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대단지아파트
대단지아파트는 아파트 동수가 많고 입주민 수가 많은 단지를 가리킨다.
개요[편집]
- 대단지아파트는 세대수가 많은 아파트를 의미한다. 법적으로 대단지 아파트의 기준이 정해져있지 않지만, 보통 1,000세대 이상을 대단지 아파트로 보는 경우가 많고 500세대 이상까지 대단지로 보는 경우도 있다. 한국인은 세대수가 많은 아파트 단지를 선호하며, 대단지의 시세가 비슷한 지역 및 비슷한 연식의 다른 아파트보다 더 높게 형성된다. 실제로 지역 부동산 시세를 주도하는 소위 '대장주 아파트'들은 대개 대단지인 경우가 많다. [1] 현재 서울에 존재하는 3,000세대 이상 대단지 아파트는 33곳이다.
대단지아파트를 선호하는 이유[편집]
- 관리비가 낮다. 세대수가 많을수록 세대 당 관리비가 낮아진다. 이는 경제학에서 말하는 규모의 경제 때문이다. 그러나 단지가 크다고 관리비가 마냥 낮아지지는 않는데, 대단지 아파트는 그만큼 규모가 크다 보니 유지 보수할 곳이 많고 전기를 써야 하는 곳도 많고, 관리사무소 직원들도 늘어나기 때문이다. 100세대 미만 수준의 소규모 아파트와 1,000세대 전후의 아파트를 비교하면 후자가 훨씬 저렴하나, 1,000세대 아파트와 2,000세대 아파트의 관리비는 유의미하게 큰 차이가 나지 않는다.
- 유지보수가 신속하다. 관리사무소에 상근 직원을 좀 더 둘 수 있어서 소규모의 유지보수는 직접 처리할 수 있는 장점이 있다. 소규모 단지의 경우는 이를 외주로 처리해야 하는 경우가 많아서 즉각적인 관리가 잘 이뤄지지 않는다.
- 환금성이 높다. 세대수가 많을수록 매매가 더 빈번해지고, 따라서 아파트를 사거나 팔기가 더 쉬워진다. 거래가 쉬워지니 환금성도 높아진다.
- 시세 확인이 편리하다. 세대수가 많을수록 매매와 임대차 계약이 빈번하므로 데이터가 많이 쌓여 있어, 제시된 매매가나 전세가가 합리적인지 확인하기 쉽다. 바가지를 쓰고 사거나, 전세가율이 지나치게 높은 곳에 들어가서 돌발상황(집값 폭락 등)으로 인해 전세보증금을 떼일 가능성이 낮아진다. 부동산 시세는 KB국민은행에서 주로 거래사례를 수집하여 산정하며, 은행 대부분은 이를 기준으로 대출 한도를 설정한다. 소단지의 경우는 상당 기간 시세가 나오지 않아서 거래 시 대출금액을 적정 수준으로 설정하기 어렵고, 저금리 인터넷은행을 이용할 수 없으며, 대출을 받기 위해 부득이하게 감정평가를 시행하는 등의 추가 비용을 부담해야 하는 경우도 있다.
- 생활편의시설 및 학군, 교통이 편리하다. 사람들이 많으면 상가들도 더 많이 들어서고, 커뮤니티 시설도 더 많이 지을 수 있다. 게다가 대단지 아파트는 학교가 근처에 있는 경우가 많아 학군 형성이 잘 되어 있는 편이며, 지자체 등에서도 버스노선 확충 등 교통여건 개선을 위해 노력할 가능성도 높아진다.
- 외부에 대한 통제가 편리하다. 현시대 분양하는 대단위 아파트 단지의 가장 중요한 특징 중 하나는 외벽, 방범 체계 등을 통해 단지 외부인의 접근을 제약하고 차단하는 것이다. 입주자들이 낸 돈으로 조성한 단지 내 시설을 외부인이 무임승차하는 상황을 줄이고, 입주자 개인의 불필요한 사생활 노출을 줄인다는 점에서 단독주택 이상의 프라이버시 보호라는 장점이 있다.
