설립

설립(設立)은 기관이나 조직체 따위를 만들어 일으킴을 말한다.

회사설립

부동산개발업

업종 중에 부동산개발 및 공급업이 있다. 흔히 기획부동산이라 하는데 그동안 자율업종으로 관리되었는바, 부동산투기에 편승하여 다수의 피해자를 양산하게 되자, 정부가 이를 등록업종을 전환하여 등록 관리하도록 하였다.(부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률제정) 여기서 "부동산개발"이란 타인에게 공급할 목적으로 토지에 대하여 건설공사의 수행 또는 형질변경의 방법으로 조성하거나 건축물을 건축·대수선·리모델링·용도 변경하여 해당 부동산(부동산의 이용권 포함)의 전부 또는 일부를 타인에게 판매 또는 임대하는 행위를 말한다. ​부동산개발업 법인 설립을 하려면 임원이 1명 이상 있어야 한다. 물론 자본금 10억 이상의 법인에서는 이사3인 감사1인 이상 있어야 하지만 일반적으로 10억 미만의 법인이 대다수이다. 상호, 사업장 주소, 사업목적을 정해야 하며 상호는 기존의 똑같은 상호를 쓰고 있는 경우는 등기가 되지 않는다. 인터넷등기소에서 검색하여 결정하고 사업장 주소는 법인 등기 시는 꼭 임대차계약서가 필요 없으며, 정확한 주소로 알려줘야 한다.

사업목적은 말 그대로 어떤 사업을 하는지를 구체적으로 표기해야 한다. 예를 들어 유통업, 무역업 같은 포괄적인 의미는 등기가 되지 않으니 생활용품 유통업 등으로 표시해야 한다. 부동산개발업 법인설립비용은 www.okmna.net에서 계산할 수 있으며 자본금에 따라 지역에 따라 비용이 다르며 미리 확인해야 한다. 부동산개발업을 창업 시 자본금이 먼저 준비가 되지 않거나 설립 후에 자본금이 투자되는 경우는 자본금에 맞는 공법인을 양도받아 사업을 하면 된다. 부동산개발업의 등록을 위한 요건에서 법인은 주식회사인 경우에는 자본금 3억 원, 주식회사 외의 회사인 경우에는 출자금 3억 원 가목 및 나목 외의 법인인 경우에는 총자산에서 총부채를 뺀 금액 3억 원이다. 개인 영업용자산평가액 6억 원이며 부동산개발업 등록신청서를 국토교통부장관에게 제출해야 한다. 기입내용에는 상호, 대표자, 영업소 소재지, 법인등록번호(주민등록번호), 국적 또는 소속 국가, 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 사항이 포함된다.

부동산개발업 등록대상

• 토지 : 3천㎡(연간 1만㎡) 이상
• 건물 : 연면적 2천㎡(연간 5천㎡) 이상
• 주상복합 : 비주거용 연면적이 2천㎡(연간 5천㎡) 이상이고. 비주거용 비율이 전체면적의 30% 이상인 경우

부동산개발업 등록요건

• 자본금 요건

• 주식회사의 경우 : 자본금 5억 원
• 주식회사외의 회사 : 출자금 5억 원
• 그 외 기타법인 : 총자산에서 총부채를 뺀 금액 5억 원

• 외국법인 : 영업소 설치등기를 하여야 함.
• 전문인력 : 상근 2명 이상
• 시설 : 사무실 전용면적 33㎡ 이상

부동산개발업을 위한 특수목적법인의 경우

• 특수목적법인의 종류

• 부동산투자회사법에 따른 위탁관리부동산투자회사 또는 기업구조조정부동산투자회사
• 간접투자자산 운용업법에 따른 부동산간접투자기구 중 투자회사
• 법인세법에 따른 투자회사

• 자본금 요건 : 자본금 5억 원 이상
• 전문인력 : 상근 2명 이상
• 시설 : 사무실 전용면적 33㎡ 이상

부동산개발업의 등록절차

• 부동산개발업의 등록을 하려는 자는 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 부동산개발업 등록신청서에 다음 서류를 첨부하여 국토해양부장관에게 제출하여야 한다.

