비규제지역

비규제지역은 규제지역보다 부동산 시장의 적용되는 제한 사항이 적은 지역을 말한다. 비조정대상지역이라고도 한다.

개요

규제지역(조정대상지역)이란 정부가 부동산 시장 과열을 막기 위해 주택법에 근거해 지정하는 지역을 말한다. 즉, 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등에 대해 국토교통부 장관이 지정하는 지역을 말한다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 시 LTV와 DTI의 제한을 받게 되는 것은 물론 분양권 전매와 1순위 청약 자격 등에서도 규제를 받는다. 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5 대 1 이상인 지역 등이 대상이다. 청약조정대상지역으로 지정되면 대출 시 LTV 60%, DTI 50%의 규제를 받는다. 또한, 다주택자 양도소득세 및 종합부동산세 중과 및 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 시 단일세율(50%) 적용, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화(2년 이상 거주), 자금조달계획서 제출 등의 규제를 받는다.

국토교통부장관은 다음의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 '대통령령으로 정하는 기준을 충족하는 지역'을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역으로 지정할 수 있다.

• 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역
• 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양·매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하는 경우 ▷주택도시기금법에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 ▷주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융·세제 조치 ▷그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위해 대통령령으로 정하는 사항 등을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다. 또 조정대상지역 지정 시 미리 시·도지사의 의견을 들어야 하며, 지정 시에는 지체 없이 이를 공고하고 그 조정대상지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 그 공고 내용을 통보해야 한다.

국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 그 지정을 해제해야 한다. 또 조정대상지역으로 지정된 지역의 시·도지사 또는 시장·군수·구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정 해제를 요청할 수 있다. 한편, 조정대상지역에서 해제되면 1순위 청약자격이 완화되고, 분양권 전매제한도 6개월로 단축된다. 분양권 양도세 중과(일괄 50%)도 기간별 일반 과세로 바뀌게 되며, 1가구 1주택 비과세 요건도 실거주 2년에서 2년 이상 보유로 완화된다. 대출 조건도 ▷주택담보대출비율(LTV) 60%, 총부채상환비율(DTI) 50%에서 ▷LTV 70%, DTI 60%로 완화된다.

부동산 규제지역

규제지역이란 부동산 시장의 상황에 따라, 규제하는 지역을 말한다. 정부에서 주로 부동산의 투기 방지, 주택시장 안정화 등을 위해 지정하여 관리하는 지역을 의미한다. 법률적 근거로 정해진 절차에 따라 지정하며, 지정 결과에 따라 투자에 제약이 생기고 시세에도 영향을 끼치게 된다. 또 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역(청약과열지역)을 통틀어서 규제지역이라 한다. 말 그대로 사람들의 관심이 많은 지역이며 한마디로 부동산으로 핫한 지역이라고 할 수 있다. 또한, 부동산 가격의 상승을 주도하는 지역이다. 부동산 시장이 과열일 경우, 지정하는 투기과열지구와 청약과열지구가 있고 부동산 시장이 침체기일 경우 지정하는 청약 위축지역으로 구분한다.

투기과열지구

투기과열지구란 주택가격의 안정을 위하여 필요한 경우, 국토교통부 장관 또는 시, 도지사가 지정하는 지역을 말한다. 청약하려는 주택이 투기과열지구 내 주택인지 여부는 해당 주택의 입주자 모집 공고문에서 항상 확인이 가능하다. 투기과열지구 내 주택(민영주택 및 분양가 상한제 미적용 주택 포함)은 당첨 시 재당첨 제한이 적용된다. 또한, 아래에 해당하는 청약자는 주택 유형에 따라, 투기과열지구 및 청약과열지구 내에서 주택을 1순위로 청약 할수 없다.

• 민영주택

• 세대주가 아닌자
• 과거 5년이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자.
• 2주택(청약신청 하려는 주택이 토지임대부 분양주택인 경우에는 1주택) 이상을 소유한 세대에 속한자.

• 민영 주택 청약 시에는 배우자의 직계 존속도 세대에 속한 자에 포함됨

• 국민주택

• 세대주가 아닌자.
• 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택 세대구성원.

청약과열지역

청약과열지역이란, 주택법 제63조의2제1항제1호에 따라 지정된 조정대상지역이다. 이 지역은 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나, 과열될 우려가 있는 지역으로 재당첨 제한 또는 1순위 당첨 등이 제한된다. 청약하려는 주택이 청약과열지역의 주택인지 여부는 해당 주택의 입주자 모집공고문에서 확인이 가능하다.

청약위축지역

청약위축지역이란 청약 과열지구의 반대말로 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 위축될만한 지역을 말한다. 하지만 청약 위축지역의 경우, 도입된 4년 동안 한 번도 지정된 지역이 없다. 청약 위축지역으로 지정되면, 청약통장 가입 1개월(통상 6개월) 후 1순위 자격이 부여되고, 어느 지역에 거주하더라고 1순위로 청약할 수 있다.

