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규제해제
규제해제(規制解除)는 전에 있던 규제나 제도 따위를 소멸시키거나 해지하는 것을 의미한다.
개요[편집]
규제(規制)란 법률이나 규칙, 규정에 근거하여, 일정한 한도를 정하고, 그 한도를 넘지 못하게 막는 행위를 뜻한다. 그리고 부동산 규제(不動産規制)는 부동산 시장의 안정을 위해, 정부가 법률이나 규칙을 정하고, 이 범위를 넘지 못하게 막는 것을 의미한다. 또한, 부동산 규제는 일정한 도시계획상의 의도로 혹은 공공의 안전, 복지 등을 위해 건축행위, 개발행위 등을 법적으로 제한하는 것을 의미한다. 즉, 도시 계획상 공공 안전, 복지 등을 위해 건축 행위, 개발행위 등을 규칙이나 법령, 관습 등 규정에 따라 일정한 한도를 정하거나 정한 한도를 넘지 못하게 제한함을 뜻한다. 또한, 국민과 기업의 활동에 제한을 가하는 일체의 행정 조치를 말한다. 행정규제에는 독점 금지와 같이 경제활동에 제한을 가하는 경제적 규제와 환경오염 방지와 같은 사회적 규제가 있다. 규제는 국가 또는 지방자치단체가 특정한 행정 목적을 실현하기 위하여 국민의 권리를 제한하거나 의무를 부과하는 것으로서 법령 등 또는 조례 규칙에 규정되는 사항(행정규제기본법 제2조제1항)이다.[1][2][3]
일반적으로 규제란 정부가 벌칙을 수반하는 법령에 따라 개인이나 민간기업의 자유재량에 속하는 경제적 활동에 영향을 줄 목적으로 행해지는 제한을 의미하며 시장경제체제에서는 독과점의 존재, 외부효과의 발생, 시장정보의 불완전성과 거래비용의 증가 등으로 인해 「시장의 실패」가 나타날 때 정부에 의한 규제가 정당화되는 것을 의미한다. 때로는 규제를 통한 정부의 개입 자체가 불완전한 정보, 규제수단의 비능률성, 정치적 제약조건 등에 의해 비효율을 초래하는 경우가 있으며 이를「정부의 실패」라고 한다. 이러한 정부 규제가 유발하는 정부 실패 문제를 최소화하기 위한 노력의 목적으로 각종 정부 규제의 완화문제가 제기된다. 특히 현재 각국 정부가 민간의 창의를 바탕으로 한 경제적 효율성 제고를 위하여 인허가 등 정부 규제의 축소·철폐를 적극화하고 있다. 공정거래위원회에서는 경쟁 촉진을 위해 경쟁 제한적인 법령의 사전협의, 정부 규제 신설, 또는 강화 시 규제개혁위원회에서의 심의 조정 역할의 수행을 통해 경쟁 제한적인 규제를 완화하는 것은 물론, 기존 경쟁 제한적 규제에 대한 개선방안을 적극적으로 마련하고 있다.[4]
부동산 규제해제[편집]
2023년 정부가 부동산 시장 정상화에 본격적으로 나서면서 국토교통부는 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 전국이 부동산 규제지역에서 해제했다. 국토부는 기존에 규제지역으로 남아있던 서울 전역과 경기도 4개 지역(과천, 성남 분당·수정, 하남, 광명) 중 대기수요 등을 고려해 강남 3구와 용산구만 투기과열지구와 조정대상지역으로 유지하고 나머지 지역은 현재 시장 상황을 감안, 해제하기로 했다. 규제지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 전 과정에 대한 규제가 완화된다. 분양가 상한제 대상 지역도 강남·서초·송파·용산구만 남겨놓고 모두 해제됐으며 이에 따라 마포·성동·강동 등 서울 14개 구와 경기 과천·하남·광명 내 총 236개 동이 분양가 상한제 대상 지역에서 해제됐다. 이들 지역은 5∼10년의 전매제한 규제와 2∼5년의 실거주 의무 등에서 벗어나게 된다.
국토부는 의무적으로 분양가 상한제를 적용해야 했던 도심복합사업과 주거재생혁신지구에도 상한제 적용을 배제하기로 했다. 다만 이를 위해서는 주택법 개정이 필요한 상황이다. 규제지역에 적용하는 전매제한 및 실거주 의무도 완화한다. 2023년 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간은 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소된다. 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화된다. 비수도권은 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화하고 그 외 지역은 전면 폐지된다. 전매제한 완화는 시행령 개정으로 가능하며 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용받을 수 있다.
