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계획관리지역
계획관리지역(計劃管理地域, program management area)은 비도시지역 중 도시지역으로 편입이 예상되는 지역이나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용 · 개발을 하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역을 말한다.
개요[편집]
계획관리지역은 2003년 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 개정에 의해 과거 비도시지역의 준 농림지역을 관리지역으로 구분하고, 이를 계획관리지역, 생산관리지역, 보전관리지역으로 세분화한 데서 유래하였다. 결국 관리지역은 "도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위하여 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역"을 말한다.
- 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연환경을 고려하여 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로서 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역
- 보전관리지역 : 자연환경보호, 산림보호, 수질오염 방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
- 생산관리지역 : 농업 · 임업 · 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역
이와 같은 변화는 과거 국토이용관리법의 준 농림지역으로 인한 난개발을 방지하고, 도시계획법과 통합하여 도시지역과 비도시지역을 체계적으로 관리하고자 위 법률을 제정하고, 비도시지역의 준 도시지역과 준 농림지역을 관리지역으로 통합하여 보다 과학적인 방법에 의해 토지적성 평가를 실시하는 것이 주요 골자이다.
우리나라에서 도시지역 외 지역으로 50% 이상이 계획관리지역이면 지구단위계획 구역의 지정 대상이 된다. 계획관리지역에서 건축할 수 있는 건축물의 종류는 단독주택, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 의료시설, 노유자시설 등이 있다.
다만 이 건축물은 4층 이하로 한정되는데, 도시계획조례에서 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건물로 한정된다.
계획관리지역의 건폐율은 40% 이하의 범위 내에서 특별시 · 광역시 · 특별 자치시 · 특별 자치도 · 시 · 또는 군의 도시 · 군계획조례가 정하는 비율을 초과해선 안 되며, 용적률은 50% 이상 100% 이하로 관할구역의 면적, 인구 규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시 · 광역시 · 특별 자치시 · 특별 자치도 · 시 또는 군의 도시 · 군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없다.
필요한 경우에는 당해 지방자치단체의 관할구역을 세분하여 건폐율과 용적률을 달리 정할 수 있다. 근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 및 동법 시행령이다.[1][2]
특징[편집]
계획관리지역은 비도시지역 중 여타의 용도지역에 비해 개발 가능 행위의 범위가 제일 넓어 토지개발 시 일반적으로 선호되는 지역이다. 계획관리지역의 건폐율은 40%에 달하고 4층 이상의 건축도 가능하기 때문에 토지 매입을 결정할 때 중요한 기준이 된다.
- 비도시지역 중 가장 높은 건폐율과 용적률
- 기본 건폐율 40%, 용적률 100%
- 취락지구 내 계획관리지역인 경우에는 건폐율이 60%로 상향 조정된다.
- 성정 관리 방안이 수립되는 지역의 경우 건폐율 50% 용적률 125%로 상향된다.
- 가장 폭넓은 건축 가능 종류와 개발 가능 사업의 범위
- 4층 이상의 건축이 가능
- 자연녹지지역의 경우 4층 이내의 제한이 있지만 계획관리지역의 경우 용적률이 허용하는 한 더 높은 건축이 가능하다.
- 비도시지역 지구단위계획 수립 가능
- 비도시지역 중 지구단위계획을 수립할 수 있는 대표적인 용도지역이 계획관리지역이다. 생산관리지역과 보전관리지역도 가능하기는 하나, 편입면적 상 제한된다.
- 지구단위계획 구역은 유통형, 산업형, 관광형, 주거형 등으로 개발이 가능하며 이러한 경우 공단이나 아파트 단지, 유원지도 건축이 가능하다. 농림지역이나 보전관리지역 등 다른 비도시지역에서는 불가하다.
투자 가치[편집]
- 계획관리지역의 임야는 시가화 용지나 농지에 비해 값이 싸고 좋은 경치가 있는 경우가 많아 2종 근린생활 건물 등으로 인기가 많다.
- 전원주택의 경우에는 오히려 계획관리지역은 필요 이상의 땅값 부담이 되므로 대신 보전관리지역 임야나 임업용 산지로 대체하는 경향이 있다.
