과소토지

과소토지는 면적이 너무 작은 땅을 말한다.

과소토지는 이른바 '바이 앤 프레이(Buy and Pray)' 전략으로 값싼 금액으로 사놓고 개발이 이뤄지길 바라며 수십년 묻어두는 용도로도 종종 고가로 매입된다. 환금성을 장담할 수 없지만 소액이기 때문에 일단 사놓고 대박이 나길 기도하는 것이다.

대표적인 성공사례는 25㎡(약 8평)에 불과한 대구 달서구 감삼동 599-60번지의 매매 사례다. 이 과소토지는 공시지가가 978만원에 불과해 시세로도 2000만~3000만원 안팎인데, 2021년 2월 한 건설사가 무려 30억원에 매입했다. 인근 토지를 통째로 매입해 아파트를 짓기 위해 여러 필지를 함께 고가로 산 것이다. 1978년부터 이 땅을 사놨던 소유주는 로또에 당첨된 셈이다.

상세

과소토지는 면적이 너무 작은 토지를 의미한다. 과소토지에 대해서는 환지대상에서 제외 할수 있다 . 환지를 하게 되면 보통 절반 정도를 받지만, 만약 10평의 땅을 갖고 있는 사람에게 5평을 환지를 하면 그 사람은 5평으로는 아무 것도 할 수 없으닌깐, 즉 건축물 등을 신축할 수 없는 이유로 그런 경우에는 금전으로 보상하는 것이다.

예를 들어 원래 토지가 1000평 있었는데 정산하고 받은 토지가 600평 이라면 감보율은 40%가 되는 것이다. 이처럼 감보율을 적용하고 받을 수 있는 토지를 권리면적이라고 한다. 이 권리면적이 과소토지면적 이상이 되어야 환지로 받을 수 있는 것이다. 토지 투자자가 환지처분을 기준으로 한다면 꼭 알아야 할 과소토지의 기준이다.

과소토지 개념

시행자는 토지 면적의 규모를 조정할 특별한 필요가 있으면 면적이 작은 토지는 환지 대상에서 제외할 수 있다(법 제31조 제1항). 환지방식은 체비지나 공공시설용지때문에 필연적으로 감보가 되는 상황에서 과소토지까지 모두 환지를 준다는 것은 불가능하기 때문이다.

따라서 소위 과소토지는 환지를 받지 못하고 현금으로 청산되는 것이다. 따라서 환지방식에 투자를 하는 경우 과소토지의 기준을 반드시 숙지하고 투자여부를 결정하여야 한다. 환지를 받는 것으로 착각하고, 새로운 환지의 가치를 보고 높은 가격에 토지를 매수하였다가 환지를 받지 못하면 매수가격에도 못 미치는 청산금을 받는 경우가 종종 있다.

과소토지의 기준

도시계발법령을 보시면, 제6조(과소토지의 기준)

① 영 제62조제2항제1호의 토지는 과소토지 기준면적을 적용하지 아니한다.

② 영 제62조제2항제2호의 토지에 대해서는 과소토지의 기준면적을 각 사업구역별 특성에 따라 사업구역별 시행조례·규약 또는 정관으로 정한다.

<도시계발법 시행령>

제62조(과소 토지의 기준)

① 법 제31조제2항에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 「건축법 시행령」 제80조에서 정하는 면적을 말한다. 이 경우 과소 토지 여부의 판단은 권리면적(토지 소유자가 환지 계획에 따라 환지가 이루어질 경우 도시개발사업으로 조성되는 토지에서 받을 수 있는 토지의 면적을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 기준으로 한다.

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항에도 불구하고 과소 토지의 기준이 되는 면적을 국토교통부장관이 정하는 바에 따라 규약ㆍ정관 또는 시행규정에서 따로 정할 수 있다. <개정 2013.3.23>

1. 기존 건축물이 없는 경우
2. 환지로 지정할 토지의 필지수가 도시개발사업으로 조성되는 토지의 필지수보다 많은 경우
3. 환지 계획에 따라 도시개발사업으로 조성되는 토지에 대한 지구단위계획에서 정하는 획지(劃地)의 최소 규모가 제1항에 따른 면적보다 큰 경우
4. 제43조제2항제2호에 따른 미분할 혼용방식으로 사업을 시행하는 경우
5. 그 밖에 시행자가 환지 계획상 제1항에 따른 면적을 기준으로 하여 환지하기 곤란하다고 인정하는 토지

③ 제1항 및 제2항에서 규정한 사항 외에 권리면적의 산정 방법 등 과소 토지 기준의 산정 등에 필요한 세부적인 사항은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <개정 2013.3.23>

<건축법 시행령>

제80조(건축물이 있는 대지의 분할제한)법 제57조제1항에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다.

1. 주거지역: 60제곱미터 (18평)
2. 상업지역: 150제곱미터 (45평)
3. 공업지역: 150제곱미터 (45평)
4. 녹지지역: 200제곱미터 (61평)
5. 제1호부터 제4호까지의 규정에 해당하지 아니하는 지역: 60제곱미터 (45평)

이상 살펴본 도시계발 법령을 근거로 결론적으로 과소토지 기준에 관해 말해자면 , 환지개발방식의 택지개발에서 종전토지 소유자가 환지받을 수 있는지의 여부는 감보율을 적용해서 받은 환지의 권리면적(쉽게 말해 개발후 받는 토지의 면적)이 건축법 시행령에 나오는 면적 이상이어야 환지를 받을 수 있고, 여기에 미치지 못하면 현금청산 대상이 된다.

참고자료

• 제주경매쟁이, 〈환지개발방식에 과소토지의 기준〉, 《네이버 블로그》, 2016-08-12
• 〈환지방식에서 현금청산의 모든 것〉, 《법무법인강산》, 2018-03-08
• 고성민 기자, 〈1000만원대 초소형 토지 잇따른 고가 낙찰… “대박 아니면 쪽박”〉, 《조선비즈》, 2021-06-21
• 부동산쟁이, 〈환지방식 토지투자 주의점. 과소토지란?〉, 《네이버 블로그》, 2019-03-18

같이 보기

• 환지
• 감보율
• 권리면적
• 토지

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