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분양권
분양권(分讓權)은 아파트 따위의 건물을 양도 받을 수 있는 권리를 말한다.
개요[편집]
분양권은 무주택자인 세대주가 주택법에 따라 사업계획의 승인을 받아 건설하여 공급하는 주택 또는 입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위를 말한다. 준공 후 아파트에 입주할 수 있는 권리이며 아파트 청약을 해서 당첨되면 분양권을 받는다. 청약하기 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 주택의 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영한 후 당첨자를 결정한다. 한편, 아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권전매라고 한다. 한편, 분양권전매 제한은 분양권전매를 금지하는 제도로 투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지 (최대 5년) 분양권전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권이 전등기일(최대3년)까지 분양권전매가 제한된다. 여기서 분양(分讓)은 토지나 건물 따위를 나누어 파는 것을 의미한다. 그리고 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 줌을 뜻한다. 즉, 분양은 전체를 여러 부분으로 갈라서 여럿에게 나누어 주는 것 또는 토지나 건물, 물건을 나누어 파는 것을 말한다.[1][2][3]
분양권·입주권의 차이[편집]
내 집 마련의 꿈을 실현하기 위해 노력하다 보면 분양권과 입주권이란 단어를 접하게 된다. 신축 아파트를 처음으로 입주하기 위해서는 입주권 또는 분양권이 꼭 필요하며 둘 다 신축 아파트의 살수 권리라는이라는 점에서는 비슷해 보인다. 하지만 입주권과 분양권은 주택수 포함 여부, 보유기간 산정, 양도세율 등 여러 차이를 보이고 있어 잘 구별해둬야 한다.
입주권[편집]
입주권은 도시 재개발, 재건축 과정에서 해당 사업 부지에 있던 주택이 철거되면서 반대급부로 소유주에게 주어지는 입주자격을 말한다. 입주권을 취득하기 위해서는 재개발 등의 구역에 조합원이면서 분양자격을 받을 수 있는 토지, 건물 등 소유자여야 한다. 분양자격을 부여받은 조합원은 입주권을 취득하게 된다. 이렇게 취득한 입주권은 청약을 통해 이뤄지는 일반분양전에 먼저 아파트를 분양받을 수 있어 선호하는 동·호수를 선점할 수 있다. 또한 조합설립부터 입주까지 장기간 사업의 불확실성을 감안하고 취득하는 만큼 일반분양자보다 저렴한 금액으로 아파트를 공급받을 수 있는 장점이 있다. 또 조합에 따라 발코니 확장 및 빌트인 가구 등이 무료로 제공되기도 한다. 세법상 입주권 보유기간은 기존주택 취득일부터 양도일까지 산정한다. 입주권은 기존주택을 대신해 부여하는 권한이므로 세법상 주택수 산정 시 포함된다. 양도세율은 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%, 2년 이상 보유 시 기본 세율이 적용된다.
분양권[편집]
분양권이란 준공된 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 개발사업부지에 토지 등을 소유해야하는 입주권과 달리 한국부동산원 청약홈에서 청약절차를 통해 당첨되면 분양권을 받게된다. 청약을 하기 위해서는 청약통장을 만들어야 하며 주택의 유무, 가족 구성원의 수, 청약불입액, 기간 등의 여러 조건을 골고루 반영한 후 당첨자를 결정한다. 아파트 입주에 앞서 분양권을 다른 사람에게 파는 것을 분양권 전매라고 한다. 투기과열지구는 소유권 이전 등기일까지(최대5년) 분양권 전매가 금지되고 조정대상지역의 경우 소유권이 전등기일(최대3년)까지 분양권 전매가 제한된다. 세법상 보유기간은 분양권 취득일부터 양도일까지 산정한다. 예전에는 분양권이 주택수에 포함되지 않았지만 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 세법상 주택수 산정 시 포함된다. 양도세율은 1년미만 보유 시 70%, 1년 이상 보유 시 60%가 적용된다.[4]
아파트 분양권으로 돈 버는 방법[편집]
정부 규제로 기존 아파트 거래절벽이 지속되고, 유주택자들의 새 아파트에 대한 수요가 증가한 가운데 분양권에 대한 관심이 높아지고 있다. 청약제도가 '9·13 대책'에 이어 무주택자 위주로 개편된 이후로 아파트 분양권 거래에 대한 상담은 꾸준히 이루어지고 있다. 실제 기존 주택시장 침체가 이어진 가운데 서울 아파트들의 분양권·입주권 거래 또한 이루어지고 있다. 투자자들이 눈여겨볼 지역은 비싼 분양가에 분양되는 단지 주변이다. 초기 분양이 50~60% 정도만 달성되어도 인근 분양권 시장 프리미엄이 덩달아 뛰어오를 가능성이 있기 때문이다.
취득 당시부터 공동명의로 하라
분양권 계약을 하거나 새로 주택을 매수할 때도 처음부터 공동명의로 돌리는 것이 절세 방안이 될 수 있다. 특히 분양권 계약 후 중도금을 납부하기 전 증여하면 계약금에 대해서만 증여세를 납부하면 되기 때문에 증여세 부담이 크게 준다. 각자 잔금을 낼 수 있을 만큼 자금 여력이 있고 자금 출처 소명이 가능하다면 분양권을 공동명의로 돌리는 것이 낫다. 예를 들어 14억 원짜리 전용 84㎡ 아파트에 당첨된 수분양자가 단독명의 상태에서 2년 거주 후 매도하면 취득세 등을 빼고도 1억 원가량 양도세를 납부한다. 반면 부부 간 증여로 공동명의인 아파트를 매도하면 양도세를 2000만 원가량 아낄 수 있다.
