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전세계약
전세계약(傳貰契約)은 임차인(세입자)가 전세금을 지급하고 임대인(집주인)의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 따라 사용, 수익하는 것을 증명하는 계약을 의미한다.
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개요[편집]
전세계약은 채권 계약 중 하나로, 특히 주택의 임대차에 관하여 문제가 된다. 소중한 전세금을 지키고 싶다면, 반드시 전세보증보험에 가입 가능 여부를 확인 후 계약할 것이다. 남의 부동산을 빌려서 사용하는 방법으로 우리 민법이 예정하고 있는 것은 전세권이나 지상권인 물권이지만, 계약 자유의 원칙상 부동산을 빌려서 사용하는 것도 얼마든지 가능하다. 이렇게 타인의 부동산을 빌려서 사용하는 계약은 민법의 전형 계약 중 임대차에 해당하게 된다. 또한, 거래계에서는 거액의 보증금을 지급하는 마치 전세권과 유사한 계약을 많이 하게 되는데 이러한 계약을 전세 계약, 혹은 채권적 전세라고 한다. 채권적 전세는 차임이 따로 없으니 임대차계약은 아니지 않느냐는 의문을 가질 수 있는데, 보증금에 대한 이자 상당액이 차임에 해당하는 것이므로 채권적 전세 역시 임대차의 일종이다(대법원 1990. 8. 28. 선고 90다카10343 판결 등 참조).
주택임대차보호법 제12조(미등기 전세에의 준용) : 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다. 상가건물 임대차보호법 제17조(미등기전세에의 준용) : 목적건물을 등기하지 아니한 전세계약에 관하여 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.
문제는 이러한 임대차는 채권 계약이므로 채권의 상대성 때문에 임대인이 복수의 주택임대차계약을 맺어도 임차인이 대항할 수 없다는 점이다. 알기 쉽게 설명하면, 월세로 자취방을 구해서 살고 있는데 갑자기 다른 사람이 집주인하고 계약했다면서 나가라고 해도 자신이 맺은 계약을 근거로 하여 다른 사람의 계약 효력을 부정할 수 없다는 이야기이다. 그러므로 전세 계약의 문제는 시장에서 갑일 수밖에 없는 집주인으로부터 을인 세입자를 보호하기 위해서 논의되고, 여러 제도가 이를 해결하기 위해 마련되어 있다고 할 수 있다. 전세권은 항목에서도 나와 있지만, 물권이라 전세권자에게 강력한 권리가 생기기 때문에 전세권 설정자(소유권자)들이 전세권 설정하는 것을 꺼릴 수밖에 없다. 애당초 법에 정해진 전세권 설정을 안 하고(전세권은 대한민국에서 민법 최초제정과 동시에 생겼다.) 온갖 꼼수로 집주인이 세입자한테 돈을 뜯다 보니 이런 행태를 막기 위해서 전세 계약을 표준화하기 위해 나온 것이 주택임대차보호법이다.[1]
전세[편집]
전세(傳貰)는 주택가격 일부를 보증금을 맡기고 남의 집에 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 보증금을 돌려받는 주택임대차 유형을 말한다. 이는 월세를 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다. 즉, 전세는 한국의 주택 임차 계약 중 한 형태로, 전세권자(임차인, 주택을 빌리는 사람)가 전세금을 주택 소유자(임대인, 주택을 빌려주는 사람)에게 예탁하는 조건으로 주택을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세금을 100% 돌려받고 나가는 것을 말한다. 부동산 임대료(월세)를 따로 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화된다. 즉, 전세는 부동산의 소유자에게 일정한 금액을 맡기고 그 부동산을 일정 기간 빌려 쓰는 일을 말한다. 또는 그 돈이거나 부동산을 돌려줄 때는 맡긴 돈의 전액을 되돌려받는다. 그리고 전세를 받고 빌려주는 방이거나 전세를 주고 빌려 쓰는 방을 말한다. 즉, 전세란 집주인이 세 들어 사는 사람에게 집의 방 한 칸이나 집 전체를 빌려주고, 그 대가로 받는 돈이지만 세 사는 사람이 집을 나갈 때는 돌려주어야 하는 돈을 말한다. 사는 집에만 쓰는 말이며, 상가나 빌딩 등에는 쓰지 않는다. 전세는 주거관습으로 생겨 하나의 물권으로 발달된 것으로 한국에만 있는 특이한 주택 임대차 거래 관행이다.
