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보전관리지역
보전관리지역(保全管理地域, preservation management area)은 자연환경 및 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지 확보, 생태계 보전 따위를 위하여 보전할 필요는 있으나, 주변의 용도지역과의 관계를 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 의미한다.[1]
개요[편집]
보전관리지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 지정하는 용도지역인 관리지역 중 하나이다. 관리지역은 자연환경, 농업 적성, 이용 실태, 인구 규모, 도시지역과의 인접 정도를 고려한 토지적성평가 결과에 따라 다음과 같이 세분되는데 보전관리지역이 여기에 포함된다.
- 보전관리지역 : 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지 공간 확보, 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려 시 자연환경보전지역으로 지정이 곤란한 지역
- 생산관리지역 : 농업 · 임업 · 어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려 시 농림지역으로 지정이 곤란한 지역
- 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되나 자연환경을 고려하여 제한적인 이용 · 개발을 하려는 지역으로서 계획적 · 체계적인 관리가 필요한 지역
보전관리지역 내에서는 4층 이하의 단독주택, 초등학교, 교정 및 국방 군사시설 등을 건축할 수 있으며, 도시 · 군 계획조례로 정한 근린생활시설, 종교집회장, 의료시설, 유치원, 중학교, 고등학교, 노유자시설, 농림축산수산업용 창고, 묘지 관련 시설, 장례식장 등은 건축할 수 있다.
보전관리지역 내에서 건폐율은 20% 이하의 범위 안에서, 용적률은 50% ~ 80% 사이의 범위 안에서 관할구역의 면적, 인구 규모 및 용도지역의 특성 등을 감안하여 특별시, 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군의 조례로 정한다. 근거법은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이다.[2][3]
건축물 제한[편집]
보전관리지역에서 보전이란 현재의 상태를 유지한다는 뜻으로 쓰이는 말인데, 현행법에 의하면 주로 도시지역의 인구와 산업을 유지하기 위한 관리와 농업 등 진흥을 위한 관리, 자연과 숲 등의 보전가치가 있는 지역으로 법률상 관리 지정 대상이 된다.
보통 관리지역은 보전관리지역과 생산관리지역, 계획관리지역으로 나누어서 관리를 하는데, 보전관리지역은 지역 내에 자생하고 있는 동물과 식물 종의 보전 등의 자연환경 유지를 위해 자연환경보전지역으로 지정하여 관리가 필요한 지역이지만 다른 지구와의 관계를 고려했을 때 이런 지역으로 지정하기 어려운 지구를 말한다. 다시 말하면 주변에 무분별한 개발을 할 수 없는 지역이라고 생각하면 된다.
건축 행위[편집]
건축할 수 있는 건축물은 4층 이하의 건축물에 한한다. 다만, 4층 이하의 범위 안에서 도시계획조례에 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한한다. 여기서 알아두어야 할 점은 만약 해당 지역의 시 · 도 · 군에서 4층 이하 범위에서 지정한 건축물의 높이에 대한 조례가 따로 정해져 있다면 해당 조례를 따라야 한다는 것이다.
단독주택[편집]
- 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 바닥면적 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.