- 개발을 목적으로 땅을 구입한다면 그 개발에 꼭 계획관리지역이 필요한지 우선적으로 검토해 봐야 한다. 전원주택단지나 사회복지시설, 병원, 종교집회장 건축에는 보전-생산관리지역에서도 가능하며 귀농, 귀촌, 귀산자들에게는 농림지역 농지, 임야로 충분할 수 있기도 하다.
확인 방법[편집]
계획관리지역 여부를 확인하는 방법은 다음과 같다.
- 자치법규정보 시스템 홈페이지에 방문한다.
- 검색을 원하는 지역의 도시계획 조례를 검색한다. (예: 수원 도시계획 조례)
- 원하는 지역의 도시계획 조례를 확인한다.
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토지를 매입하거나 경매에 참여하려면 반드시 알아두어야 할 사항이라고 생각하는데. 특히 계획관리지역에 건축물을 지으려 하는 경우 해당 정보를 더욱 자세히 조사하여 주변에 상업이나 공업 시설이 없는지 잘 확인하시는 것이 중요하다. 요즘에는 유튜브 등에서도 토지 용도에 관한 정보들이 많이 있으니 차근히 공부해 보시는 것도 좋은 방법이다.[3]
투자 전략[편집]
계획관리지역 내 긍정적으로 개발이 쉬울 것으로 예측할 수 있는 땅으로 다음과 같이 7가지를 들 수 있다.
- 개발 예정지로 둘러싸인 3000여 평 미만의 땅
- 경사도(대략 15도 미만)와 높이가 낮은 임야
- 기존 개발지와 거리가 가까운 땅 (1~2km 이내에서 가까울수록 좋다.)
- 고속도로 IC 등 공공 편의시설에서 가까운 땅
- 경지정리 면적 비율이 낮은 논밭 (대략 10% 미만이 좋다.)
- 들쭉날쭉한 모양의 개발 예정지와 붙은 농지 및 임야 (혹은 잡종지)
- 취락지구
초기 투자비용 절감과 함께 일반 투자자들이 투자 수익을 높이기 위해서 따로 세울 수 있는 또 다른 전략으로는 계획관리지역으로 분류될 가능성이 높은 토지들을 선별해서 고르는 것이 좋다. 대도시에 인접한 소규모 논과 밭 그리고 취락지구나 대로변에 가까운 농지는 계획관리지역으로 분류될 수 있다. 하지만 여기서 반드시 주의해야 할 점은 아무리 대도시 주변에 인접한 논, 밭, 대로변에 가까운 농지 혹은 취락지구를 찾았다고 하더라도 항공 방제가 가능하거나 혹은 경지의 정리가 잘 되어 있는 땅은 피해야 한다. 생산관리지역으로 묶을 가능성이 높기 때문이다. 문제는 일반인들로서는 관리지역 땅이 어느 지역으로 세분화할 것 인지를 점치기 어렵다는 점이다. 그렇기 때문에 관리지역 세분화의 윤곽이 드러나는 주민 공람을 거친 지역을 사는 것이 일반적으로 안전하다.
관리지역 세부화가 진행되면서 보전관리지역과 생산관리지역 그리고 계획관리지역이 탄생하였다. 종전의 관리지역에서 개발할 수 있는 범위를 계획관리지역이 승계하고 그리고 생산관리지역이나 보전관리지역으로 편입되는 지역은 상대적으로 개발 범위가 축소되어 개발 가용면적이 줄어들어 계획관리지역의 몸값은 더욱 가치 있게 되었다. 바로 이러한 점에서 계획관리지역의 땅이 인기를 끄는 배경이 되었다는 점은 부인할 수 없다. 생산관리지역과 보전관리 지역의 건폐율 20% 그리고 용적률 80%이지만 계획관리지역은 건폐율이 40% 용적률이 100%이기에 토지 이용도 측면에서는 2배의 투자가치가 있는 것이다. 아울러 계획관리지역을 통해서는 공장과 창고, 창고용지 등 다양한 건물의 건축이 가능하기 때문에 유망한 투자가치가 높은 땅이라고 부르는 것이다.
