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감리자
감리자(監理者)는 공사의 시공과정에서 전문기술자의 지식, 기술, 경험 등을 활용하여 발주처의 자문에 응하고 설계도서에 따라 시공되는가의 여부와 시공방법을 지도하는 자를 말한다.
일정한 용도, 규모 및 구조의 건축물을 건축하려는 자는 건축사나 공사감리자를 지정하여 공사를 감리하게 해야 한다. 따라서 감리자는 건축과정에 개입하여 건축물을 지을 때 지도 · 감독하며 법령 등에 위반될 때는 건축주에게 알리고 시공자에게 시정요구를 할 수 있다
개요[편집]
"감리자"라 함은 주택건설공사 감리자지정기준 제4조제1항의 규정에 의한 자격을 가진 자로서 주택건설공사의 감리를 하는 자를 말한다. 일정 호수 이상의 주택건설사업을 시행하려는 자 또는 일정 면적 이상의 대지조성사업을 시행하려는 자는 감리자를 지정하여야 한다. 주택법에 따르면 감리자, 총괄감리원, 감리원으로 구분하여 사용하고 있다. 감리자는 '감리를 할 수 있는 자격을 갖춘 개인 또는 단체'이고, 감리원은 '감리를 할 수 있는 단체에 소속된 자격을 갖춘 개인'을 말한다. 감리원 중 총괄관리원이라고 있는데 이는 '감리원 중 감리자를 대표하여 현장에 상주하면서 당해 공사 전반에 관한 감리업무를 총괄하는 자로서 감리자가 지정하는 자'를 말한다.
- 주택법 시행령
- 제26조(감리자의 지정 및 감리원의 배치 등)
- ① 시·도지사는 법 제24조제1항 본문에 따라 다음 각 호의 구분에 따라 주택건설공사를 감리할 자를 지정하여야 한다. 이 경우 당해 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 계열회사를 말한다)인 자를 지정하여서는 아니되며, 인접한 2 이상의 주택단지에 대하여는 감리자를 공동으로 지정할 수 있다. <개정 2004.3.29, 2005.3.8, 2007.3.16>
- 1. 300세대 미만의 주택건설공사 : 「건축사법」에 따라 건축사업무신고를 한 자 및 「건설기술관리법」에 따른 건축감리전문회사 또는 종합감리전문회사
- 2. 300세대 이상의 주택건설공사 : 「건설기술관리법」에 의한 건축감리전문회사 또는 종합감리전문회사
- ② 국토교통부장관은 제1항의 규정에 의한 지정에 필요한 제출서류 그 밖에 지정에 관한 세부적인 기준을 정하여 고시할 수 있다. <개정 2008.2.29, 2013.3.23>
- ③ 제1항의 규정에 의하여 지정된 감리자는 법 제24조제2항의 규정에 의하여 다음 각호의 기준에 따라 감리원을 배치하여 감리를 하여야 한다. <개정 2004.3.29, 2005.3.8, 2008.2.29, 2013.3.23>
- 1. 국토교통부령이 정하는 감리자격이 있는 자를 공사현장에 상주시켜 감리할 것
- 2. 공사에 대한 감리업무를 총괄하는 총괄감리원 1인과 공사분야별 감리원을 각각 배치할 것
- 3. 총괄감리원은 주택건설공사 전 기간에 걸쳐 배치하고, 공사분야별 감리원은 해당 공사의 기간동안 배치할 것
- 4. 감리원을 다른 주택건설공사에 중복하여 배치하지 아니할 것
- ④ 감리자는 법 제16조제10항에 따라 착공신고를 하거나 감리업무의 범위에 속하는 각종 시험 및 자재확인 등을 하는 경우에는 서명 또는 날인을 하여야 한다. <개정 2005.3.8, 2005.9.16, 2012.7.24>
- ⑤ 주택건설공사에 대한 감리는 법 또는 이 영에서 정하는 사항외에는 「건축사법」 또는 「건설기술관리법」에서 정하는 바에 의한다. <개정 2005.3.8>
- 주택법 제44조(감리자의 업무 등)① 감리자는 자기에게 소속된 자를 대통령령으로 정하는 바에 따라 감리원으로 배치하고, 다음 각 호의 업무를 수행하여야 한다.
