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분필 (토지)
분필(分筆, subdivision of land)은 토지등기부상에 한 필로 되어 있는 대지를 분할하여 여러 필의 대지로 나누어 등기하는 일이다. 그 반대를 합필(合筆)이라 한다.
분필은 각 지역별 분필요건에 맞아야 한.최소 분필 면적,도로의 여부등을 판단하여 지적과에서 결정한다.관할 지자체 근처의 토목측량 사무실을 방문하시면 비용과 절차,가능여부를 확실히 알 수 있다.
- 필지 분할이 아무때나 가능한 것은 아니고 분할 사유가 있어야 한다. 분할하는데 드는 비용은 분할측량비용이 소용되는 정도이고 그 금액은 분할면적과 분할방법에 따라 40~80만원 정도 소요된다. 토지이동신고시 수입인지 필지당 1~2,000원이내 소요되고 분할등기시 필지당 3,600원 등록세 소요되나, 내버려두면 지자체 시군청에서 무료로 촉탁등기해준다.
- 분할방법에 따른 차이라 함은 지정분할일 경우 비지정분할보다 분할비용이 0.9배 가산된다. 지정분할은 분할할 면적을 특정하여 분할하는 경우를 말하고 비지정분할은 분할 예정선을 지적도에 표시는 하여 대략 몇 평을 분할할 것인지는 예정을 하지만 정확히 몇평방미터 분할할 것을 지정하지 않는 경우이다.
- 분할 사유는 (1) 공유물 부동산을 분할하여 각기 달리 소유할려고 할 경우, (2) 부동산 일부 매도의 경우, (3) 담장, 울타리, 도로, 기타의 자연경계선 등으로 토지가 양분되어 있어 이 경계선을 기준으로 분할할 경우, (4) 기타의 경우가 있다.
상세[편집]
분필은 토지등기부상에 한 필로 되어 있는 토지를 분할하여 여러 필의 토지로 나누어 등기하는 일(부동산등기법 93∼95조).
합필(合筆) 또는 합병(合倂)에 대응된다. 소유자의 신청에 의하여 원칙적으로는 자유로이 분필할 수 있다. 분필의 등기는 나누어지는 토지에 대해서는 등기 용지를 새로 만들고, 종래의 등기 용지에 대해서는 표제부(表題部)의 지적(地積)·지번 등에 변경이 가해진다.
예를 들면, 갑지를 분할하여 그 일부를 을지로 한 경우에 분필의 등기를 하는 때에는 등기 용지 중등기번호란에 번호를 기재하고 표시란에 분할로 인하여 등기 몇 호(號)의 토지의 등기로부터 이기(移記)한 취지를 기재하여야 한다. 동시에, 갑지의 등기 용지 중 표시란에 잔여 부분의 표시를 하고 분할로 인하여 다른 부분을 몇 호의 토지의 등기 용지에 이기한 취지를 기재한 뒤, 종전의 표시와 그 번호를 주말(朱抹)한다.
- 분할(분필)절차 개관
먼저 분할 측량후 분할 신청(허가를 요하는 경우 허가 신청 포함)을 하여 지적공부를 정리(대장 분할)한 후 분필 등기 신청(촉탁)을 거쳐 종결된다.
- 분할측량
분할측량은 지적공사에 등록한 각 지역 측량사무소에 신청하는데 보통 관할 구청 등을 통하여 알 수 있다(보통은 관할 구청에 상주하는데, 비용은 공개된 수수료 요율표에 의하고 기간은 약 2주 전후 정도 걸린다)
분할 측량은 비용이 소요되므로 먼저 분할 신청 주무 부서에 분할가능성을 타진후 진행하는 것이 바람직하다.
한편 분할 측량신청은 본인 또는 위임장(본인의 신분증 사본 첨부, 양식은 첨부된 파일 참조 요)을 소지한 대리인의 직접 방문신청을 요하는 것이 일반적이다.
- 분할 신청(허가 신청 포함)에 따른 지적 공부 정리(대장 분할)
가. 먼저 건축물이 있는 대지는,
건축법 제57조 및 시행령 제80조 조례에 의한 분할제한 면적 미만의 토지 분할은 금지되고 그 이상은 허가 없이 신청 가능하다.
