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매수우위지수
매수우위지수는 집을 팔려는 사람이 많은지 사려는 사람이 많은지 부동산 분위기를 측정한 지수이다.
개요[편집]
매수우위지수란 주택시장에서 집을 팔려는 사람이 많은지 집을 사려는 사람이 많은지를 측정한 지수이다. 지수는 0~200 사이에 분포하는데, 매수자가 많을수록 200에 가까워지고, 매도자가 많을수록 0에 가까워진다. 즉, 매수우위지수는 0~200 범위 이내이며 지수가 100을 초과할수록 '매수자 많음'을, 100 미만일 경우 '매도자 많음'을 의미한다. 그 때문에 이 지수가 높을수록 향후 집값 상승이 예상된다고 해석할 수 있으며, 여러 언론사에서 이 지수를 인용하고 있는 것이다. 또 현재의 주택시장 분위기가 어떤지를 가늠하기 위해서 많은 언론사에서 '매수우위지수'라는 지표를 인용하고 있다. 매수자가 더 많다고 하면 200, 매도자가 더 많다고 하면 0, 비슷한 수준이라고 하면 100으로 점수를 매기고 이를 가중 평균한 것이 매수 우위 지수이다. 예를 들어 주간 기준으로 가장 최근 자료인 2021년 4월 19일에 KB국민은행에서 조사한 바로는 매수우위지수가 81.8이다. KB국민은행 협력 공인중개사들 중 30.6%가 매도자가 더 많다고 대답하고, 매수가 더 많다고 대답한 중개사는 12.4%에 불과했다. 나머지 57.0% 정도의 중개사는 비슷하다고 대답했다. 그러면 매수 우위 지수는 81.8(=100+12.4-30.6)가 되는 것이다.[1]
부동산의 동향을 살피는 데에는 매도·매수우위지수가 있다. 부동산중개소에 매수자와 매도자가 온다고 가정을 해보고, 매도자가 99명, 매수자가 1명 왔다면 매매가 성립되기는 어려울 것이다. 이러한 데이터를 나타내는 것이 KB국민은행에서 제공하는 매도·매수우위지수이다. 매도·매수우위지수는 국민은행이 가맹 중개업소를 대상으로 업소에 등록된 매물 동향과 매도·매수 문의, 가격 추이 등을 조사하여 이를 백분율로 표시한 지표로, 매수우위지수 = 100 +(매수우위 비중) - (매도우위 비중)으로 계산하여 크게 매수세 우위, 비슷함, 매도세 우위로 측정을 하는 지수이다. 그러므로 매수우위지수는 0~200 범위이며 지수가 100을 기준으로 100을 초과하면 매수 비중이 높고, 100 이하면 매도 비중이 높은 것을 의미한다. 또 매도우위지수는 매수우위지수가 100 미만일수록 매도자가 많음을 의미한다. 매도지수가 낮아지고 매수지수가 높아지는 시기, 즉 두 그래프가 가까워지면 매매계약이 잘 된다고 볼 수 있다. 다시 말해 일반적으로 매도·매수 그래프가 멀어지면 매매가 잘 안 되고 가까워지면 매매가 활발해지고 거래량이 증가한다는 것을 의미한다. 수많은 지역의 매도·매수우위지수를 확인하는 손품 작업을 하고 발품을 판다면 더 효과적으로 부동산 투자를 하실 수 있다.[2]
매수우위지수의 해석[편집]
