전세보증금

전세보증금(專貰保證金)은 부동산을 일정한 기간 빌려 쓸 때 그 부동산의 소유자에게 맡기는 일정한 금액을 말한다. 전세금(專貰金)이라고도 한다.

개요

'보증금'이란 민법상 일정한 채무를 담보하기 위해 채무자가 채권자에게 계약 이행의 담보로서 주는 유가물(有價物, 경제적 가치가 있는 물건)으로 특히 토지나 건물, 주택 등의 부동산 임대차에서 임차인이 계약상 채무를 담보하기 위해 임대인에게 지급하는 금전 등을 뜻하는 부동산 용어이다. 부동산 임대차에서 보증금은 전세보증금과 월세보증금으로 나뉘는데, 전세보증금은 '전세금'이라고도 불리며, 세입자 또는 임차인이 사용 물건에 대한 대가로서 임대인에게 계약 시 한 번에 지급하는 금전을 뜻한다. 월세는 전세보증금보다 적은 일정액의 월세보증금을 내고 매달 차임(월세)을 지급하는 임대차 계약방식을 따른다. 또한, 보증금은 임대차 특히 건물의 임대차에 있어서 임차인의 차임, 기타의 임대차계약상의 채무를 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 교부하는 금전, 기타의 유기물을 말한다. 위의 보증금을 임차인으로서는 임차보증금이고, 임대인으로서는 임대보증금이라 한다.

다시 말해 타인의 부동산 또는 동산을 월세 등의 조건으로 사용하기 위하여 지급하는 보증금을 말한다. 보증금 계약은 임대차계약에서 부수적 계약이며, 보증금은 당사자 간 합의로 자유롭게 정할 수 있다. 또한, 보증금은 임대차 관계가 성립할 때 일시 지급하며, 계약 종료 시 특별한 사유가 없는 한 전액을 반환하는 것을 기본으로 하고 있다. 단, 임차인이 임차료(월세)를 연체하는 등 임대차계약상 채무를 이행하지 못하는 경우, 임대인은 임차인에게 연체된 임차료 지급을 청구할 수 있다. 이때 임차인이 지급 의무를 다하지 않을 경우, 임대인은 이를 충당하는 데 임대차 보증금을 사용할 수 있다. 또한, 임차인이 고의 또는 과실로 집 또는 임차 목적물을 훼손하는 등 손해를 입혔을 때 임차인이 손해를 배상하지 않으면 임대인은 임차인의 손해배상 의무를 이유로 보증금 반환을 미룰 수도 있다.

임차보증금

임차보증금이란 타인의 상가 또는 부동산을 월세로 임차하면서 지급하는 보증금이다. 예를 들자면, 월세 300만 원이 되는 상가에 보증금 3,000만 원으로 넣고 계약을 하게된다면 임차보증금 3,000/임대료 300만 원이 되는 것이다. 이러한 조건은 상가뿐만 아니라 주택도 모두 마찬가지이며 임차보증금은 지역마다 금액이 다른데, 어떤 곳은 임차보증금이 500만 원인 곳이 있고, 어떤 곳은 10억, 20억 하기도 한다. 만약, 창업하려는 분들이라면 임차보증금의 중요성은 더욱 커진다. 매장의 규모에 따라 적정한 임차보증금을 선정하고 입점해야 하는데, 임차보증금이 주변 시세보다 높으면 나중에 양도 양수, 임차 승계를 하고 나가기 매우 어려워지기 때문이다. 창업한 가게가 잘되어 10년 이상 운영한다면 좋겠지만 사정이 좋지 않아 가게를 내놓으면 임차보증금이 비싸다면 자연스레 매매할 사람을 찾기가 힘이 든다. 물론, 임대료가 저렴하거나 평수 또는 지리적 이점 등에 좋은 곳이라면 임차보증금이 많아도 다른 창업자들이 계약을 위해 많은 연락을 한다. 하지만, 이러한 이점 들이 없다면 굳이 비싼 임차보증금을 주고 다른 창업자가 들어올 이유는 없는지를 결론적으로 임차보증금을 판단할 때는 전용면적, 지역, 상가의 특색, 지리적 이점, 임대료 등을 충분히 고려해야 한다.

