민간분양

민간분양(民間分讓)은 민간기업인 주택건설사업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양을 목적으로 공급하는 것을 말한다.

개요

민간분양이란 민간 건설사가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양하는 것을 말한다. 민간분양이란 건설사가 사업 주체이고 민간기업이 시행을 맡게 되며, 해당 주택지구 안에서 건축허가를 받아 대지를 조성 후 분양을 목적으로 건축물을 건축하여 주택을 공급하는 것이다. 민간분양 아파트는 주변에서 흔히 볼 수 있는 롯데, 이편한세상, 포스코, 힐스테이트, 래미안, 푸르지오, 자이 등과 같은 브랜드 아파트들이 이에 해당하며 GS건설, 현대건설, 포스코건설, 두산건설 등 민간 주택 건설회사가 주택을 만들어 분양하여 힐스테이트, 이편한세상, 더샵, 위브 등 브랜드 아파트가 이에 해당된다. 이러한 민간 건설사가 참여하는 민간참여형 주택건설사업이 늘고 있다. 민간분양은 공공분양보다 면적에 대한 제한이 없으므로 넓은 평형으로 설계하여 대부분 중대형 평수로 형성된다. 그래서 분양가는 상대적으로 공공 분양가보다 매우 높게 책정된다.

민간분양은 개발사업시행자로서 건축사업이나 토지개발사업을 하는 자가 주택건설사업, 대지조성 사업 또는 건축허가를 받아 토지, 주택이나 그 외의 건물을 판매하는 것을 말한다. 민영분양으로 분양되는 민영주택은 국민주택기금의 지원 없이 민간건설사업자가 건설하며 공급면적 85㎡를 초과하는 주택이다. 민간분양의 장점을 살펴보면 우선 LH 등 공공기관은 건물 공사비를 조달해 자체 사업비 부담을 줄일 수 있다. 민간사업자는 토지비 등 초기 사업비 부담을 덜고 분양대금으로 공사비 조달이 가능해 적은 리스크로 안정적인 사업 물량을 확보할 수 있다. 수용자들은 공공기관의 안정성과 민간 건설사의 기술력, 브랜드가 결합된 아파트를 합리적인 가격으로 분양받을 수 있으므로 민간 건설사, 수요자 모두에게 좋은 구조이다. 간단히 정리하면 민영주택은 민간 건설사가 공급하는 주택으로 국민주택 중 국민주택 규모(85m², 수도권 제외 읍면 100m²) 초과 주택이다.

민간분양 청약 조건

청약 통장 가입 기간이 12개월 이상 지나야 하며 세대주와 관계없이 19세 이상이면 누구나 분양신청이 가능하고, 이미 주택을 보유한 사람의 경우에도 1순위 확보가 가능하다.

1순위 조건

• 수도권

• 주택청약종합저축에 가입하여 1년이 지나고 지역별 예치기준금액에 상당하는 금액 납입
• 공공주택지구에서 주택을 공급하는 경우에는 2주택 이상을 소유한 세대에 속하지 않은 자

• 수도권 외의 지역

• 주택청약종합저축에 가입하여 6개월이 지나고 지역별 예치기준금액에 상당하는 금액 납입

• 투기과열지구, 청약 조정대상지역

• 세대주일 것
• 과거 5년 내에 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속하지 않은 자
• 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자가 아닐 것
• 주택청약종합저축에 가입하여 2년이 지난 자로 예치 기준금액에 상당하는 금액, 납입횟수 24회 이상 등 모든 요건을 충족해야 한다.

1순위 제한자

조정대상지역 또는 투기과열지구 내 민영주택에 청약하는 경우에는, 세대주가 아닌 자 과거 5년 이내에 다른 주택의 당첨된 세대에 속한 자, 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자는 청약통장이 1순위에 해당하여도 2순위로 청약해야 한다. 주거 전용 85㎡ 초과 공공건설 임대주택 또는 수도권에 지정된 공공주택지구의 주택에 청약하는 경우에는 2주택 이상 소유한 세대에 속한 자는 1순위 제한을 받는다. 주택 당첨자가 당첨 후 계약을 포기했더라도 청약 조정대상지역에서 민간분양 청약을 하면 5년 이내 다른 주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자에 해당하면 1순위에 제한을 받는다. 무주택기간 산정 방법은 가입자와 배우자가 과거부터 계속 무주택이면 가입자의 무주택기간은 만 30세 이후부터 산정되며, 가입자가 만 30세 이전에 결혼했다면 혼인신고일부터 무주택자로 간주하게 된다.

