔 매물이 적은 데다 매수자들은 매수 타이밍인지 고민도 깊어진다. 적극적으로 매수 의사를 밝히면 매도자가 가격을 높일 것 같은 불안감도 가지며 결국 매도자와의 협상에 소극적으로 대응하게 된다.
매수자가 우위인 시장은 고점을 찍었거나 하락세가 이어질 때 나타난다. 이 시기 매도자들은 고점에서 팔지 못했다는 죄책감 아닌 죄책감과 계속되는 하락에 대한 불안감으로 매수자가 빨리 매입해 주길 바란다. 결국, 매수자가 부르는 가격에 휘둘리면서 선택권을 매수자에게 맡기게 된다. 매도자와 매수자의 우위 여부는 시장의 변화에 따라 달라지며 이 같은 시장변화는 다양한 변수들에 의해 생긴다. 대표적으로 부동산 관련 대책들을 꼽을 수 있으며 시장에 영향력이 큰 내용이 포함된 경우 매도자와 매수자의 상하 관계가 뒤바뀌기도 한다. 이외에도 전셋값, 분양물량, 입주 물량, 대규모 개발(또는 개발 계획), 교통개선 등의 국내 요인과 국외 경기상황도 시장을 변화시키는 변수로 볼 수 있다. 이러한 시장변화들은 국지적으로 나타나서 전국적으로 퍼지거나 전국적으로 퍼지기 전에 국지적으로 그치는 경우도 많다. 결국, 국지적인 영향의 변수들을 잘 따져본다면 어떤 관점에 있건 간에 상대보다 우위에 설 수도 있다.
매도자와 매수자 중 우위에 있는 시장은 지역, 상품에 따라 우위에 있는 누군가가 달라진다. 먼저 강남권을 보면 불과 한 달 전과 현재의 분위기가 다르다. 상반기는 서초구, 강남구 일대 재건축 일반분양이 고가 분양가에도 불구하고 분양이 성공적으로 마무리된 데다 개포주공 1단지 사업 시행인가, 개포주공4단지 조합원 평형 신청 등 재건축 사업이 속도를 내면서 매도자가 우위에 있는 시장이 형성됐다. 다만 이들 분양권 시장을 보고 매도자가 절대적으로 우위에 있다고 단언하기는 어렵다.[1]
매도자와 매수자 우위 시장[편집]
어느 지역에 개발 계획이 발표되면 가격이 더 오를 것이라는 심리가 작용해 매도자는 매물을 거두고 매수자는 호가를 높이게 된다. 부동산 경기가 한창 좋을 때도 마찬가지다. 부동산 가격이 더 오를 것이라는 기대심리가 팽배하여 매도자는 최대한 매도를 늦추게 된다. 이처럼, 부동산 가격 결정에서 매도자가 주도권을 갖는 시장을 매도자 우위 시장이라 한다. 이와 반대로 부동산 시장이 하강 국면일 때 매수자는 부동산을 사려고 하지 않거나 부동산 가격이 조금 더 하락하기를 기다려 매수를 늦추게 된다. 매도인은 물건을 서둘러 팔기 위해 분양가를 내리고 중도금을 무이자로 하는 등 경쟁적으로 구매자 위주의 마케팅을 한다. 이처럼, 부동산 가격 결정에서 매수자가 주도권을 갖는 시장을 매수자 우위 시장이라 한다. 부동산 경기가 좋아 거래 시세가 하늘로 솟아오르던 때가 있었다. 이때, 등장한 것이 바로 부녀회다. 대한민국 특유의 아줌마 정서가 충분히 발휘되어 똘똘 뭉쳐 인근 중개사무소에 "시세를 얼마로 하라"는 압력을 행사했다. 이른바 부녀회 담합 사건. 부동산 경기가 좋을 때는 매도자 중심시장이 형성되는데 부녀회가 그 역할을 한 셈이다.[2]
매도자 우위 시장[편집]
부동산 시장이 매수자 우위 시장일 때는 매수자가 결정하면 계약이 되지만 부동산 시장이 매수자 우위에서 매도자 우위로 변하면서 매수자의 결정보다는 매도자의 결정이 더 중요해진 매도자 우위 시장 상황에서 집을 사고 싶은 매수자들은 더 신중하게 판단해야 한다. 우선 현재 부동산시장 분위기가 부동산 대책의 일시적인 효과라고 판단하는 분이라면 기다려보는 것이 좋겠지만 단순 부동산대책만의 영향이 아니라 서울.수도권 입주물량감소, 매매 대비 전세비율 상승, 지방과 가격 격차 감소 등 여러 요소들을 감안하면 일시적이 현상이 아니라고 판단하는 실수요자나 투자자라면 서두르는 것이 좋다. 여기서 주의해야 할 점은 서두르되 효과적인 서두름이 되어야 한다는 것이다. 매수자들이 하는 가장 큰 실수가 조금이라도 더 좋은 조건의 급매를 잡겠다는 욕심에 오히려 집주인인 매도자를 자극해서 매수자 스스로 집값을 올리는 모순적인 상황이 실제로 벌어지고 있다는 것이다.
