상가임대사업

상가임대사업 혹은 상가임대업은 자신이 소유하거나 임차한 상가건물을 임대하는 산업 활동을 의미한다.

개요

상가임대는 임차인(세입자)이 임대금을 지급하고 임대인의 상가 부동산을 점유하여 이를 용도에 따라 사용, 수익하는 것을 증명하는 계약을 의미한다. 상가임대차 혹은 상가건물 임대차계약이라고도 한다. 즉, 상가임대는 임대인이 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용·수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약이다. 이때 임대 시 납입하는 보증금은 계약이 소멸하게 되면 다시 반환을 받게 된다. 이러한 내용을 명시한 문서를 상가임대계약서라 한다. 상가임대계약서에는 상가 소재지 및 면적, 계약금과 중도금 등의 사항을 상세하게 기재하여야 한다. 또한 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 인적정보를 기재하고 계약 조항을 확인한 다음 기명 날인한다. 계약서를 작성한 후에는 당사자 각각 1통씩 보관한다.

임대차계약이란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인은 차임지급을 약정함으로써 그 효력이 생기는 계약을 말하며 임대계약이라고도 한다. 여기서 목적물은 임대하는 전세에 해당한다. 임대는 임차인이 목적물을 직접 점유하여 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리인 물권과는 다른 개념이다. 따라서 임차권은 목적물의 소유권자가 바뀌면 새로운 소유자에 대하여 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙이나 농지와 주택의 경우에는 임대관계가 승계된다.

상가임대사업자 세금

상가임대사업자 세금은 3가지 상황으로 나눠볼 수 있다. 살 때와 팔 때 그리고 보유하고 있을 때로 나눌 수 있는데, 상가를 살 때는 취득세와 농특세 등의 세금을 부담할 수 있고 상가를 팔 때는 양도소득세와 부가가치세 등의 세금을 부담할 수 있다. 상가임대사업자 세금 중 상가를 보유할 때의 세금 종류는 재산세, 종합부동산세, 부가가치세를 포함한 크게 세 가지이다.

재산세

재산세는 보유하는 기간 매년 지불하는 세금이다. 상가건물과 그 건물이 있는 토지에 각각 부과되고, 6월 1일을 기준으로 산정된다. 건물과 토지의 납부 기간을 보면 상가건물에 대한 재산세는 7월 16일부터 7월 31일까지이고, 토지에 대한 재산세는 9월 16일부터 9월 30일까지이다. 재산세 계산 방법에 대해서도 알아보면 재산세의 대상은 상가와 상가가 있는 토지이기 때문에 산출할 때도 건물분 재산세와 토지분 재산세로 나눠서 산출하게 된다. 건물과 토지 둘 다 공정시장가액 비율은 70%이고 건물에 대한 세율은 0.25%, 토지에 대한 세율은 0.2~0.4%이다. 먼저 건물분 재산세 산출 공식은 다음과 같다.

• 건물분 재산세 : 시가표준액 × 공정시장가액 비율(70%) × 0.25%

토지분 재산세는 세율이 과세표준에 따라 달라지는데, 과세표준이 2억 원 이하일 때는 세율이 0.2%이고 2억 원 초과, 10억 원 이하일 때는 40만 원 + (2억 원 초과금액의 0.3%), 10억 원 초과일 때는 280만 원 + (10억 원 초과금액의 0.4%)이다. 이렇게 과세표준에 따라 3단계로 누진세율을 적용합니다. 따라서 토지분 재산세의 산출 공식은 다음과 같다.

• 건물분 재산세 : 시가표준액 × 공정시장가액 비율(70%) × 0.25%

종합부동산세

종합부동산세는 건물이 있는 토지의 공시지가가 80억 원이 넘을 때만 해당하는 세금이다. 따라서 대부분 상가가 여기에 해당하지 않는다.

부가가치세

상가임대사업자 세금은 주택임대사업자가 내는 세금과 달리 부가가치세를 포함하고 있다. 부가가치세는 공급받는 자에게 부담하는 것이 원칙이고 주택임대업에서 공급받는 자는 임차인이기 때문에 주택임차인에게 부가가치세를 매기면 국민의 주거 안정의 생존권을 침해하는 문제가 발생한다. 따라서 주택임대업은 부가가치세 면세사업으로 분류하고 있다. 하지만 상가임대업에 대해선 과세하지 않을 이유가 없기에 상가임대사업자 세금은 부가가치세를 포함하고 있다.

상가임차인이 부가가치세를 부담하고 임대인은 이를 대리 징수하여 세무서에 낸다. 부가가치세는 매출세액-매입세액으로 산출하고 일 년에 두 번씩 국세청에 신고해야 하며 상가를 임대하는 경우, 매출세액은 (월세 + 간주 임대료) × 10%이다. 간주 임대료는 보증금을 은행에 예치했을 때 발생하는 소득을 환산한 금액으로 정기예금 이자율이라고 보시면 된다. 2020년 간주 임대료의 산정 이자율은 1.8%이고 이 이자율은 매년 국세청장이 고시하고 있다. 상가 임대사업자의 매출세액을 쉽게 설명하면 다음과 같다.