전세보증금 반환보증

전세보증금 반환보증은 전세 계약 종료 시 임대인이 임차인에게 반환하는 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품이다. 주택도시보증공사와 주택금융공사에서 취급한다. 전세가격하락으로 전 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하면 기관에서 대신 돌려받을 수 있도록 한 보증상품이다. 이후 기관은 집주인에게 돌려받는다. 주택도시보증공사, 주택금융공사, SGI서울보증보험, 위탁은행 및 위탁 공인중개사무소에서 가입할 수 있다. 이전에는 세입자가 가입할 때 집주인의 동의가 필요했으나 2018년 2월부터 동의 절차가 폐지되었다.

전세보증보험

전세보증금은 부동산을 일정 기간 동안 사용하는 대가로 그 부동산의 소유자에게 맡기는 일정 금액이다. 월세를 내지 않거나 임차인(세입자)의 과실로 집의 일부가 파손되는 등의 사정이 생기면 전세보증금으로부터 이를 차감하게 된다. 전세보증금을 가장 안전하게 보장받는 방법은 전세보증보험 가입이 있다.

전세보증보험 가입 요건은 다음과 같다.

• 대항력(주택인도, 전입신고, 전세계약서상의 확인일자 필요)
• 보증대상주택이 동일임대인의 소유일 것
• 보증대상주택소유권에 권리침해가 없을 것(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)
• 타세대 전입내역이 없을 것
• 건축물 대장상 위반건축물이 없을 것(미등기건물은 가입불가)
• 전세계약이 1년 이상일 것
• 선순위채권이 주택가격의 60%(단독·다가구 80% 이하)
• 공인중개사 확인(날인)-전세계약
• 전세보증금-수도권 7억 원 이하/그외지역 5억 원

이외에도 임대인이 임대주택업체일 경우에는 가입이 불가하고, 임대아파트분양자와 계약한 전전세일 경우도 가입이 불가한 등 세부사항이 있다. 차인은 임대차 계약을 체결하기 전에 미리 은행에 방문하여 전세보증보험 가입 대상이 되는 주택인지 확인할 필요가 있다. 특히 전세보증보험은 전체 전세금의 일부 비례금액을 보험료로 납부해야 하는데, 청년·신혼부부 등은 40~50% 이상의 감면혜택이 있다.

임대차계약 체결 전 전세보증보험 등의 전세보증금에 대한 안전장치가 있다. 그러나 만일 임대보증금 사기를 당한 경우에는 사기 범죄자를 상대로 형사고소를 하고 공인중개사의 잘못이 있는 경우 공인중개사와 사기범죄자를 상대로 손해배상청구소송을 제기할 수 있다. 원룸 보증금 사기 사건의 경우 대체로 범죄자에게 사기로 사취한 돈이 남아 있지 않아 보증금 전체를 회수하기는 어렵다. 따라서 반드시 임대차계약 체결 전에 상대방이 집주인인지, 집에 저당권이나 세금 체납사실은 없는지 확인하고, 이사하는 즉시 확정일자 받기, 전세보증보험 가입 등의 사전 안전장치를 마련해둬야 한다.

전세보증금 담보대출

전세보증금 담보대출이란 전세보증금을 담보로 한 대출 취급을 통하여 서민의 금융편의를 도모하고 건전한 금융거래 활성화를 목적으로 하는 대출이다.

상품소개

• 대출대상 : 전세 입주자 또는 전세 계약자(시지역 이상 소재 집합건물에 주거용 거주)(신용평점(NICE) 350점 이상)
• 대출한도 : (대출금 + 근저당권 설정 최고액) ≤ 시세 80%일 경우 전세보증금의 80%이내 (단독주택은 60%)
• 대출기간 : 전세계약 잔여기간 6개월부터 전세만기일 1개월전 이내
• 대출금리 : 연 5.4% ~ 8.0% (내부신용등급에따라 차등적용), 대출금리 = 기준금리 + 가산금리
• 연체이자율 ; 연체이자율(지연배상금율)은 약정이자율에 연체가산이자율 연3%를 가산하여 적용한다. 단, 법정최고금리를 초과할 수 없다.

