건폐율

초록색선을 대지로 보면, 건폐율은 위에서부터 각각 100%, 50%, 25%

건폐율(建蔽率, building coverage)은 건축 용어로 전체 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 뜻하며 백분율로 표시한다.

개요

건폐율은 건설부지에서 건축물이 차지하는 땅의 비율을 말한다. 용적률과 함께 도시계획을 수립하는데 기본적인 고려사항이며 도시 건축밀도를 나타내는 지표이다. 건축면적/대지면적×100으로 산정한다.

건폐율이 높을수록 건축할 수 있는 면적이 많아져 건축밀도가 높아지므로, 적정 주거환경을 보장하기 위하여 건폐율의 상한선을 지정한다.

대한민국 법률상 정의

대한민국 건축법 제55조에서 건축물의 건폐율에 대해 "대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율"로 최대한도를 제한하고 있고, 이 건폐율은 대한민국 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제77조에 따라 도시관리계획에 따른 용도지역별로 최대한도가 규정되어있으며, 지역별로 적용되는 상한 비율은 지방자치단체의 조례로 정한다. 건폐율은 건축법 및 건축법 시행령에서 다음과 같이 규정하고 있다. 녹지지역 ·자연녹지지역 ·생산녹지지역에는 2/10 미만, 주거전용지역에는 5/10 미만, 주거지역 ·준공업지역 ·공업지역 ·전용공업지역에서는 6/10 미만, 준주거지역 ·상업지역에서는 7/10 미만(건축법 제39조)이어야 한다.

건폐율 상한선

일반적으로 건폐율이 높아질 수록 용적률도 높아지거나 해서 부동산 개발의 밀도가 급격히 상승한다. 하지만 고도제한 등의 요소로 인해 개발이 제한되는 경우도 왕왕 있다. 도시지역은 50~70%, 관리지역은 20~40% 정도로 건폐율이 제한된다. 건폐율을 제한하는 이유는 지면에 최소한의 공터를 남겨서 채광, 통풍 등을 확보하고 비상시 등에 대비하기 위해서이다. 또한 위생면에서도 건폐율은 낮을수록 좋다. 용적률이 일정할때 건폐율이 낮아지면 지상 공터가 많아진다.

서유럽과 일본의 경우 용적률에 비해 건폐율이 높은 경우가 많고, 이 때문에 특유의 골목 풍경이 형성되고 경차 문화가 발달했다.

건폐율이 거의 100%에 가까운 극단적인 사례로는 난개발의 상징인 홍콩의 구룡성채나 아파트, 인도 뭄바이의 다라비 등이 있다. 홍콩은 땅은 굉장히 좁은데 인구는 그에 비해 너무 많은 지리적 요인 때문에 제아무리 용적률을 크게 올려도 건폐율이 줄지 않는다. 그리고 무려 건폐율 100% 건물이 서울역 앞에 당당히 서 있다. 이는 대우빌딩이 2020년대에 비해 건축규제가 미비하던 1977년에 지어졌기 때문에 가능했던 것으로, 현행 건축법상 이러한 비정상적인 건물이 다시 지어질 일은 없다.

개별 토지의 건폐율과 용적률은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(일명 국계법)에 규정되어 있으며 실제로는 각 지방자치단체의 조례로 정한다. 21세기 들어서 대한민국 지자체들은 뉴타운 재개발 등을 할 때 용적률을 높이는 대신 건폐율을 낮춰서 최대한 녹지를 얻으려 한다.

건폐율이 낮은 아파트 단지일수록 쾌적하며, 설계의 여유를 둬 건축에 신경썼다는 이미지를 받기에 2020년대 들어 아파트에서도 건폐율이 주목받는 추세이다. 서울 재건축 단지들이 35층 제한을 풀어달라고 하는 이유도 여기에 있다. 층수 제한을 풀어 고층을 올리면 같은 세대여도 건폐율을 줄일 수 있고, 조망권을 확보하는 세대가 늘어나 단지의 쾌적성이 올라가 가치 상승에 유리하기 때문이다.

