에스크로

에스크로(Escrow)는 조건부 날인 증서라는 단어로 구매자와 판매자 간 신용관계가 불확실할 때 제삼자가 상거래가 원활히 이루어질 수 있도록 중계를 하는 매매 보호 서비스를 말한다.

개요

에스크로는 조건부 날인 증서라는 단어로 구매자와 판매자 간 신용관계가 불확실할 때 제삼자가 상거래가 원활히 이루어질 수 있도록 중계를 하는 매매 보호 서비스를 말한다. 원래 법률적인 용어로 '조건부 날인 증서', '조건부 양도증서'를 의미한다. 특정한 물건을 제삼자에게 기탁하고 특정한 조건이 충족된 경우 상대방에게 교부할 것을 약속하는 문서로, 주로 부동산 거래에서 쓰였다. 에스크로라는 단어는 양피지, 종잇조각의 의미를 가진 옛날 프랑스 단어 Escroue에서 파생되었다.

에스크로 제도는 1997년 미국에서 처음 도입했으며, 국내에서도 은행권과 지급업체가 이 서비스를 선보인 바 있다. 정부에서도 전자상거래 피해 방지 및 소비자 보호를 위해 에스크로 제도를 의무화하는 방안을 추진해 왔다. 그 결과 전자상거래법에 의해, 5만 원 이상의 결제금액은 의무적으로 에스크로 시스템을 이용하도록 규정되어 있다.

유형

에스크로는 일반적으로 거래 당사자를 대신하여 제삼자가 돈을 보관하는 것을 말한다.

전자상거래

전자상거래의 경우 결제 대금 예치를 의미한다. 거래대금을 신뢰할 수 있는 제삼자인 금융기관에 맡긴 뒤 물품 배송을 확인하고 판매자에게 지불하는 제도로 사용되고 있다. 물품을 받지 못하거나 반품할 경우 금융기관이 즉시 환불해주기 때문에 비대면 거래인 전자상거래의 불안감이나 인터넷 쇼핑몰을 통한 사기 피해 등을 원천적으로 막을 수 있다.

미국에서는 캘리포니아 사업부(California Department of Business Oversight)가 2001년 7월 1일부터 인터넷 에스크로 회사를 허가했다. 1999년 피델리티 내셔널 파이낸셜이 설립한 인터넷 에스크로 회사로 최초 인가를 받았다.

대한민국에서는 2000년대 초반 인터넷 쇼핑몰이 생겨나면서 생긴 폰지사기로 유혁수가 운영하는 토비즈 그룹이 하프플라자라는 쇼핑몰을 오픈했다. 모든 물품을 반값에 판매하며 재고 부족으로 판매할 수 없으면 1.5배로 환불한다고 했으나 실제로는 폰지사기였다. 유혁수는 도주했으나 붙잡혔다. 피해자 약 15만 명, 피해액 약 300억 원이었으며 이 사건을 계기로 대한민국에 에스크로 시스템이 도입되었다.

전자상거래소비자보호법이 개정(2005년 3월 31일 공포)됨에 따라 통신판매업자는 거래의 안전장치로써 에스크로, 보험계약, 채무지급보증계약, 공제계약 중 하나에 대해 소비자가 그 이용(또는 체결) 여부를 선택할 수 있도록 제공해야 한다(법 제13조 제2항 제10호 및 제24조 제2항). 통신판매업자는 거래 안전장치를 모두 도입하여 그중에 하나에 대해 소비자가 선택하도록 하는 것이 아니라 4가지 중 한 가지를 선택하여 그 이용하거나 체결 여부를 소비자가 선택할 수 있도록 해야 한다. 공정거래위원회는 2012년 8월 전자상거래법 개정안에 따라, 인터넷 쇼핑몰의 에스크로 시스템 가입을 의무화하였다. 인터넷 쇼핑몰을 개설할 때, 에스크로 가입 증서가 없으면 통신판매업 등록이 불가능하도록 조치를 강화했다.

