명도 (부동산)

명도(明渡)는 건물, 토지, 선박 따위를 남에게 주거나 맡기거나 그런 일을 말한다.

개요

명도는 토지, 건물 또는 선박을 점유하고 있는 자가 그 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 말한다. 법문상으로는 인도로 규정하고 있으며(민사집행법 제258조 1항) 명도라는 말은 사용하지 않는다. 넓은 의미로는 부동산 등의 점유자가 점유를 포기하고 다른 자에게 그 부동산을 인도하는 것을 말하나 좁은 의미로는 토지, 가옥 등을 일정한 권원에 따라 점유하여 사용한 자가 그 권원을 상실한 경우에 그 토지 등의 점유를 권리자에게 이전하는 것을 말한다.

현행 민사집행법 제258조의 '인도(引渡)'를 과거 민사소송법 제690조 제1항에서 썼던 용어이며, 토지나 건물 등을 더 점유할 권리가 없는 자에게 해당 부동산의 점유를 타인의 지배하에 옮기는 것을 뜻한다. 이러한 명도가 필요할 때 청구하는 소송을 명도소송(明渡訴訟)이라 한다. 부동산 경매나 재개발에 관한 문서나 상황에서 자주 접하게 된다.

인도와 명도

• 인도(引渡) : 인도는 넓은 의미에서는 일반적으로 물건 또는 사람에 관한 지배를 이전하는 것을 말한다. 즉 물건의 인도뿐만 아니라 사람의 인도까지 포함하는 뜻으로 사용되고 있다. 예를 들면 형사소송법 제213조에서 "체포된 현행범인의 인도"라고 한 것은 이러한 의미로 사용된 것이다. 그러나 대부분은 물건의 인도만을 의미한다. 다시 말하면 인도라는 말은 물건에 대한 사실상의 지배 즉 점유를 이전하는 것을 말한다. 바꾸어 말하면 점유권을 양도하는 것이다. 따라서 단지 현실의 인도 즉 물건에 대한 현실의 지배를 이전하는 그것(민법 제188조①)뿐만 아니라 간이인도(簡易引渡-민법 제188조②), 점유개정(占有改定-민법 제189조) 및 반환청구권의 양도에 의한 인도(민법 제190조)를 포함한다. 이처럼 인도라고 할 때는 현실의 인도뿐만 아니라 이들 변칙적인 인도 방법까지도 포함해서 의미하는 것이 보통이지만, 때로는 현실의 인도만을 가리키는 예도 있음을 주의하여야 한다. 즉 가장 좁은 의미의 인도는 현실의 인도만을 의미하는 것이다. 민법 제188조 제1항의 인도가 그것이다. 민사소송법 제689조 이하에서 말하는 인도도 이러한 의미이다. 인도가 있으면 그 효과로서 점유권이 이전된다. 그러므로 인도를 권리의 측면에서 보아 점유권의 양도라고도 하는 것이다.
• 명도(明渡) : 명도는 가옥 등을 일정한 권원(權原)을 근거로 하여 점유하고 사용하던 자가 그 권원을 잃으면 그 가옥 등의 점유를 권리자에게 이전하는 것을 말한다. 대체로 "인도"라는 말이 단순한 점유이전을 의미하는 데 대하여 "명도"라는 말은 가옥 등의 안에 있는 동산을 모두 철거하여 안을 비우고 완전한 점유권을 이전한다고 하는 뉘앙스를 가진 말라고 할 수 있다. 법령상 명도라는 말을 쓴 예로는 민사소송법 제69조 등이 있으나 용례가 그렇게 많지는 않다.

명도소송

명도소송(明渡訴訟)이란 경매를 통하여 부동산을 낙찰받고 대금을 지급한 뒤 6개월이 지났음에도 점유자가 자진하여 집을 비워 주지 않을 때 관할 법원에 제기하는 소송을 말한다. 즉, 부동산 경매에서 부동산 인도명령 신청 기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자· 소유자 또는 점유자 등 인도명령을 받는 사람 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인이 그 부동산을 점유하기 위해 넘겨달라는 소송을 제기하는 것을 말한다. 명도소송의 제기권자는 매수인, 매수인의 상속인이나 합병회사와 같은 매수인의 일반승계인 이며 명도소송의 제기 기간은 인도명령과 달리 그 기간에 제한이 없다. 명도소송판결이 나고 집행문이 발효되면 강제집행하여 해당 부동산을 점유할 수 있다.