• 부동산개발업등록신청서 1부
• 재외국민인 경우 재외국민등록부등본 및 여권 사본
• 법인인 경우 대차대조표 및 손익계산서
• 개인인 경우 영업용자산액명세서와 그 증명서류
• 대표자 및 임원(개인은 대표자)의 성명·주민등록번호 주소
• 사무실을 갖추었음을 증명하는 임대차계약서 사본
• 부동산개발 전문인력을 확보하였음을 증명하는 다음과 같은 서류

• 해당 자격 또는 학위를 증명하는 서류

• 변호사 : 사법연수원수료증 사본, 변호사 등록증 사본 등
• 자산운용전문인력 : 자산운용전문인력등록확인서
• 감정평가사·공인중개사·건축사 자격증 사본
• 건설기술자 : 자격증 사본 및 건설기술자 경력증명서 등
• 학위증명서류 : 학위수여증명서 또는 졸업증명서

• 경력을 증명할 수 있는 서류 : 해당 기관의 경력증명서 (건설기술자경력증명서 포함)
• 부동산개발 전문인력 사전교육수료증 사본
• 부동산개발 전문인력에 대한 고용계약서 사본
• 부동산개발에 필요한 전문성이 있다고 인정되는 자로서 건설교통부장관이 고시하는 기준에 해당하는 자는 이를 증명할 수 있는 서류

도시개발조합의 설립

조합의 설립인가

• 조합을 설립하려면 도시개발구역의 토지 소유자 7명 이상이 정관을 작성하여 지정권자에게 조합 설립의 인가를 받아야 한다(규제「도시개발법」 제13조제1항).

조합이 인가를 받은 사항을 변경하려는 경우에도 지정권자로부터 변경인가를 받아야 합니다. 다만, 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 신고만 하면 된다(규제「도시개발법」 제13조제2항).

설립인가 신청 시 동의

• 조합 설립의 인가를 신청하려면 해당 도시개발구역의 토지면적의 2/3 이상에 해당하는 토지 소유자와 그 구역의 토지 소유자 총수의 1/2 이상의 동의를 받아야 한다(규제「도시개발법」 제13조제3항).

조합의 성립

• 조합의 설립인가를 받은 조합의 대표자는 설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 해야 하며, 그 주된 사무소의 소재지에서 등기를 하면 조합이 성립한다(규제「도시개발법」 제15조제2항 및 규제「도시개발법 시행령」 제32조제1항).
• 조합은 법인으로 하며, 조합에는 조합장 1명과 이사, 감사를 둔다. 조합의 임원은 그 조합의 다른 임원이나 직원을 겸할 수 없다(규제「도시개발법」 제15조제1항, 제14조제2항 및 「도시개발법 시행령」 제33조제1항).
• 다음의 어느 하나에 해당하는 자는 조합의 임원이 될 수 없다. 만약 조합의 임원으로 된 자가 다음의 어느 하나에 해당하게 된 경우에는 그 다음 날부터 임원의 자격을 상실하다(「도시개발법」 제14조제3항 및 제4항).

• 피성년후견인, 피한정후견인 또는 미성년자
• 파산선고를 받은 자로서 복권되지 않은 자
• 금고 이상의 형을 선고받고 그 집행이 끝나거나 집행을 받지 않기로 확정된 후 2년이 지나지 않은 자 또는 그 형의 집행유예 기간 중에 있는 자

조합원 및 조합원의 권리

• 조합의 조합원은 도시개발구역의 토지 소유자로 한다(「도시개발법」 제14조제1항).
• 조합원은 다음의 권리 및 의무를 갖는다(규제「도시개발법 시행령」 제32조제2항).

• 보유토지의 면적과 관계없는 평등한 의결권(다만, 다른 조합원으로부터 해당 도시개발구역에 그가 가지고 있는 토지 소유권 전부를 이전 받은 조합원은 정관으로 정하는 바에 따라 본래의 의결권과는 별도로 그 토지 소유권을 이전한 조합원의 의결권을 승계)
• 정관에서 정한 조합의 운영 및 도시개발사업의 시행에 필요한 경비의 부담
• 그 밖에 정관에서 정하는 권리 및 의무

조합원의 경비부담

• 조합은 그 사업에 필요한 비용을 조성하기 위해 정관으로 정하는 바에 따라 조합원에게 경비를 부과·징수할 수 있으며, 부과금의 금액은 도시개발구역의 토지의 위치, 지목(地目), 면적, 이용 상황, 환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려해 정한다(「도시개발법」 제16조제1항 및 제2항).

