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주택임대차보호법
주택임대차보호법(住宅賃貸借保護法)은 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정한 법률이다. 약칭으로 주임법이라고 부르기도 한다.
개요[편집]
주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관한 민법에 대한 특례를 규정함으로써 임대인을 보호하고 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하여 제정된 법률이다. 국민의 주거생활의 안정을 보장할 목적으로 1981년 처음 제정되었다. 민법의 전세권이나 임대차계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다. 민법에서 말하는 「전세(傳貰)」는 주택을 매매하거나 저당 잡힐 때처럼 등기부에 「등기(登記)」한 경우만 가리키는 것이다. 따라서 보통 행하는 전세는 거의 대부분 등기가 되어 있지 아니하기 때문에 엄밀한 의미에서 「전세(傳貰)」가 아니다. 등기하지 않고 보통 보증금을 내거나 월세(月貰)로 들어가 있는 경우는 법률상 「임대차(賃貸借)」라고 부른다. 즉, 등기한 경우는 민법의 보호를 받게 되고, 등기하지 않는 경우에는 주택임대차보호법의 보호를 받게 되는 것이다.
토지의 경우 법률상의 주택이 아니므로 적용대상이 아니다. 민법의 전세권이나 임대차 계약의 규정들이 현실과 유리된 면이 있으므로, 경제적 약자인 임차권자의 권리를 현행 민법으로써 보호하기 어려운 면을 보완하기 위한 취지에서 제정된 특별법이다. 예컨대, 현실적으로 셋집을 얻어 사는 사람들이 전세권을 등기하는 사람은 없고, 거의가 채권인 임차권에 의하고 있다. 그러므로 그 집이 팔렸을 때 새 소유자에게 집을 비워 주어야 하고 전세금조차 받지 못하는 사례가 있다. 이와 같은 민법의 불비를 보완하여 경제적 약자인 임차인을 보호하기 위하여 제정되었으며 전문 12조와 부칙으로 되어 있다.[1][2][3]
제1조(목적) 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
주택임대차보호법은 일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 민법에 대한 특별법이다. 약칭으로 주임법이라고 부르기도 한다.
임차인 보호를 위해 주택임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있다.
- 임대차기간(2년)의 보장
- 차임이나 보증금의 증액의 제한
- 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한
- 대항력의 부여
- 보증금의 우선변제권 인정
- 주택 임차권의 승계 - 상속법에 대한 특례
그 밖에, "임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여는 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다."라고 되어 있으나(제13조), 이 규정은 실무상 사문화되어 있다. 주택임대차보호법대로라면, 임대차보증금반환 사건은 소액사건이 아니더라도 이유기재도 생략하고 즉일선고를 할 수 있지만, 실제로는 그렇게까지 무지막지하게 재판을 하는 판사는 없다. 일반인에게나 법률가에게나 매우 중요한 법률이다. 특히 변호사에게는 열심히 공부해 두면 공부한 보람을 만족할 수 있는 대표적인 법률이기도 하다. 또한, 상가건물 임대차보호법과 내용이 상당히 비슷하지만 미묘하게 다르다.[4]
교과서 속 주개념[편집]
주택임대차보호법은 국민의 주거생활의 안정을 보호하기 위해서 제정된 법률로써 주거목적의 건물의 임대차에 적용되는 법이다. 주택임대차보호법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 대해서 뿐만 아니라 일부분이 주거 이외의 목적으로 사용되는 경우에도 적용된다. 반대로 비주거용 건물의 일부가 주거로 사용될 때에는 적용되지 않는다. 이 법은 서민들의 주거생활의 안정을 보호하는 취지에서 제정된 것이므로 법인이 임대차를 할 경우에는 적용되지 않고, 일시사용을 위한 임대차 관계에도 적용되지 않는다.
