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매매가
매매가(賣買價)는 실제로 매매되는 가격을 말한다. 매매가격(賣買價格)이라고도 한다.
개요[편집]
매매가는 매매의 가격을 책정한 가격을 의미하고 매매가로 물건을 사고판다고 할 수 있다. 여기서 매매(賣買)란 재화를 금전과 교환하는 계약이다. 이를 법률적으로 표현하면 당사자의 한쪽 즉 매도인이 어떤 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방 즉 매수인은 이에 대하여 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 낙성·쌍무·불요식의 전형적인 유상계약이다. 따라서 금전을 대가로 하는 점에서 교환과 다르다. 또한, 매매가격은 거래소 안에서 실제로 매매가 성립된 가격을 말한다. 이에 대해 매매가 성립되지 않고 매입호가만 있을 때는 기세라고 해서 구별하고 있다. 즉, 매매가격은 거래 당사자가 실제로 매매하여 성사된 당해 시점의 가격이다. 이 가격은 대중의 영향을 받으며, 거래 당사자의 심리상태, 선호, 시장의 이해, 협상능력, 당사자 간의 관계, 매도인의 가격책략 등에 따라 좌우된다. 이 가격은 정상적일 수도 있고 비정상적일 수도 있다. 정상적인 것은 공개시장, 대상물건의 시장성, 당사자의 정보 정통성, 당사자의 자유의지, 이성적 경제행위라는 시장가격의 조건에 맞는 것이다.[1][2][3][4]
매매[편집]
매매(賣買)는 사고판다는 뜻으로, 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 즉, 매매는 자본주의 경제체제에서 수없이 많은 유통과 거래를 가능하게 하는 바탕을 이루는 법제이다. 매매에 관한 법제가 오랜 시간 연구되어 모순 없이 확고하게 확립되었기 때문에 각 경제주체는 그 바탕에서 자유롭게 활동을 할 수 있게 되는 것이다. 만약 매매에 대한 법제에 문제가 있다면 더 나은 사업기회가 있음에도 쉽게 매매를 결정하지 못할 것이며 때로는 매매 자체가 이루어지지 않을 것이다. 매매는 낙성·쌍무·유상·불요식의 전형계약에 해당한다. 매매계약을 체결할 것인지는 당사자의 자유이다. 그러나 아래와 같은 예외가 있다.
- 법률이 체약의무를 부과하는 경우
- 매매의 예약이 있는 경우
매매의 성립
매매는 낙성계약이므로 당사자 쌍방의 의사표시 일치 즉 합의만 있으면 성립한다. 매매를 성립시키는 합의는 목적 재산권과 대금에 대하여 이루어져야 한다. 이는 매매의 본질적 구성 부분이기 때문이다. 매매계약 비용, 채무의 이행시기 및 이행장소 등 부수적인 구성 부분에 대하여는 합의가 없어도 상관없다. 매매의 목적인 재산권은 보통 매도인에게 속하고 있을 것이나, 타인에게 속하고 있어도 매매는 유효하다. 그리고 그 재산권은 물권에 한하지 않고 채권이나 지식재산권 등도 포함하며, 장래에 성립할 재산권도 매매의 목적이 될 수 있다.
매매의 목적물과 대금은 보통 계약체결 당시에 특정되나, 반드시 그래야 하는 것은 아니고 사후에라도 구체적으로 특정할 방법과 기준이 정해져 있으면 충분하다. 매매계약에 관한 비용이란 매매계약을 체결하면서 일반적으로 필요로 하는 비용이다. 목적물의 측량비·평가비·계약서 작성비 등이 그에 해당한다. 매매계약에 관한 비용은 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다. 그러나 당사자가 다른 특약을 한때에는 그에 의한다.
매매의 효력
매매계약이 성립하면 그로부터 매도인의 재산권 이전 의무와 매수인의 대금 지급의무가 생긴다. 그 외에 민법은 매매의 목적인 재산권이나 목적물에 흠이 있는 경우에 매도인에게 일정한 담보책임을 지우고 있다. 매매의 효력의 문제로 살펴보아야 할 것은 매도인의 재산권 이전 의무, 매도인의 담보책임, 권리의 하자에 대한 담보책임 이 세 가지이다.[5]
매매가와 전세가[편집]
전세가는 실수요자들의 가격으로 사용가치를 의미한다. 반대로 매매가는 실수요자들의 가격과 투자자들의 가격으로 사용가치와 투자가치를 의미한다. 한국은 전국적으로 집값이 조정 국면으로 들어서면서 전셋값이 매매가랑 비슷해지는 이른바 '깡통 전세' 현상이 확산하고 있다. 임차인이 보증금을 돌려받기 어려운 사례가 많아지고 있다는 뜻인데 지방이 특히 심각하다. 매매가 대비 전셋값 비율을 의미하는 전세가율이 100%인 셈이다. 부동산업계에선 보통 전세가율이 80%를 넘으면 '깡통 전세'라고 부르는데, 집값 낙폭이 큰 지방부터 영향을 받고 있다. 2022년 5월 기준으로 전국 평균 전세가율은 68.8%인데 포항 북구나 광양, 청주 서원구, 목포, 천안 동남구 등은 모두 80%를 넘었으며 경기도 여주나 이천 같은 수도권 외곽도 80%를 웃돈다. 서울은 전세가율이 60% 초반으로 비교적 안정적이지만 일부 자치구에선 위험이 감지되고 있으며 2022년 1월부터 3월까지 서울 다세대주택 전세 거래 가운데 196건은 전셋값이 매매가와 같거나 비쌌다.