※ 연체이자율 적용방식(예시)

• 연체 시 : 약정금리 + 연체가산이자율

사례	약정금리	연체가산이자율	연체이자율	비고
A	8.0%	3.0%	11.0%
B	23.9%	3.0%	20.0%	법정최고금리준수

• 상환방법 : 만기일시상환 또는 원리금균등분할상환
• 이자의 부과시기

• 만기일시상환 : 원금은 만기일에 일시상환하고 이자는 매월 상환일에 후취
• 원리금균등분할상환 : 대출기간동안 매월 상환일에 원리금을 균등하게 분할하여 상환

• 대출이자율적용방식 : 고정금리 - 대출실행시 결정한 금리가 약정기간 동안 동일하게 적용되는 금리
• 준비서류

• 확정일자부 임대차 (전세)계약서
• 임차(전세)주택 등기부등본, 전입세대 확인원 1부
• 인감증명서 2통(공증용, 당행보관용), 신분증, 인감도장 등
• 주민등록등본, 초본(전 주소 기재) 각 1부

• 대출기한전 상환수수료

• 대출기한전 상환수수료: 2%(단, 만기 1개월 이내시 연체) (최대 36개월을 초과할 수 없음)
• 대출기한전 상환수수료 산식 = 상환금액*수수료율*잔여기간(일)/대출기간(일)

• 기타수수료 등 : 없음
• 인지비용 부담

• 대출금 5천만 원까지는 수입인지 비용이 없으며, 5천만 원 초과시 대출 금액별로 수입인지 비용이 차등부과.
• 수입인지 비용은 각 50%씩 고객과 저축은행이 부담.

• 유의사항

• 저축은행 심사기준과 고객 신용도에 따라 대출여부가 결정된다.
• 계약 체결 전 상품설명서 및 약관을 확인하시기 바란다.
• 해당 상품에 대해 충분한 사전 설명을 받을 권리가 있으며, 설명을 이해한 후 거래하시기 바란다.
• 대출금리는 기준금리 변동에 따라 변경될 수 있다.
• 기간 연장시점에 개인 신상에 변경이 있는 경우 대출금의 일부 또는 전부가 회수될 수 있습니다.
• 대출금의 상환 또는 이자납입이 지연된 경우 연체이율이 적용되며, 예금 등 기타채권과의 상계나 법적절차등으로 재산상의 불이익을 당하실 수 있다.
• 연체 시 계약기한 만료 전 원리금 변제 의무가 발생할 수 있다.
• 과도한 대출은 개인신용평점 하락의 원인이 될 수 있다.
• 대출상품 이용시 귀하의 신용등급 또는 개인신용평점이 하락할 수 있다. 신용등급 또는 개인신용평점이 하락하면 추가 대출이 제한되거나, 대출금리 상승, 대출한도 감소 등 불이익이 발생할 수 있다.
• 기타 자세한 내용은 창구직원 또는 대표번호(1877-7788)로 문의하시거나 상품설명서를 반드시 참조하시기 바란다.

참고자료

• 〈전세보증금〉, 《네이버 국어사전》
• 〈임차보증금〉, 《용어사전》
• 〈전세보증금 반환보증〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈전세보증금담보대출〉, 《예가람저축은행》
• 투자/금융, 〈임차보증금이란? 간단해요〉, SM Future, 2019-05-17
• KT 에스테이트, 〈부동산 용어 - 보증금〉, 《네이버 포스트》, 2021-08-03
• 선수현 기자, 〈전월세 계약 전 꼭 알아야 할 tip〉, 《톱클래스》, 2019-11-01

같이 보기

• 전세
• 월세
• 계약
• 담보
• 채무
• 반환
• 소유자
• 임대인
• 임대차
• 부동산
• 임차보증금
• 월세보증금
• 전세보증금담보대출

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