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빌라수요
빌라수요는 요구나 필요에 따라 다세대주택과 연립주택을 통칭한 빌라의 수요를 말한다.
빌라수요 증가 이유[편집]
주택시장에서 빌라에 대한 인기가 뜨겁다. 서울 부동산정보광장에 따르면 2021년 6월 서울 빌라 매매 건수는 4,522건으로 아파트 매매 건수 3,010건에 달했다. 빌라가 인기를 끌고 있는 그 이유는 아파트값이 급등한 데 따라 풍선효과라는 분석이 많다. 계속해서 아파트값이 치솟으니 그 대안으로 가격이 저렴한 빌라에 실수요가 몰린 것이다. 게다가 임대차법 영향으로 전셋값까지 급등하면서 실거주 목적으로 젊은 층의 수요가 늘어난 것 또한 원인으로 볼 수 있다.
빌라에 투자하는 이유[편집]
- 적은 투자비용 : 아파트라면 최소 2~3억의 투자금이 있어야만 투자할 수 있지만 빌라는 상대적으로 적은 비용으로 투자할 수 있다. 거주 목적으로 구매할 경우, 전용 면적보다 더 넓은 공간에서 거주할 수 있어 공간 활용에도 우수하다.
- 우수한 주변 환경 : 역세권, 학세권에 투자하게 되면 안정적인 투자 이익을 얻을 수 있다. 근처에 직장의 접근성이나 우수한 학군이 포함되어 있다면 적은 비용 대비 우수한 인프라를 누릴 수 있다.
- 시세차익 기대 : 첫 전세 계약 이후 다음 계약이나 그다음 계약 시점에는 투자금의 전액 회수가 가능하다는 기대를 할 수 있다. 이는 빌라의 시세가 지속적으로 상승할 것으로 보기 때문에 가능한 기대이다.
초보 투자자라면 신축빌라
신축빌라는 구옥 빌라들의 단점들을 모두 개선해 쾌적한 입지와 주거 환경을 지닌 상품이다. 안목을 잘 키워 신축빌라 매매에 나선다면 향후 기대되는 미래가치가 높은데, 특히 주택 임대 사업자로 등록할 경우, 지방세특례제한법 31조에 의해 세금이 감면되는데 최소 납부세액 제도의 적용에 따라 취득세율을 최대 85%까지 감면받을 수 있다. 신축빌라 매입 전 최소한으로 알고 가야 할 적합한 조언은 다음과 같다.
- 역세권 위치 확인하기 : 신축빌라의 주요 수요는 대부분 경제 활동이 활발한 젊은 세대로 역세권은 매우 중요한 조건이다. 노후 대비나 부동산 투자를 목적으로 신축빌라를 구입했을 경우, 입지가 미래의 가치를 결정하기 때문에 특별히 기대하는 호재가 있지 않다면 안정적인 교통 인프라를 선택하는 것이 좋다.
- 생활시설 분류 체크 : 외관은 주택처럼 보여도 등기부등본상에 근린생활시설로 쓰여 있는 신축빌라들이 있습니다. 유난히 저렴하다고 생각되는 빌라는 근린생활시설인 경우가 많다. 상업 시설이 들어가야 하는 곳에 불법으로 용도를 변경해 사람이 살도록 설정해둔 점에서 불법건축물로 판단된다. 추후 매매도 어렵고 금전적인 피해도 크기 때문에 투자 시 꼭 확인해야 할 부분 중 하나이다.
- 풍부한 임대수요 : 주변에 활발한 임대수요가 있는지 또한 꼼꼼히 따져봐야 한다. 주변에 업무지역이나 접근성이 좋은 지역 중심으로 수요가 계속 확산될 수 있는 곳인지를 판단하여 투자하는 것이 좋다. 특히 젊은 층이 많은 지역이라면 꾸준한 수요가 일어날 수 있기 때문에 지역 특성을 미리 잘 파악해두시는 것이 좋다.
뜨는 지역의 '낡은 빌라' 공략
아파트에 밀려 주목받지 못했던 구축 빌라 재건축 사업이 활기를 띠면서 낡은 빌라가 다시 주목받고 있다. 아파트 재건축은 규제 강화로 인해 사업이 더딘 반면에 저층 주거 단지를 대상으로 한 가로주택정비 사업은 활성화를 띠고 있기 때문이다. 가로주택정비 사업은 큰 도로와 인접한 낡은 빌라나 단독주택 일대를 신축 아파트로 탈바꿈하는 정부 지원 정비 사업이다. 또한, 낡은 빌라가 투자 대상이 되는 가장 큰 이유가 바로 재개발 때문인 것이다.
