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명도소송
명도소송(明渡訴訟)은 경매를 통하여 부동산을 낙찰받고 대금을 지급한 뒤 6개월이 경과했음에도 점유자가 자진하여 집을 비워 주지 않을 때 관할 법원에 제기하는 소송을 말한다.
개요[편집]
명도소송(明渡訴訟)이란 부동산 경매에서 부동산 인도명령 신청 기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라는 소송을 제기하는 것을 말한다. 명도소송의 제기권자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인 이며 명도소송의 제기 기간은 인도명령과 달리 그 기간에 제한이 없다. 명도소송판결이 나고 집행문이 발효되면 강제집행하여 해당 부동산을 점유할 수 있다.[1]
명도소송 시 중의사항[편집]
명도소송비용
명도소송과 강제퇴거는 내용이 조금 다르다. 명도소송의 순수한 비용은 인지대+송달료가 필요하다. 그 기준은 표준시가 액을 기준으로 인지대가 책정된다. 그리고 송달료의 경우 원고와 피고가 1명일 경우 10회분을 내야 한다.
명도소송의 유형
- 임대차계약 기간 종료된 경우
- 임차인의 월 임대료 연체 등으로 계약이 종료되었을 경우
- 불법 점유자가 권한 없이 토지 혹은 건물을 점유상태일 때
- 부동산을 경매절차에서 낙찰받으면 점유자 상대로 하는 경우
명도소송 시 유의점
- 명도소송을 제기시 유의점은 반드시 점유이전금지 임시처분을 함께 신청해야 한다.
- 명도소송 제기 시 점유자가 소송 진행 중 부동산을 타인에게 이전하게 되면 기존 점유자를 상대로 받은 판결문을 사실상 효력을 발생하기 어렵기 때문이다.[1]
명도소송 전 해야 할 3가지
명도소송이란 해당 부동산에 권리가 있는 자가 권리가 없는 점유자에게 자신의 부동산의 점유상태를 인도해 줄 것을 청구하는 소송이다. 이러한 명도소송을 위해서는 사전에 반드시 해야 하는 일이 3가지가 있다.
- 명확한 임대차계약 해지 : 명도소송을 청구하기 위해서는 임대차계약의 해지가 선행되어야 한다. 그러므로 명도소송 전 가장 먼저 해야 할 일은 바로 적절한 수단을 활용해 '임대차계약 해지'에 대한 통보를 하는 것이다. 임대차계약을 해지할 수 있는 사유는 월 차임을 2번 이상 미납한 경우 또는 임차인의 의무 이행을 성실히 하지 않으면 등이 있다.
- 내용증명 발송 : 실제로 명도소송을 청구하기 전 가장 많이 활용하는 것이 바로 내용증명 발송이다. 내용증명은 법적 조처를 할 수 있다는 '최후의 통첩'으로서의 역할뿐만 아니라 추후 실제 명도소송을 진행할 경우 임대차계약의 해지 여부 등의 객관적인 사실을 입증할 아주 강력한 증거로도 활용할 수 있다. 이에 더해 임차인이 월 차임을 미납하고 있다면 그에 대한 지급도 함께 청구할 수 있다.
- 부동산 점유 이전 가처분 : 이제 가장 중요한 사전처분이 하나 있습니다. 바로 '부동산 점유 이전금지 가처분'이다. '부동산 점유 이전금지 가처분'이란 일정 기간 임차인이 해당 부동산을 점유하고 있는 법률 상태를 변경하지 못하도록 강제하는 사전처분 조치라고 할 수 있다. 명도소송은 짧게는 3개월에서 길게는 6개월 이상 소요되는 소송이다. 그 때문에 소송 중간에 임차인이 갑작스럽게 점유상태를 이전해 버리는 경우가 종종 발생한다. 이렇게 되면 승소를 한다고 하더라도 결국 소송의 목적물이 변동되었기 때문에 판결문이 어떠한 효력도 가질 수 없는 상황이 발생할 수 있다. 이를 방지하려는 방법이 바로 '부동산 점유 이전금지 가처분'이라고 할 수 있다.