매수우위지수가 100 이하이니 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많다는 것이니 주택시장이 앞으로 하락 안정화될 전조로 해석할 수 있는지는 이론적으로 그렇게 해석하는 것이 맞지만 문제는 그렇게 간단하지 않다. 매수우위지수를 조사하는 기관은 국토교통부 산하 단체인 한국부동산원과 민간기관인 KB국민은행이다. 그런데 두 기관에서 내놓은 데이터는 상이하다. 같은 날에 조사한 것인데, 한국부동산원은 107.3이라고 발표하고, KB국민은행은 81.8이라고 발표한 것이다. 다시 말해 한국부동산원은 현재 시장에서 집을 사려는 사람이 더 많다고 발표했지만, KB국민은행은 집을 팔려는 사람이 더 많다고 발표한 것이다. 결론부터 말하자면 누가 맞았는지 알 수도 없고, 더 나아가 누가 맞았는지를 따지는 것 자체도 의미가 없다. 두 기관의 결과가 상이하게 나오는 이유는 한국부동산원 조사에 대답한 사람과 KB국민은행 조사에 답변한 사람이 다르기 때문이다. 다시 말해 전국에 있는 모든 부동산 중개인에게 물어본 것이 아니라 몇몇 중개인에게 물어본 것이고, 중개인마다 시장을 보는 주관이 다르므로 조사 결과가 다를 수밖에 없다. 결국, 현재의 시장 상황이 한국부동산원의 조사처럼 매수자가 더 많은 것인지, 아니면 KB국민은행 조사처럼 매도자가 더 많은 것인지는 알 수 없다. 그러면 이런 조사가 의미 없는 것은 아니다. 특정 시점의 특정 지수는 큰 의미가 없지만, 시계 열상으로 비교하는 것은 의미가 있다.[1]
서울 부동산 시장 매수 심리, 강남을 중심으로 소폭 상승
부동산 규제 완화, 저금리 대출 상품 등장으로 인해 서울의 매수 심리가 조금씩 나아지고 있다. 특히 강남권 매수우위지수 추이가 소폭 상승해 눈길을 끌고 있는데 이러한 상황으로 인해, 매수자와 매도자 간의 눈치 싸움이 더욱 치열해지고 있다. 그렇다면 현재 서울 부동산 시장 매수 심리는 정확하게 어떤 상황인지, 또 매수 심리가 나아진 원인은 다음과 같다. KB부동산 월간주택 동향 자료에 따르면, 2023년 1월 서울의 매수우위지수는 20.9로 전월 대비 0.04포인트 상승했다. 해당 데이터 속 매수우위지수는 매도자와 매수자의 비율을 지수로 나타낸 것인데요. 0~200 범위 이내에서 지수가 높을수록 매도자보다 매수자가 많다는 것을 의미한다. 2022년 11월 서울의 매수우위지수는 19.9, 12월 20.5, 2023년 1월 20.9를 기록 중인데요. 매월 서울 매수우위지수가 소폭 오르고 있다. 특히 강남 지역을 중심으로 매수우위지수가 상승하고 있다. 강남의 매수우위지수는 2022년 11월 18.9였지만, 최근(2023년 1월) 21.4까지 올랐으며 2개월 사이에 강남 매수우위지수가 2.5포인트 높아진 것이다. 그에 비해 강북의 매수우위지수는 내림세를 보이며 2022년 11월 21.1이었던 강북의 매수우위지수는 현재(2023년 1월) 20.4이다. 크게 떨어진 것은 아니지만 0.7포인트 감소했으며 해당 데이터를 통해 서울의 매수우위지수는 강남을 중심으로 오름세를 보임을 알 수 있다. 2022년 12월부터 서울 부동산 시장의 매수 심리가 조금씩 살아나는 모습을 보인다.
매수 심리 상승한 원인은?
매수 심리가 회복됨에 있어 여러 영향이 미친 것으로 보인다. 특히 부동산 규제 완화, 특례보금자리론 같은 저금리 대출 상품의 등장이 큰 여파를 준 것으로 해석된다. 또한, 계속되는 부동산 시장 불황으로 인해 급매물이 많아지면서, 거래가 증가한 것도 매수 심리 상승세에 원인으로 꼽히고 있다. 특히 서울 부동산 시장은 급매물 위주로 거래가 이뤄지고 있는데 이로 인해 매수 심리가 나아졌다고, 집값 오름세로 이어지고 있지 않은 상황이다. 매수 심리 회복이 눈에 띄는 서울 강남권 아파트 평균 매매가는 한국부동산원에 따르면, 2022년 12월 기준 12억4,790만 원대를 기록 중이며 이는 전월 대비 2.4% 하락한 것이다.
