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아파텔
아파텔(Apartel)은 주거용으로 지은 오피스텔로서 아파트와 오피스텔을 합쳐서 만든 말이다.[1]
역사[편집]
한국 최초의 오피스텔의 효시는 성지건설이 1985년 분양한 마포 성지빌딩이며, 이 이후 서울특별시 같은 대도시 지역, 경기도 수원시, 성남시, 고양시 중심부와 같이 땅값이 높은 업무지구에 주택공급을 위해 건설사들이 오피스텔을 많이 짓게 되었다. 서울특별시에서는 종로구와 중구, 강남구, 서초구, 영등포구 등 대규모 업무지구가 형성되어 있는 자치구에 많다.
2004년 이전의 경우 아파트와 거의 유사하여 주택법이나 청약관련 규정을 피하기 위한 편법분양으로 많이 사용되었기에 대형 오피스텔이 많았다. 하지만 바닥난방(50㎡ 이하만 허용) 및 욕조 설치 규제가 시작되면서 소형으로만 분양이 가능하게 되었다.(현재는 120㎡) 참고로 85㎡ 규제 이전에 분양한 마지막 오피스텔은 창원에 있는 더시티세븐자이이다.
수년간에 걸쳐서 규제가 서서히 완화가 되어 2010년 이후 전용면적 85㎡ 미만의 오피스텔까지 주거용 오피스텔로 분류되어 욕조설치와 바닥난방이 허용되었다. 이후 오피스텔 시장에 다시 아파텔이라고 하는 분류의 84㎡ 오피스텔이 공급되고 있다. 이러한 오피스텔은 사실상 25평형(전용 59㎡) 아파트와 실 사용면적이 유사하여 아파트의 대체재가 될 수 있기 때문에 건설사에서 아파텔이라는 용어로 마케팅을 하고 있다. 건설사 입장에서는 분양가 상한제 규제를 피할 수 있어 수익을 극대화 할 수 있고, 수요자들은 청약 및 대출 관련 규제를 회피할 수 있기 때문이다. 현재 주거용 오피스텔 시장은 원투룸형의 소형오피스텔과 바닥 난방이 허용되는 최대크기인 85㎡에 근접한 아파트 대체용의 아파텔로 양분화 되어 있다.[2]
상세[편집]
아파텔은 3~4인가구가 거주하기 적합하도록 욕실 침실 2-3개와 욕실 2개를 갖추면서도 바닥난방이 가능한 전용면적 85㎡ 이하의 오피스텔을 칭하는 신조어다.
오피스텔(Officetel / Studio Apartment)은 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물이다. 일을 하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종이다.
1990년대까지 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 법규상 바닥난방을 설치하는게 불가능했는데 이는 한국 환경에서 주거 가치를 떨어트리는 강력한 규제였다. 그러나 1995년에 해당 규제가 완화되어 바닥난방이 허용되기 시작하면서 그동안 주거시설을 짓지 못했던 도심 한복판 역세권에 이름만 오피스텔인 초고층 주거용 주상복합이 등장하기 시작하였다. 그러나 이후 참여정부의 부동산 규제 강화 정책으로 인하여 50㎡이하의 소형 오피스텔에만 바닥난방을 허용했기 때문에 도심지에서 보이는 소형 평수가 가득한 오피스텔 이외에는 사실상 멸종하게 되었다.
이후 이명박 정부시대에 들어서 침체된 부동산시장을 살리기 위해 2010년 이후 전용면적 85㎡ 미만 오피스텔까지 바닥난방이 허용되었고, 2015년에는 오피스텔에도 2개 이상 욕실 설치와 욕조 설치가 가능해지자 다시 아파텔이 부활하였다. 25평 아파트와 동일한 면적에 방 3개, 욕실 2개 구조가 가능하기 때문에 종전의 소형 오피스텔과는 주거 편의성에 엄청난 차이가 있다. 기존 소형 오피스텔과 다른 점은 건물 전체를 아예 주거용으로 염두에 두고 설계했기 때문에 하드웨어가 아파트와 동일하다는 점이다. 단지 법적으로 오피스텔로 구분되기 때문에 주택과는 다른 취급을 받는다는 것이 특징이다.