용도지역 · 용도지구별 건폐율의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정하고 있는 기준은 아래와 같다.

- 제1종 전용주거지역 : 50% 이하

- 제2종 전용주거지역 : 50% 이하

- 제1종일반주거지역 : 60% 이하

- 제2종일반주거지역 : 60% 이하

- 제3종일반주거지역 : 50% 이하

- 준주거지역 : 70% 이하

- 중심상업지역 : 90% 이하

- 일반상업지역 : 80% 이하

- 근린상업지역 : 70% 이하

- 유통상업지역 : 80% 이하

- 전용공업지역 : 70% 이하

- 일반공업지역 : 70%이하

- 준공업지역 : 70% 이하

- 보전녹지지역 : 20% 이하

- 생산녹지지역 : 20% 이하

- 자연녹지지역 : 20% 이하

- 보전관리지역 : 20% 이하

- 생산관리지역 : 20% 이하

- 계획관리지역 : 40% 이하

- 농림지역 : 20% 이하

- 자연환경보전지역 : 20% 이하

건폐율은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에서 정한 범위 안에서 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정한다.

다만, 지구단위계획을 수립하는 등 필요한 경우 이를 완화하여 적용할 수 있다.

건폐율이 낮은 아파트

• 메트로팔레스 1단지 - 대구광역시 수성구 소재, 804세대, 최고 20층, 건폐율 7.90%, 용적률 84%, 주차대수 세대당 1.75대
• 탑실마을 대주피오레2단지 - 경기도 용인시 소재, 1,290세대, 최고 25층, 건폐율 7.99%, 용적률 137%, 주차대수 세대당 2.28대
• 탑실마을 대주피오레1단지 - 경기도 용인시 소재, 710세대, 최고 25층, 건폐율 8.89%, 용적률 149%, 주차대수 세대당 2.01대
• 청라 더샵 레이크파크 - 인천광역시 서구 소재, 766세대, 192m, 최고 58층, 건폐율 8.99%, 용적률 221%, 주차대수 세대당 1.72대
• 아이파크 삼성 - 서울특별시 강남구 소재, 449세대, 156m, 최고 46층, 건폐율 9.18%, 용적률 296%, 주차대수 세대당 2.79대
• 에코메트로 9 - 인천광역시 남동구 소재, 810세대, 188m, 최고 50층, 건폐율 9.42%, 용적률 199%, 주차대수 세대당 2.31대
• 송도 더샵 그린스퀘어 - 인천광역시 연수구 소재, 1,264세대, 최고 42층, 건폐율 9.77%, 용적률 199%, 주차대수 세대당 1.6대
• 동탄 나루마을 한화 꿈에그린 - 경기도 화성시 소재, 784세대, 최고 27층, 건폐율 9.85%, 용적률 170%, 주차대수 세대당 1.73대
• 청라 푸르지오 - 인천광역시 서구 소재, 766세대, 189m, 최고 57층, 건폐율 9.97%, 용적률 221%, 주차대수 세대당 1.69대