이것은 집이 있는 사람과 집을 살 능력이 부족한 사람 간에 상호 이익이 부합하여 관행이 된 것이다. 특히 산업화사회에 접어들어 농촌인구의 급격한 도시진입은 주택 부족문제를 발생시키고 수급의 불균형을 초래하였으며, 도시에서 집 살 능력이 부족한 농촌 사람들은 셋집을 얻어야 했으며, 전세는 지속적으로 관행이 되었다. 또 몫 돈의 전세금을 받는 사람은 금융권에서 대출받는 것이 어려웠으므로, 이것을 이용해 부족한 집 값을 채워 집을 사는데 활용하였다. 이처럼 이 거래관행은 세를 주는 자와 세를 얻는 자간에 자연스럽게 발전되었다. 이 전세관행은 집주인인 임대인과 세사는 임차인 모두에게 장점이 있다.
임대인 입장에서 전세관행은 자금조달 수단으로 활용된다. 앞에 말한 것처럼 집살 때 부족한 자금을 이 전세자금으로 충당할 수 있고, 사업자금으로 활용하거나 금융기관에 맡겨 이자를 받을 수 있다. 임차인 입자에서는 강제 저축수단이 된다. 셋집을 얻을 때는 목돈이 들기 때문에 어떻게든 아끼고 절약하여 전셋돈을 마련한다. 또 전세금으로 주고 나면 쓸 수도 없어서 돈이 낭비되지 않는다. 이처럼 강제 저축의 성격이 있는 이 자금은 나중에 내 집 마련자금으로 활용할 수 있다.
이러한 관행은 외환위기 이후 경제가 침체되면서 이자율이 낮아지자 셋 집주인들은 셋 돈을 활용하기 어려워 전세금을 보증금 일부, 월세 일부로 환산하여 받기 시작하였으며, 또 세입자도 목돈을 적게 들이는 이 방식을 받아들이게 되었다. 그래서 현재는 전세 관행이 보증금부 월세 관행으로 전이되는 과정에 있다. 또 서구나 일본처럼 보증금 없이 월세만 내고 임대차하는 관행도 나타나 이용되고 있다. 비제도권 주택 임차 유형은 이처럼 크게 전세, 보증금부 월세, 무보증금 월세라는 세 가지가 거래 관행으로 자리 잡아가고 있다.[2][3][4][5]
구체적인 법률관계[편집]
임대인의 권리와 의무[편집]
- 임대인의 권리 : 차임을 요구할 권리인 차임지급청구권이 있다. 임대차 기간이 만료되거나 하는 사유로 임대차가 종료되었을 때는 임차물의 반환을 청구할 권리도 있다. 또한, 어디까지나 임차인에게 임차물을 빌려준 것인 만큼, 임차물이 임차인의 귀책 사유로 멸실 되었다면 임차인은 더는 임차물의 반환을 할 수 없으므로, 임차인에게 손해배상을 청구할 수도 있다. 그 외에도 차임증감청구권 등의 권리들이 있다.
- 임대인의 의무 : 당연히 물건을 임차인이 사용할 수 있도록 인도해야 한다. 또한, 전세권의 전세권 설정자와는 다르게 임대인은 임차인이 임차목적물을 사용할 수 있도록 하는 적극적인 의무를 진다. 따라서 임대인은 임차물이 고장 난다든가 하여 임차인이 사용하지 못한다면 이를 보수하여야 한다.
임차인의 권리와 의무[편집]
- 임차인의 권리 : 임차물을 사용할 수 있으며 주택임대차의 경우에는 주택에서 살 수 있고, 토지임대차의 경우에는 토지를 사용할 수 있다. 또한, 임대인의 의무에서 본 바와 같이 임차물이 사용하기에 적합하지 않은 상태라면 이를 보수해줄 것을 청구할 수 있으며, 임대인과 같이 차임증감청구권을 가진다. 다만, 현실적으로 임대인보다는 임차인이 사회적 약자의 위치에 있으므로 계약 당시 특약사항으로 임대인의 차임증액청구권을 제한하는 조항은 유효하지만, 임차인의 차임 감액청구권을 특약으로 제한하는 것은 불가능하다. 그 외에도 필요비, 유익비 상환청구권 등의 권리를 가지나, 이 중 필요비 및 유익비 상환청구권은 특약사항에 이를 주장하지 못하도록 규정되어 있다면 임차인에게 불리한 조항임에도 불구하고 유효하다.