강화된 대출 규정을 파악하라
2018년 8·2 부동산 대책 이후 기존 분양권도 주택담보인정비율 (LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 강화되고, 잔금 대출에도 DTI 강화 기준이 적용돼 투기지역 내에서는 세대당 1건의 주택담보대출만 받을 수 있도록 했다. 또 다주택자는 전국에서 주택담보대출을 받을 때 LTV와 DTI를 기존보다 10%포인트씩 낮춰 40%를 적용하기로 했다. 8·2 대책 이전에 분양권을 구입한 1주택 이상을 보유한 다주택자들의 경우에도 투기지역 내 주택담보대출 건수가 차주당 1건에서 세대당 1건으로 강화됐다. 따라서 은행에서 명의 변경 시 이런 요건에 걸려서 대출 승계가 안 되는 경우도 있다.
분양권·입주권 양도 시 5년 기간 체크하라
앞으로 배우자에게 증여받은 부동산을 양도할 때 양도소득세 이월과세를 적용받는 대상에 분양권이나 조합원 입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리까지 포함된다는 점을 체크해야 한다. 이월과세는 최초 배우자에게 증여한 경우에만 적용되었으나 직계존비속 간 증여에까지 이월과세를 적용하는 것으로 확대됐다. 분양권을 증여받아 분양권인 채로 5년 이내에 양도할 경우 또는 분양권을 증여받고 아파트가 준공된 후 양도한다 하더라도 증여일로부터 5년 이내에 양도한다면, 증여한 배우자 등의 취득가액과 양도가액의 차액에 대해 양도소득세를 과세하게 되므로 세금을 피할 길이 없다.
중개수수료를 파악하라
분양권 거래 시 중개수수료를 정확히 알지 못하면 거래 때 피해를 보는 일이 다반사다. 분양권을 살 때는 총분양가가 아니라 실제 주고받은 금액, 즉 초기 계약금과 이미 낸 중도금, 웃돈을 더한 금액이 수수료 산정 기준이 된다. 정리하면 분양권 거래 중개수수료를 구하는 공식은 거래 금액(계약금+중도금+웃돈)×수수료율이다. 일반적인 주택 거래와는 산정 방식이 다른 셈이다. 분양가보다 가격이 떨어진 '마이너스 프리미엄'인 경우엔 거래 금액에서 빼준다. 이처럼 중개수수료 계산법을 숙지하지 않고 거래하면 큰 손해를 볼 수 있다.
보류지를 노려라
보류지란 재건축·재개발 조합이 향후 조합원 수 변화에 대비해 분양을 하지 않고 유보해놓은 물건이다. 조합은 전체 가구의 1% 범위 안에서 보류지를 정할 수 있다. 청약통장이 필요 없는 데다 시세 대비 1억원 안팎 저렴하게 낙찰되는 사례도 많아 알짜 투자처로 부상하고 있다. 보류지는 통상 입주 6개월 정도 앞두고 나오기 때문에 정확한 입찰 시점은 확정할 수 없다. 조합이 정하기 나름이라 사업장마다 각각 다르다. 서울시가 운영하는 재건축·재개발 '클린업시스템' 홈페이지에 들어가 공지를 일일이 찾거나 관심 있는 단지의 조합 사무실을 통해 알아보면 된다. 신문에 나오는 매각 공고를 확인하는 것도 방법이다. 사실상 후분양이다 보니 최소 여섯 달 안에 잔금까지 치러야 하기 때문에 자금 마련은 필수다.
분양권 매입 시 주의점
투기지역으로 지정되는 지역은 양도소득세를 기준 시가 대신 실거래가액으로 신고해야 한다. 분양권 역시 일반 아파트 매매와 마찬가지로 실거래가로 신고해야 한다. 일부 중개 현장에서는 프리미엄이 억대로 형성된 경우 매도자의 양도세 부담으로 인해 다운계약서로 거래하는 게 관례로 되어 있는데 이런 거래는 나중에 뒤탈이 많다. 다운계약서를 쓰게 되면 나중에 분양권 매입자가 세금을 더 내야 하는 상황이 발생할 수도 있고 추후에 과태료를 추징당할수 있다. 차후 부동산을 되팔 때 양도차익을 줄이는 하나의 방법으로 활용되기도 하는 업계약서도 역시 불법인데 매수자에게 취득세의 3배에 해당하는 과태료가 부과된다. 매도자는 양도세 추징은 물론 국세청 세무조사 대상자로 등극되기 때문에 주의해야 한다.[5]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 〈분양권〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈분양〉, 《나무위키》
- ↑ 천정훈 기자, 〈부동산워치 - 새 아파트를 살 수 있는 권리 '입주권·분양권' 무슨 차이?〉, 《충청일보》, 2022-02-09
- ↑ 박상언, 〈아파트 분양권으로 돈 버는 6가지 방법〉, 《전성기》
참고자료[편집]
- 〈분양권〉, 《네이버 국어사전》
- 〈분양권〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈분양권〉, 《부동산용어사전》
- 〈분양〉, 《네이버 국어사전》
- 〈분양권〉, 《부동산위키》
- 박상언, 〈아파트 분양권으로 돈 버는 6가지 방법〉, 《전성기》
- 천정훈 기자, 〈부동산워치 - 새 아파트를 살 수 있는 권리 '입주권·분양권' 무슨 차이?〉, 《충청일보》, 2022-02-09
같이 보기[편집]