참고자료

• 〈건폐율〉, 《나무위키》
• 〈건폐율〉, 《위키백과》
• 〈건폐율〉, 《사이트명》
• 〈건폐율〉, 《서울시 도시계획용어사전》

같이 보기

• 건축
• 도시계획
• 용적율

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산업 : 산업, 산업혁명, 기술, 제조, 기계, 전자제품, 건설 □■⊕, 유통, 서비스, 에너지, 소재, 원소, 환경, 직업, 금융, 금융사 건설 건설 • 건설업 • 건설업계 • 건축 • 건축법 • 건축업 • 노후시설 • 노후화 • 시설관리 • 시설물 • 신탁 • 신탁사 • 영선 • 영선업무 • 철탑 • 토목 • 토목업 설계와 감리 CG • 감리 • 감리원 • 감리자 • 건축도면 • 건축선 • 건축선 후퇴 • 건축설계 • 건축주 • 건축허가 • 건폐율 • 계획설계 • 공사감리 • 공사비 • 구조도면 • 높이제한 • 단면계획 • 도면 • 도시계획 • 독취 • 모형 • 배치계획 • 보수설계 • 설계 • 설계도 • 설계도면 • 설계도서 • 설계비 • 시방서 • 실시도면 • 실시설계 • 용적률 • 입면계획 • 접도 • 지질조사 • 청사진 • 측량 • 층수제한 • 토목설계 • 특검자 • 평면계획 • 표준도면 • 허가 • 허가방 건설공사 PF • 가설공사 • 개축 • 건립 • 건설공법 • 건설공사 • 건축공사 • 건축공학 • 건축면적 • 골조공사 • 공구리 • 공기 • 공기단축 • 공기조정 • 공기지연 • 공법 • 공사 • 공사비 • 공사장 • 공사판 • 공정 • 공정표 • 구체공사 • 기계공사 • 기계설비 • 기공 • 기공식 • 기둥 • 기초공사 • 난공사 • 내부마감 • 누수 • 단열공사 • 도급 • 도로공사 • 도장공사 • 라멘구조 • 마감공사(마무리공사) • 마구리(측면마감) • 마모 • 먹매김 • 먼지 • 목공 • 무량판구조 • 미장 • 바닥공사 • 발파 • 방수 • 방수공사 • 배관 • 배관공사 • 배근 • 배수 • 배수공사 • 배수로 • 배수층 • 벽식구조 • 벽체공사 • 보 • 보강 • 보강공사 • 보수 • 보수공사 • 부실공사 • 부착 • 붕괴 • 비산먼지 • 사다리 • 사용승인 • 사용승인일 • 산업설비 • 산업설비공사 • 상량식 • 설비 • 설치 • 성토 • 소방 • 소방공사 • 손상 • 수로 • 수장공사 • 수축 • 슬래브 • 시공 • 시행 • 신고 • 신공법 • 신설 • 신축공사 • 싱크홀(땅꺼짐) • 안전 • 안전모 • 안전사고 • 안전용품 • 안전제일 • 압착 • 양생 • 엔지니어링 • 옹벽 • 완공 • 외부마감 • 유리공사 • 유지 • 유지관리 • 유지보수 • 인가 • 인허가 • 일조권 • 입주청소 • 작업 • 작업량 • 작업복 • 작업안전수칙 • 잡일 • 재공사 • 재축 • 재해 • 재해방지 • 전기공사 • 절토 • 정초 • 조경 • 조경공사 • 조적 • 조적공사 • 준공 • 준공식(낙성식) • 준공일 • 중장비(건설기계) • 증축 • 지내력 • 지내력 테스트 • 지면 • 지반 • 지반침하 • 지붕공사 • 지중화 • 지중화공사 • 지하매설물 • 착공 • 착공식 • 착공신고 • 착공일 • 창호공사 • 천장공사 • 철거 • 철근배근 • 철근배근검사 • 청소 • 축대 • 축조 • 층간소음 • 타설 • 타일공사 • 터파기 • 토공 • 토목건축(토건) • 토목공사 • 토목공학 • 통신공사 • 파괴 • 파손 • 팽창 • 평지 • 포설 • 프로젝트 • 프로젝트 파이낸싱(PF) • 하도급 • 하자 • 하자보수 • 하중 • 해체 • 해체공사 • 홈통공사 • 환경시설 • 환경시설공사 • 확장 • 