- 1. 시공자가 설계도서에 맞게 시공하는지 여부의 확인
- 2. 시공자가 사용하는 건축자재가 관계 법령에 따른 기준에 맞는 건축자재인지 여부의 확인
- 3. 주택건설공사에 대하여 「건설기술 진흥법」 제55조에 따른 품질시험을 하였는지 여부의 확인
- 4. 시공자가 사용하는 마감자재 및 제품이 제54조제3항에 따라 사업주체가 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출한 마감자재 목록표 및 영상물 등과 동일한지 여부의 확인
- 5. 그 밖에 주택건설공사의 시공감리에 관한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항
- ② 감리자는 제1항 각 호에 따른 업무의 수행 상황을 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업계획승인권자(제66조제1항 또는 제2항에 따른 리모델링의 허가만 받은 경우는 허가권자를 말한다. 이하 이 조, 제45조, 제47조 및 제48조에서 같다)및 사업주체에게 보고하여야 한다. <개정 2018. 3. 13.>
- ③ 감리자는 제1항 각 호의 업무를 수행하면서 위반 사항을 발견하였을 때에는 지체 없이 시공자 및 사업주체에게 위반 사항을 시정할 것을 통지하고, 7일 이내에 사업계획승인권자에게 그 내용을 보고하여야 한다.
- ④ 시공자 및 사업주체는 제3항에 따른 시정 통지를 받은 경우에는 즉시 해당 공사를 중지하고 위반 사항을 시정한 후 감리자의 확인을 받아야 한다. 이 경우 감리자의 시정 통지에 이의가 있을 때에는 즉시 그 공사를 중지하고 사업계획승인권자에게 서면으로 이의신청을 할 수 있다.
- ⑤ 제43조제1항에 따른 감리자의 지정 방법 및 절차와 제4항에 따른 이의신청의 처리 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
- ⑥ 사업주체는 제43조제3항의 계약에 따른 공사감리비를 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 사업계획승인권자에게 예치하여야 한다. <신설 2018. 3. 13.>
- ⑦ 사업계획승인권자는 제6항에 따라 예치받은 공사감리비를 감리자에게 국토교통부령으로 정하는 절차 등에 따라 지급하여야 한다. <개정 2018. 3. 13.>
- 주택건설공사 감리자지정기준 제2장 감리자의 지정방법
- 제4조(감리자 등의 자격) ① 주택건설공사를 감리할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 다만, 당해 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사를 제외한다.
- 1. 300세대 미만의 주택건설공사 : 「건축사법」에 따라 건축사업무신고를 한 자, 「건설기술 진흥법」에 따른 종합분야, 설계ㆍ사업관리의 세부분야 중 일반 또는 건설사업관리로 등록한 건설기술용역업자
- 2. 300세대 이상의 주택건설공사 :「건설기술 진흥법」에 따른 종합분야, 설계ㆍ사업관리의 세부분야 중 일반 또는 건설사업관리로 등록한 건설기술용역업자
- ② 주택건설공사의 감리원이 될 수 있는 자는 다음 각 호의 1에 해당하는 자로서 다른 공사의 감리원으로 지정되지 아니한 자를 말한다. 다만, 다른 공사의 감리원으로 지정된 자가 사업주체의 귀책사유로 제5조제3항제7호의 규정에 따라 감리자지정권자가 공고한 착공예정일부터 2월 이상 공사착공이 지연되거나, 공사시행 중 2월 이상 공사가 중지되어 다른 공사현장의 감리자지정권자로부터 별지 제5호 서식에 의한 확인을 받아 당해 감리자지정신청시 제출한 경우에는 다른 공사의 감리원으로 지정된 것으로 보지 아니한다.
- 1. 감리업무를 총괄하는 총괄감리원은 규칙 제18조제1항제1호의 규정에 의한 감리원에 해당하는 자로서 제2호나목에 해당하는 자
- 2. 공사분야별 감리원은 규칙 제18조제1항제2호의 규정에 적합한 자로서 다음 각 목의 1에 적합한 자
- 가. 토목분야 : 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1제3호에 따른 토목분야의 건설기술자
- 나. 건축분야 : 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1제3호에 따른 건축분야의 건설기술자. 다만, 건축기계설비, 실내건축의 건설기술자는 제외한다.