2010년대에 들어서는 이러한 오피스텔들이 아파트와 유사하기 때문에 건설사에서 아파트에 '트'를 같은 초성의 '텔'로 바꿔 아파텔이라고 홍보하기 시작했다. 물론 이는 상술에 가까운 명칭이며 그냥 오피스텔이 맞다. 다만 겉보기에는 아파트와 차이점을 전혀 느낄수 없으며 내부 역시 요즘 아파트에서 많이 사용하는 구조를 똑같이 채용했다. 또한 헬스장같은 커뮤니티 시설도 대부분 갖추고 있으며 일반 오피스텔들은 전무한 조경시설도 나름 되어있는 곳이 많다. 특히 요즘은 상업지역에 아파트를 지으면서 일정 비율 이상 상업/업무시설을 포함해야되는 법률 때문에 주상복합 아파트 단지에 아파텔을 끼워서 짓는 경우가 매우 많다. 덕분에 아파트와 동일한 시설을 이용하면서 더 저렴하게 입주할 수 있다.
심지어 최근에는 평소 아파트 브랜드로만 존재하던 메이저 건설사들도 이러한 면적대의 오피스텔을 시공하기 시작하여 오피스텔 전용 브랜드도 새롭게 등장하였다. 또한 아파트를 전문으로 시공해온 메이저 건설사들이 시공을 하는 경우가 많아 과거의 단점들이 대부분 보완되어 사실상 아파트나 다름 없는 환경을 제공하기도 한다. 2010년대부터 더 이상 역세권 근처에 아파트를 지을 수 있는 주택용지도 없고 재건축을 새로 추진할만한 구축 아파트도 이미 다 재건축 예정이 잡히게 되자 틈새시장으로 신도시나 택지지구의 아파트를 지을 수 없는 상업용지에 건설하는 주거형태로 등장하기 시작했다. 장점으로는 신도시 상업용지에 건설하기 때문에 교통 및 상업의 요지에 위치해서 입지가 좋으며, 단지형으로 구성된 경우가 많아 상업용지에 위치하면서도 주거 환경이 좋다는 점이다.
이러한 오피스텔은 내부는 주거에 적합하게 설계를 하더라도 공용시설에 있어 아파트와 많은 차이를 보인다. 아파트는 주택법에 따라 놀이터, 어린이집, 주민공동시설(주로 커뮤니티센터), 작은 도서관(독서실 포함), 경로당등을 세대수 기준에 맞추어 적절히 갖추도록 되어 있다. 하지만 오피스텔은 이런 공용시설을 전혀 갖추지 않아도 된다. 물론 공용시설이 전혀 없지는 않다. 오피스텔에 들어가기 전 어떤 공용시설을 갖추고 있는지 꼭 확인하여야 한다. 1군 건설사의 브랜드 아파텔은 최신 아파트 단지처럼 커뮤니티 시설을 갖춘 곳들도 많으며, 아파트에서는 보기 힘든 코인 빨래방 등을 갖추고 있는 경우가 많다.
아파트와 다른점은 발코니가 전혀 없다는 것이다. 요즘 아파트 역시 발코니가 사라진 구조이긴 하나 이는 확장을 했기 때문에 발코니가 없는 것처럼 보일뿐 발코니는 어느 아파트든 모두 존재하고 있다. 이 덕분에 아파트는 전용면적보다 더 넓은 공간을 사용할 수 있는데, 아파텔은 발코니가 아예 존재하지 않기 때문에 같은 전용면적의 아파트에서 발코니 확장 면적을 뺀 공간만 있는 것이다.[2]
아파텔의 장단점[편집]
같은 평형을 갖고 있다고 해서 매물을 확인해 보면 아파트에 비하여 아파텔이 보다 좁다는 것을 확인할 수 있다. 전자의 경우에는 면적을 계산할 때 내부인 전용면적에다가 공용 부인 엘리베이터와 계단을 합쳐 평형을 산출한다. 하지만 아파텔은 기타 공용면적이라 부르는 관리사무소도 포함한다. 그래서 같은 평형이더라도 아파트가 더 넓다는 것을 확인할 수 있으며 아무것도 알지 못하고 덜컥 계약하게 되면 생각하던 것과 상이할 수 있기 때문에 개념을 자세하게 알아두어야 한다.