명도소송은 비교적 승소의 확률이 높은 소송임이 분명하다. 하지만 위에 설명한 '사전 대응'을 제대로 해 두지 않는다면 승소를 하고도 낭패를 볼 수 있다. 따라서 변호사의 적절한 사전 도움을 받아 분쟁을 조기에 해결하는 것이 중요하다.[2]
부동산 명도에서 유의할 점
- 부동산 임대차기간 만료 또는 해지 등으로 더 점유할 권한이 없는 임차인이 부동산을 비워주지 않을 때
- 경매로 부동산을 낙찰받은 후 인도명령 대상이 아닌 자를 상대로 부동산의 점유 이전을 구하거나 인도명령 대상 기간을 6개월을 넘긴 경우
- ※ 명도소송이란 위의 경우 외에도 점유자가 스스로 부동산을 인도해주지 않을 때 점유 이전을 위해 제기하는 민사소송이다.
명도소송을 제기하는 경우
- 명도소송을 제기하는 경우는 크게 3가지가 있다.
- 임대차계약 종료 후 임차인이 부동산을 인도해주지 않는 경우 : 임대차계약 종료 후 임차인이 부동산을 인도해주지 않을 때는 소송을 통해 부동산을 명도받을 수 있다. 그러나 임대차계약이 종료됨을 임차인에게 알리지, 아니하면 묵시적 갱신이 되기에 임대차계약 종료 이전에 계약갱신 거절 등의 내용이 담긴 내용증명우편을 임차인에게 보내야 한다. 임대차계약 종료 후 부동산의 명도와 보증금 반환은 동시이행 관계에 있기에 보증금을 반환해주면 부동산을 인도하는 것이 일반적이며, 계약 종료 후 임차인이 부동산을 인도하지 않아 소송을 제기하는 경우는 많지는 않다. 그런데 현재 권리금 소송이 잇따르며 임대인의 명도소송과 임차인의 권리금손해배상 청구 소송이 동시에 진행되는 경우가 종종 있다.
- 임차인이 차임을 2기 이상 연체한 경우 : 임차인이 차임을 연체할 때 이를 근거로 임대차계약을 해지하고 부동산 명도를 요구할 수 있다. 민법에서는 자신의 의무를 소홀히 하는 임차인으로부터 임대인의 권리를 보호해주는 규정이 있다. 차임이란 흔히 말하는 월세를 의미하는 것이고, 기(期)란 차임을 주는 간격을 뜻하는데 대부분 매월 차임을 지급하는 임대차계약을 맺기에 2기란 2개월을 의미하는 것으로 볼 수 있다. 2개월 치 차임을 연체하면 민법 제640조에 따라 임대차계약을 해지할 수 있는데, 연속해서 2개월이 아니라 통틀어서 2개월이라도 이에 해당한다.
- 경매에 낙찰받은 부동산을 인도받기 위한 경우 : 경매에서 부동산을 낙찰받은 매수인은 낙찰대금을 납부한 후 6개월 이내에 당해 부동산에 대한 경매사건이 현재 계속되어 있거나 과거에 계속되었던 집행법원에 채무자, 소유자 또는 압류의 효력 전후에 점유를 시작한 점유자에 대하여 부동산 인도명령을 신청할 수 있다. 단, 대항력이 있는 경우는 예외이다. 경매개시결정 기입등기 이전부터 점유한 자와 부동산 인도명령 신청 기간이 지난 후에는 부동산 명도소송의 절차를 밟아야 한다.
부동산 명도소송에서 가장 유의할 점
명도소송을 제기할 때에 가장 유의하여야 할 점은 바로 부동산점유이전금지 임시처분을 먼저 하여야 한다는 것이다. 민사소송법은 당사자 승계 주의를 취하고 있어 변론 종결 전의 승계인에게는 판결의 효력이 미치지 않는다. 따라서 명도소송 중 목적물의 점유가 이전되면 패소할 수밖에 없고, 그 제3자를 대상으로 새롭게 소송을 제기하든지 아니면 그 제3자에게 명도소송을 인수시켜 소송을 유지할 수밖에 없다. 하지만 부동산점유이전금지 가처분을 받아 두면 그 이후에 부동산 점유를 이전받는 자는 가처분 채권자에게 대항할 수 없다. 즉, 당사자가 항행 거리 되는 효과를 주는 것이 부동산점유이전금지 임시처분이며 명도소송을 제기할 때에는 소송에 앞서 반드시 신청해두어야 한다.
