매매사례가액

매매사례가액은 취득일 전후 각 3개월 이내에 동일하거나 유사한 물건이 거래된 경우 그 가격을 말한다.

개요

소득세법상 매매사례가액이란 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액(특수관계자 거래 제외)을 말한다. 이를테면 인근 지역에서 최근 거래된 물건 중에서 위치, 용도 및 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 물건의 거래가가 매매사례가액이 된다. 양도소득세를 계산하려면 실제 그 부동산을 산 가격(취득가액)을 알아야 하며 '실제' 양도가액에서 '실제' 취득가액을 빼서 양도차익을 구하기 때문이다. 실제 취득가액은 매매계약서·영수증 등 증빙서류로 확인할 수 있다. 만약 오래전에 산 부동산인데 매매계약서를 분실했는지 찾아도 없고, 입증할 만한 금융거래 증빙도 없다면, 취득 당시의 실제 거래가를 확인할 수 없는 경우, 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서로 인정한다. 또 2006년 이후 거래된 아파트라면, 매매사례가액 체크해야 한다. 아파트의 매매사례가액은 2006년 이후는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 손쉽게 확인할 수 있다. 하지만 토지는 거래가 뜸하기에 유사한 토지의 매매사례가액을 찾기란 거의 불가능하며 상가, 단독주택도 찾기가 쉽지 않다.

2006년 이전 거래된 아파트도 마찬가지이며 따라서 취득가액으로 매매사례가액을 쓸 수 있는 것은 2006년 이후 거래된 아파트 일부라고 보면 된다. 취득가액 인정 순서에서 감정가액이란 취득일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가의 평균을 말한다. 2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는 기준시가 10억 원 이하 부동산은 하나의 감정기관 감정가액도 인정한다. 그런데 부동산을 살 때 이렇게 감정평가를 받는 경우는 거의 없다. 또한, 세월이 한참 지난 후 취득 당시의 가격에 대해서 소급 감정을 받는다 해도, 세무서에서 신뢰성을 인정받기는 힘들며 거의 사용되지 않는 방법이다. 또한, 가장 많이 쓰는 방법으로 매매계약서 등의 실제 취득가액이 없을 경우, 가장 많이 사용되는 것이 환산취득가액이다. 환산가액이란 세법상 정한 기준으로 '환산'해서 계산한 취득가액이란 뜻이다. 양도가액은 실제로 매매계약서에 적혀 있는 '매매대금'이고, 취득 및 양도 시의 기준시가는 '부동산 공시가격 알리미' 사이트에서 주소지만 입력하면 조회할 수 있다.

매매사례가액 장점

매매사례가액이 좋은 경우

상속(또는 증여)받은 자산을 다음에 양도할 경우 양도세가 과세하는 상황이라면 상속 또는 증여를 받을 때 해당 금액을 높여 놓는 것이 나중의 양도세를 줄일 수 있는 결과가 된다. 예를 들어 A씨는 현재 매매사례가액으로 확인되는 3억 원(현재 기준시가는 2억 원, 실제 취득가액은 1억 원)짜리 부동산을 배우자에게 증여하고 증여를 받은 배우자가 증여일로부터 5년 뒤 4억 원에 양도하려고 한다. 이때 세금은 장기보유 특별공제율은 편의상 15%, 세율은 6~38%의 누진세율이 산정된다.

먼저, 기준시가로 증여를 받은 경우는 다음과 같다.

• A씨 : 세금 없음
• 배우자 : 총 52,250,000원

• 증여세 : 없음(∵6억 원에 미달)
• 취득세 등 : 약 800만 원(2억 원×4%)
• 양도세 : 44,250,000원

• 양도차익 : 2억 원=4억 원(양도가액)-2억 원(증여 시의 기준시가)
• 과세표준 : 2억 원-3,000만 원(장기보유특별공제 15%)-250만 원(기본공제)=1억 6,750만 원
• 산출세액 : 44,250,000원=1억 6,750만 원×38%-1,940만 원(누진공제액)

그런데 만일 위의 증여 시의 취득가액을 매매사례가액인 3억 원으로 했다면 세금은 다음과 같다.

• A씨 : 세금 없음
• 배우자 : 총 22,580,000원

• 증여세 : 없음(∵ 6억 원에 미달)
• 취득세 등 : 약 800만 원(2억 원×4%)
• 양도세 : 14,580,000원

• 양도차익 : 1억 원=4억 원(양도가액)-3억 원(증여 시의 매매사례가액)
• 과세표준 : 1억 원-1,500만 원(장기보유 특별공제 15%)-250만 원(기본공제)=8,250만 원
• 산출세액 : 1,458만 원=8,250만 원×24%-522만 원(누진공제)

앞의 사례와 비교해 볼 때 무려 3,000만 원 정도가 절약된다.

납세의무자가 매매사례가액 신청

납세의무자가 적극적으로 나서서 매매사례가액임을 입증하면 인정을 받을 수 있다. 그렇다면 매매사례가액을 신고 서식에 써서 제출하기만 하면 인정한다면, 일단 이 부분에 대해서는 상속세와 증여세의 신고 효력을 알아보면 된다. 현행 대다수의 세목은 납세의무자가 신고를 하면 세금이 결정되는 효력이 있다. 즉 납세의무자의 신고 행위 자체가 세금 확정의 효력을 가지고 있다. 물론 신고의 내용이 잘못되었거나 오류가 있는 경우에는 과세당국이 보완한다. 하지만 상속세와 증여세는 신고가 있었다고 하더라도 바로 확정이 되는 것이 아니라 과세당국이 확정한다. 즉, 상속세는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(증여는 3개월) 내 신고하면 과세당국은 그 신고 기한 경과 후 6개월(증여는 3개월) 내 결정한다. 따라서 일단 납세자는 매매사례가액임을 입증한 다음 신고서를 제출하면 과세당국이 이의를 달지 않는 이상 해당 금액이 증여나 상속에 대한 평가금액이 되는 것이다.