다음 단점은 높은 취득세를 가지는데 이는 주택의 보유수와 이치에 따라서 차이가 있겠지만 1주택자나 비조정 지역 2주택자까지 생각하였을 때 불리하게 작용된다. 아파텔은 취득세 4.6%의 취득세가 발생한다. 위 상황에서 주택을 매수할 경우에 가액이나 면적에 따라 다를 수 있지만 1~3% 수준의 취득세가 발생한다. 그래서 높은 부담금을 느낄 수 있는 것인데 주택수가 많은 분이라면 8%에서 12%까지 세금이 발생한다는 측면에서 단일 세율인 4.6%만 납부한다는 게 큰 장점이 될 수 있다.
금액적인 부분에서 저렴하게 나오는 경우가 많다. 사실상 면적을 표기하는 아파트와 같은 평형이지만 실제 점유 가능한 부분이 작다는 점에서 다소 낮은 가액이 설정된다. 또 입지적인 측면에서 유리하다 볼 수 있는데 오피스텔이 건축 가능한 지역은 상업지다. 주거지에 비하여 다소 인프라가 많이 구축되어 있고 접근성이 좋다. 그런데 이를 단점으로도 볼 수 있는데 야간 소음이나 매연 등 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 따라서 업무 시설 혹은 철도역, 교통수단과 인접해서 편의성 확보에 유리하다.
일반적인 주택과 비교하였을 때 대출에서 자유롭다는 부분이 장점이다. 주택은 필수재로 판단하여 정부 정책에 따라 조절되는 일이 많지만 오피스텔은 LTV나 DSR 등 규제에서 비교적 자유로우며 한도도 높게 책정되고 있어서 유리하게 작용됩니다. 또 구매를 한다면 청약 시 주택 수에 포함되지 않는다는 특징을 가진다. 그래서 청약통장을 이용하여 무주택자로 원하는 청약에 접수할 수 있으므로 추가적인 투자가 가능하다. 그렇지만 세금을 산정하는 과정에서는 주택 수에 포함되므로 유념해야 한다.
아파텔은 관리비 측면에서는 불리하다. 일반적인 아파트에 비하여 세대수가 적지만 관리사무소 등 필수적인 부분을 운영하기에 다소 높은 관리비가 발생한다. 면적 대비 관리비가 비싼 편이고 이를 계산하는 과정에서 기타 공용 부분의 면적도 함께 산입해서 산출한다는 특징으로 나타난다.
아파텔 중요한 부분이 있는데 일반적으로 대부분 사람들은 주거 시설 중 아파트를 선호한다. 사실 주거지인 만큼 적정 수준의 소음과 공동 주택법에 따라서 쾌적한 삶을 영위할 수 있다고 판단하였는데 이런 선호도는 가격 방어에 큰 차이를 보이는데 부동산의 호황기에는 어떤 매물이라도 상승하곤 하지만 상승 폭에 있어서 아파트가 확연히 높고 아파텔은 일부만 오른다.
하지만 부동산 하락기를 맞이하게 되면 아파텔은 빠르게 하락할 수 있기 때문에 동일한 조건이면 아파트를 계약하는 사람들이 많다. 아파텔 장점과 단점이 다양하므로 자신이 원하는 부분을 반영해서 매물을 선택해야 한다. 아파텔은 주거 대체재로 사용한다는 부분에서 장기적인 가치 투자를 원할 경우에는 아파트를 선택하시는 게 더 유리할 수 있다.[3]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈아파텔〉, 《네이버지식백과》
- 〈아파텔〉, 《위키백과》
- 〈오피스텔〉, 《나무위키》
- 박가, 〈아파텔 장점과 단점 자세히 알아보기〉, 《네이버블로그》, 2023-06-15
같이 보기[편집]