- 넓은 부지로 인한 조경 면적이 증가된다. 대단지 아파트들은 넓은 부지로 인해 공원이 넓고 상당히 예쁘게 조성되어 있다. 특히 반려동물을 산책 시킬 때 큰 장점이 된다.
대단지아파트의 단점[편집]
- 동별 차이가 심하다. 단지의 부지가 상당히 넓은 만큼, 같은 단지 내에서도 동별로 입지에 대한 평가가 다른 경우가 많다. 예를 들어서 역세권 아파트라고 하더라도 흔히 지하철역이 위치한 대로변을 기준으로 대로와 가까운 앞동과 먼 뒷동으로 구분이 되는데, 대로변과 붙어있는 앞동과 지하철역에서 몇백 미터 이상 떨어진 뒷동은 편의성과 가격에서 꽤 많은 차이가 난다.
- 재건축의 어려움이 있다. 노후화되어 재건축을 진행하려면 기존 거주자의 추가분담금과 신규분양자의 분양금으로 재건축을 하는데, 대단지 아파트의 경우 기존 거주자들마다 억대에 달하는 추가분담금을 마련할 재정 상황이 다르므로 의견을 조율해 재건축을 확정하기가 힘들다. 또한 신규 분양을 받으려면 부지의 용적률을 높여야 하는데 대단지 아파트는 이미 높은 용적률이 적용되어 있으므로 허가를 받기 어렵다. 용적률 규제 완화는 단순한 행정의 영역을 넘어 부동산 시장 상황, 정부의 부동산 정책과 정치와도 관여되어 있기 때문이다.
대단지아파트 시장추세[편집]
- 청약 홈 개편이 마무리되는 2024년 3월 말부터는 분양시장이 다소 활기를 찾을 것으로 기대된다. 다자녀 가구 기준 완화 등 바뀐 청약제도의 혜택을 볼 수요자들의 관심이 높아질 수 있다. 수요자들은 인프라와 가격 하락 방어 등에 장점이 있는 것으로 평가되는 대단지로 몰릴 가능성이 있다. 2024년 3월 5일 부동산업계에 따르면 부동산원은 청약홈 개편 작업을 진행한다. 다자녀 기준 완화와 배우자 통장 가입 기간 합산, 신생아 특별공급 신설 등이 반영된 청약제도 규칙 개정안 시행에 대응하기 위해서다. 새로운 내용의 청약제도가 시행되면 분양시장에 뛰어드는 수요자가 늘어날 것으로 예상된다. 청약 수요의 중심은 1000가구 이상 대단지가 될 것으로 관측된다.
- 분양시장에서 대단지 아파트들은 양호한 성과를 내고 있다. 2023년 동탄2신도시에 공급된 '동탄레이크파크 자연앤 e편한세상'(1227가구)은 1순위 청약에 13만3000개의 통장이 쏟아졌다. 2023년 전국 최다 청약 접수 기록이다. 지방에서도 인기를 끌었다. 대전 '둔산아이파크자이'(총 1974가구), 청주 '신열지웰 푸르지오테크노폴리스 센트럴'(1034가구)과 '원봉공원 힐데스하임'(총 1211가구)은 각각 3만 5000명에서 5만 명 안팎이 청약하면서 완판됐다. 2024년 3월부터 5월까지 봄 분양시장에는 1000가구 대단지 아파트 22곳 2만5507가구(부동산 인포 기준)가 일반 분양될 예정이다. 우선 이달 분양하는 단지는 '대전 성남 우미린 뉴시티'가 있다. 전용면적 39~84㎡ 총 1213가구 규모로 조성되며 776가구가 일반분양으로 나온다. 대전 성남 우미린 뉴시티는 올해 대전 첫 분양단지로 KTX와 SRT, 대전 지하철 1호선이 지나는 대전역이 가깝고 도보권에 가양초, 성남초가 위치했다. 광주 북구 '운암자이포레나 퍼스티체'도 이달 분양할 예정이다. 지하 3층~지상 최고 29층, 전용 59~109㎡ 총 3214가구 규모다. 이중 일반분양은 전용면적 59~84㎡ 1192가구다. 