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부동산 시장
부동산 시장(不動産市場)은 부동산이나 부동산과 관련된 권리를 사고파는 시장을 말한다.
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개요[편집]
부동산 시장은 부동산권리의 교환이 이루어지는 시장을 말한다. 즉, 매수자와 매도인에 의해 자발적으로 부동산권리의 교환이 이루어지는 곳을 말한다. 부동산 시장에서는 부동산권리를 교환하고, 상호 유리한 가액(價額)을 결정하며, 공간분배 및 수요와 공급의 조절을 돕기 위해 의도된 상업활동이 이루어진다. 부동산 시장은 지역의 경제적⸱사회적⸱행정적 변화에 따라 영향을 받으며, 수요⸱공급도 그 지역 특성의 영향을 받는다. 이러한 부동산 시장의 국지성(지역성)으로 인해 동일한 가격 형성이 불가능하며, 부분 시장별로 서로 다른 가격이 형성된다. 또한 거래의 비공개성(은밀성)으로 인해 불합리한 가격이 형성되는데, 이는 부동산상품의 개별성(비표준화성)과 관련이 깊다. 이외의 부동산 시장의 특성으로는 시장의 비조직성, 수급조절의 곤란성, 매매기간의 장기성, 법적 제한 과다 등이 있다.
부동산 시장은 부동산 거래가 행해지는 곳으로 장소가 아닌 매도인과 매수인이 서로 만나는 장을 의미한다. 부동산의 토지의 자연적 특성 중 하나인 개별성 때문에 일반적 거래 시장을 갖는 것은 곤란하며, 대부분 국지적으로 한정된 불완전 시장으로 머물게 된다. 따라서 일반인의 거래가격을 통한 적정한 부동산가격의 판단은 매우 힘들게 되며 여기에 부동산감정평가의 필요성이 있다. 부동산 시장에서의 거래 대상은 목적 물건이지만, 객관적인 거래 수단은 등기라는 형식을 취하며, 권리관계를 거래목적으로 한다. 말하자면 부동산 시장에서는 부동산권리가 거래의 대상이다.[1][2][3]
현재 부동산 시장 내림세가 거세지면서 오피스텔 매매가격과 전셋값도 떨어지고 있다. 2023년 1월 16일 한국부동산원 조사에 따르면 2022년 4분기 기준 오피스텔 매매가격과 전셋값 모두 전 분기 대비 0.82% 떨어진 것으로 나타났다. 전 분기 대비 하락 폭이 모두 확대됐다. 다만 월세는 0.07% 올랐다. 오피스텔 매매가격은 시도별로 부산(-1.48%), 인천(-1.11%), 대전(-0.88%), 대구(-0.87%) 순으로 하락했다. 수도권만 따로 떼놓고 보면 서울이 전 분기 대비 0.59% 하락했으며 지속하는 금리 인상에 구매력 감소로 거주 수요, 투자 수요 모두 떨어진 것으로 보인다. 같은 기간 인천은 1.11%, 경기는 0.75% 떨어졌으며 지방은 1.21% 하락했다. 시도별 오피스텔 전셋값은 인천이 전 분기 대비 1.38% 떨어지면서 하락 폭이 컸으며 인천에 이어 대전(-1.21%), 부산(-1.15%), 대구(-0.82%) 순으로 하락했다. 한편 오피스텔 월세가격은 전 분기 대비 수도권이 0.09%, 지방이 0.03% 상승했으며 시도별로는 경기가 0.22% 오르면서 가장 많이 상승했다. 다만 대전(-0.52%), 인천(-0.37%) 등에서는 하락했다. 정부가 규제를 완화하는 등 부동산 시장 연착륙을 시도하고 있지만 주택사업경기는 좀처럼 나아지지 않을 전망이다. 2023년 1월 16일 주택산업연구원이 주택사업자를 대상으로 설문조사한 결과, 12월 대비 1월 주택사업경기전망지수가 전국적으로 하락한 것으로 나타났다. 특히 비수도권이 4.3포인트(p) 내리며 하락세가 두드러졌다. 지방의 주택사업경기전망지수는 평균 62.0에서 57.7로 주저앉았으며 이번에 지수가 많이 하락한 지역은 경북·경남권의 광역시와 강원·충남 지역이다[4][5]
부동산 시장의 기능[편집]
부동산 시장이 시장참여자에게 주는 호의적인 역할을 부동산 시장의 기능이라 한다. 이 기능은 다시 시장참여자와 비 참여자에게 영향을 주며, 시장과 주민은 상호 환류(feed back) 관계를 맺고 살아간다. 그 기능은 다음과 같은 것이 있다.