주택임대차보호법에서는 통상의 부동산 임대차와는 다른 특례를 인정하고 있다. 주거용 건물의 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 임차권 등기를 받지 않더라도 그 다음날로부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다. 따라서 주택의 임차인은 자기보다 후순위 권리자에 대하여 임차목적물을 계속하여 사용 수익하며 인도를 거절할 수 있는 권리를 가진다.
주택임차인이 보호를 받기 위해서는 인도와 주민등록이 필요한데, 이는 주택임차인이 대항력을 취득하기 위한 요건이다. 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자에게 공시하는 방법이다. 이는 등기를 하는 대신에 제3자에게 권리의 인식을 시켜주는 방법이다. 그리고 대항력이 유지되기 위해서는 주민등록이 계속적으로 유지되어야 한다. 공시방법으로써 주민등록이 유효하기 위해서는 임차인이 전입신고를 할 당시의 지번을 기준으로 하여야 하고, 원칙적으로 등기부상의 주택의 현황과 일치하여야 한다.
주택임대차보호법에 의하여 대항력을 취득하게 되면, 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리를 취득하게 되고 다른 권리와의 관계는 주택임대차보호법의 대항력 요건구비의 선후에 의해서 결정된다. 따라서 전세권은 그 설정순위에 따라 결정되며, 저당권과의 관계는 최선순위 저당권과 보호법상의 대항력의 우선순위에 따라서 판단하게 된다.
주택임대차보호법이 적용되면, 제3자에 대하여 대항할 수 있는 권리 뿐만 아니라 임대인이 채권자에 의해 강제집행이나 담보권의 실행 또는 임대인의 주택이 강제적으로 경매 또는 공매되는 경우에 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우에는 후순위 권리자나 일반채권자에 대하여 우선적으로 매각대금으로부터 면제받을 수 있는 권리를 취득하게 되는데 이를 우선변제권이라고 한다. 우선 변제권은 대항력이외에 확정일자를 요구하게 된다.
확정일자는 등기소등 공공기관에 의하여 그 일자를 변경할 수 없는 일자를 말한다. 이렇게 확정일자를 요구하는 것은 임대인과 임차인의 담합에 의하여 다른 이해관계인의 권리에 영향을 미치는 것을 미연에 방지하게 하기위함이다. 임차인이 우선변제권을 취득하게 되면 이는 담보물권과 유사한 물권의 기능을 가지다. 따라서 후순위 저당권자보다 우선적으로 경매대금으로부터 변제를 받을 수 있다.
주택임대차보호법은 주거용 건물임대차에 대하여 최단기간을 보장하는 규정을 두고 있다. 기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다라고 규정함으로써 임차인을 보호하고 있다. 또한 임차료를 증액하는 경우에도 증액한도를 대통령령으로 정하는 기준을 넘지 못한다고 함으로써 증액한도를 제한하고 있다. 차임의 증액은 약정한 차임의 20분의 1을 넘지 못하고 차임의 증액이 있은 후 1년 내에서는 다시 증액청구를 하지 못한다.
임차인이 사망한 경우에 주택임대차보호법에는 민법의 특별한 규정이 있는데, 임차인이 상속권자 없이 사망한 경우에, 그 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실혼의 관계에 있는 사람이 있으면, 임차인의 권리 의무가 승계된다. 임차인의 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정 공동생활을 하지 않을 때는 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 사망한 임차인의 권리 의무를 승계한다.[5]
소관 기관[편집]
- 입법부 : 법제사법위원회
- 행정부 : 법무부 (법무심의관실)
국토계획법, 건축법, 주택법 등 부동산 관련 법률들이 모두 국토교통부, 국토교통위원회 소관 법률인 것과 다르게 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법은 모두 법무부와 법제사법위원회 소관 법률이다. 그도 그럴 것이, 이 법들은 국토계획이라든지 건축행위를 조율하는 법률이 아니고 임대차라는 계약을 다루는 법이기 때문이다. 이 때문에 재미있는 일이 벌어졌는데, 2020년 7월 27일 국회 법제사법위 전체회의에 국무위원 자격으로 출석한 추미애 법무부 장관이 법제사법위원들의 주택임대차보호법 관련 질의에 답변한 게 뉴스가 뜨자 네티즌들이 일치단결하여 추 장관을 '법무·교통부 장관', '이개 장관' 등으로 조롱하고 힐난했다. 기사(한국경제), 기사(조선일보) 심지어 기자들도 주임법 소관 부처가 법무부라는 진실에 대해 특별한 첨언 없이 기사를 작성하거나 인신공격에 해당되는 자극적인 헤드라인을 쓰면서 네티즌들 사이에 혼란이 더욱 가중됐다. 이 일이 있은 다음 날에는 YTN도 이를 다루며 팩트체크했다.