- 다. 기타 설비분야 : 「건설기술 진흥법 시행령」 별표 1제3호에 따른 기계분야, 건축분야 중 건축기계설비, 전기ㆍ전자분야 중 건축전기설비 또는 안전관리분야 중 소방의 건설기술자. 다만, 전기ㆍ통신 또는 소방분야 중 「전력기술관리법」, 「정보통신공사업법」, 「소방시설공사업법」 등 관계법령에서 정하고 있는 경우에는 그에 따른다.
- 제5조(감리자 모집공고) ① 감리자지정권자는 법 제15조제1항에 따른 주택건설사업계획을 승인한 날(국토교통부장관이 주택건설사업계획을 승인한 때에는 승인내용을 통보 받은 날)부터 7일 이내에 감리자 모집공고를 하여야 한다. 다만, 당해 사업주체가 부득이한 사유로 감리자 모집공고일을 별도로 정하여 요구한 경우에는 그러하지 아니하다.
- ② 제1항에 따른 감리자 모집공고는 해당 지방자치단체, 나라장터 및 한국건설기술관리협회 또는 대한건축사협회 홈페이지에 법정 공휴일을 포함하여 7일 이상 게시하여야 한다
- ③ 제1항에 따른 모집공고에는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다.
- 1. 접수기간ㆍ낙찰자 결정방법ㆍ사업내역ㆍ사실확인 서류의 제출기간 및 제6조의 규정에 의한 제출서류
- 2. 감리원 응모자격 제한시점과 감리자 및 감리원 심사기준의 기간계산 적용시점(감리자 모집공고일을 원칙으로 한다)
- 3. 감리비 지급기준에 따라 산출한 감리대가
- 4. 전자입찰서 제출기한 및 개찰일시(나라장터 시스템 전자입찰 이용 안내문을 포함한다)
- 5. 감리비지급기준 별지 제1호서식의 총사업비 산출총괄표 및 별지 제2호서식의 공종별 총공사비구성 현황표
- 6. 제7조의 규정에 의한 공동도급에 관한 사항
- 7. 사업주체가 제출한 주요공정계획서, 착공예정일
- 8. 사업주체 또는 시공자의 행정처분 이력 및 감리원 추가배치 유무
- 9. 사업주체가 제출한 주요공정계획서에 따른 감리원 배치계획표 양식
- 10. 기타 감리자 지정에 필요한 유의사항
- ④ 감리자지정권자는 층수가 50층 이상이거나 높이가 150미터 이상인 초고층공동주택(복합건축물을 포함한다. 이하 "초고층공동주택"이라 한다)에 대한 감리자모집공고를 하는 경우, 사업주체로부터 층수가 35층 이상이거나 높이가 100미터 이상인 건축물의 감리업무 수행실적(감리자 모집공고일 현재 수행하고 있는 것을 포함하고, 최근 5년 이내의 수행실적을 말한다)이 있는 감리자를 적격심사대상으로 요청하는 때에는 이를 감리자 모집공고문에 표시하여야 한다.
- ⑤ 감리자지정권자는 감리자 모집공고시 모집공고문에 제7조에 따른 공동도급을 인정할 것인지 여부에 대하여 명확히 표시하여야 한다.
- ⑥ 감리자지정권자는 제1항에 따라 감리자모집공고를 한 때에는 그 사실을 지체없이 한국건설기술관리협회장 및 대한건축사협회장에게 서면 또는 전자문서 등의 방법으로 통보하여야 한다.
- 제6조(감리자지정신청 등)① 감리자로 지정받고자 하는 자는 별지 제1호서식의 주택건설공사 감리자지정신청서 및 별지 제2호 서식의 자기평가서를 전자입찰서 제출시 첨부하여야 한다. 다만, 전자입찰을 시행하지 않는 경우에는 해당 서류를 감리자지정권자에게 제출하여야 한다.
- ② 제8조에 따른 적격심사 결과 종합평점이 1순위부터 3순위(종합평점이 같을 경우 이를 포함한다)까지는 별지 제1호서식 뒷면의 사실확인서류를 감리자지정권자에게 제출하여야 한다. 이 경우 감리자지정권자가 필요하다고 인정하여 별도로 지정한 4순위 이하도 포함할 수 있다.
- ③ 제1항의 규정에 의한 제출 서류는 모집공고일 이후에 발급 또는 작성된 것을 제출하여야 한다.
- ④ 감리자로 지정받고자 하는 자는 제1항의 감리자지정신청서 등의 서류를 성실하게 작성하여야 한다.