- 임차인의 의무 : 임대차 기간이 종료하는 등의 사유로 임대차 관계가 종료하면 임차물을 반환하여야 한다. 만약에 임차인의 귀책 사유로 인하여 임차물이 없어진다면 임차물을 더는 반환할 수 없어 임대차 계약상의 의무를 이행하지 못하므로 채무불이행에 따른 손해배상 의무를 진다.
기타[편집]
신의칙이 강력하게 작용하는 채권 관계인 만큼, 임대인과 임차인 모두 신의칙상 의무를 진다. 또한, 임대인의 의무가 임차인의 권리이고, 임차인의 의무가 임대인의 권리에 대응된다. 임대차계약도 쌍무계약이기 때문이다. 참고로 임대차 계약서에 일반적으로 "원상복구" 약정이 붙어 있는 경우가 많은데, 대부분 사람은 이 문구의 문장을 잘 이해하지 않고 넘어가는 경우가 많다. 이 규정은 법적으로 유익비 및 필요한 피의 포기 규정으로 인정되고 있으며, 유익비에 따른 유치권의 존재를 부정하는 규정이다. 원상복구를 하기로 약속했기 때문에 내부 구조 변경에 사용된 비용은 줄 필요가 없다는 규정. 그리고 상가임대차면 모든 악의 근원인 권리금 문제를 일으키는 원흉이기도 하다.
전세 계약의 법규[편집]
앞에서 본 법률관계는 어디까지나 계약이 민법에 규정된 임대차일 때에 해당한다. 하지만 거래의 현실은 마치 전세권 설정계약처럼 보증금이라고 해서 거액의 금전을 지급한 후, 달마다 차임을 보증금의 이자로 대신하는 계약이 성행하고 있다. 이러한 계약을 전세 계약, 혹은 채권적 전세라고 한다. 채권적 전세에서 임대인은 보증금을 받아 그 이자를 취득할 수 있지만, 차임을 청구할 수 없다. 또한, 임차인은 임대차계약이 종료하면 임차물을 반환하면서 보증금을 반환할 것을 청구할 수 있다. 이는 동시이행의 관계에 있으므로 임대인이 보증금을 내놓지 않는다면, 임차인 역시 임차물을 내놓지 않아도 된다. 그리고 이렇게 전세권과 유사한 전세 계약이 성행함에 따라, 주택과 상가에 입주하는 세입자를 보호하기 위해 주택임대차보호법과 상가임대차보호법(상가건물 임대차보호법)이 만들어지게 되었다.
주택임대차보호법[편집]
주택을 임차한 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 마침으로써 제3자에 대해 대항력을 취득한다. 또한, 임대차계약서에 확정일자를 받으면 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있다. 따라서 주택을 인도받고, 주민등록을 마친 임차인이 임대차계약서에 확정일자까지 받은 경우에는 전세권자와 거의 동등한 지위에 서게 된다. 자취방을 계약해본 사람이나, 부모님께서 전세를 구하실 때 유심히 보면 주민등록도 하고 계약서에 확정일자를 받은 것을 볼 수 있는데, 다 이를 위해서이다. 또한, 소액의 보증금이면 우선 순위권리자가 있더라도, 일정 액수만큼은 최우선으로 돌려받을 수 있다. 정확한 액수는 주택임대차보호법 및 주택임대차보호법시행령을 참고 그 외에도 주택의 임대차 기간은 최소 2년으로 하여야 하고, 2년 이하의 기간이면 2년으로 늘려지는 등 여러모로 주택의 임차인을 보호하기 위한 규정들이 있다.
상가임대차보호법[편집]
상가를 임차한 임차인을 보호하기 위한 특별법으로, 주택임대차보호법과 유사하다. 조문의 구조도 그렇고, 내용도 마찬가지. 다만, 상가에는 주택임대차보호법에서처럼 주민등록을 할 수 없으므로 사업자신고를 하는 것으로 대체되는 점이 다른 점, 일정 이상의 보증금 범위 내의 계약만 보호하는 점, 또한, 주택임대차는 최소 2년의 기간을 가지지만 상가의 임대차는 최소 기간이 1년으로 짧다는 점도 다르다.