수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무도 폐지된다. 이는 거주이전을 제약해 수요가 많은 신축 아파트 임대 공급을 위축시킨다는 지적에 따른 것이다. 현재는 공공택지의 경우 실거주 의무기간이 최대 5년, 민간택지는 3년인데 이 의무가 아예 사라진다. 다만 실거주 의무 폐지는 주택법을 개정해야 하는 사안이다. 법 개정 전에 실거주 의무가 부과됐더라도 소급적용 받을 수 있다. 또 법 개정과 별개로 민간택지 분양가 상한제 지정이 해제된 지역에서는 이후 분양되는 주택은 실거주 의무가 부과되지 않는다. 청약 관련 규제도 대다수 해제되며 국토부는 현재 분양가 12억 원 이하만 가능한 중도금 대출 보증을 모든 분양주택으로 확대할 방침이다. 당초 9억 원 이하로 제한했던 중도금 대출을 2022년 11월말 12억 원 이하로 완화했는데 2023년에는 아예 이 규정을 없애겠다는 것이다. 1인당 5억 원까지로 제한했던 인당 중도금 대출 한도도 폐지한다.
국토부는 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출 보증 규정과 은행시스템 준비를 거쳐 올해 1분기 내에 이를 시행한다는 계획이다. 특별공급의 분양가 기준도 없애기로 했으며 현재 투기과열지구에서는 분양가가 9억 원을 초과할 경우 다자녀 가구 등 특별공급 대상 물량에서 배제하고 있다. 국토부는 특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지, 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선한다. 주택공급에 관한 규칙 개정을 완료해 분양가 제한을 없애겠다는 것이 국토부의 계획이며 무순위 청약의 자격요건도 완화한다. 앞서 지난 2021년 5월부터 당첨 포기나 계약취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대해 무주택자만 신청할 수 있도록 제한하면서 청약 마감이 지연되고 미분양 해소가 어려운 애로가 있었다. 국토부는 주택공급규칙을 개정해 무순위 청약에 유주택자도 청약을 허용할 방침이다.[5]
부동산 규제해제로 부동산 시장의 상황
정부가 강남3구(서초, 강남, 송파)와 용산구를 제외한 나머지 모든 지역의 규제지역을 해제했다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역의 규제지역에서 해제되면 대출 주택담보인정비율(LTV) 완화(60~70%, 생애최초 80%), 취득세 중과 완화, 양도세, 종합부동산세 중과 폐지, 분양권 전매 가능, 재건축·재개발 조합원분양권 지위양도금지 해제 등 많은 규제가 무장해제된다. 여기에 청약시장의 발목을 잡고 있다는 비판을 받았던 12억 원 초과 중도금대출 제한, 분양가상한제 지역 실거주의무(최대 4년), 전매제한(최대 10년)도 폐지되거나 대폭 완화됐다. 이 정도면 문재인 정부 시절 집값을 잡기 위해 적용했던 규제에 대해 거의 무장해제를 했다고 해도 과언이 아니다. 2022년 말 세금, 대출, 임대사업자 제도 등 제법 강한 규제 완화 대책을 발표한 지 얼마 지나지 않아 파격적으로 규제지역을 해제했다는 것은 그만큼 부동산시장 침체 속도가 빠르다는 의미다. 둔촌주공의 대규모 미계약 사태를 막겠다는 의지도 포함돼 있다.
2022년 12월 21일 대책 발표 이후 급락하던 매매, 전세가격 흐름의 하락 속도는 다소 느려졌다. 파격적인 규제지역 해제의 효과가 반영되면 하락 속도는 더욱 완만해질 것이다. 떨어지는 집값에 속절없이 좌절하던 집주인들은 희망의 불빛이라 생각하면서 매물을 회수하거나 일부 지역이지만 호가를 올리는 경우도 나올 것이다. 계약을 앞두거나 갈아타기 위해 고민하던 실수요자들은 생각보다 빠른 규제해제에 마음이 조금 다급해질 수도 있다. 여기서 중요한 것은 하락 속도가 느려지면서 하락 추이가 완만해진 것이지 하락 추세가 변한 것은 아니라는 점이다. 여전히 견고한 매수자 우위 시장의 주인공인 매수자들은 아직은 아니라고 외치고 있다. 그 이유는 금리 인상의 불확실성과 경기 침체 우려는 진행 중이고 여전히 주택가격은 높다. 국토교통부 장관 역시 집값 상승이 아닌 거래제로 현상을 조금이나마 개선시키려는 게 목적이라고 말했다. 과거보다 하락 속도가 빠른 점을 감안하면 바닥은 올해 안에 확인할 수도 있지만, V자 반등을 기대하기에는 금리 불확실성이 여전히 문제다. 산이 높으면 골이 깊고, 달도 차면 기운다. 7년 동안 많이 오른 집값을 감안하면 현재의 침체 상황은 어떻게 보면 당연히 지나가야 하는 과정이라 할 수도 있을 것이다.[6]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈규제〉, 《네이버 국어사전》
- 〈규제〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈규제란?〉, 《교육부》
- 〈규제완화〉, 《공정거래위원회》
- 정책브리핑 김차경, 〈대출·세제·청약…규제 풀어 부동산 시장 정상화〉, 《대한민국 정책브리핑》, 2023-01-16
- 김인만, 〈파격 규제해제, 부동산시장 반등할까?〉, 《경기일보》, 2023-01-30
같이 보기[편집]