명도소송비용

명도소송과 강제퇴거는 내용이 조금 다르다. 명도소송의 순수한 비용은 인지대+송달료가 필요하다. 그 기준은 표준시가 액을 기준으로 인지대가 책정된다. 그리고 송달료의 경우 원고와 피고가 1명일 경우 10회분을 내야 한다.

명도소송의 유형

• 임대차계약 기간 종료된 경우
• 임차인의 월 임대료 연체 등으로 계약이 종료되었을 경우
• 불법 점유자가 권한 없이 토지 혹은 건물을 점유상태일 때
• 부동산을 경매절차에서 낙찰받으면 점유자 상대로 하는 경우

명도소송 시 유의점

• 명도소송을 제기시 유의점은 반드시 점유이전금지 임시처분을 함께 신청해야 한다.
• 명도소송 제기 시 점유자가 소송 진행 중 부동산을 타인에게 이전하게 되면 기존 점유자를 상대로 받은 판결문을 사실상 효력을 발생하기 어렵기 때문이다.

명도소송 전 해야 할 3가지

명도소송이란 해당 부동산에 권리가 있는 자가 권리가 없는 점유자에게 자신의 부동산의 점유상태를 인도해 줄 것을 청구하는 소송이다. 이러한 명도소송을 위해서는 사전에 반드시 해야 하는 일이 3가지가 있다.

• 명확한 임대차계약 해지 : 명도소송을 청구하기 위해서는 임대차계약의 해지가 선행되어야 한다. 그러므로 명도소송 전 가장 먼저 해야 할 일은 바로 적절한 수단을 활용해 '임대차계약 해지'에 대한 통보를 하는 것이다. 임대차계약을 해지할 수 있는 사유는 월 차임을 2번 이상 미납한 경우 또는 임차인의 의무 이행을 성실히 하지 않으면 등이 있다.
• 내용증명 발송 : 실제로 명도소송을 청구하기 전 가장 많이 활용하는 것이 바로 내용증명 발송이다. 내용증명은 법적 조처를 할 수 있다는 '최후의 통첩'으로서의 역할뿐만 아니라 추후 실제 명도소송을 진행할 경우 임대차계약의 해지 여부 등의 객관적인 사실을 입증할 아주 강력한 증거로도 활용할 수 있다. ​이에 더해 임차인이 월 차임을 미납하고 있다면 그에 대한 지급도 함께 청구할 수 있다.
• 부동산 점유 이전 가처분 : 이제 가장 중요한 사전처분이 하나 있습니다. 바로 '부동산 점유 이전금지 가처분'이다. '부동산 점유 이전금지 가처분'이란 일정 기간 임차인이 해당 부동산을 점유하고 있는 법률 상태를 변경하지 못하도록 강제하는 사전처분 조치라고 할 수 있다. 명도소송은 짧게는 3개월에서 길게는 6개월 이상 소요되는 소송이다. 그 때문에 소송 중간에 임차인이 갑작스럽게 점유상태를 이전해 버리는 경우가 종종 발생한다. 이렇게 되면 승소를 한다고 하더라도 결국 소송의 목적물이 변동되었기 때문에 판결문이 어떠한 효력도 가질 수 없는 상황이 발생할 수 있다. 이를 방지하려는 방법이 바로 '부동산 점유 이전금지 가처분'이라고 할 수 있다.

명도소송은 비교적 승소의 확률이 높은 소송임이 분명하다. 하지만 위에 설명한 '사전 대응'을 제대로 해 두지 않는다면 승소를 하고도 낭패를 볼 수 있다. 따라서 변호사의 적절한 사전 도움을 받아 분쟁을 조기에 해결하는 것이 중요하다.

참고자료

• 〈명도〉, 《나무위키》
• 〈명도〉, 《네이버 국어사전》
• 〈명도소송〉, 《네이버 국어사전》
• 〈명도〉, 《법률용어사전》
• 〈명도〉, 《용어사전》
• 〈명도소송〉, 《법무사신현태사무소》
• 든든 칼럼, 〈명도소송 전 해야 할 3가지.〉, 《법무법인 든든》
• 이세훈, 〈인도와 명도 등〉, 《법제처》, 2009-01-01

같이 보기

• 건물
• 토지
• 선박
• 점유
• 규정
• 타인
• 인도
• 부동산
• 점유자
• 명도소송

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