해시넷
월세계약
월세계약(月貰契約)은 집주인과 세입자 간 임대차 계약을 통해 집을 일정 기간 빌리는 계약을 말한다.
개요[편집]
월세(月貰, Monthly Rent)는 집이나 방을 다달이 빌려 쓰는 일이거나 그 돈을 말한다. 월세를 받고 빌려주는 방이거나 월세를 주고 빌려 쓰는 방을 의미한다. 즉, 월세는 부동산 임대의 한 종류이다. 즉, 집주인과 세입자 간 임대차계약을 통해 집을 일정 기간 빌리는 계약이다. 세입자는 일정액의 보증금을 내고 매달 일정 날짜에 집주인한테 월 차임을 납부하는 형식이다. 이월 차임을 집세 또는 그냥 세라고 부른다. 전세와는 달리 재산으로 인정되지 않는다. 전세는 집을 빌릴 때 집주인에게 맡긴 전세보증금을 그 집에서 퇴거할 때 그대로 돌려받기에, 전세보증금을 재산으로 인정할 수 있다. 그러나 월세의 경우에는 매달 돈을 주고 집을 대여하는 렌탈과 같은 개념, 즉 집 사용료처럼 월세를 내서 퇴거할 때 나중에 돌려받을 일이 없기 때문이다.
대한민국에서는 1960년대까지 보편적인 임대차 방식이었지만 1970년대부터 전세가 보편화하면서 주류에서 밀려났다. 2010년대 초반 부동산 가격이 하락하면서 전세가 급격히 줄어들었으나 2016년 이후 부동산 경기가 훈풍을 넘어 광풍을 타면서 다시 전세 비중이 상승했다. 2023년 현재는 빌라왕 사건으로 대표되는 전세 사기가 끊이지 않자 또다시 월세 계약이 늘어나고 있다. 전세 제도가 존재하지 않는 대부분 국가에서는 부동산 임대차는 월세 형태가 주류이다. 집주인들은 집을 살 때 보통 대출을 끼고 사기 때문에 이 대출 이자를 갚는 데 월세를 이용하는 때도 있다. 그리고 대출 원금을 갚는 건 집을 팔아서 왜 산 건가 싶을 수도 있으나, 집값이 오르는 것을 노리고 샀거나 월세가 이자보다 많이 나오는 경우를 노리고 사는 경우가 많다.
한국에서는 2010년대 초반의 집값 하락으로 인하여 2015년 전후에는 월세 거래의 비율이 전세 거래 비율보다 높아져 전세가 종말을 맞고 월세 시대가 올 것이라는 예측이 많았다. 그러나 2016년 이후 부동산 경기가 호전됨에 따라 다시 전세 거래 비율이 늘어났었다. 2019~2021년에는 부동산 정책변화 및 팬데믹으로 인한 통화량 급증으로 인해 부동산 가격이 전국적으로 급등하면서 전셋값까지 같이 치솟아 전세난이 오기도 했다. 엔데믹에 들어가기 시작한 2022년 하반기부터는 여러 차례의 금리 인상으로 전세 대출받기가 부담스러워진 데다가 전국적으로 잇달아 터지는 전세 사기 사건이 사회적으로 큰 이슈가 되어 전세 선호도가 추락하고 있다. 세입자들이 전세를 위험시하며 피하는 풍조가 늘면서 월세가 전세보다 늘고 있다.[1]
계약 기간[편집]
주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) * 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. * 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신) * 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지, 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. * 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.> * 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 않는다.
현행법상 계약 기간은 2년 이상이다. 즉 월세 계약을 맺을 시 계약 기간을 1년으로 합의를 봤다고 하더라도 법적으로는 2년이고, 보증금을 아직 받지 않았다면 세입자(임차인)는 계약을 맺은 1년 외 현재 계약조건으로 1년 더 살 수 있으며 집주인이 쫓아낼 수가 없다. 다만, 2년 미만의 계약이 유효하지 않은 것은 아니다. 1년 계약이 가장 보편적인 계약 기간으로 자리 잡았음에도 불구하고, 대학가 인근 공인중개사들은 마치 2년 이상의 계약이 원칙인 것처럼 속이는 경우도 많다. 임차인으로서는 계약 기간을 2년 미만으로 잡은 것이 좋다.
