빌라매매

빌라매매는 다세대주택과 연립주택을 통칭한 빌라의 매매를 말한다.

개요

빌라를 매매할 때 고민되는 것은 발로 신축이냐, 준신축이냐, 구옥이냐의 문제다. 이는 가족 구성원들끼리도 의견을 달리하는 경우가 많다. 결론부터 말하자면 신축, 준신축, 구옥빌라는 모두 장단점이 분명히 존재한다. 차이가 있으니 각 빌라의 장단점을 파악해 자신에게 알맞은 빌라를 매매하는 것이 좋다. 빌라(Villa)는 주택의 한 종류로 영어로 교외의 '별장'이나 '저택'을 뜻하는 단어이다. 어원은 고대 로마의 농지(교외의 넓은 농지, 플랜테이션)를 뜻하는 'villa'이며, Village, Villain 단어와 어원은 같다. 빌라는 원래 고대 로마 때나 중세 시대 초기에는 '농지'라는 뜻이었다. 오늘날에는 쾌적한 생활을 즐기려고 교외나 자연 속에 지은, 여가를 위한 독립주택을 말한다.

한국에서 빌라는 주로 소규모의 공동주택인 다세대와 일정 규모 이상의 연립주택을 칭한다. 물론 한국의 빌라 중에서도 삼성동이나 청담동, 압구정동에는 주거 환경이 훌륭하고 저택을 연상시키는 호화 빌라도 있다. 한국에서 호화 빌라가 나타난 이유는 간단하다. 아파트는 입주민들이 지나치게 많아 번잡하고 단독주택은 관리가 까다로워 부담이 늘면서 절충안으로 호화 빌라가 생겨난 것이다. 여기서 더 발전된 주택 형태가 '타운하우스'라고 할 수 있다. 건축법상 연면적 200평 이상의 건물로, 4층 이하의 공동주택은 연립주택, 5층 이상의 공동주택은 아파트라고 불린다. 고급주택 업계에서는 도시에 자리 잡고, 건축법상 일정한 대형 평형에 분양 가격이 고가로 책정된 '20세대 미만' 아파트나 연립주택을 통틀어 통상 고급빌라라고 말한다. 또, 20세대 이상의 공동주택은 아파트라고 칭한다.

신축빌라는 현재 분양하는 빌라로 첫 입주를 하게 되는 집을 말하며 매매가격이 비싸다. 왜냐하면, 신축이라는 프리미엄과 함께 같은 가격에 원하는 층을 고를 수 있다는 장점이 있어 가격이 높다. 가장 적은 실입주금으로 매매할 수 있으며 집의 가치가 높게 평가받으므로 실입주금이 적어도 은행에서 대출이 많이 나온다. 구조는 거실 공간을 넓게 만들다 보니 확장 면적이 많이 있으며 베란다는 방과 연결된 구조가 일반적이다. 주차장은 1:1주차로 2002년 이후 주차장이 갖춰진 필로티 구조가 생겨났으며 인테리어는 친환경 자재를 사용하고 트렌드한 인테리어 시공으로 시선을 사로진다.

준신축빌라는 분양 후 1~5년 지난 빌라로, 외관은 깨끗하나 첫 입주가 아닌 집을 말한다. 매매가격 거품이 1차로 빠진 상태이며 외관은 신축빌라와 비슷하지만, 가격은 저렴하다. 첫 입주가 아니므로 구옥과 비슷하며 은행에서 대출이 많이 나오지 않으므로 실입주금이 어느 정도 갖춰져야 매매할 수 있다. 구조와 베란다 및 주차장은 신축빌라와 같으며 인테리어는 유행에 민감하지 않다면 새로 인테리어를 할 필요는 없으며 깨끗하다. 또한, 구옥빌라는 10여 년 이상 지난 빌라로 외관부터 세월의 흔적이 있는 집을 말한다. 저렴한 매매가격으로 외관부터 다소 세월의 흔적이 느껴진다. 집에 대한 가치가 적어 대출이 많이 실행되지 않으며 실입주금이 가장 많아야 한다. 장롱의 크기가 집안의 가치로 평가받던 시절의 빌라로, 큰 안방과 작은 거실 구조가 다수 있다. 통 베란다에 주를 이루며 적재 공간으로 사용되고, 주차장은 주차 공간이 적어 주차 문제가 유발되는 경우가 많으며 오랜 시간이 지나 다소 촌스러워진 인테리어에 변화를 줄 필요가 있다. 신축빌라와 준신축빌라, 구옥빌라는 각각 다른 장·단점을 가지고 있다. 중고차를 예로 들면 중형 세단을 타느냐, 대형 중고차를 사느냐의 차이와 비슷하다. 어떤 빌라든 간에 자신에게 잘 맞고 어울리는 집을 사는 것이 좋다.

