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공급자
공급자(供給者)는 공급하는 역할을 담당하는 사람이나 기관을 말한다.
부동산의 공급[편집]
공급이란 일정 기간 동안에 공급자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 판매하고자 하는 욕구를 말한다. 공급량이란 일정 기간 동안에 공급자가 주어진 가격으로 재화와 서비스를 판매하고자 하는 최대 수량을 말한다. 공급량은 다음과 같은 의미를 가진다.
- 공급량은 일반 경제이론에서 대게 일정 기간에 걸쳐 측정되는 유량개념이다. 즉 공급량은 대게 1일, 1개월 등의 기간에 측정된느 개념이다. 그러나 일반 경제이론과 달리 단기적으로 공급이 제한되고 내구성(영속성)이 있는 부동산의 공급을 분석할 때는 저량의 개념도 사용한다.
- 공급량은 주어진 가격에서 공급자들이 실제로 판매한 양(사후적개념)이 아니라 판매하려고 의도된 상품의 양(사전적개념)을 의미한다.
- 공급량은 생산자가 막연히 판매하고자 하는 양이 아니라 실질적인 물량을 확보할 수 있거나 확보하고 있는 상태에서 판매를 희망하는 상품수량이다(유효공급).
개별공급과 시장공급[편집]
공급은 한 상품의 공급량이 특정 개별공급자에 국한되는 개별적인 것인지 아니면 시장 전체적인 것인지에 따라 개별공급과 시장공급으로 구분된다.
- 개별공급 : 공급자 개개인의 공급을 의미한다.
- 시장공급 : 공급자 개개인의 개별공급이 합쳐진 시장 전체의 공급을 의미하는데 개별공급의 수평적 합계이다. 따라서 시장공급곡선은 동일한 가격수준에서 모든 생산자의 개별공급곡선을 수평적으로 합계한 것이다. 일반적으로 시장공급곡선은 개별공급곡선보다 완만하게(탄력적으로) 그려진다.
공급과 공급량의 변화[편집]
공급의 변화는 해당 상품가격(임대료) 이외의 요인이 변화하여 나타나는 공급량의 변화이다. 공급곡선 자체의 이동으로 나타난다. 공급량의 변화는 해당 상품가격(임대료) 이외의 다른 요인들은 일정하고 해당 상품가격만의 변화에 의한 공급량의 변화를 말한다. 같은 공급 곡선상에서의 이동으로 나타난다.
공급변화의 요인
공급 결정의 요인은 공급량에 영향을 미치는 해당 상품가격과 해당 상품가격 이외의 요인들을 말한다. 그러나 공급변화의 요인은 공급 결정의 요인 중 해당 상품가격 이외의 요인들로 다음과 같은 것이 있다.
- 생산기술의 변화 : 다른 조건이 일정할 때 생산기술이 발전하면 단위당 생산비용이 절감되는데 이는 종전과 같은 생산비용으로 더 많은 상품을 생산하고 공급할 수 있음을 의미한다. 따라서 생산기술이 발전하면 공급은 증가하고 공급곡선은 우하향으로 이동한다.
- 생산요소가격(원자재가격)의 변화 : 생산요소가격이 하락(상승)하면 같은 생산비용으로 더 많은(적은) 상품을 생산하고 공급할 수 있음을 의미한다. 따라서 생산비가 하락(상승)하면 공급은 증가(감소)하고 공급곡선은 우하향(좌상향)으로 이동한다.
- 다른 재화의 가격변화 : 공급면에서 대체 관계에 있는 X재(콩)의 가격이 상승하면 공급이 증가하고 Y재(옥수수)의 공급은 감소한다. 따라서 Y재의 공급곡선은 좌상향으로 이동한다. 또한, 공급면에서 보환 관계에 있는 X재(쇠고기)의 가격이 상승하면 X재의 공급이 증가하고 Y재(쇠가죽)의 공급도 증가한다. 따라서 Y재의 공급곡선은 우하향으로 이동한다.
- 공급자의 예상 : 공급자가 가까운 장래에 상품의 가격이 상승(하락)할 것으로 예상하면 가격이 상승한 후에 공급하려고 하므로 해당 상품의 공급은 감소(증가)하게 된다. 따라서 공급곡선은 좌상향(우하향)으로 이동하게 된다.
- 정부의 조세부과와 보조금 지급 : 기업에의 조세부과는 해당 상품의 생산비를 상승시키는 결과를 가져오므로 공급을 감소시킨다. 따라서 공급곡선은 좌상향으로 이동한다. 반면 기업에의 보조금 지급은 해당 상품의 생산비를 하락시키는 결과를 가져오므로 공급을 증가하게 한다. 따라서 공급곡선은 우하향으로 이동하게 된다.
- 그 외에도 공급자(건설업체)의 수, 경기전망, 금리(대출이자율)의 수준 등도 공급에 영향을 미친다.[1]
공급자와 수요자[편집]
부동산에서는 공급자와 수요자가 있는데 특히 상업용 부동산에서의 이러한 구분의 중요성이 높아진다. 당사자 외에 고객이라는 부분이 있기 때문이며 실무에서는 굉장히 중요하여 여러 번 이야기가 언급되는 것이지만 실제로 들어가면 쉽지 않은 문제이기도 하며 헷갈리기도 한다. 왜냐하면, 이해관계가 달려 있으며 수익이 누구에게 돌아가느냐 하는 문제와 직접 연관되어 있기도 하기 때문이다. 개발자는 공급자 위치에 있으며 수익에 매달리기 마련인 예도 있고 말 그대로 내가 만들면 사람들이 올 것이라는 공급자 측면에서 생각하는 사람도 있다.
