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명도 (계약)
명도(明渡)는 건물, 토지, 선박 따위를 남에게 넘겨주거나 맡기는 행위 또는 그런 일을 말한다. 명의인도라는 뜻이다.
개념[편집]
명도는 토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 말한다. 법문상으로는 인도로 규정하고 있으며 명도라는 말은 사용하지 않는다. 또 명도는 점유인을 퇴거시키고 거기에 있는 동산을 철거한 후에 인도하는 것으로 명도는 인도의 한 형태이다. 즉, 부동산을 인도하는 총체적인 것을 말한다. 넒은 의미로는 부동산 등의 점유자가 점유를 포기하고 다른 사람에게 그 부동산을 인도하는 것을 말하나 좁은 의미로는 토지, 가옥 등을 일정한 권원에 의거하여 점유하여 사용한 자가 그 권원을 상실한 경우에 그 토지 등의 점유를 권리자에게 이전하는 것을 말한다. 건물, 상가, 토지, 동산 등에 대해 임대인과 임차인 사이에 임대차 계약이 종료되거나 차임연체 등의 사유로 계약이 해지된 경우 임차인이 건물, 상가, 토지, 동산 등을 자신하여 인도하지 않을 경우 임대인은 명도소송을 제기한다. 또한 비슷한 말로 인도(引渡)가 있으며 명도 또는 인도는 토지나 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 말한다. 민사소송법 제690조 제1항에서는 인도(引渡)라고 표현하고 있다.[1][2][3][4][5]
명도와 인도 및 양도의 차이점[편집]
기업의 경우 자산을 이전함에 있어 법률적 효력이 있는 행위를 기반으로 해야 한다. 쉽게 부동산 및 동산의 매매 이전 행위에 관련된 것은 양도, 제품 또는 물건을 인수인계 행위에 관련된 것은 인도, 권리이전 특히 임차물을 반환 행위에 관련된 것은 명도라고 보면 된다.
- 양도(讓渡) : 법률상 양도란 물권의 주체가 법률 행위에 의하여 그 물건을 타인에게 이전하는 것을 말한다. 부동산의 양도와 취득은 등기해야 물권 변동의 효력이 발생하며, 동산의 경우에는 점유를 이전하여야 효력이 발생한다. 그러나 세무상으로 실질과세의 원칙에 따라 양도라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물 출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 특히 부담부 증여에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분도 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 보게 된다.
- 인도(引渡) : 인도란 물건에 대한 사실상의 지배를 이전하는 것으로 회계학에서 수익 인식 기준의 하나로서 재고자산의 인도가 있는 시점에서 수익을 계상하는 것이 타당하다고 하는 원칙을 말한다. 인도 기준은 일반적으로 실현주의의 구체적 적용이라고 해석되고 있다. 세법(소득세법)상 재고자산(부동산 제외)의 판매는 이 같은 인도가 있을 때 수입금액으로 확정되고 법인세법상은 인도가 있는 날이 속하는 사업연도의 익금으로 된다.
- 명도(明渡) : 명도란 건물, 토지, 선박 등 고정자산을 비우고 남에게 넘겨주는 것을 말한다. 즉, 부동산을 인도하는 총체적인 것을 말한다. 건물, 상가, 토지, 동산 등에 대해 임대인과 임차인 사이에 임대차 계약이 종료되거나 차임연체 등의 사유로 계약이 해지된 경우 임차인이 건물, 상가, 토지, 동산 등을 자신하여 인도하지 않을 경우 임대인은 명도소송을 제기한다.[5]
명도소송[편집]
명도소송(明渡訴訟)은 매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 제기하는 소송을 말한다. 매수인, 매수인의 상속인 등 매수인의 일반 승계인이 제기할 수 있으며 제기 기간은 제한이 없다. 이 소송은 주로 경매를 통해 부동산의 소유주가 바뀌었을 경우에 진행한다. 매수인이 경매로 부동산을 낙찰 받고 부동산 인도명령 신청기간, 즉 매각대금을 지급한 후 6개월이 지난 다음에도 인도명령 대상자가 부동산의 인도를 거절할 때 제기할 수 있다. 인도명령 대상자 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에도 제기 가능하다. 소송에서 승소 판결이 난 후 집행문이 발효되면 강제 집행으로 점유자를 내보내고 부동산을 인도받을 수 있다.[6]
임대차 계약이 종료되었는데 임차인이 여러 가지 이유로 계속해서 점유하거나 불법 점유자가 있는 경우, 그 점유자를 상대로 그 부동산의 점유를 이전해달라고 소송을 제기할 수 있는데, 이것을 명도소송이라고 한다. 임대차 계약 종료 후 명도소송을 함에 있어서는 첫째, 임대차 계약사실 둘째, 임대차 계약을 하여 임차인에게 점유를 이전한 사실 셋째, 임대차 계약이 종료된 사실을 입증하여야 하고 넷째, 원고의 부동산 소유 사실 다섯째, 피고의 부동산 불법 점유 사실을 입증해야 한다. 다만, 명도소송 판결의 효력은 명도소송 변론종결 당시의 재판 당사자에게만 미치므로, 만일 명도소송을 당한 점유자가 변론종결 전에 제3자에게 그 점유를 이전한 경우에는 제3자를 상대로는 강제 명도집행을 할 수 없다. 이 말은 판결문에 기재된 당사자를 상대로만 명도집행이 가능하다는 뜻이며, 제3자에 대해 명도집행을 하기 위해서는 처음부터 다시 해당 점유자에게 명도소송을 하고 판결을 받아야 한다는 것이다.