강서구가 117건으로 가장 많았고 금천구, 양천구, 관악구 순이었으며 전세가율이 상승하면서 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 사례도 늘고 있다. 2019년 3,442억 원이던 사고 금액은 2021년 5,790억 원을 기록했으며 2022년 상반기 사고 금액 규모만 3,407억 원으로, 2019년 전체 사고 금액 규모에 육박했다. 주택 유형별로 살펴보면 다세대주택 세입자 피해 규모가 1,961억 원으로 가장 컸으며 불안한 시장 분위기에 세입자들은 전세보증금 반환 보증 상품으로 몰려가고 있다. 2022년 1월 만5천여 건이던 가입 건수는 6월에는 만 9천여 건으로 증가했고, 가입 금액 규모는 1조 원 넘게 늘었다. 전문가들은 실수요보다 투자 수요 비중이 높았던 곳을 특히 주의해야 한다고 말한다. 매매가와 전셋값 차이가 적은 부동산을 전세를 끼고 매입하는 '갭 투자'로 상승한 가격이 금리 인상 등을 견디지 못하고 단기간에 떨어질 수 있기 때문이다. 또 2020년·2021년도 이렇게 부동산 시장가격이 높게 올라갔을 때 '갭 투자'가 많았었던 지역에서는 가격 하락기에 '깡통 전세' 우려가 조금 더 커질 수 있다고 본다. '깡통 전세' 현상이 심화하면서 국토교통부는 세입자에게 집주인 세금 체납 내용을 알리는 방안 등이 담긴 대책을 발표한 바 있다.[6]
매매가와 전세가의 차이[편집]
매매가와 전세가의 차이는 투자가치를 의미한다. 매매가와 전세가의 차이가 크다면 그만큼 투자가치를 보고 사람들이 투자해서 차이가 벌어지게 된 것이다. 실사용 가치와 투자가치의 차이가 크면 클수록, 전세가율은 낮아질 수밖에 없다. 강남지역의 재건축 아파트의 전셋값이 매매가격에 비해 낮은 이유가 바로 여기에 있다.
매매가와 전세가의 관계[편집]
매매가가 오르면 전세가가 안 오른다. 즉, 매매가는 투자가치를 반영하기 때문에 개발 호재나 지하철 개통 계획이 있으면 먼저 움직이게 되는데, 전세가는 움직이지 않게 된다. 매매가와 전세가의 차이가 매우 작다면 매매가는 올라갈지 알 수 없다. 해당 지역에 마땅한 개발 호재가 없으면 매매가는 오를 요인이 없으며, 전세가 역시 매매가를 뚫고 올라가는 경우는 극히 드물기에 격차가 작다고 해서 매매가가 오르지는 않는다. 이런 경우는 보통 인근 지역의 개발 호재나 이주수요로 인해 해당 지역에 수요가 증가하면서 가격이 올라가는 경우가 많다.[7]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈매매〉, 《용어사전》
- ↑ gigant, 〈아파트 주택가 매매가란 뜻 매매란 뜻〉, niceview, 2021-12-25
- ↑ 〈매매가격〉, 《매일경제》
- ↑ 〈매매가격〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈매매〉, 《나무위키》
- ↑ 최기성 기자, 〈매매가격과 똑같은 전셋값...'깡통 전세' 비상〉, 《와이티엔》, 2022-07-20
- ↑ 성장읽기, 〈전세가와 매매가의 상관관계는?〉, 《네이버 포스트》, 2019-06-10
참고자료[편집]
- 〈매매가〉, 《네이버 국어사전》
- 〈매매〉, 《용어사전》
- 〈매매〉, 《나무위키》
- 〈매매가격〉, 《매일경제》
- 〈매매가격〉, 《부동산용어사전》
- gigant, 〈아파트 주택가 매매가란 뜻 매매란 뜻〉, niceview, 2021-12-25
- 최기성 기자, 〈매매가격과 똑같은 전셋값...'깡통 전세' 비상〉, 《와이티엔》, 2022-07-20
- 성장읽기, 〈전세가와 매매가의 상관관계는?〉, 《네이버 포스트》, 2019-06-10
같이 보기[편집]