다양한 원인으로 매수 심리가 조금씩 오른 것은 부동산 시장 회복에 긍정적인 영향을 준다. 그러나 아직 물량이 많아 상대적으로 가격이 저렴한 급매물 위주로 거래가 이뤄진다는 것은 아쉬운데 급매물 위주의 거래가 지속할 시 아무래도 집값이 상승이 어렵기 때문이다. 물론 매수 심리가 지속적으로 오르면, 매물이 줄어들면서 집값이 오를 가능성도 있으나 이러한 상황이 열리기에는 시기상조라는 평가가 이어지고 있다.[3]
매도·매수우위[편집]
부동산 관련 뉴스에서 종종 '매수우위 시장이 이어지고 있다' '매도우위로 전환했다' 같은 말들이 등장하곤 한다. 일단 매수·매도 우위를 따지는 이유는 요즘 시장 분위기를 쉽게 알기 위해서이다. 예를 들어 아파트를 사고 싶어 하는 사람이 더 많은지, 아니면 팔고 싶어 하는 사람이 많은지 따져보는 것이다. 사고 싶은 사람(매수 희망자)이 많으면 '매수우위', 팔고 싶은 사람(매도 희망자)이 많으면 '매도우위'라고 부른다. 유의해야 할 점은 사람들이 '매수자 우위', '매도자 우위' 같은 단어들도 많이 섞어서 사용한다는 것이다. 이 경우는 보통 팔고 싶어 하는 사람이 많아서 매수자가 상대적으로 유리한 상황(우위)에 있는 시장을 매수자 우위로 부른다. 반대로 사고 싶어 하는 사람이 더 많은 경우는 매도자 우위가 되는 것이며 결국 이런 관계가 되어서 헷갈릴 수도 있다.
- 매수우위=매도자 우위/매도우위=매수자 우위
그럼 누가 더 우위에 있는지는 통계 작성 기관이 꾸준히 집계하는 자료들을 보고 알 수 있다. 일단 대한민국 부동산 시장에서 아파트 시세처럼 중요한 통계들을 집계하는 기관은 '한국부동산원'과 'KB국민은행' 두 곳이다. 한국부동산원은 공공 목적으로 설립된 공기업이고, KB국민은행은 민간은행이지만 '주택은행'과 합병되면서 부동산 통계 작성을 계속해오고 있다. 그래서 공식적인 아파트 시세도 부동산원 시세와 KB시세가 따로 있으며 이 시세는 주택을 담보로 대출을 받을 때 기준으로 사용되기 때문에 매우 중요한 정보이다. 매수·매도 우위를 따지는 지표도 두 종류이다. 부동산원은 중개업소 설문과 인터넷 매물 건수 등을 분석해 '매매 수급 지수'를 작성하고, KB국민은행은 '매수우위지수'를 집계한다. 이름은 다르지만, 작성 원리는 비슷하고, 우리가 통계를 참고하는 방법도 서로 같다. 두 지수는 0에서 200 사이 수치로 정해지는데, 100을 기준으로 0에 가까울수록 매도자가 많다는 뜻이고, 200에 가까우면 매수자가 많다는 의미이다. 실제로 이런 수치가 나올 순 없겠지만, 지수가 0이라면 팔려는 사람만 있고, 200일 땐 사려는 사람만 있는 상황이며 만약 100이라면 정확히 반반이다.[4]
매도·매수우위지수 읽는 법[편집]
출퇴근 시간에 지하철을 타거나 버스를 타기 위해 줄을 설 때 어느 때는 사람이 없고 또 어느 때는 사람이 많다. 굳이 도착 시각표를 보지 않아도 사람이 없으면 우리는 '조금 전에 차가 떠났구나', 사람이 많으면 '조금 있으면 차가 오겠구나'라고 짐작할 수 있다. 이 경우, 사람의 숫자가 곧 데이터가 된다. 부동산 분야에도 이러한 수치 자료를 제공하는 곳이 있다. 즉, KB국민은행에서 제공하는 '주간 KB 주택가격 동향', '월간 KB 주택가격 동향', 한국감정원에서 제공하는 'R-ONE 부동산통계뷰어' 자료가 그것이다. 한국감정원이 제공하는 통계 자료에는 전국 지가변동률 조사, 전국주택가격 동향조사, (구)월세가격 동향조사, 공동주택매매 실거래가격지수, 상업용 부동산 임대 동향조사, 부동산 거래 현황 등이 있다. 그런데 왜 같은 단지에 있는 아파트가 언제는 팔리고 언제는 안 팔리는 것은 여러 가지 원이 있다. 하지만 사람의 심리가 아주 중요한 포인트이고 그것을 알 수 있다면 매도·매수할 때 도움이 된다. 또 팔려는 사람이 줄고 사려는 사람이 점점 늘어나면, 즉 두 그래프가 서로 가까워지면 매매계약이 잘된다고 볼 수 있다. 아예 뒤집혀서 매수우위지수가 높고 매도우위지수가 낮으면 이것을 '매도우위시장'이라고 한다. 두 그래프가 멀어지면 매매가 잘 안 되고 가까워지면 매매가 잘 되고, 매매가 잘되면 거래가 활발해지고 거래량이 증가한다.