청약통장 가입 기간

• 투기과열지구 및 청약 조정 대상 지역

• 가입 후 2년이 경과한 분

• 위축지역

• 가입 후 1개월이 경과한 분

• 투기과열지구 및 청약 조정대상지역, 위축지역 외

• 수도권 지역

• 가입 후 1년이 경과한 분 (다만, 필요한 경우 시·도지사가 24개월까지 연장가능)

• 수도권 외 지역

• 가입 후 6개월이 경과한 분 (다만, 필요한 경우 시·도지사가 12개월까지 연장가능)

청약예치금 기준금액

• 전용면적 및 거주지역에 따라 다르다. 85㎡ 이하인 경우 서울 및 부산은 300만 원, 기타 광역시는 250만 원 특별시 및 광역시를 제외한 지역은 200만 원을 청약통장에 예치하면 된다.

구분	서울/부산	기타 광역시	기타 시/ 군
전용면적 85㎡ 이하	300	250	200
전용면적 102㎡ 이하	600	400	300
전용면적 135㎡ 이하	1,000	700	400
모든 면적	1,500	1,000	500

12개월 이상만 지나면 되고 세대주와 관계없이 신청 가능하며 주택을 이미 보유한 사람도 1순위 확보할 수 있다.(투기과열지구는 24개월 이상, 24회 이상) 즉, 납부금액이 부족하더라도 모집공고 전까지만 내면 1순위가 될 수 있다. 추후 어떤 지역/면적에 청약할지 애매하다면, 모든 면적에 지원 가능한 1,500만 원 이상, 2년 이상 납입 조건을 맞춰놓는 경우가 많다.

공공분양 민간분양 차이점

공공분양과 민간분양의 가장 큰 차이는 주체이다. 공공분양이란 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 주택도시기금의 지원을 받아 분양을 목적으로 국민주택 규모 이하의 주택을 공급하는 것을 말한다. 민간분양이란 민간기업인 건설업자가 주택지구 내에서 건설되는 공공주택 외의 주택을 분양하는 목적으로 공급하는 것을 말한다.

아파트 면적의 차이

공공분양은 국민주택 규모 이하의 주택을 공급하고 민간분양은 면적에 대한 제한이 없다. 여기서 국민주택 규모가 중요하며 크게 두 가지로 요약된다.

국민주택이란

• 국가, 지방자치단체, 한국 토지주택공사 또는 주택 사업을 목적으로 설립된 지방공사가 건설하는 주택
• 국가, 지방자치단체의 재정 또는 주택도시기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택
• 국민주택 규모는 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 85m² 이하인 주택
• 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 단위의 지역은 100m² 이하

즉, 공공은 85m² 이하의 주택으로 대부분 소형평수 분양이 많다. 민간은 그 이상, 이하의 주택을 만들어도 제한이 없다. 85 이상이라면 모두 민간분양이지만 84 이하의 평수라 하더라도 모두 공공분양은 아니다.

사업의 주체

위에 이야기한 것처럼 국가 또는 지방자치단체의 주도로 공급을 하느냐 건설업자가 주체가 되느냐의 차이이다. 공공주택은 우리가 흔히 떠올리는 LH공사, SH공사가 건설한 곳이고 민간은 브랜드 아파트를 떠올리면 좋을 것 같다. 평수의 제한이 없고 아파트 브랜드 이름으로 인해 가격, 시세가 높게 형성되기도 한다. 단, 브랜드 아파트라고 모두 민간분양은 아니다. 신도시의 경우 공공, 민간, 임대 등 다양한데, 택지 등을 개발한 뒤 직접 건설하거나, 사업자를 대상으로 땅을 공급하거나 계약에 따라 민간 건설사에 건설을 맡기고 공공분양을 할 수도 있다. 건설사는 토지를 매입 후 민간분양을 하기도 한다.