나. 건축물이 없는 대지를 포함하여 기타 토지의 경우는 ,
녹지지역, 관리지역, 농림지역, 및 자연환경보호지역 안에서는 관계법령에 따른 허가 인가 등을 받지 않고 행하는 토지 분할이나, 도시지역(주, 상, 공)의 경우에도 건축법 제57조 제1항에 따른 분할제한 면적 미만의 토지 분할은 허가 사항이다.
예컨대 건축물이 있는 대지의 경우 건축법상 분할제한 면적 미만의 토지 분할은 당연 금지되지만, 건축물이 없는 대지의 경우는 당연 금지가 아니라 허가 사항이다.
토지 분할은 허가 사항인 경우 지역에 따라서는 꽤 까다로운 경우도 있다. 특히 공유물분할소송 등으로 판결이나 조정 내지 화해권고결정을 받은 경우라도 국토계획법상 허가요건을 갖추어야 분할이 가능하므로 무익한 소송을 주의하여야 한다.(첨부된 의견서 참조요)
다. 분할 신청은 신청서에 측량성과도와 허가 사항인 경우 허가서, 공유물 분할의 경우는 공유자 전원의 합의서 또는 재판서를 첨부하여야 한다. 한편 지목 변경을 수반하는 경우는 지목 변경 신청도 요한다.
라. 분할 신청이 수리(허가 포함)되면 지적 공부가 정리(대장 분할)되는데, 분할된 토지에는 새로운 지번이 부여된다(1필지는 분할 전 지번을 유지하고 나머지 필지는 부번을 부여함. 아래표 참조).
지적 공부 정리(대장 분할)가 완료되면 지적 소관청은 관할 등기소에 분필 등기를 촉탁하여 분필 등기 절차로 넘어 간다. (물론 분필 등기는 당사자가 직접 신청할 수도 있다.)
- 분필 등기 절차(부동산등기실무Ⅱ「법원행정처 발행」참조, 일부 조문 표시는 변경에 의해 수정요)
- 의의 : 부동산등기법에서는 "분필의 등기"를 갑지를 분할하여 그 일부를 을지로 하는 등기라고 표현하는데(법 93조), 여기서 갑지란 분할 전 토지를, 을지란 갑지로부터 분할된 토지를 말한다. 분필등기는 을지의 등기용지를 새로이 개설하여 갑지의 권리관계에 관한 사항을 전사한다는 점에 그 특색이 있다
- 신청 : 지적공부가 정리되면 분필 등기는 위에서 본바와 같이 지적 소관청의 촉탁이나 당사자의 신청에 의한다. 1필의 토지의 특정 일부에 관하여 소유권이전등기를 명하는 판결이 있었다 하더라도 토지대장상 토지를 분할하지 않고 분필등기만을 할 수는 없다(선례 1-549).
(가) 토지의 소유권의 명의인의 신청
토지가 대장상 분할이 된 때에는 그 토지의 소유권의 등기명의인은 1월 이내에 토지표시의 변경등기를 신청하여야 한다(법 90조). 부동산등기법은 대장과 등기부의 부동산표시를 일치시키기 위하여 소유권의 등기명의인에게 위와 같이 등기신청의무를 부담시키는 한편, 변경등기를 하지 아니하면 그 부동산에 관하여 다른 등기신청을 할 수 없다고 규정하고 있다(법 56조 1항).
공유물분할등기를 하기 위하여 분필등기를 신청하는 경우 공유자 중 1인은 신청서에 공유자 전원을 표시하여 위 변경등기를 할 수 있으며, 이 때 다른 공유자의 동의는 요하지 않는다. 또 토지수용으로 인한 소유권이전등기, 환지등기 등을 하기에 앞서 사업시행자는 토지 소유자를 대위하여 분필등기를 신청할 수 있다.
(나) 지적공부 소관청의 촉탁
지적공부 소관청은 토지의 표시의 변경(분할 또는 합병) 또는 말소로 인하여 토지표시의 변경에 관한 등기를 할 필요가 있는 때에는 지체없이 관할 등기관서에 그 등기를 촉탁하여야 한다. 이 경우 그 등기촉탁은 국가가 자기를 위하여 하는 등기로 본다(지적법 30조 1항).
