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유입자산
유입자산(流入資産) 또는 유입재산(流入財産)은 한국자산관리공사가 금융기관이나 정부로부터 인수한 부실 채권을 법원 경매를 통해 취득한 자산을 말한다.
개요[편집]
유입자산(유입재산)은 한국자산관리공사가 법원 경매를 통해 취득한 재산이나 기업체로부터 취득한 재산을 말한다. 즉, 금융기관이나 정부로부터 인수한 부실채권 처리과정에서 법원 경매를 통해 인수자가 자기 명의로 취득한 자산을 말한다. 또한, 유입자산이란 금융기관의 구조개선을 위해 법원 경매를 통하여 한국자산관리공사 명의로 취득한 재산 및 부실징후기업을 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 부동산을 말한다.[1][2][3]
유입자산 및 수탁자산 공매[편집]
수탁자산(수탁재산)은 비업무용자산과 양도소득세 관련 재산으로 구분될 수 있다. 비업무용자산이란 금융기관과 기업체 또는 공공기관이 소유하고 있는 업무에 사용하지 않게 된 고정자산 및 적기시정조치에 따라 처분하고자 하는 고정자산 등으로 한국자산관리공사가 수탁을 받아 일반인에게 매각하는 부동산을 말한다.
수탁자산 및 유입자산 공매물건의 특징
- 권리관계가 명확 : 압류재산과 달리 수탁자산 미 유입자산의 경우 권리관계가 명확하여 별도의 권리분석이 필요하지 않고 명확하므로 공사 공매물건 중 가장 안전하게 구입할 수 있는 장점이 있다.
- 매수자 명의변경이 가능 : 계약된 조건에 따라 대금을 정상적으로 납부하고 있으면서 매수자가 그 계약상의 지위를 제3자에게 승계시킨다. 계약관계로부터 탈퇴하는 경우, 공동매수자 중 1인 또는 수인이 그 계약상의 지위를 제3자에게 승계시킨다. 또한, 계약관계로부터 탈퇴하는 경우, 공동매수자 중 1인 또는 수인이 그 계약상의 지위를 다른 공동매수자에게 승계시키고 계약관계로부터 탈퇴하는 경우, 계약당사자 이외의 제3자가 공동매수자로 새로 가입하는 경우 매수자의 명의변경을 허용할 수 있다.
- 할부납부가 가능 : 수탁자산의 경우 위임기관인 매도자와의 조건에 따라 다양하게 대급납부 방법을 협의할 수 있다.
- 대금 완납전 소유권 이전이 가능 : 매수자가 잔대금을 완납하기 전이라도 잔대금 전액을 충당할 수 있는 경우, 즉 예금, 적금 또는 은행지급보증서, 국·공채, 금융채, 보험회사가 발행하는 지급계약(이행)보증보험증권의 담보를 제공하고 소유권 이전을 요청하는 경우에는 협의하여 매매대금 완납 이전에도 소유권 이전을 허용할 수 있다.
- 사전 점유 사용이 가능 : 유입자산의 경우 계약보증금을 포함하여 매매대금의 1/3 이상을 선납하거나 대금 완납 전 소유권 이전 시의 납부보장책을 제시하는 경우 등에는 사전 점유가 가능하고 이때에는 공사와 자산관리 약정을 체결하고 사전점유사용료 등을 납부하여야 한다.[3]
공매 대상 구입 방법
- 유입자산 및 수탁재산을 구입하는 경우
- 매를 통하여 구입하는 방법 - 전자자산처분시스템(온비드)을 통하여 공고된 물건에 대해 지정된 인터넷입찰 기간 동안 온비드의 입찰화면에서 입찰서를 제출하시고, 지정된 계좌로 보증금을 납부하면 된다. 가장 높은 가격으로 응찰한 분이 낙찰자로 결정되며, 낙찰되지 않은 분의 입찰보증금은 입찰자가 기재하신 환불계좌로 자동이체된다.
- 유찰(수의)계약으로 구입하는 방법 - 지정된 일자에 공개 경쟁입찰을 실시 하였으나 팔리지 않고 유찰되었을 때 다음 공고전일까지 최종공매 조건으로 누구나 자유로이 사실수 있는 제도를 유찰계약이라고 한다. 따라서 유찰계약은 10% 계약보증금만 있으면 누구든지 부동산을 구입할 수 있다.
