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투기수요
투기수요(投機需要)는 보유기간 동안 이용할 의사 없이 단기양도 차익을 바라고 자본을 부동산에 투입하려는 수요를 말한다.
개요[편집]
투기수요는 일종의 허위 개념에 가까워 투기라고 할 만한 행위는 있다. 시세차익을 노린 단기 투자행위가 그렇기에 이런 단기 분양권 거래, 전매 등은 제한하는 게 맞다. 그러나 다주택이 투기가 되는 것은 아니다. 미래 거주 수요를 반영할 수도 있고, 만약 집이 하나 있는 사람이 집값이 오르니 한 채 더 투자했다고 하면 이를 투기라고 단정할 수 있을지라도 이는 집값 상승의 원인이 아니라 결과다. 특히 부동산은 임대료와 집값이 연결돼 있기 때문에 단순히 집이 2채 이상이라거나, 대출을 받아 집을 샀다는 점으로 투기로 볼 수는 없다.[1]
정부 정책은 부동산시장에 영향을 미치는 주요 요인이다. 강력한 규제를 가하면 시장이 위축되는 건 당연한 순리이다. 2016년 '11·3대책' 이후 2017년 추가로 '6·19대책'이 나왔음에도 이 기간 서울의 청약경쟁률이 더 높아진 데서 출발했다. 아시다시피 정부 규제 기조는 늘 '실수요자 중심의 안정적인 주택시장'이며 이런 판단에서 가해진 규제에도 불구하고 청약경쟁률이 높아진 것은 애초 실수요층과 투기수요를 제대로 구별하지 못했든지, 아니면 그동안 수면 아래 있던 실수요자들이 청약에 나선 건지 의문이 든다. 정부는 '11·3대책'을 통해 서울 전역을 청약 조정대상지역으로 묶었다. 1순위 자격을 종전 세대원에서 세대주로 좁혔고, 5년 내 다른 주택의 당첨 이력이 있거나 2주택 이상의 세대는 1순위에서 제외했다. 또 단기 시세차익을 노리는 투기수요를 차단하기 위해 서울 강남 4구(강남·송파·서초·강동)는 분양권 전매를 소유권 이전 등기 시까지 강화했고, 그 외 지역은 1년 6개월로 금지 기간을 늘렸다. 정부는 단기 시세차익을 노리는 전매제한만 강화하면 투기수요가 차단될 것으로 예측했지만 결과는 달랐으며 애초에 정부가 투기수요와 실수요층을 제대로 구분하지 못하고 있다는 것을 방증하는 격이다.
문제는 애초 정부가 투기수요와 실수요층을 제대로 구분하지 못했던 만큼 이런 청약률 감소가 투기수요를 차단한 '효과'인지, 아니면 실수요층까지 함께 걷어낸 '역효과'도 상당한지 헷갈린다는 것이다. 애초에 정부가 실수요층과 투기수요를 제대로 구별하지 못한 데서 출발한 것이며 정부 의도와 다르게 현재 분양시장은 부익부 빈익빈으로 가는 셈이다. 재고 주택도 거래량이 줄면서 눈치 장세가 이어지고 있다. 국가는 서민 주거복지를 위해서만 관여하고 민간 시장은 자율에 맡기는데 정확하며 가수요와 실수요층에 대한 세밀한 분석이 필요하고 이에 대한 지원책 위주로 가는 게 맞다. 자칫 성급한 판단이나 평가는 시장의 정책적응 과정을 왜곡시킬 수 있어 현재 롤러코스터 같은 청약경쟁률 변화를 어떻게 분석할지 조심스럽다. 다만 분명한 건 어디까지를 투기수요로 보고, 어디부터는 실수요층으로 볼지 세밀한 진단은 어렵겠지만 필요하다는 점이다.[2]
투기[편집]
투기(投機, speculation)란 유가 증권 및 파생상품 등의 유동성 자산 혹은 부동산의 가격 변동의 차이를 이용해 이익을 보려는 행위를 말한다. 즉, 기회를 틈타서 큰 이익을 보려고 하는 행위이다. 부동산 투기는 첫째, 가격 상승을 노리고 저가에 사들여 비싸게 되팔아 차액을 얻으려는 행위, 둘째, 개발하거나 생산요소로 이용하려는 의도 없이 보유 혹은 매매하는 행위, 셋째, 자본 이득의 획득을 노리고 부동산을 거래하는 행위를 말한다. 이로 인해 발생하는 여러 문제점들이 있다.