유럽 연합에서는 2009년 11월 1일부터 시행된 지불 서비스 지침(Payment Services Directive)을 통해 정부 규제와 면허를 받아 매우 저렴한 인터넷 에스크로 서비스 도입을 허용했다. 이 지불 서비스 지침은 은행을 통해 국제시장에서 판매자와 구매자가 고자 몇십 센트를 지불하여 에스크로 서비스를 이용할 수 있다.

최근에는 에스크로 서비스를 사칭한 불법적인 프로그램이 유통되고 있다. 합법적인 에스크로 서비스와 매우 유사한 에스크로 서비스 사이트를 만들어 구매 피해자는 가짜 에스크로 회사에 대금을 보내거나 판매 피해자는 상품을 발송하고 에스크로 서비스로부터 대금을 지불받길 기다리는 것이다. 정품 에스크로 서비스 기업은 전부 에스크로 안전거래 확인증을 발급하기 때문에 진짜 에스크로 사이트인지를 확인하고 사용해야 한다.

과정

우리은행 에스크로 과정

전자상거래 및 에스크로 이체 서비스는 다음과 같은 과정을 거친다.

1. 구매자(송금인)와 판매자(수취인) 간에 거래체결(계약체결, 상품주문 등)
2. 구매자가 에스크로 서비스에 접속
3. 구매자가 판매자의 계좌로 에스크로이체 실행(결제대금예치)
4. 에스크로 서비스가 판매자에게 에스크로이체 내용을 통지하고, 판매자는 에스크로 서비스에 접속하여 대금예치 내용을 확인하고 거래합의
5. 판매자가 구매자에게 약속한 거래 이행(상품 배송, 용역 제공 등)
6. 구매자가 에스크로 서비스에 접속하여 구매확인 실행
7. 에스크로 서비스에 예치된 결제대금을 판매자에게 지급

은행

은행에서 에스크로는 자동 거래나 현금자동입출금기(ATM), 자판기 분야에서 사용된다. 고객이 입금한 돈을 기계가 따로 보관하는 기능으로 거래 중 취소를 하거나 계산 결과에 이의를 제기하면 돈을 돌려준다. 자판기 역시 같은 원리로 돈을 넣고 물건을 구매할 때, 환불하기를 원하면 돈을 다시 돌려준다.

부동산

미국에서 에스크로는 부동산 거래에서 권리증서나 매매대금을 안전하게 서로 교환하는 제도를 포함하여 부동산세와 위험보험료, 주택담보대출의 이자 등을 납부하는 것과 서류 처리 업무를 모두 포함하여 통칭한다. 미국은 50개의 주가 각기 다른 부동산 관련 법을 가지고 있기에 이러한 법적 문제를 피하기 위해서는 에스크로를 사용해야 한다. 부동산 거래와 융자 시 에스크로와 소유권보험 개입 없이는 거래가 성사되지 않는다. 일반적으로 단기간 부동산 거래를 완료시키는 데 사용된다.

에스크로 회사에 판매자는 등기 이전에 필요한 등기문서를 전달하고 구매자는 매매대금을 전달한다. 중립적인 위치에서 등기문서와 매매대금을 모두 받아 매매 당사자 간의 계약이 서로 충족했을 때 구매자에게 소유권 등기이전을 해주고 판매자에게 매매대금을 전달한다. 에스크로 회사는 매매당사자를 위해 에스크로 업무를 대행하고 잔금 지불을 모두 마쳐 거래가 종결될 때까지 은행 신탁계정에 입금하여 철저한 관리를 받는다. 신탁자금은 고객의 공탁금이며 매매당사자의 동의 없이는 어떤 상황에서도 대금을 지불할 수 없도록 법으로 규정하고 있다.

판매자와 구매자의 대금을 보호하는 것뿐만 아니라 잔금과 세금 등을 지불하는 업무도 맡고 있는데, 주택담보대출의 세금과 보험료를 지불하는 것을 'T&I', 원금과 이자로 구성된 것을 'P&I', 원금과 이자, 세금과 보험료를 모두 포함한 것을 'PITI'라고 한다. 특정 주택담보대출 회사는 고객이 재산세와 위험 보험을 지불하는 에스크로 계좌를 개설 및 유지하도록 요구한다. 특히 미연방주택청(FHA; Federal Housing Administration)의 대출은 에스크로 계좌가 필수적이다.