수치 자체보다 의미를 파악
거래량에 주목하면 2010년 수도권 부동산 시장에서는 매매가 거의 안 됐다. 그때 1,000세대라면 1년에 100세대, 즉 10% 정도의 거래가 꾸준히 이루어진 아파트 단지를 찾아 공략했을 것이다. 그리고 실제로 그런 아파트는 매매가 잘 이루어지지 않는 상황에서도 매매가 잘 되었다. 거래량과 매매지수(매매가)의 상관관계를 생각해볼 때 데이터라는 것이 수치가 중요한 것이 아니라, 그 데이터가 가진 의미가 무엇인지, 그 데이터는 과거에서 현재까지 어떤 흐름을 거쳐 미래에는 어떻게 변화할지를 생각해야 한다. 2015년부터 2017년 현재까지 강남구와 노원구를 비교해봤을 때 평균 거래량보다 거래가 많으면 매매지수가 상승함을 알 수 있다. 현재 거래가 많으면 미래에도 거래가 많으리라 추측해서 현재 더 활발하게 거래하게 되고, 그러다 보면 금세 물건이 부족해지면서 매매가가 상승하는 것이다. 부동산 시장에서는 물건, 즉 주택이 모자란다고 해서 금방 지을 수 있는 것이 아니기에 꽤 오래 공급이 부족한 상태가 계속된다.
현장이 급변할 땐 데이터를 경계
그렇다고 데이터를 맹신해서는 안 된다. 주간 KB 주택가격 동향이든, 한국감정원 자료이든 데이터를 모아서 1~2주 뒤에 발표하므로 현장의 시세나 거래 흐름이 빠르게 변화할 때는 데이터가 그 속도를 따라가지 못할 수 있기 때문이다.[5]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 1.0 1.1 아기곰, 〈매수 우위 지수의 의미 및 해석〉, 《네이버 블로그》, 2021-04-28
- ↑ Real Estate, 〈부동산 손품 - 매수매도우위지수를 이용한 지역별 부동산 분위기 확인하기〉, 《티스토리》, 2020-11-19
- ↑ 김인영 기자, 〈부동산 시장 다시 살아날까? 매수 심리 회복 기운에 '눈치 싸움' 심화〉, 《리얼캐스트》, 2023-02-15
- ↑ 람라미, 〈매수우위? 매도우위?〉, 《사이트명》, 2022-03-08
- ↑ 스마트북스, 〈데이터를 잘 읽으면 돈이 보인다 : 매도·매수우위지수 읽는 법〉, 《티스토리》, 2018-01-15
참고자료[편집]
- 〈매수〉, 《네이버 국어사전》
- 아기곰, 〈매수 우위 지수의 의미 및 해석〉, 《네이버 블로그》, 2021-04-28
- Real Estate, 〈부동산 손품 - 매수매도우위지수를 이용한 지역별 부동산 분위기 확인하기〉, 《티스토리》, 2020-11-19
- 김인영 기자, 〈부동산 시장 다시 살아날까? 매수 심리 회복 기운에 '눈치 싸움' 심화〉, 《리얼캐스트》, 2023-02-15
- 람라미, 〈매수우위? 매도우위?〉, 《사이트명》, 2022-03-08
- 스마트북스, 〈데이터를 잘 읽으면 돈이 보인다 : 매도·매수우위지수 읽는 법〉, 《티스토리》, 2018-01-15
같이 보기[편집]