1년 계약을 맺을 때 처음 계약 맺은 1년이 지나면, 세입자는 마음대로 방을 뺄 수가 있다. 정확히는 계약 종료 후 묵시적 연장이 성립된 것으로 보기 때문에 집주인에게 통보 후 다음 임차인이 구해지기 전까지 3개월이 지나야 권리를 행사할 수 있다. 즉 통보 후 3개월 이내 임차인이 구해지지 않으면 그 기간동안은 방을 비워도 월세는 내야한다는 소리. 2020년 8월부터는 임대차 3법 성립으로 2년 거주 후 계약갱신청구권을 사용하여 2년 더 거주할 수 있다. 이때 임차료 인상 상한선은 마찬가지로 5%이다.
여러 사정으로 계약 기간 내에 세입자가 방을 빼는 경우, 해당 세입자는 잔여 계약 기간동안 거주할 다른 세입자를 구해놓고 나가야 한다. 중요한 사실은 이는 임대인의 동의가 있어야만 가능하다는 점이다. 공인중개사들이 임차인에게 '일단 계약 기간은 2년으로 잡고, 1년 살고 나갈 때 다른 세입자를 찾는 것을 도와주겠다'라며 꼬드기지만, 이 경우 관례상 임차인이 중개수수료를 부담해야 하는 경우가 대부분이며 다음 세입자 찾기도 생각보다 어려울 때가 많다. 사정상 구하기 어렵다면 잔여 계약 기간의 일부만큼의 월세와 관리비를 더 내는 것으로 대신할 수도 있다.[1]
월세계약시 주의사항[편집]
월세 계약 집 체크사항[편집]
가장 먼저 할 일은 어느 한 지역, 위치를 선정 후, 인터넷으로 물건을 찾아본 다음 그 지역 시세를 파악한 후에 부동산에 직접 방문을 한다. 맘에 드는 집의 시세가 적당한 가격으로 이루어졌는지 알고 싶으면 근처 비슷한 연식과 위치에 있는 몇 군데 집과 비교를 해보는 게 좋다. 참고로 나는 동네에서 부동산을 알아볼 때 간판이 허름하거나, 책상, 의자가 몇 개 없는 한자리에서 오래 중개해 보이는 사무실을 찾아서 간다.
- 주변 환경, 소음, 지하철역 거리 확인해야 한다.
- 현관 문상태, 도어락 같은 열쇠 안전성을 체크해야 한다.
- 주방이랑 화장실 세면대, 변기 물 동시에 내려서 수압을 체크해야 한다.
- 보일러 체크를 해야 한다.
- 전세입자가 얼마나 살고 나갔는지, 왜 나갔는지를 알아서 나쁠 건 없으며 나중에 도움이 될 수도 있다.
- 반려동물을 키울 수 있는지를 확인해야 한다. 왜냐하면, 반려견을 키우지 못하는 곳도 많다.
- 보수가 필요한 하자에 대해서 적절한 협의가 이루어질 수 있는지 확인하여 협의 내용은 '임대차 계약서'의 특약사항으로 꼭 기재해야 한다.
- 계약 만료 퇴거 시 원상복구에 대한 범위를 확인해야 한다.
- 집안에 가구 건물이 있으면 한번 옆으로 치워서 곰팡이 흔적은 없는지 확인해야 한다.
입주 한 날 혹시 모르는 상황을 대비해 사진이나 동영상을 다 찍어놓는다(멀리서 혹은 가까이 둘 다 찍는다).
집 체크사항을 다하고 난 뒤 계약 시 확인사항
- 등기부 등본을 발급/열람하기
- 소유자 확인 등 근저당권, 가압류, 잡혀 있는지 없는지 확인하기.