비규제지역의 특징 및 현황

비규제 지역이란 말 그대로, 규제지역보다 부동산 시장의 적용되는 제한사항이 적은 지역을 말한다. 힐스테이트 초월역이 비규제지역 청약으로 나오는 현장이다.

비규제지역의 혜택

• 청약통장 6개월 가입 후 (수도권은 1년)만 지나면 세대주나, 세대원 모두 청약이 가능.
• 재당첨 제한 없음.
• 분양권 전매제한 최대 6개월 미만
• 주택담보인정비율 최대 70% 적용. (규제지역에 비해 자금마련이 용이한 편)

서울 강남3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 서울 21개 구가 조정대상지역 및 투기과열지구에서 해제됐다. 2022년 말 규제지역 해제에서 제외됐던 경기도 과천, 광명, 성남(분당구·수정구), 하남 등 4개 지역도 이번에 서울과 함께 규제지역에서 풀렸다. 즉, 이번에 정부가 규제지역 해제를 발표하면서 이제 강남 3구 및 용산구를 제외하고 전국이 비규제지역으로 남게 된다. 비규제지역의 대표적 효과로는 세금 감소가 있으며 먼저 취득세 중과가 완화된다. 취득세는 올해 바뀐 정책(2월 입법 예정)에 따르면 조정대상지역에서 3주택 이상 보유 시 6%를 납부해야 하는데 비규제지역에서는 최대 4%로 줄어든다. 다음으로 양도소득세는 다주택자 중과가 없어지며, 장기보유특별공제도 받을 수 있다.

1가구 1주택 비과세 요건이 '실거주 2년'에서 '보유 2년'으로 바뀌며, 일시적 2주택자 종전주택 양도 기간도 2년에서 3년으로 늘어난다. 대출 규제도 줄어드는데 비규제지역은 LTV를 70%까지 적용받을 수 있으며, 다주택자도 주택담보대출을 받을 수 있다. 또한, 주택 취득 시 입주계획 또는 자금 조달 신고 의무도 없어진다. 규제지역에서 해제되면 해당 지역의 주택 매수 관련 세금·대출 제한이 크게 완화된다. 따라서 규제지역 해제는 곧 부동산 거래 활성화의 지름길로 여겨진다. 비규제지역은 규제지역에서 비해 주택 구매와 보유 시 다주택자 양도세와 종합부동산세(종부세) 등 세금이 줄어든다. 대출 범위도 크게 늘어난다. 취득세는 현재 조정지역 2주택이나 3주택자는 8%, 조정지역 3주택이나 4주택자는 12%를 부과받는다. 하지만 조정지역 해제에 따라 2주택자는 1~3%의 일반세율로, 3주택자는 4%, 조정지역 3주택이나 4주택자는 6%로 세금이 낮아진다.

1주택자가 양도세를 감면받기 위해서는 조정대상지역에서는 2년 보유, 2년 실거주 요건을 채워야 하지만 비규제지역에서는 2년 실거주를 하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 특히 대출 허용 범위가 커진다. 조정대상지역에서 50%로 적용되던 LTV·DTI 규제가 각각 70%와 60%로 완화된다. LTV 70%는 집값의 70%를 대출 가능하다는 의미다. 예를 들어 시가 9억 원의 주택을 담보로 한다면 비규제지역은 LTV가 70%이므로 6억 3000만 원, 규제지역은 4억 5000만 원(9억x0.5)이다. 정부는 아울러 강남 3구와 용산을 제외한 모든 지역에서 분양가 상한제도 해제했다. 분양가 상한제 적용 지역에는 다른 지역보다 긴 전매제한 및 실거주 의무 기간이 부과된다. 분양가 상한제가 해제됨으로써 수도권 지역 전매 제한 기간은 최대 10년에서 3년으로 줄어들고, 비수도권 지역은 최대 4년에서 1년으로 완화된다.

참고자료

• 〈조정대상지역〉, 《한경 경제용어사전》
• 〈조정대상지역〉, 《시사상식사전》
• 한아로미, 〈규제 비규제 지역, 비규제지역 확인하는 방법 (투기과열지구, 청약과열지역 2021 총정리)〉, 《투린이 한아로미》, 2021-12-26
• 조성준 기자, 〈6년 만에 서울 규제지역 해제… 무엇이 달라지나〉, 《매일일보》, 2023-01-05
• KT 에스테이트, 〈"매물이 줄었어요" 규제 풀리자 제일 먼저 바뀐 이것은〉, 《네이버 포스트》, 2023-01-09

같이 보기

• 규제
• 지역
• 정부
• 과열
• 분양
• 주택법
• 분양권
• 부동산
• 규제지역
• 양도소득세
• 부동산 시장
• 종합부동산세

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