- 공간 및 자원을 배분하는 기능을 한다.
- 현대의 상품교환 기능과 다른 물물교환 기능이 있다. 부동산 시장의 특별한 기능이다.
- 가격의 창조와 파괴 기능이 있어 동일한 부동산이라도 거래 시마다 가격이 새로 창조되고 파괴된다. 따라서 부동산의 가격정보는 거래 당사자뿐만 아니라 부동산 시장의 안정과 유지에 중요한 요소로 작용한다.
- 정보제공 기능이 있다. 부동산가격 정보는 시장참여자들에게 신호를 주어 부동산 시장의 계속적인 운용과 안정을 유지하게 한다.
- 양과 질의 조정 기능이 있다. 시장참가자들은 그들의 통제하에 부동산의 유용성이 최대가 되도록 노력한다. 이 과정에서 부동산의 성격이 변하고 양과 질이 조정된다.
- 토지이용을 결정하는 기능이 있다. 시장에서는 지정된 용도 범위 내에서 이용 경쟁이 일어나고 경쟁참여자들은 그 용도 범위 내의 최유효이용의 방법을 고안하여 이용 방법을 결정한다.[6]
부동산 시장의 특성[편집]
부동산상품은 다른 재화와 달라 일반상품시장과 상이한데 이는 부동산의 여러 자연 특성 때문에 발생한다. 이를 부동산 시장의 특성이라 하는데 그 특성에는 여러 가지가 있다.
- 부동산의 부동성으로 인해 시장이 특정한 지역에 국한되는 시장의 지역성
- 부동산의 개별성, 거래 시 다액자금의 필요성, 행정규제 등으로 인해 유통거래내용이 공개되지 않아 가격정보를 얻기 어려운 거래 정보의 비대칭성
- 물리적 상태의 개별성 뿐 아니라 경제·법 적용상 성질이 달라 그 특유의 개별성이 생기는 상품의 비표준화성
- 하위시장으로 구성됨에 따라 발생하는 시장의 비조직성
- 영속성, 내구성, 개별성, 시장의 지역성 그리고 고가성 등의 요인으로 인한 수급 조절의 곤란성
- 부동산의 개별성과 법적 권리로 인한 공매의 곤란성 등이 있다.[7]
부동산 시장의 지역성[편집]
부동산 시장은 부동산의 부동성 때문에 공간 작용범위가 일정한 지역에 한정된다. 이로 말미암아 시장도 어떤 특정한 지역에 국한되는데, 이를 시장의 지역성 혹은 지역시장성(地區性市場)이라 한다. 시장은 국부적으로 독점현상과 불공평한 경쟁이 발생하며, 시장정보가 비대칭이고, 주민 수입의 차이가 크며, 주택소비 성향이 달라 지역 특성이 현저하게 달라진다. 이러한 지역성은 국내는 물론 국가에 따라서도 달리 나타난다. 즉, 각 지역사회(community)는 고유한 시장을 형성한다. 가격을 예로 들면 부동성과 개별성은 부동산 간의 경쟁을 억제시키거나 심화시키며, 그로 말미암아 가격은 지역적인 차이가 크게 나타나고, 가격은 지역의 수요에 의존하여 형성된다. 가격수준이나 등락추세는 당해지역의 사정에 따라 다르며 지역 간에 차이가 있다. 전국적으로 지가가 보합세를 유지하더라도, 개발하는 지역이 있으면 그 지역만 지가가 국지적으로 상승한다.[8]
부동산 시장의 수급조절 곤란성[편집]
부동산의 여러 가지 특성은 부동산 시장의 수급조절(需給調節)을 어렵게 한다. 즉 토지는 영구적이며, 건물 등 토지부착물도 반영구적인 내구성이 있어 시장의 수요 · 공급의 빈도는 타 상품에 비해 낮을 수밖에 없다. 더욱이 일반상품시장은 선매제도(先買制度)가 있어 시장가격을 합리적으로 조정할 수 있는 기능이 있으나, 부동산은 고유한 개별성, 시장의 지역성, 그리고 고가성이라는 특성이 있어 이러한 제도 적용이 어려워 수급조절을 더욱 어렵게 하는 특성을 말한다.[9]