- 잔금 치르기 전
- 국세/지방세 체납되어 있는지 확인 (완납증명서) (집주인한테 요구할 수 있으면 확인하는 게 좋음)
- 이사하는 날 당일 (잔금 치르는 날) - 재열람
- 확인 후 송금하는 게 좋음.
- 계약 후 반년마다 한 번씩 떼서 보는 게 좋음.
- 중간중간 재열람하는 이유는 중간에 집주인이 변경될 수도 있고, 압류가 걸려 집에 경매로 넘어가는 경우가 있으므로 체크해야 한다.
- 등기신청사건 처리현황
- 대법원 (인터넷 등기소) 사이트 → 등기 열람/발급 →부동산-열람/발급하기 → 열람하기
- 내가 잔금 치르는 날 압류, 근저당권, 기타 권리를 누가 접수했다면 아직 등기부에 나타나지는 않지만, 등기소에서 검토 대기 중인 권리들을 확인해볼 수 있다. 만약 처리 중인 등기부라고 뜨면 잔금 지급하지 말기
계약 체결 후 주의사항
- 계약 시 소유자 확인 후 임시계약금을 집주인한테 송금하기 : 계약 시 중개사가 직접 대리 계약하는 때도 있는데 그럴 때는 인감증명서, 대리 위임장 등 집주인과 나눈 문자, 전화 (녹취) 등 갖고 있어야 한다. 웬만하면 집주인과 계약하는 걸 추천한다.
- 전·월세 신고제 꼭 하기 (부동산 거래 관리시스템-RTMS) : 신고대상은 보증금 6천만 원 초과, 월 임대료 30만 원 초과(전국 광역시 및 경기도 외에도 관할 군지역 제외)에 해당하며, 보증금이나 월 임대료 둘 중에 하나만 해당해도 신고해야 한다.
- 임대차 계약 체결일로부터 30일 이내에 방문 또는 온라인 신고.
- 계약서 제출로 신고 가능.
- 공인중개사가 대리로 신고할 수 있지만, 안 해주는 경우도 많고 집주인도 모르는 경우가 있으므로 세입자여도 꼭 체크해서 해야 한다. 미이행 시 벌금을 같이 물을 수 있다.
- 계약할 집 계약서 작성 시 확정일자 받고, 이사할 당일 전입신고 꼭 하기 : 전입신고, 확정일자, 실제 거주를 모든 갖춘 주택 임차인은 만약 전세나, 월세로 임대한 곳이 경매가 진행될 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리(우선변제권) 가질 수 있고 법적 대항력을 갖출 수 있기 때문이다(주민센터에 가서 직접 신고하거나, 국토부 관리시스템에서 접수할 수 있다).
- 보통 집 보러 갈 때 예약금 걸어놓은 금액과 계약서 작성할 때 납부한 금액 합쳐서 보증금의 10% 정도 지급한다.
- 계약서나, 예약금 등 영수증에는 싸인 말고 도장으로 꼭 받기(대출받으면 서류심사 통과가 안 된다) BUT 은행 앱에 들어가면 입금내역을 출력해도 가능하지만 번거로울 수 있다.
전입신고 및 확정일자 개념
- 전입신고 : 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 일부가 거주지를 옮길 때 새로 살게 된 곳의 관할 관청에 그 사실을 알리는 것으로 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지를 변경 및 등록을 마쳐야 한다.
- 확정일자 : 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하기 위하여 임대차계약서상에 날짜가 적힌 도장을 찍어주는데 그 날짜를 의미하며 전입신고 시에 주민센터에 계약서를 가져가면 도장을 받을 수 있다(재발급 시에는 확정일자 도장을 받을 수 없어서 효력이 사라지므로 잊어버리지 않게 조심해야 한다).[2]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 1.0 1.1 〈월세〉, 《나무위키》
- ↑ 유리짱, 〈월세계약시 주의사항?〉, 《유리짱의 새로운도전》, 2022-06-22
참고자료[편집]
- 〈월세〉, 《나무위키》
- 유리짱, 〈월세계약시 주의사항?〉, 《유리짱의 새로운도전》, 2022-06-22
같이 보기[편집]