- 대지지분이 중요 : 재개발 투자를 목적으로 빌라를 매수한다면 '대지지분'이 중요하다. 재개발 투자는 구역 내 빌라를 매입 후 조합원 지위를 획득해 분담금을 내고 새 아파트를 받는 과정에서 수익이 발생한다. 결국, 땅에 투자하는 것이기 때문에 대지지분이 얼마나 더 큰지를 따지는 것이 현명하다.
- 낡은 빌라 투자 인기 지역 : '2030서울플랜'에 따르면 3도심(광화문, 강남 4구, 영등포·여의도), 7광역중심(용산, 청량리·왕십리, 창동·상계, 상암·수색, 마곡, 가산·대림, 잠실), 12개 지역 중심(동대문, 성수, 망우, 미아, 연신내·불광, 신촌, 마포·공덕, 목동, 봉천, 사당·이수, 수서·문정, 천호·길동)으로 공간 구조가 완성된다고 한다. 이에 따라 투자자들은 4대문안을 주목하고 있다. 또한, 숭인동, 창신동, 옥인동 같은 지역에 낡은 빌라들이 많아 재개발의 여지를 두고 관심이 몰리고 있다.[1]
빌라수요의 전망[편집]
금리인상과 인플레이션 영향으로 아파트 매매수요는 줄고 있지만 빌라수요는 늘어나는 추세를 보인다. 전문가를 둔 사이에서는 이런 추세가 일시적이거나 혹은 지속할 수 있다는 전망으로 나뉜다. 2023년 2월 9일 부동산정보제공업체 경제만 랩이 한국부동산 원 주택유형별 거래량을 분석한 내용을 보면 전국 빌라 거래량은 12만9746건으로 2006년 이후 최고치를 기록했다. 전국에서 빌라 매입비 중이 가장 높은 지역은 서울(61.6%)이었으며 반대로 아파트 거래량은 58.7%로 통계를 내기 시작한 2006년 이후로 가장 낮다. 대출금리 인상으로 이자 상환 부담을 느낀 수요자들이 아파트보다 저렴한 빌라를 선호한 거로 풀이된다. 전세를 끼고 건물을 매입하는 '갭 투자' 방식으로 빌라를 살 때도 아파트 대비 비용이 적게 들고, 아파트와 달리 시세 산정 기준이 마땅치 않아 실 가치보다 더 많은 대출을 받을 수 있다. 그렇게 매입한 빌라를 임대하면 제 돈을 한 푼도 쓰지 않고 건물주가 될 수 있지만 빌라는 환급성이 떨어지는 단점이 있다.
전문가에 따르면 전국 주택거래 비율 중 빌라 거래가 많아진 경우는 아파트값이 급등한 상황에 발생한 것이며 반대로 아파트값이 떨어지면 아파트 거래 수요는 증가할 수 있다. 그러므로 빌라가 시장 판도를 바꾸는 건 아니다. 모든 기준은 아파트이다. 현실에 맞게 주거지를 선택하는 흐름에 맞춰 빌라수요는 지속하리란 전망도 있다. 문재인 정부 땐 '똘똘한 한 채'라고 해서 1주택 중심이다가 점점 상향 이동하는 분위기였다면 윤석열 정부에 와선 경기가 안 좋다 보니 '알뜰한 한 채'로 주택 추세가 바뀌었다. 또 빌라수요는 지속할 것이며 아파트 가격이 더 강한 조정에 의해서 급락하고 반대로 빌라에 수요가 몰려 가격이 오르면, 아파트와 빌라 간 가격 차이가 작으면 아파트가 매입 대상으로 보이지 않을까 생각한다.[2]
아파트 대신 빌라 택하는 수요 늘어난다
서울 아파트 가격이 단기간에 급속도로 상승하면서 전체 주택 매매 중 상대적으로 가격이 낮은 빌라가 더 많은 비중을 차지하는 현상이 지속되고 있다. 빌라거래의 아파트 거래량 역전현상은 2021년 상반기부터 약 1년 5개월 째 계속되고 있다. 업계에서는 대출규제 강화 및 금리인상으로 인해 당분간 빌라 수요가 더 증가할 것이라고 내다보고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 2022년 4월 서울 전체 주택매매거래 6120건 가운데 빌라(연립‧다세대) 건수는 3808건으로 집계됐다. 전체 매매거래의 62.2%를 차지하는 것이다. 아파트는 빌라보다 주거여건과 상품가치가 뛰어나 늘 전체 주택매매 비중 가운데 높은 비중을 차지했지만 17개월 째 매매시장에서 빌라의 거래비중이 더 높은 것으로 나타났다. 2022년 1~5월까지 합산한 거래량을 봐도 이같은 추이는 뚜렷하게 드러난다. 아파트 거래건수는 6607건에 불과하지만 빌라 매매 거래량은 1만4078건으로 2배 이상 많은 수준이다. 지역별로는 강서, 강북구의 빌라 매매비중이 83%를 넘어 가장 높았다. 은평구, 양천구, 금천구, 도봉구 등 순으로 나타났다.