아파트 분양방법

아파트의 공급방법에는 일반공급, 우선공급, 특별공급이 있다. 특별공급은 다자녀, 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발 제한구역의 주택 또는 토지소유자, 생애 최초 주택 구매자, 외국인, 기관추천자, 도시 개발 사업에 따른 철거주택 소유자를 대상으로 한다. 우선 공급은 행정구역의 통합으로 주택 건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자, 임대사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다. 일반공급은 우선, 특별 대상자에 속하지 않은 사람들을 대상으로 분양하는 방법이다.

공공 민간분양 청약 조건

공공분양은 신혼부부, 다자녀, 청년, 서민, 취약계층 등 주거 문제 해결을 해소하기 위한 목적이 있다. 선정, 심사가 까다로운 편인데요. 몇 가지 조건들이 있다.

• 공공분양 : 세대주만 신청 가능, 가족 구성원 전원이 무주택자
• 민간분양 : 세대주 아니어도 가능, 1주택 보유자도 신청 가능

공공은 세대주만 가능하며 모두 무주택자여야 한다. 민간은 그런 제한이 없는데, 투기 과열지구의 경우에는 세대주만 가능하며 당첨이 된다면 기존 부동산을 처분해야 한다는 조건이 명시된다.

분양 선정 방법, 당첨 확률

공공분양은 평수에 따라 조금 달라진다. 40m² 이하의 경우 총금액보다 납입 횟수가 중요합니다. 몇 회차를 냈는지가 중요하다. 40m² 초과의 경우 총금액이 중요한데 한 달에 인정되는 금액은 10만 원이다. 즉 오랜 기간 납부해 금액이 높은 사람이 유리하다는 뜻이며 요약하면 가입 기간이 길고 연체 이력이 없는 사람들이 당첨 확률이 높아지게 된다.

민간분양은 가점제를 사용하며 일부 평수는 추첨제도 있다. 무주택자, 무주택기간, 부양가족의 구성원수, 청약에 가입한 기간 등의 요소를 종합해 점수로 책정하며 총합이 높은 신청자가 선정될 확률이 높습니다. 이외에 공공은 자산보유기준 충족돼야 한다. 이때는 가족 구성원의 자산을 모두 합쳐 심사하게 되며 민간은 자산 기준이 없다. (청약통장에 관련된 글은 나중에 자세히 다루겠습니다.)

택지

공공은 공공택지이며 특별공급 85%, 일반공급 15%의 비율이다. 민간분양은 공공택지일 경우 특공 58% 일반 42%, 민간 택지일 경우 특별 일반 모두 50%씩이다. 부동산 아파트 분양에 관한 관심은 계속될 것으로 보인다. 신도시의 경우 입주하는 순간 바로 가격이 상승하기 때문에 투자에 열을 올리는 사람도 많아졌기 때문이다. 정부의 정책으로 제한이 있지만, 서울에서 살기 힘들어진 젊은 층 신혼부부가 수도권 신도시로 밀려나며 더욱 치열한 경쟁이 될 수도 있을 것으로 보인다.

민간분양과 공공분양의 차이점과 자격조건

민간분양과 공공분양의 청약 1순위 조건이 차이가 있으므로 청약 당첨이 되더라도 부자격자로 당첨 취소가 되는 일이 없도록 민간분양과 공공분양의 차이를 알아두는 것이 중요하다.

구분	민간분양	공공분양
분양주체	민간건설사업자가 공급하는 주택 (국민주택을 제외한 모든 주택)	국가, 지자체, LH, 지방공사 또는 주택도시기금 지원받아 공급되는 주택
전용면적	예치금액에 따라 평수 결정 (최소 200만 원~ 최대 1,500만 원)	전용면적 85㎡ 이하 (수도권 및 도시가 아닌 읍·면은 100㎡ 이하)
입주자 선정 대상	만 19세 이상 (해당 지역 거주)	무주택세대주 (해당 지역 거주)
가점제 및 85㎡ 이하	가점제+ 추첨제	순차별 공급
가점제 및 85㎡ 초과	추첨제	×