집을 사려는 매수자들은 현장 부동산이 많이 있으니 조금이라도 더 좋은 조건의 급매물을 잡고 싶은 마음에 여러 부동산을 방문해서 물건을 찾아달라고 의뢰를 한다. 현장 부동산 중개업소는 많지만 좋은 조건의 매물은 한정되어 있고 대부분 공유되어 있거나 집주인도 한군데 내놓은 것이 아니라 여러 부동산에 내놓기 때문에 집주인은 여러 부동산으로부터 전화를 받게 되고 집을 사려는 매수자가 여러 명이 있다는 착각을 할 수 밖에 없어서 매물을 회수하거나 호가를 올리는 경우가 빈번히 발생하고 있다는 것이다. 즉, 실제 매수인은 1명인데 매도인이 느끼면 매수인은 여러 명인 것처럼 느끼게 되는 것이다. 그렇기 때문에 집을 알아볼 때에는 여러 부동산을 방문하면 오히려 역효과가 발생하기에 부동산 방문은 여러 곳을 해도 좋지만 매수의사를 밝히는 부동산은 1-2곳 정도로 선택하는 것이 좋다. 현장 부동산을 정하면 매물을 선택해야 하는데 매도자 우위 부동산시장에서는 시세보다 저렴한 급매를 잡겠다는 생각보다는 현재 나와있는 시세에서 동, 층, 라인, 타입(내부구조), 인테리어상태가 좋은 최선의 집을 선택하는 것이 좋다.
특히 인터넷에 등록된 시세가 이런 분위기에서는 제때 반영이 안 되는 경우가 많으므로 인터넷 시세 또는 몇 달 전 알아봤던 시세만 고집해서는 안 된다. 지나간 시세는 잊어버리고 현재 나와 있는 매물 중 최적의 선택을 하는 것이 최선이다. 이렇게 부동산을 정하고 매물까지 정해지면 계약을 하게 되는데 매수자들은 아직도 최근 몇 년간의 매수자 우위 부동산 시장 분위기만 생각해서 집을 사면 당연히 가격조정을 해야 한다고 생각하지만, 현재 분위기에서는 가격조정을 너무 고집할 필요는 없다. 물론 집주인이 흔쾌히 가격조정을 해주면 좋지만 기다리면 더 오르거나 다른 매수자들을 쉽게 찾을 수 있다는 자신감을 가진 집주인들이 굳이 가격조정을 해주면서까지 집을 팔고 싶어 하지 않고 오히려 가격조정 이야기하면 기분 나빠하면서 안 팔겠다고 하는 일이 빈번하므로 계약하고자 한다면 부동산에 가격조정이 가능하냐 물어보고 어려울 것 같다고 하면 무리하게 고집할 필요는 없다. 마지막으로 인기 지역의 경우에는 분위기가 이렇다 보니 한정된 물건을 가지고 여러 매수자가 경쟁하는 구조이기 때문에 물건이 마음에 들면 최대한 빨리 결정을 한 후 가 계약금을 먼저 입금한 후 계약하는 것이 좋다.[3]
매도자와 매수자 우위 시장의 현황[편집]
2022년까지 그렇게 뜨겁던 부동산 시장은 언제 그랬냐는 듯이 얼어붙었으며 시장에는 거래가 사라졌다. 부동산중개소에 한 달이 넘도록 집을 보러 오는 손님 하나 없다고 하며 요즘 문 닫는 부동산중개소가 많다. 2022년 전반기만 해도 과도한 규제정책 때문에 일시적인 조정을 받고 있다는 상승론자의 외침이 많았지만, 연말인 지금은 상승을 말하는 사람은 이제 없다. 모두가 하락장에 진입했음을 피부로 느끼고 있는 듯싶다. 주식에서 하락장을 말할 때는 지수가 고점에서 20% 이상 빠졌을 때 하락장에 진입했으며 부동산도 비슷하게 볼 수 있지만, 주식과는 달리 부동산은 20% 빠지기 전에 모두가 하락장에 진입했음을 피부로 느낀다. 부동산은 주식과는 달리 레버리지를 크게 쓰기 때문에 조금만 가격이 내려가도 크게 와닿기 때문이다.