빌라매매 시 주의사항

빌라 시세 확인방법

빌라란 외국에서는 고급주택, 별장 등으로 구분되지만 한국에서는 다세대주택, 연립주택을 통틀어 빌라라고 한다. 4층 이하의 건물이고 한 가구당 세대주가 다른 것을 빌라라고 한다. 아파트는 인터넷으로 쉽게 시세 조회와 공급량 등을 알 수 있지만 빌라는 직접 발품을 팔아 알아보는 것이 대부분이다.

국토교통부 실거래가 공개시스템

국토교통부에서 직접 운영하는 사이트로 아파트, 빌라, 다가구, 단독주택 등의 실거래가를 조회할 수 있다.

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 접속
• 메인화면 메뉴 > 연립/다세대 클릭
• 지도와 함께 주소 입력창이 나오면 조회하고 싶은 연도 선택 후, 빌라 주소 및 단지명 검색
• 주소를 입력 후 조회하면 해당 빌라의 매매가와 전·월세 실거래가 나온다.

디스코 빌라 실거래 조회

디스코에서도 아파트, 빌라, 오피스텔 등의 실거래가를 조회할 수 있다. 전용면적 및 전체 거래명세를 보여주는데, 빌라는 매매 시 업다운 계약서가 많이 작성되기 때문에 국토교통부 실거래가 조회 사이트와는 조금씩 차이가 있다.

• 디스코 사이트 접속
• 검색창에 조회하고 싶은 빌라의 주소, 단지명 입력
• 해당 빌라를 클릭하면 실거래가 조회 가능
• 주변 빌라의 실거래가도 조회 가능

빌라시세닷컴

빌라시세닷컴은 금융기관에서 제공되는 서비스이기 때문에 운영정책이 있다. 하나의 계정으로 하루 3번까지 빌라 시세를 조회할 수 있다. 빌라를 조회할 때 차감되는 것이 아닌 빌라의 호수를 선택하는 순간 횟수가 차감되고 다음 날 자정에 잔여횟수가 충전된다.

• 빌라시세닷컴 홈페이지 접속 후 공인인증서 로그인
• 검색하고자 하는 빌라 이름 조회
• 조회된 빌라에서 호수 선택
• 시세 조회 잔여횟수 확인
• 시세확인

하우스머치

하우스머치는 지능형 종합 부동산 서비스로 실시 가능하며 빅데이터를 수집하여 분석하고 머신러닝 및 공간계량 기법을 통한 정밀한 분석으로 한 서울, 수도권 및 5대 광역시의 연립/다세대주택의 추정 시세정보를 제공하는 사이트이다.

빌라 계약 전, 확인 서류

• 등기부등본 : 갑구에 소유주가 누구로 되어있는지 확인하고 위임장의 이름과 같은지 확인한다. 신축빌라의 경우, 사업자등록증이 있으며 함께 확인하면 된다. 보통 등기부등본 을구에 대출이 있는데 잔금 납부 시에 상환하고 새로 매수자 이름으로 대출실행이 되니 걱정하지 않아도 된다.
• 건축물대장 : 건축물대장에 내가 구입하는 빌라가 주택인지, 오피스텔인지, 근린생활시설인지 정확하게 확인하시고 대장상에 해당 빌라의 면적이 몇 평인지 확인해야 한다. 최근의 빌라들은 베란다 확장을 통해서 건축물 대장상의 면적보다 실면적이 넓을 때도 있다. 간혹 나중에 건축물대장의 면적과 분양 시에 고지받은 면적이 달라서 놀라는 경우가 있다. 전용면적과 실면적의 차이가 있으니 정확히 확인하셔서 오해하는 경우가 없어야 한다. 베란다 확장은 합법이긴 하지만 간혹 불법적으로 확장하여 면적을 늘린 경우가 있으니 불법 확장 여부도 물어보고 확인한다.
• 위임장, 인감증명서 : 건축주는 항시 건물에 상주하지 못하기 때문에 분양 실장이나 팀장에게 위임을 해주고 위임장과 인감증명서를 첨부해주고 있다. 위임장의 인적사항 확인하시고 계약할 수 있는 위임을 받았는지 확인해야 한다. 계약서는 위임받은 사람과 분양계약을 쓰더라도 계약금은 건축주(소유자)에게 송금하여 자금 이체 이력을 남겨놓는 게 안전하다.
• 빌라 거래 시 주택담보대출 활용방법 : 빌라든 아파트든 시세의 일정 비율까지 대출할 수 있는데 아파트의 경우 단지별로 정확한 실거래가 데이터가 있고, 공식적인 부동산 시세를 제공하는 사이트가 있다. 따라서 금융기관은 별다른 감정을 하지 않아도 이를 기준으로 대출 가능액을 설정할 수 있는 것이다. 빌라는 실거래가 데이터가 나오기는 하나 개별성이 강하기 때문에 명확한 시세를 설정하기가 매우 어렵다. 아파트는 단지별로 거의 대동소이한 금액이지만 빌라는 바로 옆집이라 하더라도 형태, 크기, 연식 등에 따라 금액의 차이가 심하기 때문이다. 물론 빌라도 주택공시가격이 있으므로 이를 기준으로 시세를 보기도 하지만 실제 시세와는 많은 차이가 있는데 이를 통해서 대출을 받으면 매우 적은 금액만 대출할 수 있게 된다. 그 때문에 빌라 대출 시에는 금융기관이 감정평가를 진행하는 방식을 더 선호하는 것이다. 하지만 감정평가 방식으로 대출을 진행하면 대출받기까지 시간이 더 걸리고 금융기관과 감정평가사에 따라 감정 금액이 달라지는데 대출한도 및 금리 등을 유리하게 이용하려면 가능한 많은 금융권을 비교해 보는 것이 좋다. 또한, 투기지역인지 조정대상지역인지 그 외 지역인지에 따라서도 대출 기준이 다른데 새 정부가 출범하여 대출 규제를 완화하려는 태도를 보이면서, 대출 기준에도 많은 변화가 생길 것으로 예상한다.