• (월세 + 보증금×1.8%)×10%

다음으로 매입세액은 엘리베이터나 주차장 등의 공동사용 전기세, 엘리베이터 보안시스템 유지 보수비용, 기타 수수료 등의 총합으로 계산한다.

상가임대차 계약 전 주의사항

특약사항 체크 및 계약 시 특약사항 꼭 기재

임대인과 임차인 모두 사람이기에 협의를 본 사항은 100% 정확하게 기억하기가 쉽지 않다. 그러므로 계약을 할 때 서로가 협의한 내용을 특약사항에 꼭 기재해야 한다.

임대계약 진행 시 녹취는 필수

• 임대계약 진행 시 부동산 중개사와 건물주 그리고 세입자 모든 대화를 녹취해야 한다.
• 상호 협의를 본 후에 계약서 작성 시 특약사항을 잊어버리고 못 넣을 수 있으므로 해당 구두계약을 증명하기 위해서는 녹취가 있어야 계약이 유효하다.

계약 전 리모델링 원상복구 고민(인테리어 공사 이전 모습 촬영)

• 상가를 구하게 되면 업종에 따라 대부분 리모델링을 진행한다.
• 계약 후 인테리어는 가능하지만, 계약 후 문제가 생길 수 있으며 상가임대 주의사항으로 원상복구를 염두에 두어야 한다.
• 그래서 계약 시 특약사항으로 상호 협의 내용을 기재하거나 인테리어 공사 전 상태를 사진과 영상으로 꼭 촬영 보관이 필요하다.

상가건물 계약 기간

• 계약 기간은 1년, 2년으로 하더라도
• 상가건물 임대차보호법의 보호를 받아서 계약 후 5년 동안 세입자가 계약 후 5년 내로 재계약 요청을 하면 건물주는 거절할 수 없다.
• 5년 재계약을 거부할 수 있는 경우

• 월세를 3기 이상 밀릴 경우
• 건물주에게 허락을 받지 않고 전전세 계약한 경우(상가건물 임대차보호법 적용대상 아님)

계약 전 주의사항

• 월세 지급방식(선불/후불) : 계약서에 지급 일자까지 명시
• 월세액은 반드시 임대인 명의 계좌로 이체
• 부가가치세(포함/별도) : 계약서에 명시
• 계약 전 본인의 사업이 가능한 지여부 : 인허가 관청에 확인)
• 사업장의 등기부 등본/건축물대장 확인(건물주, 위반건축물 여부)
• 업종 변경 시 구청에 업종 변경 가능한지 아닌지 확인
• 영업 위반 사실 등 행정처분 여부 확인(담당경찰서 민원실)
• 계약서는 반드시 임대인과 작성

등기부 등본 확인(중요)

• 부동산 계약 당일에 발행한 등기부 등본을 확인
• 소유자 인적사항·압류/가압류, 미등기, 근저당 임차권 등기 여부

임대차계약의 갱신

• 묵시적 갱신 : 임대인이 계약 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 갱신거절 통지나 조건변경 통지를 아니 한 경우 그 기간이 만료되면 기존 임대차와 같은 조건으로 재임대한 것으로 본다.
• 갱신 기간 : 주택은 갱신 기간이 2년이나, 상가의 경우에는 갱신 기간이 1년이다
• 갱신요구권 : 임대차계약 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없다. 2018년 10월 16일 이후 상가임차인 갱신요구권은 10년으로 변경(기존 5년)
• 권리금 회수 보호 기간은 임대차 종료 6개월 전
• 임대료 인상률은 5% 미만으로 제한(기존인상률 9%)

상가임대 시 주의할 사항

• 상가 계약 시 넣어야 할 특약사항을 확인한다.

• 상가는 이해관계가 주택보다 복잡하므로 특약사항이 주택을 계약할 때보다 많다. 일반적으로 상대 임대차 계약서를 쓸 때는 3장~4장 정도의 분량이 발생하는 데 대부분은 특약사항과 관련된 내용입니다. 다음은 자주 사용되는 특약 내용이다.

• 현 시설 상태에서 계약을 진행한다. 계약일 이후에 권리변동 즉 근저당, 가압류, 경매 등이 없어야 한다. 만약 계약일 이후에 권리변동이 발생한다면 계약을 해지할 수 있다.
• 업소 허가에 하자가 발생하면 계약을 해지할 수 있다.
• 임대료는 기존 임대료를 승계한다.
• 수도시설, 전기용량, 정화조, 소방시설 등 업종에 따라서 검토하도록 한다.

• 계약 기간을 체크한다.