역할 분담

• LH : 토지 투자, 기본설계, 감독, 인허가
• 민간 : 실시 설계, 건설, 분양, 하자 관리 등
• 수익 배분 : 투자비율대로 수익 배분

아파트 분양

분양이란 개념은 건물 또는 토지(땅) 등 부동산을 다수인에게 매도(값을 받고 소유권을 넘김)하거나 임대(값을 받고 빌려줌) 하는것을 의미한다. 아파트 분양은 분양행위 대상이 아파트이며 아파트는 '공동주택'에 속한다. 공동주택은 하나의 건물 안에서 벽, 복도, 계단 등의 일부나 전부를 공동으로 사용하고 독립된 주거공간에서 생활할 수 있는 주택을 의미한다. 아파트를 분양받게 된다면 '구분소유권'을 취득할 수 있으며 구분소유권은 하나의 건물에서 독립된 부분에 대한 소유권을 의미한다. 아파트 분양 과정은 입주자모집을 알리고 우선순위를 결정하는 기준을 적용후 당첨자를 선정하고 발표한다. 이러한 과정이 생긴 이유는 부동산은 수요에 비해 공급이 제한될 수 밖에 없다. 내일 당장지어서 분양할수있는것도 아니고, 지역마다 한계가 있고, 수요와 공급이 비례하지 않기 때문에 이 과정들을 거쳐가게 된다. 아파트 분양 과정을 걸쳐 분양받게 될 사람은 '분양권' 을 취득하게 '구분소유권' 이랑은 다른 개념으로 입주자로 선정되어 아파트에 입주 할수 있는 권리를 얻는다.

아파트 분양 종류

아파트 분양에는 공공분양, 일반분양, 특별분양이 있다.

• 공공분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사 등 공적 사업이 부동산을 분양하는 것을 말한다. 공공부문은 택지를 개발하여 사업자에게 분양하거나 주택을 개발하여 수요자에게 공급하며 전용면적 85㎡ 이하의 규모 국민주택 중 하나에 건설 공급을 한다. 보금자리 주택이 바로 공공분양이며 공공분양주택을 분양받으려면 청약 저축에 가입하여 청약신청자격이 있어야 한다. 또한, 주택공급규칙에 정해 놓은 입주자선정 방법에 따라 입주자를 선정한다.
• 일반분양 : 국가나 지방자치단체, 토지주택공사, 지방공사 이외의 사업이 건설하여 공급하는 것을 말한다. 청약 저축에 가입하고 1년이 지나면 누구나 1순위 자격을 가질 수 있지만, 가점제가 있으므로 가점이 높아야 당첨이 유리하다.
• 특별분양 : 입주자모집이 알려질 때 무주택세대주(세대주를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하고 있지 않은 세대주)로서 입주자격을 가진 사람이 일정한 범위에서 국민주택 등을 특별분양 받을 수 있는 제도이다. 여기에 국가유공자, 신혼부부, 생애 최초, 다자녀, 노부모부양 등의 특별분양이 있다.

아파트 분양방법

공급방법

공공분양 및 민간분양 아파트의 공급방법에는 ① 일반공급, ② 우선공급 및 ③ 특별공급이 있다.

• 일반공급은 우선공급 대상자 및 특별공급 대상자에 속하지 않는 사람들을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.
• 우선공급은 행정구역의 통합으로 주택건설지역이 변동되어 주택을 우선 공급받을 필요가 있는 기존 거주자나 임대사업자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.
• 특별공급은 다자녀가구, 신혼부부, 노부모 부양자, 해제된 개발제한구역의 주택 또는 토지소유자, 외국인, 생애최초 주택구입자, 기관추천자 및 도시개발사업에 따른 철거주택 소유자 등을 대상으로 주택을 분양하는 방법이다.

아파트 분양절차

아파트 분양절차 확인

참고자료

• 〈분양〉, 《네이버 국어사전》
• 〈아파트 분양의 이해(아파트 분양받기)〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 오산 힐스테이트, 〈민간분양, 공공분양의 차이점과 자격조건〉, 《네이버 블로그》, 2019-07-15
• 부자상, 〈공공분양 민간분양 차이점 알아보자 - 부동산 지식소매상〉, 《티스토리》, 2022-03-08
• ★★★★☆, 〈공공분양 민간분양 차이 아파트 분양 방법 - 지식창고〉, 《티스토리》, 2021-05-22
• 파이, 〈아파트 분양 뜻, 아파트 분양이란?, 아파트 분양 종류, 아파트 분양 절차〉, 《네이버 블로그》, 2016-11-16

같이 보기

• 분양
• 주택
• 공급
• 건설사
• 부동산
• 건축물
• 민간기업
• 공공주택

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