(다) 직권에 의한 분필등기
지적공부 소관청이 토지대장에 소유권변동에 관한 사항을 정리함에 있어서 등기부에 기재된 토지의 표시가 토지대장과 부합하지 아니한 경우 그 뜻을 관할등기소에 통지하여야 하고(지적법 29조 3항), 이 통지를 받은 등기소는 소유권의 등기명의인으로부터 1월 이내에 등기신청이 없으면 직권으로 변경등기를 하여야 한다(법 90조의2 3항, 71조 단서). 그 밖에 중복등기 정리를 위하여 등기관이 직권으로 분필하는 경우도 있다(규칙 122조).
- 일반적인 분필등기
(가) 신청서의 기재사항 및 첨부서면
토지의 분필등기를 신청하는 경우 신청서에 분필된 면적과 현재의 면적을 기재하여야 한다(법 91조). 실무상 신청서 중 부동산의 표시란에 분할 전의 표시(분할되기 전의 토지의 표시), 분할의 표시(분할되어 나가는 토지의 표시), 분할 후의 표시(분할되어 나간 토지를 제외하고 남아 있는 토지의 표시)로 나누어 기재한다.
등기원인은 "분할", 그 연월일은 토지대장등본에 기재된 연월일을 기재하고, 등기의 목적은 "토지표시변경"으로 기재한다.
분필등기를 신청할 때 일반적으로 첨부하여야 할 서면은 토지대장등본 또는 임야대장등본, 등기필증 작성용 신청서부본이다. 분필등기와 관련하여 특수한 첨부서면을 제출하여야 하는 경우는 아래와 같다.
(나) 등기의 실행
① 분필등기를 실행하면 분할되는 토지(을지)에 관하여 새로운 등기부가 개설됨과 동시에 분할 전 토지(갑지)의 등기부로부터 갑구 및 을구란의 현재유효사항이 등기업무시스템에서 자동으로 발췌되어 새로이 개설된 등기부에 전사된다. 현재유효사항이 발췌되는 논리는 총론 편 제7장에서 본 바와 같다. 다만, 분할 전 토지가 전산과부하등기부인 경우에는 등기업무시스템에서 자동으로 현재유효사항을 발췌할 수 없으므로 기입공무원이 각 등기사항에 관하여 선택적으로 전산처리하여야 한다.
② 분할 전 토지에 관하여 저당권이나 전세권의 등기가 있는 경우 갑지와 을지의 을구에는 분할로 인하여 공동담보(전세)가 성립하였다는 취지를 표시하여야 한다(기재례 298항). 이 경우 공동담보(공동전세)내역이 전산적으로 관리되는 경우에는 시스템에서 자동으로 변경되고, 공동담보간에 전산적으로 연결관계가 없는 경우에는 직권에 의한 공동담보변경등기를 하여야 한다. 공동담보가 5개 이상으로서 공동담보목록이 작성되어 있는 경우 역시 전산공동담보목록은 자동으로 분필 후의 표시로 기재되지만, 전산연결관계가 없는 수작업공동담보목록의 경우 그 목록에 수기로 기재하고, 텍스트담보목록인 경우에는 텍스트공담목록교합 기능을 이용하여 별도로 기재하여야 한다.
분할된 토지와 공동담보인 부동산이 다른 등기소의 관할에 속한 때에는 분필등기를 마친 후 지체없이 그 등기소에 분할된 부동산의 표시와 신청서 접수의 연월일을 통지하여야 하고, 통지를 받은 등기소에서는 위와 같은 절차를 마쳐야 한다.
라. 분필 전 토지의 일부에 대하여 용익권에 관한 등기가 있는 경우
(가) 신청서의 기재사항 및 첨부서면
지상권'전세권'임차권, 승역지에 관하여 하는 지역권의 등기와 같은 용익권에 관한 등기는 토지의 일부에 할 수 있으며, 그 설정등기의 신청서에는 권리의 존속범위를 기재(예:동남쪽 300㎡)하고 지적도를 첨부하여야 한다. 용익권의 대상인 토지의 분필등기에 의하여 갑지 또는 을지의 일부에 위와 같은 용익권이 존속하는 경우, 그 신청서에는 권리가 존속할 토지를 기재하고, 이를 증명하는 권리자의 서면(예:지상권자가 작성한 어느 토지의 어느 부분에 지상권이 존속한다는 취지가 기재된 서면)을 첨부하여야 한다. 이 때 권리자의 인감증명도 같이 제출하여야 한다(규칙 53조 4호).