- ⑤ 감리자로 지정받고자 하는 자가 제7조의 규정에 의한 공동도급으로 응모하는 경우에는 감리업무를 주도적으로 맡아서 처리하는 감리자의 소속 감리원을 총괄감리원으로 지정하여야 한다.
- 제7조(공동도급) ① 감리자지정권자는 2 이상의 감리자를 공동으로 입찰에 응모하게 할 수 있다. 이 경우 당해 지역소재 감리자와의 공동응모 등을 조건으로 부여하여서는 아니 된다.
- ② 제1항의 규정에 의하여 공동으로 입찰에 응모한 감리자 및 감리원에 대한 평가는 제8조제2항의 규정에 의한 적격심사의 평가항목 및 배점기준에 의하되 다음 각 호와 같이 평가한다.
- 1. 감리자의 평가항목 중 감리자의 재무상태 건실도ㆍ감리업무수행실적ㆍ행정제재ㆍ설계용역수행ㆍ기술개발 및 투자실적ㆍ교육훈련ㆍ교체빈도ㆍ감리업무수행결과가점ㆍ지역가점에 대한 평가는 각 항목별로 산정된 평가점수에 공동응모자 각각의 용역참여 지분율을 곱한 점수를 합산한다.
- 2. 감리원(분야별 및 비상주감리원을 포함한다)의 등급ㆍ경력 및 실적ㆍ행정제재 및 교체빈도에 대한 평가와 자격가점은 응모참여 감리원을 대상으로 평가한다.
- 제3장 감리자 적격심사 및 지정 등
- 제8조(적격심사) ① 감리자지정권자는 제6조의 규정에 의하여 감리자 지정신청을 한 자에 대하여 적격심사를 하여야 한다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 자는 적격심사대상에서 제외한다.
- 1. 입찰가격이 제3조제11호 규정에 의한 예정가격을 초과한 자
- 2. 제4조의 규정에 의한 감리자(감리원을 포함한다)의 자격이 없는 자
- ② 제1항의 규정에 의한 적격심사의 평가항목 및 배점기준은 별표와 같다.
- 제9조(감리자평가 등) ① 감리자지정권자는 초고층공동주택 또는 2,000세대 이상의 공동주택에 대한 감리자모집공고를 하는 경우에는 감리자가 배치하는 총괄감리원에 대해 부표 제2호에 따른 면접을 실시하여 기술능력, 청렴도, 주요하자내용 및 방지대책 등의 업무수행능력을 평가하여야 한다.
- ② 감리자지정권자는 제1항에 따른 면접을 실시하기 위하여 평가위원회를 구성ㆍ운영하여야 한다. 이 경우 평가위원회는 소속 직원 이외에 민간위원을 전체 위원의 2분의 1 이하로 구성하여야 한다.
- ③ 감리자지정권자는 제1항에 따라 면접을 한 경우에는 감리자를 지정한 후 평가위원의 명단, 위원별 평가사유서 및 평가결과를 홈페이지 등을 통해 일반에 공개하여야 한다.
- 제10조(감리자의 지정) ① 감리자지정권자는 제8조의 규정에 의한 적격심사결과 종합평점 85점 이상인 자중 최저가격으로 입찰한 자를 감리자로 지정하여야 한다. 다만, 종합평점 85점 이상인 자가 없는 경우에는 다음 순서에 따라 감리자를 지정하여야 한다.
- 1. 제8조의 규정에 의한 종합평점 85점 이상인 자가 없는 경우에는 종합평점 85점에 가장 근접한 가격으로 입찰한 자
- 2. 제6조의 규정에 의한 감리자지정신청이 없는 경우에는 당해 설계용역을 수행한 자
- 3. 제1호 및 제2호에 해당하는 자가 없거나, 제2호에 해당하는 자가 당해 주택건설공사를 시공하는 자의 계열회사(독점규제및공정거래에관한법률 제2조제3호의 규정에 의한 계열회사를 말한다)인 경우에는 사업주체가 추천한 자
- ② 제1항의 규정에 의한 감리자가 2 이상인 경우에는 다음 순서에 따라 감리자를 지정하여야 한다.
- 1. 제8조의 규정에 의한 당해 감리자의 사업수행능력 평가점수가 최고인 자. 이 경우 평가점수는 부표 제1호 총괄 가목의 최고평가점수의 제한을 받지 않는다.