간혹 명도소송 전에 점유이전금지 가처분을 하지 않아 소송에서 승소 후 판결문을 받아 집행하려고 하면 그사이 임차인이 다른 사람에게 전대하여 집행불능이 되도록 만드는 경우들이 있다. 점유이전금지 가처분은 목적물의 점유이전을 금지하는 것으로서 제3자의 개입으로 인한 집행방해 행위를 방지하고, 소송의 당사자와 판결문에 따른 집행의 상대방을 고정해 놓는 것이다.[3]
명도[편집]
명도(明渡)는 건물, 토지, 선박 따위를 남에게 주거나 맡기거나 그런 일을 말한다. 즉, 토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 말한다. 법문상으로는 인도로 규정하고 있으며(민사집행법 제258조 1항) 명도라는 말은 사용하지 않는다. 넓은 의미로는 부동산 등의 점유자가 점유를 포기하고 다른 자에게 그 부동산을 인도하는 것을 말하나 좁은 의미로는 토지, 가옥 등을 일정한 권원에 따라 점유하여 사용한 자가 그 권원을 상실한 경우에 그 토지 등의 점유를 권리자에게 이전하는 것을 말한다.[4][5]
현행 민사집행법 제258조의 '인도(引渡)'를 과거 민사소송법 제690조 제1항에서 썼던 용어이며, 토지나 건물 등을 더 점유할 권리가 없는 자에게 해당 부동산의 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 뜻한다. 이러한 명도가 필요할 때 청구하는 소송을 명도소송(明渡訴訟)이라 한다. 부동산 경매나 재개발에 관한 문서나 상황에서 자주 접하게 된다.[6]
인도와 명도[편집]
- 인도(引渡) : 인도는 넓은 의미에서는 일반적으로 물건 또는 사람에 관한 지배를 이전하는 것을 말한다. 즉 물건의 인도뿐만 아니라 사람의 인도까지 포함하는 뜻으로 사용되고 있다. 예를 들면 형사소송법 제213조에서 "체포된 현행범인의 인도"라고 한 것은 이러한 의미로 사용된 것이다. 그러나 대부분은 물건의 인도만을 의미한다. 다시 말하면 인도라는 말은 물건에 대한 사실상의 지배 즉 점유를 이전하는 것을 말한다. 바꾸어 말하면 점유권을 양도하는 것이다. 따라서 단지 현실의 인도 즉 물건에 대한 현실의 지배를 이전하는 그것(민법 제188조①)뿐만 아니라 간이인도(簡易引渡-민법 제188조②), 점유개정(占有改定-민법 제189조) 및 반환청구권의 양도에 의한 인도(민법 제190조)를 포함한다. 이처럼 인도라고 할 때는 현실의 인도뿐만 아니라 이들 변칙적인 인도 방법까지도 포함해서 의미하는 것이 보통이지만, 때로는 현실의 인도만을 가리키는 예도 있음을 주의하여야 한다. 즉 가장 좁은 의미의 인도는 현실의 인도만을 의미하는 것이다. 민법 제188조 제1항의 인도가 그것이다. 민사소송법 제689조 이하에서 말하는 인도도 이러한 의미이다. 인도가 있으면 그 효과로서 점유권이 이전된다. 그러므로 인도를 권리의 측면에서 보아 점유권의 양도라고도 하는 것이다.
- 명도(明渡) : 명도는 가옥 등을 일정한 권원(權原)을 근거로 하여 점유하고 사용하던 자가 그 권원을 잃으면 그 가옥 등의 점유를 권리자에게 이전하는 것을 말한다. 대체로 "인도"라는 말이 단순한 점유이전을 의미하는 데 대하여 "명도"라는 말은 가옥 등의 안에 있는 동산을 모두 철거하여 안을 비우고 완전한 점유권을 이전한다고 하는 뉘앙스를 가진 말라고 할 수 있다. 법령상 명도라는 말을 쓴 예로는 민사소송법 제69조 등이 있으나 용례가 그렇게 많지는 않다.[7]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈명도소송〉, 《네이버 국어사전》
- 〈명도〉, 《네이버 국어사전》
- 〈명도소송〉, 《법무사신현태사무소》
- 〈명도〉, 《법률용어사전》
- 〈명도〉, 《용어사전》
- 〈명도〉, 《나무위키》
- 든든 칼럼, 〈명도소송 전 해야 할 3가지.〉, 《법무법인 든든》
- 부동산전문변호사, 〈명도소송이란? 부동산 명도 소송에서 가장 유의할 점!〉, 《네이버 블로그》, 2017-11-01
- 이세훈, 〈인도와 명도 등〉, 《법제처》, 2009-01-01
같이 보기[편집]