- 집(부동산)값의 급격한 상승이 금융 이자율을 능가하게 되면, 노동자 또는 저소득층은 임금을 모아서 집을 구매하기 보다는 금융기관으로부터 차입해서 집을 구매하지 않을 수 없게 된다. 이것은 부동산 시장을 왜곡시키고 왜곡된 시장가격으로 집을 살 수밖에 없게 된다. 이는 또다시 가계부채를 지속해서 증가시키는 원인이 되며, 그로 인해 노동자들은 부가적인 금융비용을 지불하게 되어 이중적 손실을 보게 된다. 결과적으로 자본가와 금융가들의 이익으로 돌아가고 빈부격차, 근로 의욕 상실, 국민통합 저해의 가장 큰 원인이다.
- 기업경영, 노동 의욕의 상실과 공장용지의 가격상승으로 생산원가와 제품 가격이 상승하고 경쟁력 약화되어 경제적 손실을 주게 된다. 자본이 생산활동 보다 부동산으로 모이게 되며, 기업경영이 위축되어 실업률을 증가 시켜 기업의 신규투자능력을 감소시키며, 생산활동을 위축시킨다.
- 공공용지, 기반시설 설치가 어려워 공개념의 토지를 효율적으로 이용하기 힘들게 한다. 개발정보를 미리 입수하여 필요 없는 집을 짓거나 나무를 심어 보상금을 높이는 경우가 있다.
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투기수요와 공급부족의 비교[편집]
정부 "투기수요"와 시장 "공급부족"으로 주택시장 혼란 가중
서울 주택시장을 바라보는 정부와 시장의 온도차가 뚜렷하다. 주택 물량난을 호소하는 시장과 달리 정부는 집값 급등 원인을 '투기수요'로 진단하면서 혼란이 가중되고 있다. 특히 정부가 주택공급이 충분하다는 입장과 함께 규제 기조를 이어갈 뜻을 내비치자 시장에선 공급부족 우려가 더욱 짙어지는 분위기다. 일각에선 시장 상황을 반영한 재점검이 필요하다는 지적이 제기된다. 서울시는 "서울 부동산 공급은 충분하지만, 서울 외 거주자와 다주택자 등 실수요보다 투기수요가 확대됐다"면서 '공급부족론'에 전면으로 반박했다. 정비사업 규제책으로 인한 서울 내 공급부족이 집값 급등으로 이어지고 있다는 지적에 대해 적극적으로 해명에 나선 것이다. 주택공급이 충분하다는 서울시의 판단에는 준공을 기준으로 한 공급량이 근거로 작용했다. 시가 제시한 자료에 따르면 서울 주택공급 물량은 2008~2013년 연평균 6만1000가구(아파트 3만4000가구), 2014년~2019년 연평균 7만8000가구(아파트 3만6000가구)이며, 오는 2020~2025년에는 연평균 8만2000가구(아파트 4만9000가구)가 공급될 것으로 추산됐다. 그간 정부는 서울의 주택 공급물량이 적지 않다는 입장을 고수해왔다. 하지만 시장의 체감온도는 다르다. 멸실가구가 감안되지 않은 데다 시장에 적용되고 있는 규제의 영향도 반영되지 않아, 주택공급 전망치가 실상황에 비해 낙관적이라는 지적이 크다.