이외에도 부동산 거래에서 거래 당사자 간의 합의된 계약서에 명시된 조건이나 합의 사항을 이행시켜야 하는 법적인 책임이 있다. 부동산 명의 이전 등기, 화재 보험 등을 비롯한 주택 보험, 채무 변제, 담보 설정 및 말소, 임대 및 전세 등으로 발생하는 요구 등을 이행한다.

고정금리 대출 역시 재산세와 보험료의 변화로 인해 주택담보대출 지불금이 변할 수 있다. 예를 들어 보험료가 매년 120달러 증가하는 경우 에스크로 지불금은 매달 10달러가 증가하게 된다. 미국 부동산결산절차법에 따라 재산세나 보험료 인상을 설명하기 위해 1년에 한 번 에스크로 서비스를 다시 계산해야 한다. 이를 에스크로 분석이라고 한다.

T&I 지불에 사용되는 에스크로 서비스는 장기간 에스크로 서비스다. T&I 에스크로는 판매자와 구매자가 직접 대면하여 거래하지 않고 비대면거래로 진행되며, 부동산 거래에 관련된 문서와 자금을 에스크로 회사가 보유한다. 거래가 성사될 때 에스크로 회사는 문서와 자금을 각각 구매자와 판매자에게 지급하고 해당 당국에 증서를 기록한다.

에스크로 담당자(Escrow officer)는 고객에게 투자나 법적인 상담을 할 수 없고 거래 당사자로부터 절대 간섭을 받지 않는 중립 입장이 되어야 한다. 거래 당사자의 거래 비밀을 보장해 주고 해당 관계자 이외에는 모든 정보가 누설되어서는 안되고 에스크로 담당자는 에스크로 업무를 공정하게 취급해야 한다.

에스크로를 거치지 않은 부동산 거래는 해당 부동산이나 판매자에 문제가 있을 가능성이 크다. 에스크로를 수속하면 에스크로 회사는 매매되는 부동산을 조사하여 어떠한 문제가 있으면 에스크로가 종결되기 전 모두 청산하도록 한다. 만약 부동산의 채무 정리가 끝나지 않았다면 구매자에게 판매자의 융자, 개인 채무, 세금, 재고, 법적 문제 등을 독촉하고 법적 소송으로 인한 경제적, 정신적인 고통을 받게 되어 반드시 에스크로 서비스를 이용해야 한다.

과정

우리은행 부동산 에스크로 과정

부동산 에스크로는 다음과 같은 과정을 거친다.

1. 판매자(임대인)와 구매자(임차인)의 매매계약(임대차 계약) 체결
2. 구매자의 부동산 에스크로 서비스 수속
3. 에스크로 계좌 이체(계약금, 중도금, 잔금 등)
4. 에스크로와 판매자의 거래 합의(예치 확인)
5. 판매자로부터 구매자로 소유권 이전 완료(임대차 계약 완료)
6. 구매자의 승인
7. 에스크로부터 판매자에게 대금 지금

중개하는 제삼자인 에스크로 회사는 일정한 수수료를 받는 것으로 수익을 얻는다.

참고자료

• 〈에스크로〉, 《네이버 지식백과》
• 〈에스크로 서비스〉, 《네이버 지식백과》
• 〈Escrow〉, 《위키피디아》
• 뉴스토마토, 〈에스크로, 인터넷 쇼핑몰 결제부터 국가 간 자금거래에서까지 사용되는 이것!〉, 《유튜브》, 2019-05-07
• 〈우리에스크로안내〉, 《우리에스크로》
• 〈에스크로이체〉, 《우리에스크로》
• 〈부동산에스크로이체〉, 《우리에스크로》
• 한미 에스크로, 〈미국 에스크로(Escrow) 제도〉, 《중앙일보》, 2011-11-04
• 수잔 장, 〈부동산 칼럼/에스크로 (Escrow)란?〉, 《한국일보》, 2004-09-30

같이 보기

• 폰지사기

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