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상가건물임대차보호법
상가건물임대차보호법(商街建物賃貸借保護法)은 상가건물 임대차에서 경제적 약자인 임차인의 권리를 보호하고, 임대료와 보증금의 과도한 인상을 막기 위해 제정한 법이다. 임대료와 보증금을 올릴 때 기존 금액의 9%를 초과할 수 없으며, 일정 금액의 상가 임대차 보증금은 다른 채권에 앞서 돌려받을 수 있다.
개요[편집]
임대차보호법(賃貸借保護法)은 주택이나 상가 건물의 임대차에 대한 권리를 보호하기 위한 법률을 말한다. 대한민국 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법으로 별도 구분하여 제정·시행하고 있다. 상가건물임대차보호법은 상가건물 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정한 법이다. 2001년 12월 29일 제정한 법률로 상가건물 임대차에 민법의 특례를 규정함으로써, 국민 경제생활의 안정을 보장하는데 목적을 두고 제정한 법률이다. 상가건물 임대차는 주택 임대차와 달리 임차인의 보호가 미진하여 임대인에 비해 계약상 약자인 임차인들이 임차료의 과다 인상, 임대인의 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성 등 여러 형태의 불이익을 당하는 경우가 있음에도 불구하고, 민법의 규정만으로 이들을 보호하는 데에 한계가 있었다.
이러한 문제를 해결하기 위해 임차권 등기가 없는 경우에도 일정한 요건을 갖춘 임차인에게 제3자 대항력을 부여하고, 보증금을 우선 회수하게 하며, 계약갱신 요구권 등을 인정하는 등 보호규정 등을 마련하였다. 이 법은 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함)에 적용하되 임대차 보증금액이 서울특별시는 9억 원, 과밀억제권역(서울특별시는 제외)은 6억9천만 원, 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군 지역은 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 5억4천만 원, 그 밖의 지역은 3억7천만 원을 초과하는 임대차에는 적용하지 않는다.[1][2]
상가건물 임대차보호법은 상가건물의 임대차에 대한 민법의 특별법으로 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용되며 건물에 대한 보증금이 일정 범위 이내인 경우에만 적용된다. 법인도 이 법상 보호를 받을 수 있다. 공부상 용도가 축사라고 하더라도 실제 용도가 영업에 관한 것이라면 상가건물임대차보호법이 적용된다. 상가건물임대차보호법은 모든 상가건물의 임대차에 적용되는 것이 아니라 대통령령이 정하는 보증금을 초과하는 임대차에 대하여는 그 적용이 없다.[3]
제1조(목적) : 이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제15조(강행규정) : 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 이를 위해 상가건물 임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있다.
- 임대차기간의 보장
- 차임연체에 따른 해지의 특례
- 차임이나 보증금의 증액의 제한
- 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
- 대항력의 부여
- 보증금의 우선변제권 인정
- 권리금 회수기회 보호 등
그 밖에, (상가건물의) 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조 및 제11조의2를 준용한다고 되어 있으나, 이 규정은 실무상 사문화되어 있다(제18조). 주택임대차보호법과 내용이 상당히 비슷하지만 미묘하게 다르다.
소관 기관[편집]
- 입법부 : 법제사법위원회
- 행정부 : 법무부 (법무심의관실)
국토계획법, 건축법, 주택법 등 부동산 관련 법률들이 모두 국토교통부, 국토교통위원회 소관 법률인 것과 다르게 상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법은 모두 법무부와 법제사법위원회 소관 법률이다. 그도 그럴 것이, 국토계획이라든지 건축행위를 조율하는 법률이 아니고 임대차라는 계약을 다루는 법이기 때문이다.
적용범위[편집]
제2조(적용범위) : ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.
2018년 1월 26일 이후 체결되거나 갱신된 상가건물 임대차의 경우, 상가건물 임대차보호법은 보증금액이 아래 금액 이하인 경우에만 전부 적용된다(영 제2조 제1항). 그 전에 체결되거나 갱신된 경우에 관해서는 대법원 인터넷등기소 사이트의 '소액임차인의 범위 안내'라는 메뉴에 상세히 나와 있으니 참고하면 편리하다.