실제 주요 재건축·재개발 사업장들은 재건축 초과이익환수제를 비롯해 민간택지 분양가상한제, 대출규제 강화, 안전진단 강화 등 요인에 발목이 잡혀있는 상황이다. 일부 단지에선 정권이 바뀐 후 사업을 진행하는 게 낫겠다며 느긋한 태도를 취하는 경우도 적지 않다. 전문가들은 서울의 경우 정비사업을 통해 나오는 물량이 전체 공급물량의 80% 수준이라는 점, 최근 시장 상황이 위축되고 있다는 점을 고려하면 많은 물량의 공급이 미뤄질 공산이 크다고 입을 모은다. 신규주택이 공급된다고 하더라고 분양권·입주권의 전매가 막혀있을 뿐 아니라 청약을 노리자니 가점이 치솟은 탓에 이마저도 쉽지 않다. 더 큰 문제는 시장의 '공급 시그널'이 묘연하다는 점이다. 공급이 충분하다는 게 정부의 입장인 만큼, 향후 서울에서 공급이 늘어날 가능성이 낮아지고 있어서다. 업계에선 무엇보다 정부의 상황 인식이 선행돼야 한다고 보고 있으며 지자체와 정부가 함께 재건축·재개발 규제를 완화해야 한다는 지적도 함께다. 서울, 특히 주거 선호 지역 내 공급을 늘려야 집값 안정으로 연결될 수 있다는 분석이다. 현재 주택공급이 원활하다는 정부의 인식으로 공급 부족 우려가 더 커지고 있으며 공급을 위해선 정부 차원에서 관련 규제 완화를 고려해야 할 것이다. 또 공급물량은 실질적으로 입주 물량이 얼마인지가 관건으로 서울시는 정비사업을 지연시키는 공공성 요구, 깐깐한 도시계획위원회 심의, 외관 강조 등을 완화하고, 정부는 또 다른 불안을 얘기하는 분양가상한제, 재건축 초과이익환수제 등 규제를 재검토해야 한다.[3]
투자수요, 투기수요와 유보수요[편집]
일반적으로 투자수요란 부동산을 상당한 기간 보유하면서 부동산이용을 통하여 영업수익을 창출하고 처분함으로써 자본차익을 원하여 자본을 부동산에 투입하려는 수요를 말한다. 또 일반적으로 투기수요란 보유기간 동안 이용할 의사 없이 단기양도 차익을 바라고 자본을 부동산에 투입하려는 수요를 말한다. 그러나 투자수요와 투기수요를 엄격히 구분하기가 곤란하다. 즉, 투자목적으로 하였다가 시장변화에 따라 부동산가격이 급등하게 되어 단기에 이를 처분하여 자본차익만을 누린다고 하여 투기수요로 간주할 수 없기 때문이다. 자산의 소유자가 그 자산을 처분하지 않고 스스로 보유하려는 것을 유보수요라고 하며, 부의 수요라고도 한다. 주택 소유자의 관점에서 주택으로부터 소유자 자신이 느끼는 사용가치가 교환가치보다 크다면 주택을 처분하는 것보다 계속 보유하는 것이 유리함으로 유보수요를 형성하려고 할 것이며 반대로 사용가치가 교환가치보다 작다면 유보수요를 형성치 않으려고 할 것이다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 김흥록 기자, 〈또 나온 집값 증세 대책..."실수요·투기수요 이분법이 실패 불렀다"(집슐랭)〉, 《서울경제》, 2020-07-12
- ↑ 박민 기자, 〈도대체 어디까지가 투기수요란 말인지〉, 《데일리안》, 2017-11-24
- ↑ 이진희 기자, 〈정부 "투기수요" vs 시장 "공급부족"···주택시장 혼란 가중〉, 《서울파이낸스》, 2020-01-10
- ↑ 하우컨, 〈투자수요와 투기수요 그리고 유보수요란〉, 《네이버 블로그》, 2018-06-29
참고자료[편집]
- 김흥록 기자, 〈또 나온 집값 증세 대책..."실수요·투기수요 이분법이 실패 불렀다"(집슐랭)〉, 《서울경제》, 2020-07-12
- 박민 기자, 〈도대체 어디까지가 투기수요란 말인지〉, 《데일리안》, 2017-11-24
- 이진희 기자, 〈정부 "투기수요" vs 시장 "공급부족"···주택시장 혼란 가중〉, 《서울파이낸스》, 2020-01-10
- 하우컨, 〈투자수요와 투기수요 그리고 유보수요란〉, 《네이버 블로그》, 2018-06-29
같이 보기[편집]