이러한 불편을 예방하기 위해 명도소송을 하기 전에 보전처분으로 점유이전금지 가처분 신청을 할 필요가 있다. 점유이전금지 가처분 신청을 하여 결정을 받아 놓으면, 해당 점유자는 제3자에게 점유이전하는 것이 금지되고, 만약 명도소송 변론 종결 전에 점유자가 제3자에게 부동산의 점유를 이전하였더라도, 명도소송 판결의 집행단계에서 승계집행문을 부여받아 그 제3자의 점유를 배제하고 명도 강제집행을 할 수 있다. 명도소송 후 강제집행을 위해서는 아주 복잡한 여러 단계를 거친다. 우선 강제집행을 시작하기 위해 위 명도소송을 통해 확보된 집행권원이 필요하다. 경매의 경우는 인도명령결정문, 소송을 통해서는 승소판결문이 이런 집행권원에 속한다. 소송을 통해서 진행되는 강제집행 절차에서 가장 먼저 송달증명서와 확정증명원을 발급받은 후 집행문을 첨부해야한다. 항소, 상고심이 진행 중이라면 제1심 판결문에서 '가집행할 수 있다'라는 문구가 있다면 확정증명원이 필요없이 송달증명원과 가집행문만으로 신청이 가능하다.[7]
관련 기사[편집]
- 세입자가 연락을 끊어 전전긍긍하는 집주인들이 있다. 집주인이 세입자와 계약을 연장하고 싶거나 전·월세를 올릴 계획이 없다면 문제가 없겠지만, 집주인이 실거주해야 하는 사정이 있다면 반드시 해당 기간 내 세입자에게 통지해야 한다. 주택 임대차 계약에선 집주인과 세입자는 계약 기간이 끝나기 2~6개월 전 계약 연장이나 변경 등을 합의해야 하기 때문이다. 세입자가 연락이 닿지 않아 이런 사실을 전달하지 못했다면, 필요한 법적 절차를 따르면 된다. 법률적으로 의사전달은 의사 도달이 중요하며 권리를 주장하는 것도 중요하지만 권리 의사가 상대방에게 도달해야만 효력이 발생한다. 쉽게 설명해 집주인이 세입자에게 실거주 통보를 아무리 하더라도 세입자가 이를 듣지 못하면 법률상 효력이 인정되지 않는다. 집주인은 먼저 법원에 '의사표시 공시송달'을 신청한다. 의사표시 공시송달이란 문서를 받을 사람의 주소를 알 수 없거나 도달되지 않는 경우 법원에서 법원 게시판에 게시하거나 대법원 규칙에서 정하는 방법으로 당사자에게 전달된 것으로 간주하는 절차이다. 세입자가 집주인의 실거주 통보를 받지 않았더라도 절차가 완료되면 의사를 통지받았다고 본다. 공시송달이 완료됐는데도 세입자가 연락을 받지 않는다고 무작정 집에 들어가선 안되며 세입자가 집주인에게 명확한 명도 의사(건물을 넘겨주겠다는 의사)를 밝히지 않았기 때문에 점유자로 남아서이다. 집주인은 계약이 끝나는 다음날부터 명도소송을 진행할 수 있다. 명도소송은 집이나 건물을 인도하지 않는 세입자를 상대로 집주인이 제기하는 소송이다. 집주인이 의사표시 공시송달로 계약 연장을 거부하고 계약이 종료됐음을 알렸지만 세입자가 집을 집주인에게 건물을 인도하지 않았기 때문에 명도소송을 제기할 법적 근거는 충분하다.[8]