농지법[편집]
2012년 7월 시행된 법률로 기존의 농지임대차(흔히 토지계약이라고 부르는)의 폐해가 심해지자 농지의 임대차에 대한 부분을 규정하여 농지임차인을 보호하기 위하여 농지임대차의 보호 부분이 신설되었다(농지법 23조~27조). 주택·상가임대차와는 다르게 농지는 농자유전의 원칙에 따라 농지는 원칙적으로는 대리경작이 금지되어 있으므로 일부 예외만 농지임대차가 유효하도록 규정되어 있고(예를 들어 60세 이상으로 더는 자신이 자경하지 아니하는 농지 등), 최소 기간은 3년으로 규정되어 있다. 또한, 대항력의 개념은 있으나 우선변제의 개념은 없다.[1]
전세계약 시 필요한 특약[편집]
- 전세자금 대출 : 전세자금 대출 시 세입자 자격은 충분한데 임대인이나 임차물에 대한 하자로 전세 대출이 안 되는 경우가 종종 발생한다. 계약금을 납입했다면 결국 계약금 몰취로 분쟁이 발생할 수 있는 소지가 있다. 전세자금 대출 실행을 전제로 "전세자금 대출이 안 될 땐 계약금을 반환한다" 이런 특약이 필요하다.
- 전세금반환 보증보험 : 임차목적물을 조사할 때 전세보증보험의 경우 신청 후 임대인에게 통지가 간다. 전세보증금반환채권을 양도하는 것이다. 그렇기 때문에 양도 통지가 전달되는데 이런 통지를 임대인이 갑자기 받게 되면 분쟁이 발생하며 그렇게 되면 전세 살면서 좋지 않은 상황이 발생할 수 있다. 때문에 계약서에 전세보증보험을 가입할 테니 협조해달라는 특약을 기재하고, 만약 임차목적물의 하자로 가입이 거절될 시 계약금을 반환한다는 내용도 들어가면 좋다.
- 등기부상 권리 변경 : 세 번째로 임대인이 잔금 지급일 다음 날까지 담보권이나 전세권 등을 등기부에 발생시키지 않는다는 특약도 필요하다. 대항력은 전입신고 후 다음 날 발생한다. 만약 임대인이 잔금 지급일 당일에 근저당이나 전세권을 설정하면 순위가 밀리면서 경매 시 피해를 볼 수 있다.
- 소유권 이전 등기 : 전세보증보험과 관련된 건데요. 전세보증보험 심사과정에 있어서 갑자기 소유자가 바뀌면 계획된 게 미뤄질 수 있다. 전세보증보험 가입이 안 되는 건 아니지만 가입 절차에 있어 에러 사항을 겪을 수 있으므로 이런 특약도 필요하다.
- 체납 세금 : 경매 시 손해를 입을 수 있어서 임대인에게 체납된 세금이 없어야 한다. 특약으로 체납된 국세나 지방세가 없음을 임차인에게 고지하고, 만약 잔금 지급일 전날까지 체납액이 있다면 반드시 상환해야 한다는 내용이 있어야 한다. 만약 체납액이 확인되면 계약을 해지할 수 있고, 지급한 계약금이나 보증금을 반환한다는 내용도 필요하다.
- 임차기간 중 매매 : 임대인이 임대차 계약 동안 임차 물건을 파는 경우가 있다. 대표적인 전세 사기 중 하나죠. 빌라왕 같은 경우에도 집주인이 빌라왕에게 임차 기간 중 부동산을 팔아버리는 경우다. 물론 주택임대차보호법상 임대인의 지위 승계가 반드시 일어난다. 문제는 임차인으로서 돈이 많은 임대인과 돈이 없는 임대인은 보증금 반환에 극명한 차이가 발생한다. 따라서 계약 기간 중 매매 계약 체결 시 반드시 임차인에게 고지한다는 특약이 필요하다. 문제는 보통 임차인에게 고지를 잘 안 하는데, 임차인은 그냥 모르고 넘어가는 것이다. 나중에 알고 나서 반환요청을 하면 주지 않는 것이며 특약을 반드시 넣어야 한다. 새로운 매매계약이 체결됐다는 고지를 받았을 때 새로운 임대인을 믿을 수 없다면 임차인은 임대인 지위 승계를 거부하고 임대차를 종료할 수 있다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈전세계약〉, 《나무위키》
- 〈전세〉, 《부동산용어사전》
- 〈전세〉, 《네이버 국어사전》
- 〈전세(傳貰)〉, 《한국민족문화대백과사전》
- 부동산R114, 〈전세 계약 시 반드시 넣어야 하는 특약 6가지〉, 《네이버 포스트》, 2023-03-09
같이 보기[편집]