- 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다)의 합계가 660제곱 미터 이하일 것
- 19세대 이하가 거주할 수 있을 것
- 공관(公館)
제1종 근린생활시설[편집]
- 슈퍼마켓과 일용품(식품 · 잡화 · 의류 · 완구 · 서적 · 건축자재 · 의약품류 등) 등의 소매점으로서 같은 건축물(하나의 대지에 두 동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 같은 건축물로 본다. 이하 같다)에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
- 이용원, 미용원, 목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것과 「대기 환경보전법」, 「수질 및 수 생태계 보전에 관한 법률」 또는 「소음 · 진동 규제법」에 따른 배출시설의 설치 허가 또는 신고의 대상이 되는 것은 제외한다)
- 의원 · 치과 의원 · 한의원 · 침술원 · 접골원(接骨院) 및 조산소
- 탁구장 및 체육도장으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 지역 자치센터, 파출소, 지구대, 소방서, 우체국, 방송국, 보건소, 공공도서관, 지역 건강보험 조합, 그밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
- 마을회관, 마을공동 작업소, 마을공동구판장, 그밖에 이와 비슷한 것
- 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 공중화장실, 그밖에 이와 비슷한 것
- 지역아동센터
제2종 근린생활시설[편집]
- 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
- 테니스장, 체력단련장, 에어로빅장, 볼링장, 당구장, 실내 낚시터, 골프연습장, 물놀이형 시설(「관광진흥법」 제33조에 따른 안전성 검사의 대상이 되는 물놀이형 시설), 그밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 종교집회장 · 공연장이나 비디오물 감상실 · 비디오물 소극장(「영화 및 비디오물의 진흥에 관한 법률」 제2조제16호 가목 및 나목의 시설을 말한다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것
- 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 그밖에 이와 비슷한 것으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 「게임산업진흥에 관한 법률」 제2조제6호의2 가목에 따른 청소년 게임 제공업의 시설 및 같은 조 제8호에 따른 복합유통게임 제공업의 시설(청소년 이용 불가 게임물을 제공하는 경우는 제외한다)로서 같은 건축물에 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것과 같은 조 제7호에 따른 인터넷컴퓨터게임시설 제공업의 시설로서 같은 건축물에 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것
- 사진관, 표구점, 학원(같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것만 해당되며, 자동차 학원 및 무도학원을 제외한다), 직업훈련소(같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것을 말하되, 운전 · 정비 관련 직업훈련소는 제외한다), 장의사, 동물 병원, 독서실, 총포 판매사 그밖에 이와 비슷한 것
- 의약품도매점 및 자동차영업소로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
- 안마시술소, 안마원 및 노래연습장
- 고시원(「다중이용업소의 안전 관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것을 말한다. 이하 같다)으로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
종교시설[편집]
- 종교집회장(교회, 성당, 사찰, 기도원, 수도원, 수녀원, 제실(際室,) 사당, 그밖에 이와 비슷한 것으로서 제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다)
의료시설[편집]
- 병원(종합병원, 병원, 치과병원, 한방병원, 정신병원 및 요양소를 말한다)
- 격리병원(전염병원, 마약 진료소, 그밖에 이와 비슷한 것을 말한다)
교육연구시설[편집]
- 제2종 근린생활시설에 해당하는 것은 제외한다.
- 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교
노유자시설[편집]
- 아동 관련 시설(영유아보육 시설, 아동복지시설, 그밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것)
- 노인복지시설
- 그밖에 다른 용도로 분류되지 아니한 사회복지시설 및 근로 복지시설
창고시설[편집]
- 위험물 저장 및 처리 시설 또는 그 부속 용도에 해당하는 것은 제외한다.
- 창고(물품 저장시설로서 냉장 · 냉동 창고를 포함한다) - 농업 · 임업 · 축산업 · 수산업용만 해당한다.
위험물 저장 및 처리 시설[편집]
「위험물 안전관리법」, 「석유 및 석유 대체 연료 사업법」, 「도시가스 사업법」, 「고압가스 안전관리법」, 「액화석유가스의 안전 관리 및 사업법」, 「총포 · 도검 · 화약류 등 단속법」, 「유해화학물질 관리법」등에 따라 설치 또는 영업의 허가를 받아야 하는 건축물로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것. 다만, 자가 난방 · 자가 발전과 이와 비슷한 목적으로 쓰는 저장시설은 제외한다.