상속·증여재산가액이 수정되면 가산세의 적용

신고한 상속이나 증여재산가액이 매매사례가액의 발견이나 오류 등에 의해 달라져 과세당국이 수정해 고지서를 보내는 경우 가산세는 다음과 같이 적용된다.

이런 경우 원칙적으로 신고를 불성실하게 했을 때 신고 불성실 가산세(10~40%)를, 납부를 적게 한 경우에는 납부 불성실 가산세(미납 기간에 따라 일일 3/10,000)를 부과한다. 하지만 다음의 사유가 발생한 것에 한해서는 신고 불성실 가산세를 부과하지 않는다.

• 신고한 재산에 대한 평가가액 적용 방법 차이(예 : 기준시가로 신고했으나 매매사례가액으로 고지한 경우 등)로 미달 신고한 경우
• 신고한 재산으로서 소유권에 관한 소송 등의 사유로 인하여 상속 또는 증여재산으로 확정되지 아니한 금액
• 상속공제나 증여공제의 적용 착오로 미달 신고한 금액

매매사례가액 결정 방법

대한민국 세법에서는 거래일 전 6개월, 거래일 후 3개월 즉 9개월 동안의 매매사례가액을 시가로 정하고 있으며, 매매사례가액이 없는 경우에는 기준시가인 공동주택가격이 곧 시가가 된다. 상담 사례와 같이 아파트의 시가를 결정하기 위해서는 매매하는 아파트와 유사한 아파트의 매매사례가액을 살펴봐야 한다. 단독주택이나 다가구주택 등은 유사한 주택을 찾기가 쉽지 않아 매매사례가액을 구하기 힘들지만, 아파트는 같은 단지에 유사한 아파트가 많으므로 매매사례가액을 찾기가 비교적 쉬운 편이다.

가격 결정을 위해서는 일정한 평가 기간 내의 매매사례가액만이 시가로 인정된다. 평가 기간은 거래일 전 6개월(개정 전 3개월)에서 거래일 후 3개월까지로 총 9개월(개정 전 6개월) 동안이다. 따라서 증여를 회피하기 위한 매매가격으로서의 시가를 결정하려면 거래일을 전후한 평가 기간(9개월) 내에 동일한 단지의 유사 매매사례가액을 살펴보아야 하며, 이는 인터넷 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)에서 조회할 수 있다. 세법에서는 다음 세 가지 요건을 모두 갖춘 아파트를 유사한 아파트로 인정한다.

• 거래할 아파트와 동일한 단지에 있어야 함
• 거래할 아파트와 전용면적의 차이가 ±5% 이내
• 거래할 아파트와 기준시가(공동주택 공시가격)의 차이가 ±5% 이내인 아파트

즉, 동일한 단지 내에 전용면적과 기준시가까지 유사(±5% 이내)한 아파트의 매매사례가액만을 시가로 인정하겠다는 것이다.

세 가지 요건을 충족하는 유사 아파트의 매매사례가액이 9개월의 평가 기간 내에 여러 개라면, 이때 거래일 전후 가장 가까운 날의 매매사례가액을 시가로 우선 인정하고, 만일 가장 가까운 날의 매매사례가액이 둘 이상이라면 그 평균액을 시가로 한다. 거래하려는 아파트의 단지 내 유사 아파트 매매사례가액이 평가 기간 내에 없는 경우에는 일반적으로 기준시가(공동주택 공시가격)로 거래할 수도 있다. 하지만 이 경우 세무서에서는 국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 거래일의 2년 전부터 법정 결정기한(증여세 신고기한 후 6개월)까지 약 2년 9개월간의 매매사례가액을 시가로 결정해 매매가 아닌 증여 여부를 판단하고 이에 대한 증여세 및 가산세까지 추징할 수 있다는 점을 주의해야 한다.

만약 거래방법이 증여일 경우 납세자는 증여세 신고기한 전 70일 이내에 국세청 평가심의위원회에 증여가액을 어떻게 해야 하는지 미리 심의를 신청할 수 있다. 그리고 사후적으로 법정 결정기한 내에 유사한 매매가 있었다면 그날부터 6개월 이내에 위원회에 심의를 신청할 수 있다. 같은 단지 내에 유사 매매사례가액이 없을 때 이런 복잡한 과정을 거치지 않고 감정평가를 의뢰하는 방법도 있다. 거래일 전후 평가 기간(9개월) 내의 감정평가액이 있다면 이 또한, 시가로 인정되기 때문이다. 감정평가액은 보통 2개의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액으로 하나 기준시가가 10억 원 이하인 주택은 하나의 감정기관이 평가한 감정가액으로 할 수 있다.

참고자료

• 〈매매사례가액이 좋은 경우도 있다〉, 《합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 : 부동산편》
• 스마트북스, 〈매매가 모르는 부동산 취득가액 어떻게 정할까?〉, 《스마트북스》, 2020-09-07
• 드림 이소장, 〈매매사례가액(시가) 결정 방법〉, 《네이버 블로그》, 2020-01-07

같이 보기

• 매매
• 가액
• 가격
• 자산
• 부동산
• 영수증
• 양도세
• 감정가액
• 양도소득세
• 매매계약서

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