흙막이공사 건축자재 H빔 • H파일 • MDF • PVC • 각재 • 건축자재 • 고무타일 • 골재 • 구조목 • 내장재 • 내화피복재 • 단열재 • 대리석 • 대리석타일 • 데코타일 • 도기 • 도기질 타일 • 도자기 • 돌 • 디럭스타일 • 루바 • 루베 • 리놀륨타일 • 마감재 • 말뚝 • 모래 • 모르타르 • 모자이크타일 • 목재 • 바닥재 • 바닥타일 • 바위 • 반생(반생이, 구운철사) • 방부목 • 방음재 • 버림콘크리트 • 벽돌 • 벽체타일 • 보수재 • 복합자재 • 본드 • 부자재 • 비닐 • 비닐타일 • 사각타일 • 석기질 타일 • 석분(돌가루) • 석재 • 석재타일 • 세라믹타일 • 소프트우드 • 쇄석(파쇄석) • 쇄석층 • 시멘트 • 아스팔트 타일 • 암반 • 암석 • 에폭시 • 열팽창 • 열팽창계수 • 외장재 • 우드타일 • 원목 • 원부자재 • 원자재 • 원형철근 • 유리 • 육각타일 • 이형철근 • 자갈 • 자기 • 자기질 타일 • 자재 • 점토(찰흙) • 접착제 • 제재목 • 줄눈 • 진흙 • 집성목 • 창호재 • 천장재 • 철 • 철골 • 철근 • 철근콘크리트 • 철재 • 코르크판 • 콘크리트 • 타일 • 토사 • 파이프 • 파일 • 파티클보드(PB) • 판재 • 포세린타일 • 폴리싱타일 • 플랜지 • 피복재 • 하드우드 • 합판 • 호리병타일 • 회배 • 흙 • 흡음재 건설장비 CIP • 가설계단 • 거푸집 • 건설장비(건설기계) • 결속기(시노, 시누대) • 골재살포기 • 그물 • 그물망 • 난간 • 난간대 • 덤프트럭 • 도르래 • 동바리(지지대, 서포트) • 롤러 • 망치 • 먹줄 • 모터그레이더 • 믹서 • 버킷로더(로더) • 불도저 • 비계(아시바) • 사리채취기 • 쇠지렛대(빠루) • 쇄석기 • 스크레이퍼 • 시스템 동바리 • 시스템 비계 • 쐐기 • 오함마(큰망치) • 장도리 • 중장비 • 지게차 • 지렛대 • 천공기 • 추락방지망 • 크레인(기중기) • 타워크레인 • 토류판 • 포크레인(굴삭기, 굴착기) • 플로피해머 • 항발기 • 항타기 • 해머 • 흙막이 건설인력 OT • 건설노동자 • 건설사 • 건설업자 • 건설인력 • 건축가 • 건축기사 • 건축사 • 건축사법 • 건축사보 • 건축사사무소 • 근로자 • 기능공 • 기사 • 노가다 • 노동자 • 도배공 • 도장공 • 마루공 • 막노동자 • 막일 • 목수 • 미장공 • 방수공 • 배관공 • 비계공 • 비기능공 • 석공 • 시공사 • 시다바리 • 시행사 • 십장 • 용접공 • 월례비 • 인건비 • 인력 • 인력관리 • 인부 • 일당 • 일용직 • 작업자 • 잡부 • 전기공 • 조공 • 조적공 • 창호설치공 • 초과근무수당 • 타일공 • 토건족 • 토목기사 건설사 DL이앤씨 • GS건설 • HDC현대산업개발 • HXD화성개발 • KCC건설 • SGC이테크건설 • SK에코플랜트 • 계룡건설 • 금강주택 • 금호건설 • 대방건설 • ㈜대우건설 • 동문건설 • 동부건설 • 동원개발 • 두산건설 • 롯데건설㈜ • 반도건설 • 벽산건설 • 부영그룹 • 삼성물산㈜ • 서희건설 • 신동아건설 • 신세계건설 • 쌍용건설 • 아이에스동서 • 에이치엘디앤아이한라㈜ • 우미건설 • 제일건설㈜ • 중흥건설 • 코오롱글로벌 • 태영건설 • ㈜포스코건설 • 한국토지신탁 • 한국토지주택공사 • 한신공영㈜ • 한일건설 • ㈜한화건설 • 현대건설㈜ • 호반건설 • 화성산업 • 효성중공업 위키 : 자동차, 교통, 지역, 산업, 기업, 단체, 업무, 쇼핑, 블록체인, 암호화폐, 인공지능, 개발, 인물, 행사, 일반