업계에서는 이례적인 일로 받아들이고 있으며 주택시장에서 아파트가 빌라의 거래비중보다 월등히 많은게 당연한 것으로 인식돼 온 영향이다. 제 약 2년 전인 2018년 1~5월을 보면, 서울 아파트 매매거래는 4만2324건으로 나타났고 빌라는 이의 절반 수준에 불과한 2만1854건에 불과했다. 그러다 2019년에 접어들면서 빌라 거래량이 치고 올라오며 아파트와 빌라의 거래량이 비슷한 수준을 유지하게 됐다. 시장에서는 단기간에 아파트 가격이 치솟은 점을 원인으로 보고있다. 집값이 오르면서 내집 마련을 준비 중인 수요층이 정주여건이 뛰어난 아파트를 선택하고 싶어도 급등한 아파트 값을 감당할 수 없어서라는 분석이다. 또 지금과 같은 거래 고갈 상태가 지속될 경우 아파트 값이 언제 떨어질지 모른다는 불안감도 자리 잡아 대체제인 신축 빌라를 택하는 것이다. 실제 아파트와 빌라의 매매가격 격차는 점점 더 벌어지고 있다.
소액으로 투자할 수 있다는 장점이 부각되며 투자수요가 몰린 것도 빌라 거래량 증가의 한 원인으로 꼽힌다. 정부와 서울시가 주택공급 목적으로 재개발 등 정비사업을 적극 추진하면서 빌라에 대한 수요가 꾸준히 증가하는 것이다. 이 같은 까닭에 경매시장에서 빌라의 낙찰가율도 꾸준히 상승추세를 보이고 있다. 업계에서는 빌라의 아파트 거래량 역전 추세가 당분간 이어질 것으로 내다보고 있다. 동산업계 관계자에 따르면 아파트 매매가격이 단기간에 급등하면서 빌라가 대체제로 주목받으며 수요가 몰리고 있으며, 추가 금리인상과 재개발 규제 완화 기대감 등도 빌라 거래 비중을 높게하는 요소 중 하나로 꼽힌다. 다만, 빌라는 아파트와 달리 환금성이 떨어지는 만큼 매입에 신중할 필요가 있다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ BNP파리바 카디프생명, 〈너도 나도 '빌라', 빌라 수요 증가 이유와 투자 시 고려 사항은?〉, 《네이버 블로그》, 2021-08-10
- ↑ 송금종 기자, 〈금리 인상 여파, 주거 선호도 변화…빌라 수요↑〉, 《쿠키뉴스》, 2023-02-09
- ↑ 노경은 기자, 〈'비싸도 너무 비싸'···아파트 대신 빌라 택하는 수요 늘어난다〉, 《시사저널e》, 2022-06-03
참고자료[편집]
- BNP파리바 카디프생명, 〈너도 나도 '빌라', 빌라 수요 증가 이유와 투자 시 고려 사항은?〉, 《네이버 블로그》, 2021-08-10
- 송금종 기자, 〈금리 인상 여파, 주거 선호도 변화…빌라 수요↑〉, 《쿠키뉴스》, 2023-02-09
- 노경은 기자, 〈'비싸도 너무 비싸'···아파트 대신 빌라 택하는 수요 늘어난다〉, 《시사저널e》, 2022-06-03
같이 보기[편집]