• 상가건물은 일반적으로 2년이 아니라 1년으로 진행한다. 아래는 상가건물 임대차보호법 제9조 임대 기간에 관한 내용이다.
• 상가건물 임대차보호법 제9조(임대 기간 등)

• 기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
• 임대차가 종료한 때도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다.

• 상가건물은 최소 1년 단위로 임대차 기간을 보장한다.

• 상가건물은 최소 1년 단위로 임대차 기간을 보장해주고 있으며 임차인이 임대료를 연체하거나 임대인의 건물에 하자 발생 등 문제를 얘기하지 않았다면, 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인은 임차인의 계약 갱신을 거절할 수 없도록 하고 있다.

• 임대인은 임차인이 임대차 기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약 갱신요구에 대하여 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그러하지 아니하다 (중략)
• 임차인의 계약 갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다고 규정하고 있다.

• 상가 권리금을 확인한다.

• 상가에서 제일 중요한 것은 상가 권리금이다. 임대인은 임차인이 임대 기간 만료 3개월 전부터 만기 시까지 새로운 임차인으로부터 권리금을 받는 것을 방해할 수 없다. 계약서를 작성을 완료한 다음에는 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 인적정보를 기재하고 계약 조항을 확인한 다음 기명 날인한다. 계약서를 작성한 후에는 당사자 각각 1통씩 보관한다.

상가 임대차 계약 시 체크포인트

등기부등본상 소유주와 임대인 일치 확인

• 계약 시 등기부등본 상의 소유자 정보와 임대차 계약서 임대인 정보 일치 확인
• 계약자가 대리인일 경우 소유자 정보(인감, 인감증명서), 대리인 정보(소유자와의 관계, 인감, 인감증명서) 대조하여 확인하고, 계약에 대한 위임장을 확인해야 함.

권리변동 여부 확인

• 계약 시 등기부등본 상 을구에 해당하는 권리관계 (근정당, 가압류, 경매등)를 확인
• 임대인의 책임있는 사유로 권리변동이 생길 경우 계약 해지할 수 있도록 사전 고지 필요

​원상복구 범위 설정

• 계약 만료 시 해당 부동산에 대한 원상복구 특약 확인
• 파손 시에 대한 복구 범위 확인

​존속기간 계약 갱신

• 기간을 정하지 않거나 1년 미만으로 정할 시 임차인은 주장 가능하나, 임대인은 최소 1년은 보장해야 함.
• 계약 갱신은 임차인은 임대차 기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 계약 기간 갱신을 요구할 수 있음.

​부가세 여부

• 대부분의 상가 점포 임대인은 일반사업자일 경우가 많음
• 월 임대료의 10%를 부가세로 납부해야 하며, 임차인이 일반사업자일 경우 부가세 환급 가능
• 임대인/임차인 중간이사업자일 경우는 계약 시 부가세 포함 여부 협의해야 함.

​공사 기간 포함 여부

• 계약 시 공사 기간에 대한 임대료 포함 여부 협의
• 보통 '렌트프리'라고 임대인과의 협의에 따라 임대료 무상 기간을 제공해주는 때도 있음

​용도변경 및 인허가 사항

• 음식점, 운동 시설, 학원 등 용도변경 및 인허가가 필요한 업종의 경우 계약 전 임차인 확인 필수
• 보통 부동산 소재 시청과 구청 건축과에 문의 시 용도변경 가능 여부 체크 가능
• 계약 시 용도변경이나 인허가에 문제 시를 대비하여 특약사항에 기재하는 것도 가능

​해당 부동산 업종 제한 여부​

• ​ 복합건물의 경우 상가 관리규약에 따라 업종을 제한하는 때도 있음.
• 사전에 관리사무소나 건물주 등을 통해 업종 제한 여부 확인 필요

​위반건축물 여부

• 건축물대장 확인을 통해 해당 부동산의 위반건축물 여부 확인
• 건축물대장 오른쪽 위에 노란색 표기로 '위반건축물'이라고 표기됨.

참고자료

• 〈임대차계약 < 상가건물 임대차〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 〈상가임대계약서〉, 《예스폼 서식사전》
• 퍼스트무버, 〈상가임대사업자 세금, 상가를 보유하고 있을 때는 어떤 세금을 낼까?〉, 《네이버 블로그》, 2020-09-16
• 自然이 살아 숨쉬는 山과 江과 숲으로, 〈상가 임대계약시 주의 및 착안사항〉, 《티스토리》, 2021-04-24
• 코끼리공인중개사, 〈상가 임대차 계약 시 주의할점〉, 《네이버 블로그》, 2022-03-09

같이 보기

• 상가
• 임대
• 사업
• 세금
• 임차인
• 임대인
• 보증금
• 임차권
• 재산세
• 상가건물
• 상가임대
• 부가가치세
• 종합부동산세
• 상가임대사업자

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