서울시 핵심지역과 인천 송도 부산 일광 같은 곳은 벌써 40% 가까이 빠진 곳도 있으며 꼭지에서 사신 분들은 전 재산을 다 잃었을 것이다. 이제는 확실하게 매수자 우위의 시장인 하락장이 왔으며 가격이 내릴 때는 물건을 파는 사람이 급해진다. 물건을 늦게 팔면 팔수록 물건의 가격이 더 내려갈 것 같은 공포심이 시장에 퍼지기 때문이지만, 물건을 사려는 사람은 급하지 않다. 물건을 팔려는 사람도 많고 급매로 싸게 내놓는 물건도 있기 때문이며 확실하게 매수자 우위라고 느껴지는 한 가지 예로 부동산 중개업자가 매수자의 편을 든다. 부동산 중개업자가 어디 편을 드는지 보면 매수자 우위 시장인지 매도자 우위 시장인지 확실하게 알 수 있다. 중개업자의 목적은 물건의 거래를 성사시키는 것이다. 그러다 보니 시장에 매도 물건이 많이 나오면 매수자가 최대한 물건을 싸게 내놓아 거래가 이뤄지도록 매도자가 판매가격을 낮추도록 유도한다. 이때는 매수자가 귀하며 한 달 동안 한 명 올까 말까 한 매수자이다.
매도자 우위의 시장에는 몇 가지 조짐이 있다. 정부 정책으로 양도세 인하, 취득세 인하, 다주택 세금 감면 등이 나올 것이며 한번이 아니라 중첩해서 계속 나올 것이다. 과거 취득세가 1%까지 내려간 적도 있으며 양도세는 5년간 안 받는다고도 했다. 기다리다 보면 집 가격과 전셋값이 내려가다 어느 선에서 전셋값이 올라오는 시기가 있다. 전세난이 일어나면서 사람들은 하락장에 집을 사지 않으며 하락장에서는 전세를 한다. 그래서 집을 사는 사람은 없고 전세 사는 사람만 많다 보니 전셋집을 못 구해서 전셋값이 오르며 뉴스에 전세난이 나오는 이유이다. 이쯤에 전셋값은 오르나 여전히 하락장을 길게 겪다 보니 집을 매수할 생각은 하지 못한다. 그래서 거래가격은 유지가 되나 전셋값만 오른다.
이 시기가 어느 정도 유지되면 전세 살던 사람들이 2년마다 하는 계약 시기가 온다. 계약 시기가 오면 집주인은 전셋값을 올려달라고 하며 전셋값을 올려주다 보니 어느새 집 가격과 전셋값이 별로 차이가 안 난다. 전셋값을 매번 올려주는 것에 지친 사람들은 집을 사기 시작하며 이를 전셋값이 집 가격을 밀어 올렸다고 표현하는 것이다. 이때는 분양물건도 없을 것이고, 하락 시기라 신축아파트도 없으며 서서히 공급보다 수요가 많아지는 시기가 왔다. 또 집 가격이 오르기 시작하고, 이때쯤에 집을 구매해야 하며, 여기까지 시간이 얼마나 걸릴지는 아무도 알 수 없다. 하지만 적지 않은 시간일 것이고 우리는 충분히 그때까지 자금을 모을 수 있다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 온이파파, 〈매도자 vs 매수자 누가 우위인가〉, 《리얼캐스트》, 2016-07-15
- ↑ 오변, 〈매수자(매도자) 우위 시장〉, 《네이버 블로그》, 2013-04-30
- ↑ 김인만 대표, 〈매도자 우위 시장에서 집 사려면〉, 《한국건설신문》, 2014-09-15
- ↑ 꽁보리, 〈부동산, 매수자 우위 시장 매도자 우위 시장?!〉, 《꽁보리의 리뷰》, 2023-02-23
참고자료[편집]
- 〈매도자〉, 《네이버 국어사전》
- 온이파파, 〈매도자 vs 매수자 누가 우위인가〉, 《리얼캐스트》, 2016-07-15
- 오변, 〈매수자(매도자) 우위 시장〉, 《네이버 블로그》, 2013-04-30
- 김인만 대표, 〈매도자 우위 시장에서 집 사려면〉, 《한국건설신문》, 2014-09-15
- 꽁보리, 〈부동산, 매수자 우위 시장 매도자 우위 시장?!〉, 《꽁보리의 리뷰》, 2023-02-23
같이 보기[편집]