공매 진행시 이점
- 안전하게 사실 수 있음 : 유입재산, 수탁재산인 경우 이미 법원의 경매과정에서 모든 권리가 말소되고 소유권이 이전되었다. 따라서 권리의 하자가 없다. 그러나 행정상의 규제, 공부와의 차이점과 현황등은 본인이 조사해야 한다.
- 명도책임을 자산관리공사(KAMCO)에서 부담 : 유입자산, 수탁재산인 경우 세입자의 문제나 부동산을 넘겨주는 책임은 대부분 자산관리공사(KAMCO)가 부담하고 있지만, 매수자가 명도책임을 지는 경우도 있다.(압류재산인 경우 명도는 매수자 책임)
- 할부로 구입하실 수 있음
- 유입자산인 경우 매매금액에 따라 1개월에서 최장 5년 기간 내 6개월 균등분할로 구입하실 수 있고, 계약체결 후 1회에 한하여 원하시면 계약연장도 가능하다. 단, 할부 시 기금채권발행금리에 해당하는 이자 가산하여 납부해야 한다.
- 수탁재산인 경우 위임기관에 따라 1개월에서 5년까지 분할로 구입할 수 있다.[4]
유입자산, 압류자산, 수탁자산 차이점[편집]
- 유입자산 : 유입자산(유입재산)은 한국자산관리공사가 법원 경매를 통해 취득한 재산이나 기업체로부터 취득한 재산을 말한다. 즉, 금융기관이나 정부로부터 인수한 부실채권 처리과정에서 법원경매를 통해 인수자가 자기 명의로 취득한 자산을 말한다.
- 압류자산 : 압류자산(押留資産) 또는 압류재산(押留財産)은 체납조세를 징수하기 위해서 세무서나 지방자치단체가 압류한 체납자 소유 자산을 말한다. 압류대상재산 또는 압류대상자산이라고도 한다. 압류자산(압류재산) 또는 압류대상재산(압류대상자산)은 압류할 수 있는 재산을 말한다. 재산을 압류하는 때에 있어 체납자에게 그 권리가 귀속하고 있는 재산이어야 하고, 압류의 대상이 되는 재산은 이를 압류하여 환가하고 그 매각대금을 국세채권에 충당하는 것이므로 금전적 가치가 있는 것이라야 한다. 재산채납처분에 의한 압류재산의 환가방법은 매각과 추심이기 때문에 압류의 대상이 되는 재산은 양도성이 있다든가 추심할 수 있는 재산이라야 한다. 압류란 체납된 세금을 강제로 징수하기 위하여 체납자로 하여금 재산을 처분하지 못하도록 하고 국가가 그 재산을 매각할 수 있는 상태에 두는 처분을 말한다. 압류는 납세자가 독촉장이나 납부최고서를 받고 지정된 기한까지 체납된 세금을 납부하지 아니하거나 세금을 포탈할 혐의가 있어 이미 결정된 납부기한을 변경하여 고지한 경우, 그날까지 세금을 납부하지 아니한 경우와 보전압류의 요건에 해당이 되는 때에 할 수 있음. 보전압류란 국세가 확정된 후에 그 국세를 징수할 수 없다고 판단될 때 세무서장이 미리 지방국세청장에게 승인을 얻어 압류하는 제도이다. 일반적으로 체납자가 소유하고 있는 재산은 모든 압류의 대상이 되는 것이 원칙이나, 법률상으로 압류를 금지한 절대적 압류금지 재산과 체납자가 다른 재산을 제공하는 때에는 압류를 할 수 없는 조건부 압류금지 재산이 있다. 절대적 압류금지 재산은 생활에 없어서는 아니될 의복 침구 가구 주방구와 3개월간 식량 연료 등 국세징수법 제31조에 열거된 재산을 말하며 조건부 압류 금지 재산에는 농업에 필요한 기구 가축 사료 종자와 비료, 어업에 필요한 어망 어구와 어선, 사업에 필요한 기계 기구와 비품 등이 있다. 급여는 총 급여액에서 원천징수되는 세금을 제외한 나머지 금액의 2분의 1을 초과하여 압류할 수 없다. 압류재산은 압류할 당시 체납자에게 권리가 귀속된 재산이어야 하며, 금전적 가치가 있어야 하고 제3자에게 양도나 추심이 가능해야 한다.[5][6]