위의 그림에서 좌측편은 공급자 측면을 나타내고 우측편은 수요자 측면을 나타낸다. 공급자 측면에서는 자산투자자나 토지 소유자, 기존 건물주 등이 개발회사나 신규 건물주, 수분양자 등을 대상으로 자산 처분을 하거나 관리 등을 맡기기도 한다. 뉴스에서 오르내리는 중소형빌딩 가격 상승 등도 공급자 측면이다. 반면 젠트리피케이션이나 공실률이 얼마다 하는 것은 우측 수요자 측면이다. 같은 부동산을 취급해도 다루는 방향은 완전히 다른 것이며 이러한 측면은 몇 가지로 분류하여 볼 수 있다.
개발자(자산투자자, 토지소유자 포함)와 기존 건물주 등의 공급자 측면
개발자와 기존 건물주, 그리고 리츠나 자산회사 등에 투자하는 투자자나 토지소유자 등도 공급자 측면에 있는 사람들이다. 모두 자산을 처분하거나 자산을 사들이어 사업을 하는 사람들이며 상업용 부동산을 만들어 공급하는 공급자들이다. 이 부분에서 움직이는 동향은 우측의 수요자 측면과 상당히 다르며 되도록 자산가치를 많이 받을 수 있도록 하는 게 목표이고 이를 위해 움직인다. 자산투자자의 경우 자금을 투입했을 때 최대한 많은 이익을 거두고 토지 소유자 또한 최대의 가치로 토지를 매각하고자 한다. 개발자 역시 분양받은 사람에게 받을 수 있는 최고가를 받고 개발상품을 판매하고자 할 것입니다. 그리고 기존 건물주 역시 가장 비싼 가격으로 매각하길 바랄 것이며 용적률 여유분의 저층 건물이라면 용적률을 최대로 개발했을 때 얼마 수익이 생길 수 있다는 이런 식으로 설득하여 비싼 가격으로 받으려 한다. 이러한 시장에서는 수요 측면은 많이 고려되지 않는다. 공실이 어떻고 소비는 줄어드는 경향이 어떠냐 등과 같은 내용은 크게 중요하지 않고 단지 매매하는데, 영향을 끼칠 때만 고려하기에 십상이다. 자신이 매각 하는 데는 중요하지 않은 문제이며 아파트가 고가를 형성하면서 사고파는 것 또한 마찬가지로 소득 증가 여부와는 상관없어하는 것과 비슷하다.
임차자 등의 수요자 측면
임차자는 부동산을 임차하고 그 공간을 활용하여 고객을 대상으로 영업을 하고 이익을 남기는 게 가장 큰 목적이다. 따라서 임차자에게는 고객의 동향이나 흐름, 소비성향 등과 같은 요소들이 영업과 직결되는 것으로 아주 중요한 요소이다. 만약에 회사나 기타 장소에서 노동을 제공했는데 수익이 없다면 누가 노동을 할지는 임차자 또한 마찬가지이다. 영업해서 수익이 없거나 아주 적다면 굳이 할 필요가 없는 것이며 이렇게 되고 다른 사람이 들어오지 않으면 공실이 된다. 이 때문에 임대료 등은 영업 현황이나 공실 등과 같은 요소에 영향을 받으며 고객들의 소비성향에 직접적으로 영향을 받는다. 이것은 공급자 측면하고는 구분된다. 부동산 가격이 오르거나 내리거나 상관없이 일정한 수준 이하의 임차료만 되면 들어가서 영업을 할 수 있으며 그 상가의 분양가가 얼마인가 하는 것은 중요하지 않고 임대료가 중요하게 된다. 부동산의 자산가치는 상관이 없고 그 부동산이 창출해 줄 수는 이익이 문제가 된다.
수분양자나 신규 건물주 등 중간지대
이 부분에 포함된 사람들의 경우에는 공급자나 수요자보다 복잡한 환경에 놓여 있다. 이들은 자산가로, 공급자 측면에 놓여 있지만 동시에 임대주는 수요자 측면과도 바로 접하고 있기 때문이며 수요자 측도 충분히 고려해야 하기 때문이다. 따라서 중소형 건물을 매입하고자 하는 분은 매매가격과 함께 임대료를 산정하여 비교, 수익률이 얼마나 되는지를 가늠해 본다. 상가 분양을 받는 분들도 자산을 취득하는 위치지만 얼마에 임대할 수 있을까가 중요하다. 공급자와 수급자 측면을 다 고려해야 하므로 기존 건물주와 신규 건물주는 같은 자산을 놓고서도 고려해야 할 사항도 다르고 견해가 다르게 된다.[2]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 토스행운퀴즈정답, 〈부동산의 공급〉, 《네이버 블로그》, 2017-11-01
- ↑ sanwoo, 〈상업용 부동산 - 공급자와 수요자의 입장 차이에 대하여〉, 《네이버 블로그》, 2019-12-30
참고자료[편집]
- 〈공급자〉, 《네이버 국어사전》
- 토스행운퀴즈정답, 〈부동산의 공급〉, 《네이버 블로그》, 2017-11-01
- sanwoo, 〈상업용 부동산 - 공급자와 수요자의 입장 차이에 대하여〉, 《네이버 블로그》, 2019-12-30
같이 보기[편집]