총회와 대의원회

• 의결권을 가진 조합원의 수가 50인 이상인 조합은 총회의 권한을 대행하기 위해 대의원회를 둘 수 있다(「도시개발법 시행령」 제36조제1항).

설립 관련

발기설립

발기설립(發起設立)이란 회사설립에 있어서 발행주식의 전부를 발기인이 인수하여 회사를 설립하는 방법을 말한다. 발기인이 전부를 인수하지 않고 남은 부분에 대한 주식을 모집하는 모집설립에 대응하는 것으로, 단순설립 또는 동시설립이라고도 한다. 발기설립의 경우 발기인은 정관을 작성하여 공증인의 인증을 받은 후, 주식발행에 관한 사항을 결정하고(상법 288∼291조), 이어 설립시에 발행하는 주식총수(株式總數)를 인수하여 주식의 납입 또는 현물출자(現物出資)의 이행을 마친 후, 이사 및 감사를 선임한다(295조·296조 1항). 이사는 감사의 선임을 법원에 청구하고, 감사는 납입 또는 현물출자의 이행의 유무와 현물출자 등 변태설립사항을 조사하여 그 결과를 법원에 보고하고, 부당하다고 인정되는 때에 법원은 이에 상당하는 처분을 한다(299조). 이상의 절차가 무사히 끝나면 일정한 기간 내에 설립등기를 함으로써 회사가 설립된다(317조). 그런데 대회사의 경우에는 발기인만으로는 설립에 필요한 자금의 조달이 불가능하고 또 소회사의 경우에도 감사를 선임하여 감사를 받게 하는 것은 시간도 걸리고 불편한 점이 많으므로 주식의 전부를 발기인이 인수하게 하지 않고, 나머지 부분의 주식을 연고자로 하여금 인수하도록 하는 모집설립의 방법을 취하는 경우가 많다. 따라서 발기설립은 실제로는 거의 이루어지지 않고 있다.

설립등기

설립등기(設立登記)이란 법인을 설립하기 위하여 하는 등기를 말한다. 민법상(民法上)의 비영리법인(非營利法人)은 제반 설립절차를 거쳐서 그 설립의 허가(許可)가 있는 때에는 3주간 내에 주된 사무소의 소재지에서 설립등기(設立登記)를 함으로써 성립한다(민법 제33조). 설립등기사항은 목적(目的), 명칭(名稱), 사무소, 설립허가의 연월일, 존립시기나 해산사유, 자산(資産)의 총액, 출자(出資)의 방법을 정한 때에는 그 방법, 이사(理事)의 성명과 주소, 이사의 대표권(代表權)을 제한한 때에는 그 제한 등이다(동법 제49조). 상법상(商法上)의 회사(會社)는 상법의 규정에 따라 설립절차를 거쳐서 본점(本店)의 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립한다(상법 제172조). 설립등기사항은 합명회사(동법 제180조), 합자회사(동법 제271조), 주식회사(동법 제317조), 유한회사(동법 제549조)에 따라 개별적인 규정이 있다.

특별법상(特別法上)의 법인은 당해 법률의 규정에 따라 설립절차를 거쳐서 일정기간 내에 주된 사무소의 소재지에서 설립등기를 함으로써 성립하며, 설립등기사항도 당해 법률에서 규정되고 있는 바에 따른다(농업협동조합법 제18조, 한국관광공사법 제5조, 한국은행법 제9조 등 다수). 법인은 설립등기 이외에도 정관(定款)의 변경등기, 분사무소(分事務所) 또는 지점(支店)의 설치등기, 사무소의 이전등기, 이사의 대표권의 제한등기, 해산등기(解散登記), 청산종결등기(淸算終結登記) 등을 하여야 한다. 그 중에서 설립등기만은 성립요건(成立要件)이며, 기타의 등기는 대항요건(對抗要件)이다.