빌라매매 및 분양 절차

계약금 지급

• 통상 분양가의 10% 내외
• 건축주 명의 통장 또는 분양담당자 명의로 입금

※ 단, 분양담당자의 명의로 입금 시에 위임장에 해당 내용이 명시되어있는지 확인이 필요하다.

대출신청

• 대출 심사를 위한 서류 준비 : 원천징수영수증, 재직 증명서 등
• 대출 신청을 위한 자필서명 진행

하자 여부 체크

• 인테리어 상태 및 하자 여부 확인
• 각종 기기 작동 여부 확인
• 요구사항 이행 여부 확인

소유권보존등기 확인

준공 전 분양받은 신축빌라의 경우 계약자 명의로 소유권이전등기가 되기 전에 건축주 명의로 소유권보존등기가 실행된 후 계약자 명의로 소유권이전등기가 되어야 한다. 잔금 전까지는 건축주 명의로 소유권보존등기가 되어야 한다.

자금 지급 및 소유권 이전 절차

• 계약자(매수인) 등기이전 구비서류 : 계약서, 주민등록등본, 도장, 신분증
• 건축주(매도인) 등기이전 구비서류 : 등기필증(등기권리증), 인감증명서(매도용-매수자 인적사항 포함), 등기부등본, 건축물대장, 주민등록초본, 인감도장

※ 잔금, 대출금, 각 구비서류가 준비된 상태에서 법무사 입회하에 소유권 이전 절차가 진행되며 소유권이전등기는 법무사 등기소에 신청하고 등기필증(등기권리증) 발급은 신청 후 5~7일 정도 소요된다.

빌라매매 및 분양 시, 확인사항

• 실소유자 확인하기 : 대부분의 신축빌라의 경우에는 상당수가 준공된 후에 분양하는 때도 있지만 준공이 되기 전부터 분양을 시작하는 때도 많다. 준공 전에는 건물에 대한 등기부 등본이 존재하지를 않습니다. 따라서 토지의 등기부 등본과 건축주가 일치하는지 확인해야 한다.
• 근린생활시설 빌라인지 확인하기 : 빌라들이 밀집하고 있는 신도시 주변이나 동네를 방문해 보면 1층에는 음식점이 있고 2~3층부터 빌라처럼 지어진 구조의 주택들을 근린생활시설 빌라라고 합니다. 근린생활시설 빌라의 경우 피하시는 데 좋다. 가장 큰 이유는 주차 문제며 가구당 확보해야 하는 주차대수가 일반 주택보다 적은데요 상가를 이용하는 손님들도 많으므로 주차 문제 때문에 꼭 다투는 경우가 많다.
• 불법 건출물인지 확인하기 : 대부분 빌라의 경우 용적률에 따라서 4~5층 이상으로 건물이 지어지거나 옥탑의 외형으로 건물이 더 지어지는 경우가 있는데 이러한 임시 건물이 불법 건축물에 해당한다. 그리고 불법 건축을 했을 경우 매수자는 원상 복구해야 한다.
• 근저당권 확인하기 : 빌라의 건축자는 빌라를 처음 지으면 자기자본이 많이 들어가는 것을 줄이기 위해 은행에서 대출을 받아서 진행하게 된다. 처음에는 토지를 담보로 대출을 받고 건물이 올라가면 pf 대출을 받아서 준공이 나면 대출을 통해서 각 세대별로 등기부 등본이 나오고 근저당이 설정되며 이때 등기부 등본에 추가로 압류가 있는지 확인해야 한다.

참고자료

• 빌라정보통, 〈신축빌라 vs 구옥빌라  선택 방법〉, 《브런치》, 2018-04-21
• 베이비주니어개발자, 〈빌라매매, 분양, 주의사항 알아보기〉, 《티스토리》, 2023-02-19
• 현대캐피탈, 〈이 빌라 사도 될까? 빌라매매 전 필수 확인사항〉, 《네이버 포스트》, 2022-06-14

같이 보기

• 빌라
• 매매
• 주택
• 분양
• 입주민
• 아파트
• 부동산
• 공동주택
• 연립주택
• 단독주택
• 다세대주택

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