- 주유소(기계식 세차 설비를 포함한다) 및 석유 판매소
- 액화석유가스 충전소(기계식 세차 설비를 포함한다)
- 위험물 제조소
- 위험물 저장소
- 위험물 취급소
- 액화가스 취급소
- 액화가스 판매소
- 유독물 보관 · 저장시설
- 고압가스 충전 · 저장소
- 도료류 판매소
- 그밖에 상기 시설과 비슷한 것
동물 및 식물 관련 시설[편집]
- 축사(양잠 · 양봉 · 양어 시설 및 부화장 등을 포함한다)
- 버섯 재배사
- 종묘배양시설
- 화초 및 분재 등의 온실
- 식물과 관련된 상기 시설과 비슷한 것(동 · 식물원은 제외한다)
교정 및 군사시설[편집]
방송 통신시설[편집]
- 방송국(방송 프로그램 제작시설 및 송신 · 수신 · 중계시설을 포함한다)
- 전신 전화국
- 촬영소, 그밖에 이와 비슷한 것
- 통신용 시설
발전시설[편집]
- 발전소(집단에너지 공급 시설을 포함한다)로 사용되는 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것
묘지 관련 시설[편집]
장례식장[편집]
- 장례식장[4]
건폐율과 용적률[편집]
보전관리지역은 총 20%의 건폐율을 초과할 수 없으며 대지면적 대비 용적률은 최소 50~80%로 제한되어 있어 건축물을 짓는다고 한다면 관계법령에서 정한 건폐율과 용적률을 준수하여 건물의 용도와 잘 조화시키는 것이 좋다. 이런 건폐율, 용적률의 지정 범위는 해당 시도 조례에 자세하게 건폐율 규정되어 있는데 그 제한 비율은 지역마다 조금 차이가 날 수 있다는 점 알아두기 바란다.
투자 시 장점과 단점[편집]
보전관리지역에 위치한 농지나 산림지, 임업지에 투자를 하려고 한다면 국토 이용 등에 관한 법률 외 농지법이나 산림 관리법 등 지역의 특성과 관련된 다른 법령의 제한도 함께 받을 수 있으니 주의하여 투자를 해야 할 것이다.
보전관리지역은 투자 가능성이 높은데 사업성을 갖고 토지 용도에 맞게 사용하면 오히려 쓸모없는 땅이라고 인식되어 있는 토지를 저렴하게 구입해서 수익성 높게 활용할 수 있다. 보전관리지역 투자로 토지는 경우에 따라 다른 관리지역 토지에 비해 몇 배 이상의 수익을 가져다줄 수도 있다.
보전관리지역 투자를 볼 때 쓸모없는 땅으로 인식하는 경우가 많은데 소액 일반 투자자들에게 보전관리지역은 오히려 투자에 기회의 땅이 될 수 있다. 보전관리지역 투자를 위해 알아볼 때 보전관리지역이라고 제외하기보다 사업성이 있다면 저평가된 보전관리지역 땅이 다른 용도지역의 토지보다 낮은 금액으로 매입 가능하므로 보전관리지역 투자를 위해 볼 수도 있다.
단점[편집]
단점은 제한이 많아 더 많고 높은 건물을 짓기 어렵고 토지 가치가 오르기 힘들다. 위의 사항들을 살펴보았을 때 보전관리지역은 주거지역이나 공업지역에 비해서 여러 가지 제한이 많아 아파트나 빌딩 등을 짓는 것이 불가능하기 때문에 투자를 고려하고 있는 분들이라면 다른 지역을 알아보시는 것이 좋을 수도 있다.
장점[편집]
장점은 전원주택 생활 가능, 합리적인 가격, 창고시설 및 농업 관련 시설 등으로 이용 가능한 점이다. 건축물을 더 많고 높게 지을 수 없는 반면 마당이나 텃밭 등의 공간을 확보하기에는 좋고 합리적인 가격에 매매가 가능하기 때문에 전원주택 생활을 꿈꾸는 분들에게는 좋은 매물일 수 있으니 자신의 성향과 목적에 맞는 선택을 하기 바란다.[5][6]
동영상[편집]
각주[편집]
참고 자료[편집]
- 〈보전관리지역〉, 《네이버 국어사전》
- 〈관리지역〉, 《네이버 지식백과》
- 〈보전관리지역〉, 《네이버 지식백과》
- 〈보전관리지역〉, 《주연건설》
- 황거연, 〈보전관리지역과 건축할 수 있는 건축물 종류〉, 《네이버 블로그》, 2013-05-20
- 하늘로, 〈보전관리지역이란 무엇인가〉, 《네이버 포스트》, 2020-12-29
같이 보기[편집]