- 수탁자산 : 수탁자산(수탁재산)은 비업무용자산과 양도소득세 관련 재산으로 구분될 수 있다. 비업무용자산이란 금융기관과 기업체 또는 공공기관이 소유하고 있는 업무에 사용하지 않게 된 고정자산 및 적기시정조치에 따라 처분하고자 하는 고정자산 등으로 한국자산관리공사가 수탁을 받아 일반인에게 매각하는 부동산을 말한다. 또한, 양도소득세 관련 재산이란 양도소득세의 비과세 또는 중과 제외 혜택을 받기 위해 한국자산관리공사에 매각을 의뢰한 부동산을 말한다. 양도소득세 관련 대상 주택은 1주택 소유자가 새로 주택(조합원입주권)을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로 주택을 취득한 지 2년 이내에 매각 의뢰한 종전주택을 말한다. 이런 종전주택이 해당 기간 내에 매각이 되지 않아 한국자산관리공사에 의뢰하게 되면 종전주택에 대해 비과세 또는 중과 제외 일반과세 혜택을 받게 된다.(소득세법시행규칙 제72조)[3]
- 압류재산·유입재산·수탁재산 공매의 차이점은 다음과 같다.[7]
구분 압류자산 유입자산 수탁자산 정의 국세 및 지방세의 체납 처분 또는 강제 집행하는 재산 금융기관의 구조개선을 위해 자산관리공사가 법원 경매를 통해 취득한 재산 및 부실 징후 기업체를 지원하기 위해 기업체로부터 취득한 재산을 일반인에게 다시 매각하는 재산 금융기관 소유로 취득한 비업무용재산을 자산관리 공사에 매각 위임한 재산과 기업이 재무구조개선을 목적으로 부동산을 공사에 매각 위임한 재산 소유자 체납자 자산관리공사(KAMCO) 금융기관, 공기업 매각금액 결정기준 감정평가금액 자산관리공사 유입가격 감정평가금액 명도책임 매수자 매도자(경우에 따라서는 매수자 부담) 감정평가금액 대금납부 방법 및 기한 국세징수법에 따름(보증금 10%, 잔금 1,000만 원 미만7일, 1,000만 원 이상 60일 이내 납부) 일시금 또는 낙찰금액에 따라 최장 5년 기간 내에서 할부로 납부 가능(6개월 균등분할 납부) 금융기관 및 공기업 제시 조건(보증금 10%, 잔금 90%) 유찰계약 불가능 다음 공매 공고 전일까지 가능 다음 공매 공고 전일까지 가능(예외규정 있음) 계약체결 별도계약 없음(매각결정에 따름) 낙찰 후 5일 이내 계약 체결 낙찰 후 5일 이내 계약 체결 매수자 명의변경 불가능 가능 가능(단, 위임기관 승인 후) 대금선납 시 이자감면 없음 기금채권발행 금리에 해당하는 이자액(변동될 수 있다) 금융기관 정기예끔에 해당하는 이자 감면(변동될 수 있다) 권리분석 매수자(특히, 대항력 있는 임차인 유무에 주의) 불필요 불필요 대금완납 전 점유 사용 불가능 매매대금의 1/3 이상 선납하거나 기계·기구의 수리비가 매매자금의 1/3 이상 소유되는 경우로서 매수자가 직접 수리 후 사용하고자 하는 경우 가능 금융기관 승낙조건에 따른 점유 사용료를 내거나 납부보장책을 제시하는 경우 가능 계약조건 변경 불가능 구입자가 원할 경우 금액에 따라 최장 5년까지 연장 가능 위임기관 협의에 따라 가능 토지거래 허가 필요 없음 3회까지 필요 3회까지 필요 농지취득 자격증명 필요 4회부터 필요 4회부터 필요
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈유입자산〉, 《네이버 국어사전》
- 〈유입자산〉, 《한경 경제용어사전》
- 〈유입자산〉, 《매일경제》
- 〈공매물건정보〉, 《한국경매》
- 〈압류대상재산〉, 《매일경제》
- 이루다 쫑사장, 〈5. 수탁재산 및 유입자산 공매 개념과 절차〉, 《네이버 블로그》, 2023-03-20
- 국세청, 〈압류의 요건과 압류대상 재산〉, 《대한민국 정책브리핑》, 1992-04-23
- 열음소장, 〈압류재산·유입재산·수탁재산 공매의 차이점〉, 《티스토리》, 2018-01-29
같이 보기[편집]