- 부동산 경매를 통하여 부동산을 낙찰받은 사람들이 가장 어려워하고 부담스러워하는 부분은 명도다. 명도란 낙찰 받은 부동산에 점유하는 소유자 또는 임차인 등으로부터 부동산을 인도받는 일이다. 낙찰자는 매각 대금 납부와 동시에 소유권이전등기 여부와 상관없이 소유권을 취득한다. 하지만 기존 점유자가 낙찰받은 부동산을 비워주지 않는다면 온전한 권리행사가 어렵기 때문에 명도소송을 통하여 처리해야 한다. 명도소송이란 경매를 통해 건물의 소유자가 바뀌었을 때에 진행하는 민사소송이다. 이러한 명도소송에서는 원고는 부동산을 소유한 사람 또는 점유 권한이 있는 사람이며, 피고는 부동산을 점유하고 있는 사람이 된다. 뜻대로 되지 않는다고 무작정 세입자의 집을 찾아가서 화를 내거나 협박을 하는 것은 극구 만류한다. 오히려 위와 같이 진행되는 부분은 임대인 본인에게 독이 될 수 있다는 것을 잊지 말아야 한다. 부동산은 본인의 소유이더라도, 그 곳에 살고 있는 사람은 타인이기 때문에 형법상 주거침입죄까지 성립될 수 있으니 조심해야 한다. 부동산 명도소송 전문 홍석룡 변호사에 따르면 부동산 명도소송은 개별 사안에 따라 다르지만, 소장 송달일로부터 3개월~5개월 정도 소요되는 것이 일반적이다. 만약 사안이 복잡하거나 상대방이 항소한다면 1년 이상 소송 지연으로 이어질 수 있기 때문에 신속한 절차 진행이 가능하고 관련 경험이 풍부한 법률 대리인의 조력을 받아 진행하는 것이 좋다고 한다.[9]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈명도〉, 《매일경제용어사전》
- ↑ 〈명도〉, 《용어사전》
- ↑ 〈경매 주요 용어 50개〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
- ↑ 〈명도(明渡) = 인도(引渡)〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 5.0 5.1 semutv, 〈제3자에게 자산이나 물건을 이전하는 행위 - 양도, 인도, 명도〉, 《세무티브이》, 2020-04-09
- ↑ 〈명도소송〉, 《시사상식사전》
- ↑ 조병희 기자, 〈명도소송과 점유이전금지 가처분신청이란?〉, 《법률저널》, 2022-01-10
- ↑ 엄정숙 기자, 〈실거주해야 하는 집주인…세입자 연락두절에 당황 아하 부동산법률〉, 《한경닷컴》, 2022-07-27
- ↑ 이수환 기자, 〈부동산 경매 명도소송, 전략적으로 접근해야..〉, 《글로벌에픽》, 2022-08-12
참고자료[편집]
- 〈명도〉, 《네이버 국어사전》
- 〈명도〉, 《법률용어사전》
- 〈명도〉, 《매일경제용어사전》
- 〈명도〉, 《용어사전》
- 〈명도(明渡) = 인도(引渡)〉, 《부동산용어사전》
- 〈명도소송〉, 《시사상식사전》
- 〈경매 주요 용어 50개〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
- semutv, 〈제3자에게 자산이나 물건을 이전하는 행위 - 양도, 인도, 명도〉, 《세무티브이》, 2020-04-09
- 조병희 기자, 〈명도소송과 점유이전금지 가처분신청이란?〉, 《법률저널》, 2022-01-10
- 엄정숙 기자, 〈실거주해야 하는 집주인…세입자 연락두절에 당황 아하 부동산법률〉, 《한경닷컴》, 2022-07-27
- 이수환 기자, 〈부동산 경매 명도소송, 전략적으로 접근해야..〉, 《글로벌에픽》, 2022-08-12
같이 보기[편집]