여기서 숨은 양면성을 짚어가 보도록 하자. 대부분의 일반 직장인 혹은 주부들은 소액 투자로 접근하면서 계획관리지역의 투자만을 지향하며 고집하는 분들이 있다. 근데 여기에서 대부분 상세히 인지하고 있지 못하는 이면을 한번 확인해 보고 가면 좋을 것 같다.
왜냐하면 소액 투자의 특징답게 적은 평수를 매수할 수밖에 없으므로 공장을 지을 수 없게 되므로 현실적인 일반 투자자분들 대다수가 십중팔구 계획관리지역에 전원주택이나 근린생활시설 등을 염두에 두고 있기 때문이다. 하지만 전원주택과 근린생활시설을 반드시 계획관리지역에만 지어야 하는 것은 아니다. 생산관리지역이나 보전관리지역에서도 전원주택이나 근린생활시설 등을 건축할 수 있으므로 반드시 계획관리지역을 고집해야 할 이유는 없는 것이다.
주의사항[편집]
계획관리지역이 토지 투자의 중심이 되는 이유는 거의 대부분의 용도로 사용 가능한 건축물의 건축 행위를 할 수 있기 때문에 그렇다. 그럼에도 불구하고 실제적으로 가장 많은 개발 행위를 허용하는 토지이기도 하지만 계획관리지역이라고 무엇이든 다할 수 있는 것은 아니기 때문에 절대로 안일하게 계획관리지역이라는 땅이라는 것 때문에 매입하면 안 된다. 계획관리지역이라고 할지라도 건축 허가를 받지 못하면 전혀 소용이 없기 때문이다.
- 첫째, 아무리 경관이 좋고 현행도로가 있더라도 지적도상 도로로 표기되지 않으면 현행상은 맹지(건축 허가 불가) 인 것을 기억해야 한다. 계획관리지역이라고 해도, 건축이 가능한 시설이라고 해도, 반드시 매입하기 전에 건축조례 법과 도로법 등 각 종 규제에 저촉되어(보전관리지역 및 생산관리지역도 같다) 거의 쓸 수가 없는 땅도 있는 경우가 있다. 따라서 해당 토지의 관련 토목설계 사무소 와 담당 공무원을 만나서 개별적인 건축 사항을 확인하고 어떠한 제한은 없는지 이상하거나 주의해야 할 사항은 없는지 등 세부사항들을 반드시 확인해야 한다.
- 둘째, 가능하다면 현장을 다녀와 봐야 한다. 이게 권장하는 가장 좋은 방법이다. 하지만 상황이 여의치 못해서 직접 현장을 다녀오지 못하게 될 상황이라면 반드시 먼저 현지 부동산 측 몇 군데를 선정해서 전화 연락을 해보기를 권장한다. 그리고 가급적 많은 정보들을 인터넷에서 찾아보고 정리한 후에 주변 전문가와 함께 꼼꼼히 살펴보도록 노력해야 한다. 아무리 법률과 조례에서 건축이 가능한 시설이라고 명시되어 있다고 하더라도 개별적으로 도로 및 하수 시설과 도시계획심의를 받아야 하는 경우가 상당히 많다. 물론 또 다른 법에 저촉이 되는 사항이 있어서는 안 되겠지만 그래도 어찌 되었든 일단은 계획관리지역이어야만 나머지 관련 규제사항도 정리해 나갈 수 있다.[4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈계획관리지역〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 〈계획관리지역〉, 《네이버 지식백과》
- ↑ 장선이의 건강한 인생, 〈계획관리지역이란? 핵심정리〉, 《피플테베》, 2021-06-06
- ↑ 토지재테크, 〈계획관리지역이란? 건축, 건폐율, 용적률 - 쉽게 이해하기〉, 《티스토리》, 2018-04-27
참고 자료[편집]
- 〈계획관리지역〉, 《네이버 지식백과》
- 〈계획관리지역〉, 《네이버 지식백과》
- 장선이의 건강한 인생, 〈계획관리지역이란? 핵심정리〉, 《피플테베》, 2021-06-06
- 토지재테크, 〈계획관리지역이란? 건축, 건폐율, 용적률 - 쉽게 이해하기〉, 《티스토리》, 2018-04-27
같이 보기[편집]