부동산 시장의 조기 경보시스템[편집]
부동산 시장의 조기 경보시스템(EWS, Early Warning System)부동산 가격 변동이 우리 경제에 어떠한 영향을 미칠 것인가를 예보해 주는 장치를 말한다. EWS는 향후 1년 내 위기발생(가격급등·급락) 가능성을 예측하는 모형으로 구축한 것이다. 주택시장 위기발생과 인과관계·선행성이 높은 실물 및 금융 부문의 주요 변수(확장기 15개, 수축기 10개)를 선정하여 주택가격의 흐름에 따라 시장 확장기에는 유동성과 종합주가지수, 금리, 산업생산지수, 주거용 토지거래 면적, 전세 값, 집값 추이, 매물 동향, 청약률, 미분양 추이, 이자율 등 15개 시장지표를 항목별 가중치를 둬 종합지수를 산출하고, 시장 수축기에는 산업생산지수 임금수준 등 10개 지표의 움직임을 종합 분석한다. 조기 경보시스템은 주택과 토지 부문으로 나누어 구축됐으며 통합관리가 가능하도록 되어있고, 분석된 결과를 정상, 유의, 경고, 심각, 위험의 5단계로 시장을 예측하여 표시한다. 매월 개별 변수 값이 미리 정의된 범위를 초과하는 경우에 위기발생(향후 1년 내) 신호를 나타내는 것으로 간주하며, 발생된 신호개수에 따라 EWS 지수(최소 0.0~최대 1.0)를 산출하여 주택시장 위기정도를 5단계로 구분하여 평가한다. 2004년 9월에 구축되었다.[10]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈부동산시장〉, 《시사상식사전》
- ↑ 〈부동산시장〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈부동산시장〉, 《매일경제》
- ↑ 박민웅 기자, 〈부동산 시장 한파에…지난해 4분기 오피스텔 매매·전세 동반 하락〉, 《이투데이》, 2023-01-16
- ↑ 박자연 기자, 〈지방은 여전히 어렵다…1월 주택 경기 전망 비수도권 위주 하락〉, 《헤럴드경제》, 2023-01-16
- ↑ 〈부동산시장의 기능〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈부동산시장의 특성〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈부동산시장의 지역성〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈부동산시장의 수급조절 곤란성〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈부동산시장 조기경보시스템〉, 《부동산용어사전》
참고자료[편집]
- 〈부동산 시장〉, 《네이버 국어사전》
- 〈부동산시장〉, 《시사상식사전》
- 〈부동산시장〉, 《부동산용어사전》
- 〈부동산시장〉, 《매일경제》
- 〈부동산시장의 기능〉, 《부동산용어사전》
- 〈부동산시장의 특성〉, 《부동산용어사전》
- 〈부동산시장의 지역성〉, 《부동산용어사전》
- 〈부동산시장의 수급조절 곤란성〉, 《부동산용어사전》
- 〈부동산시장 조기경보시스템〉, 《부동산용어사전》
- 박민웅 기자, 〈부동산 시장 한파에…지난해 4분기 오피스텔 매매·전세 동반 하락〉, 《이투데이》, 2023-01-16
- 박자연 기자, 〈지방은 여전히 어렵다…1월 주택 경기 전망 비수도권 위주 하락〉, 《헤럴드경제》, 2023-01-16
같이 보기[편집]