적용 범위[편집]
제2조(적용 범위) : 이 법은 주거용 건물(이하 "주택"이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
제11조(일시사용을 위한 임대차) : 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다.
제12조(미등기 전세에의 준용) : 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용한다. 이 경우 "전세금"은 "임대차의 보증금"으로 본다.
- 주택의 일부이건, 전부이건 상관없이 적용된다.
- 주택의 일부를 주거 외 목적으로 사용할 경우에도 적용된다.
- 미등기/무허가 주택에도 적용된다.(일시사용 임대차는 적용되지 않는다.)[4]
주요 내용[편집]
제1조(목적)
이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.
제2조(적용 범위)
이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.
제3조(대항력 등)
- ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입 신고한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
- ② 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 이 경우 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정한다.
- ③ 중소기업 기본법에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
- ④ 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
제3조의2(보증금의 회수)
- ① 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 집행개시 요건에 관한 민사집행법에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다.
- ② 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
- ③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다.
제3조의3(임차권등기명령)
- ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
- ② 임차권등기명령의 신청서에는 다음 각 호의 사항을 적어야 하며, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.
- 1. 신청의 취지 및 이유
- 2. 임대차의 목적인 주택
- 3. 임차권등기의 원인이 된 사실
- 4. 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항
- ④ 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있다.
- ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
- ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.
- ⑧ 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.
제3조의5(경매에 의한 임차권의 소멸)
임차권은 임차주택에 대하여 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
제3조의6(확정일자 부여 및 임대차 정보제공 등)
- ① 확정일자는 주택 소재지의 읍 · 면사무소, 동 주민센터 또는 시의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인법에 따른 공증인이 부여한다.
- ② 확정일자부여기관은 해당 주택의 소재지, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등을 기재한 확정일자부를 작성하여야 한다. 이 경우 전산처리정보조직을 이용할 수 있다.
- ③ 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다. 이 경우 요청을 받은 확정일자부여기관은 정당한 사유 없이 이를 거부할 수 없다.
- ④ 임대차계약을 체결하려는 자는 임대인의 동의를 받아 확정일자부여기관에 정보제공을 요청할 수 있다.
제4조(임대차기간 등)
- ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ②임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
제6조(계약의 갱신)
- ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
- ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
- ③ 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
- ① 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
- ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
제7조(차임 등의 증감청구권)
당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다.
제8조(보증금 중 일정액의 보호)
- ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자 보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매 신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
- ③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 제8조의2에 따른 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정한다. 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
제9조(주택 임차권의 승계)
- ① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
- ② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
- ③ 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.
- ④ 임대차 관계에서 생긴 채권 · 채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.
제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈주택임대차보호법〉, 《위키백과》
- 〈주택임대차보호법〉, 《나무위키》
- 〈주택임대차보호법〉, 《네이버 국어사전》
- 〈주택임대차보호법〉, 《법률용어사전》
- 〈주택임대차보호법〉, 《두산백과》
- 〈주택임대차보호법〉, 《학생백과》
- 〈주택임대차보호법〉, 《부동산 경매 10개월-10단계》
같이 보기[편집]