이 경우 그 권리가 분필 후의 토지(갑지 또는 을지)의 일부에 존속할 때에는 그 부분을 표시한 도면을 첨부하여야 한다(법 91조의2, 기재례 307-311항 참조). 분필 후의 토지 중 어느 부분에 용익권이 존재하는지를 표시하기 위해서이다.
위와 같은 권리존속증명서와 도면을 첨부하지 아니한 경우 그 분필등기의 신청은 부동산등기법 55조 8호의 사유에 의하여 각하하여야 한다. 관공서가 촉탁한 경우에도 마찬가지이다. 그 권리가 분할 후의 갑지 또는 을지의 전부에 존속하는 경우에는 도면을 첨부할 필요가 없다.
(나) 등기의 실행
사례를 들어 등기의 실행방법을 설명하기로 한다.
<사례1>
분할 전 토지의 일부에 대하여 지상권이 설정된 경우
① 지상권이 갑지 만에 관하여 존속할 때에는 갑지 등기부의 을구에서 지상권의 범위를 "토지의 전부"로 변경하고, 분할한 을지에 대하여는 지상권이 부존재한다는 부기등기를 하며(기재례 305항), 을지의 등기부에는 그 지상권에 관한 등기를 전사하지 아니한다.
② 지상권이 을지에만 존속할 때에는 을지의 등기부에 지상권등기를 전사한 다음 지상권의 범위를 토지의 전부로 변경한다. 갑지 등기부에서는 지상권등기를 말소한다(기재례 306항).
③ 지상권이 분할 후의 갑지 또는 을지의 일부에 존속할 때에는 그 권리가 존속할 부분을 부기하여야 한다(기재례 307-311항).
<사례2>
갑 토지(1000㎡)의 일부(동남쪽 300㎡)에 대하여 지상권설정등기가 있는 상태에서(아래 그림 음영부분) 을 토지(300㎡), 병 토지(200㎡)가 분할되어 나가고, 지상권은 을 토지 일부(100㎡)와 병 토지 전부에 걸쳐 존속하는 경우 → 분필등기신청서에 지상권이 을지의 일부와 병지의 전부에만 존속함을 증명하는 지상권자의 서면(인감증명 포함)을 첨부하여, 을지 중 지상권이 존속하는 부분에 대한 도면을 첨부하여야 한다.
토지의 분필등기[편집]
토지의 분할등기는 부동산등기법 상 분필등기라고 하며 토지의 변경등기에 속한다. 토지의 변경등기란 토지등기부의 표시란에 기재된 등기사항이 변경된 경우에 하는 등기로서 분할등기의 경우에는 토지의 지번 지목과 면적 등이 바뀌는 변경등기이므로 토지소유자는 분할이 있는 때에는 1월이내에 의무적으로 변경등기를 신청하여야 한다.
토지분할 허가제[편집]
토지의 분할은 국가의 입자에서 보면 때루는 토지이용의 비효율화를 야기하고 토지행정의 번잡을 초래하며 토지투기의 수단으로 악용되므로 이를 소유자의 자유의사에만 맡길 수는 없다. 따라서 토지분할은 일단 모두 허가를 받아야 하는 개발행위의 내용에 포함되어 있으며 특히 필요 이상으로 잘게 쪼개는 것을 금하는 건축법이 있다.
개발제한구역의 토지와 농업진흥구역 내의 농지에 대하여는 분할면적의 하한선을 따로 두고 있다. 토지분할의 허가심사기준은 국토계획법 등에서 구체적으로 상세히 규정하고 있다.
동영상[편집]
참고자료[편집]
- 〈분필〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 정경표 법무사, 〈토지의 분할(분필) 등기, 공유물 분할판결(조정, 화해권고 결정), 상호명의신탁 해지에 의한 판결(조정, 화해권고 결정)과 분할〉, 《네이버 블로그》, 2018-06-11
- 써니퍼니 부동산 이야기, 〈토지분할이란 무엇이며 토지분할절차에 대하여〉, 《티스토리》, 2018-08-25
- 〈필지분할 - 건축법규〉, 《단국대 건축사랑》
같이 보기[편집]