또한 평택 '지제역 반도체밸리 해링턴 플레이스'도 이달 분양을 준비 중이다. 가재지구 공동주택 3개 블록 중 마지막 분양단지로 총 1209가구 규모다. 2024년 4월에는 대우건설과 중흥토건이 원주시 원주다박골 재개발을 통해 조성하는 1502가구 규모의 '원주 푸르지오 더 센트럴'을 분양할 예정이다. 일반분양 물량은 1272가구다. 2024년 5월에는 서울 성북구 장위뉴타운 장위6구역 재개발 단지인 '라디우스파크 푸르지오'(1637가구), 서초구 방배6구역 재개발인 '래미안 원페를라'가 분양에 나설 전망이다.[2]
대단지아파트의 조경[편집]
- 지방 부동산시장에서 '대단지 아파트'가 관심을 받고 있다. 라이프스타일 변화로 차별화된 조경설계와 대규모 커뮤니티 여부가 내 집 마련 수요의 주요 고려대상으로 부각 되고 있다. 국토교통부 실거래가에 따르면, 2023년 광주 서구에 한 아파트는 1,976가구 규모 대단지로 왕벚나무 터널을 조성한 테마 가로수길과 3곳의 테마 숲, 조형폭포, 어린이 물놀이장 등 다양한 조경 시설이 들어섰고, 스포츠시설을 비롯해 다양한 커뮤니티 시설을 보유한 단지로 전용 84㎡는 지난 5월 국민평형 기준 2023년 지역 최고가인 7억 원 후반대로 손바뀜 됐다.
- 김해 신문1도시개발구역 A7-1블록의 '더샵 신문그리니티'가 분양에 나섰다. 지하 3층~지상 29층 10개 동, 전용면적 84~102㎡ 규모로 조성된다. 단지는 지역 자연환경을 모티브로 조만강∙대청천을 수경시설을 통해 표현한 '네이처테라스'를 필두로 석가산과 조형폭포를 담아낸 '미라지포레', 썬큰가든, 팜가든, 순환산책로 등 다양한 콘셉트의 조경설계를 대거 적용된다. 아울러 테라스형 '게스트하우스'가 최초로 조성되고, 커뮤니티 로비에 마련되는 카페공간인 더샵 라운지, 골프연습장, 사우나, 코인세탁실, 오픈 라이브러리 형태의 작은 도서관 등이 들어선다. 대형마트, 김해관광유통단지. 워터파크가 단지 근거리에 위치해 있다. 단지 인근에는 초등학교 부지가 계획되어 있고, 신문1지구는 광역권 교통 요충지로, 차량 이용 시 남해고속도로 제2지선과 제3지선을 통해 창원 성산구와 부산서구 등 인접 주요 도시로 이동이 용이하다.
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈대단지 아파트〉, 《나무위키》
- ↑ 전보규 기자, 〈올봄 대단지 아파트 2만5000가구 쏟아진다〉, 《이투데이》, 2024-03-05
참고자료[편집]
- 〈대단지 아파트〉, 《나무위키》
- 전보규 기자, 〈올봄 대단지 아파트 2만5000가구 쏟아진다〉, 《이투데이》, 2024-03-05
- 홍유담 기자, 〈대단지 아파트, 5년간 2억6천만원↑…소규모보다 7천만원 더올라〉, 《연합뉴스》, 2023-12-20
- 박진우 기자, 〈60억 단독주택 안 부럽다…대단지 아파트 살아야 하는 이유〉, 《한국경제》, 2023-09-19
- 고동훈 기자, 〈커뮤니티 ∙ 조경 등 경쟁력 갖춘 ‘대단지 아파트’ 두각〉, 《이코노믹리뷰》, 2023-08-03
- 이송렬 기자, 〈"대단지 아파트, 집값은 더 비싼데 왜 관리비는 저렴할까?"〉, 《한국경제》, 2021-12-08
- 알쏭달쏭, 〈대단지 아파트의 장점과 단점〉, 《네이버블로그》, 2019-12-07
같이 보기[편집]