- 2. 제1호의 규정에 의한 당해 감리자의 사업수행능력 평가점수가 동일한 경우에는 추첨을 통하여 감리자를 지정한다.
- ③ 감리자지정권자는 제1항 또는 제2항의 규정에 의하여 감리자로 지정된자가 감리업무를 포기한 경우에는 차순위 자를 감리자로 지정할 수 있다.
- ④ 감리자지정권자는 정당한 사유가 없는 한 사업계획승인일로부터 60일 이내에 감리자를 지정하여야 한다.
- 제11조(감리자 지정 통보 등) ① 감리자지정권자는 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 3일 이내에 별지 제6호 내지 제7호의 서식에 따라 감리자지정현황 및 감리원배치계획서 등을 감리자ㆍ사업주체ㆍ한국건설기술관리협회ㆍ대한건축사협회 및 한국건설기술인협회에 서면 또는 전자문서 등의 방법으로 통보하여야 한다.
- 1. 제10조의 규정에 의하여 감리자를 지정한 경우
- 2. 감리용역 계약 이전에 감리원 배치계획을 변경한 경우
- ② 감리자지정권자는 지정된 감리자로부터 다음 각 호의 1에 해당하는 사실을 통보받은 경우 그 날부터 10일 이내에 별지 제6호 내지 제7호의 서식에 따라 한국건설기술관리협회ㆍ대한건축사협회 및 한국건설기술인협회(이하"각 협회"라 한다)에 서면 또는 전자문서 등의 방법으로 통보하여야 한다.
- 1. 감리용역 계약이 체결되거나, 변경 또는 종료된 경우
- 2. 규칙 제18조제2항의 규정에 의한 감리원의 배치계획서 또는 변경계획서 제출
- ③ 각 협회는 감리자지정권자로부터 제1항 또는 제2항의 규정에 의한 내용을 통보받은 때에는 그 내용을 기록ㆍ유지 및 관리하여야 한다.
- ④ 감리자와 사업주체는 제1항에 따라 감리자지정권자로부터 감리자 지정현황을 통보받은 경우 그 날로부터 5일 이내에 감리계약을 체결하여야 하며, 감리자의 귀책사유로 감리계약이 체결되지 않는 경우 감리자지정권자는 각 협회에 그 사실을 통보하여야 한다.
- 제14조(부정한 방법으로 지정 받은 감리자 등에 대한 조치 등) ① 감리자지정권자는 제6조의 규정에 의한 감리자지정 신청서류가 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 작성된 것으로 판명된 때에는 감리자 지정대상에서 제외하거나 감리자 지정결정을 취소하여야 한다.
- ② 감리자지정권자가 제1항의 규정에 의하여 감리자 지정결정을 취소한 때에는 제10조의 규정에 의한 차순위 자를 감리자로 지정하여야 한다. 이 경우 차순위 자는 당해 감리자지정신청시 제출된 감리원을 당해 공사현장에 배치하여야 한다.
- ③ 감리자지정권자는 감리자 또는 감리자지정신청자가 영 제48조제1항 각 호에 해당하는 경우에는 그 내용을 즉시 각 협회에 통보하여야 한다.
- 1. <삭 제>
- 2. <삭 제>
- 3. <삭 제>
- ④ 각 협회는 제3항의 규정에 의한 통보내용을 기록ㆍ유지 및 관리하여야 한다.
- ⑤ 각 협회의 장은 감리자지정권자가 부정행위 감리자 또는 감리자지정신청자에 대한 사실확인을 요구한 때에는 지체 없이 그 결과를 보고하여야 한다.
- ⑥ 제3항의 규정에 의하여 부정행위로 확인되어 각 협회에 통보된 감리자 및 감리자지정신청자는 그 사실이 통보된 날로부터 다음 각 호의 기간동안 감리자지정신청을 할 수 없다.
- 1. 영 제48조제1항제4호 및 제5호 : 1년
- 2. 영 제48조제1항제1호부터 제3호까지 : 3개월
참고자료[편집]
- 〈감리자〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈공사감리자〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈주택건설공사 감리자지정기준〉, 《국가법령정보센터》
- 〈제26조 (감리자의 지정 및 감리원의 배치 등)〉, 《종합법률정보》
- 강마턴, 〈감리자, 총괄감리원, 감리원 뜻〉, 《네이버 블로그》, 2020-11-06
같이 보기[편집]