- 서울특별시 : 보증금액 한도 9억 원
- 과밀억제권역(서울특별시 제외), 부산광역시 : 보증금액 한도 6억9천만 원
- 광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 보증금액 한도 5억4천만 원
- 그 밖의 지역 : 3억7천만 원
다만, 위 한도를 초과하는 상가건물 임대차라도 상가건물 임대차보호법 중 일부 규정은 적용되므로(법 제2조 제3항), 주의를 요한다.
제16조(일시사용을 위한 임대차) : 이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
제17조(미등기전세에의 준용) : 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.[4]
특징[편집]
상가건물임대차보호법은 「주택임대차보호법」,「대부업법(고금리제한법)」등과 함께 민생 3법으로 사회적 · 경제적 약자인 상가건물 임차인의 권리를 보호하고, 과도한 임대료 인상을 억제하여 국민경제생활의 안정을 보장하기 위해 제정된 법이다. 임대인의 해지권 남용, 임대차 기간의 불안정성, 월세 산정 시 고율의 이자율 적용, 임대보증금 미 반환 등으로 인한 임차인의 피해를 막는 것이 주요 목적이다. 모든 임대차 계약에 적용되는 것은 아니며 영업용 건물의 임대차로서 보증금이 일정금액 이하인 임대차계약에 적용된다.
상가건물임대차보호법의 임대차 보호제도는 다음과 같다.
- 임차인의 대항력으로 상가건물 임차인이 임대차계약 사실을 법원에 등기하지 않은 경우에도 건물의 인도를 받고 세무서에 사업자등록을 신청한 때는 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리가 인정된다.
- 임차인의 계약갱신요구권으로 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리를 규정하고 있다. 즉 임대인은 임차인의 계약갱신 요구에 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.
- 임차인이 대항력을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받으면 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 갖게 된다.
- 법 적용 대상 임차인 중에서도 소액임차인은 요건만 갖추면 확정일자를 받지 않더라도 모든 권리자보다 우선하여 경매가액의 1/3 범위 내에서 보증금 중 일정액을 변제받을 수 있는 권리를 갖게 된다.
- 임대료가 현실과 차이가 많을 경우 계약 당사자는 임대료 증감을 청구할 수 있으나 증액은 9% 이내에서만 할 수 있으며 증액 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없다.
- 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에 적용하는 산정률을 연 15% 이내로 제한하여 임차인을 보호할 수 있도록 하였다.[5]
주요 내용[편집]
제1조(목적)
이 법은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조(적용범위)
- ① 이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용한다.
- ② 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다.
제3조(대항력 등)
- ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
- ② 임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제4조(확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등)
- ① 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다.
- ② 관할 세무서장은 해당 상가건물의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산정보처리조직을 이용할 수 있다.
- ③ 상가건물의 임대차에 이해관계가 있는 자는 관할 세무서장에게 해당 상가건물의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다.
제5조(보증금의 회수)
- ① 임차인이 임차건물에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결, 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 의하여 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
- ② 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
- ③ 임차인은 임차건물을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
제9조(임대차기간 등)
- ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
- ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.
제10조(계약갱신 요구 등)
- ①임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다음의 경우에는 그러하지 아니하다.
- 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
- 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
- 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
- ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
제10조의3(권리금)
- ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설 · 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형 · 무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.
- ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)
- ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다.
- ③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.
- ④ 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.
제11조(차임 등의 증감청구권)
- ① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
- ② 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.
제13조(전대차관계에 대한 적용 등)
- ② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
제14조(보증금 중 일정액의 보호)
- ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.
- ③ 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.
제15조(강행규정)
법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
제16조(일시사용을 위한 임대차)
이 법은 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
제17조(미등기전세에의 준용)
목적건물을 등기하지 아니한 전세 계약에 관하여 이 법을 준용한다. "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈임대차보호법〉, 《한경 경제용어사전》
- ↑ 〈상가건물임대차보호법〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈상가건물 임대차보호법〉, 《위키백과》
- ↑ 〈상가건물 임대차보호법〉, 《나무위키》
- ↑ 〈상가건물임대차보호법〉, 《시사경제용어사전》
- ↑ 〈상가건물 임대차보호법〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
참고자료[편집]
- 〈상가건물 임대차보호법〉, 《나무위키》
- 〈상가건물임대차보호법〉, 《부동산용어사전》
- 〈상가건물 임대차보호법〉, 《위키백과》
- 〈임대차보호법〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈상가건물임대차보호법〉, 《시사경제용어사전》
같이 보기[편집]