설립등기는 기본적으로 법인의 권리능력을 발생하게 하지만, 그 밖에 특별한 효력을 가지는 경우가 있다. 설립등기를 한 때에는 설립에 하자(瑕疵)가 있는 회사도 설립의 무효(無效)·취소(取消)의 판결이 확정될 때까지는 사실상의 회사로 취급되며, 그 판결이 확정되더라도 설립등기 이후 판결확정 이전에 발생한 회사와 사원(社員) 및 제3자 사이의 법률관계의 효력에는 영향을 미치지 않게 된다(동법 제190조, 제269조, 제328조, 제613조). 설립등기에 의하여 주식회사가 성립한 후에는 주식(株式)을 인수한 자는 주식청약서의 요건의 흠결을 이유로 하여 인수의 무효를 주장하거나 사기(詐欺), 강박(强迫) 또는 착오(錯誤)를 이유로 하여 인수를 취소하지 못한다(상법 제320조). 그리고 설립등기를 한 후에만 주식회사는 주권(株券)을 발행할 수 있다(동법 제355조).

모집설립

모집설립이란 주식회사의 설립시에 발기인이 발행하는 주식총수의 일부를 인수하고, 나머지 주식에 관하여는 주주를 일반으로부터 모집하여 설립하는 방법을 말한다. 발기인이 회사의 설립시에 발행하는 주식총수의 일부를 인수하고 그 잔여를 일반으로부터 모집하여 주식회사를 설립하는 것이다. 복잡설립 또는 점차설립이라고도 한다. 주식회사 설립방법의 한 형태로서 발기설립에 대한다. 이 방법에 의한 회사설립은 먼저 3인 이상의 발기인이 정관을 작성하여 그 정관에 공증인의 인증을 받고, 주식발행사항을 결정하여야 한다. 이어서 각발기인은 회사의 설립 시에 발행하는 주식총수의 일부를 인수하여야 한다. 나머지 주식에 대하여는 발기인이 주주를 모집하여야 한다. 이 모집은 공모이든 연고모집이든 무관하나 회사조직의 대강과 계약의 조건을 주식청약인에게 알리고 그들을 보호하기 위하여 발기인은 법정사항을 기재한 주식청약서를 작성하여 청약인에게 교부하여야 한다.

발기설립에 대응하는 말로서 그 절차는 다음과 같다.

• 7인 이상의 발기인이 발기인조합을 만든다.
• 정관(定款)을 작성하고 각 발기인이 설립시에 발행할 주식총수의 일부를 인수하고 나머지 주식에 대하여는 주주를 모집한다.
• 발기인은 주식청약서를 만들고, 응모자는 주식청약서에 의하여 청약하게 되는데, 이때 일정한 청약증거금을 납입하게 하는 관행이 있다.
• 청약에 대한 발기인의 주식배당에 의하여 주식의 인수가 확정된다.
• 인수가 끝나면 발행가액 전액의 납입 또는 현물출자(現物出資)의 이행을 한다.
• 그 후 발기인은 지체없이 창립총회를 소집하여 발기인의 경과보고, 이사·감사 등을 선임하고 일정기간 내의 설립등기에 의하여 회사가 성립한다(상법 288조 이하 참조).

참고자료

• 〈설립〉, 《네이버 국어사전》
• 〈발기설립〉, 《두산백과》
• 〈설립등기〉, 《두산백과》
• 〈모집설립〉, 《두산백과》
• 〈모집설립〉, 《법률용어사전》
• 오세정법무사, 〈부동산개발업 법인설립 절차, 부동산개발업 등록절차, 등록요건 ,전문인력 범위안내〉, 《법무사 오세정 사무소》, 2015-11-17
• 나무법무사, 〈부동산개발업 회사설립 및 등록절차〉, 《나무법무사 합동사무소》, 2008-11-06

같이 보기

• 공급
• 목적
• 타인
• 법인
• 등기
• 공급업
• 자본금
• 건축물
• 부동산
• 건설공사
• 설립등기
• 부동산투기
• 부동산개발

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