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양도세 중과
양도세 중과(讓渡稅重課)는 일정 기준 이상의 재산에 대해서 양도세를 더 많이 매기는 일을 말한다.
개요[편집]
양도세 중과란 조정대상지역에 있는 주택을 팔 때 다주택자에게 더 높은 세율을 적용하는 제도를 말한다. 2020년 '7·10 대책'에서 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택자 이상은 30%포인트를 더한 양도세를 내도록 했다. 지방세 10%를 포함하면 최고 82.5%에 달하는 세율이며 2021년 6월 1일부터 시행 중이었다. 양도세 중과 배제는 한 마디로 추가로 부과(중과)된 양도세를 깎아주는 걸 말하며 주택 가격에 따라 책정되는 기본 양도세만 내면 되는 것이다. 인수위는 이르면 양도세 중과배제를 적용하겠다는 계획의 결정은 관련 규정이 국회 동의 없이 정부가 결정할 수 있는 대통령령(시행령)이다. 새 정부가 출범하기도 전에 인수위가 양도세 중과 배제를 밀어붙이는 이유는 6월 1일이 주택 보유세 산정 기준일이기 때문이다. 양도세 완화 조치를 통해 세금 산정일 이전까지 집을 팔려는 수요를 극대화하기 위함이다.
참고로 양도세 중과 배제 혜택은 2년 이상 보유한 다주택자가 대상이며 같은 다주택자라도 보유 기간 2년 미만의 주택을 처분할 때에는 60~70%의 양도세를 내야 한다. 또 중과가 배제된다는 것이지 양도세 자체가 면제되는 것은 아니라는 점이다. 즉 양도세 중과 배제 기간에도 양도 차익 액수에 따라 기본세율 6~45%의 양도세는 부담해야 한다. 물론 중과 배제조차 사라지는 1년 후에는 훨씬 많은 세금을 내야 한다. 양도세 중과를 결정한 문재인 정부도, 양도세 중과를 배제하자는 새 정부도 목표는 집값 안정이다. 세금 부담을 높여 투기 세력을 꺾겠다는 문 정부의 기조와 달리 새 정부는 세금을 깎아주면 많은 다주택자들이 매물을 내놓아 공급이 풍부해져 집값이 떨어질 거라는 논리이다. 관건은 의도대로 시장이 반응하느냐에 달렸으며 보유세와 양도세를 올리자 다주택자들이 집을 처분하는 대신 증여로 대응한 것처럼 의도와 다른 결과가 나올 수 있다.
당시 전문가들은 서울보다는 지방, 중심지보다는 외곽에 있는 아파트부터 매물이 나올 거로 예상했다. 이번 기회에 큰 수익이 안되는 집은 정리하고 이른바 '똘똘한 한 채'에 집중하는 다주택자가 늘어날 거라는 전망이며 이 말은 인기 지역의 집값은 계속 오를 가능성이 있다는 의미이다. 실제로 아직 양도세 감면이 시행되기도 전인데 노·도·강(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽에서는 가격을 낮춘 매물들이 나오고 있다는 소식이다. 반면 강남권은 오히려 매물을 거두고 사태를 관망하고 있었으며 워낙 많은 규제가 겹겹이 쌓여있어 양도세 감면 효과가 크지 않을 거라는 예상도 있었다. 거주 중인 세입자가 있어 매수자 실거주가 어려운 경우, 집값 급등으로 토지거래허가구역으로 묶인 경우(매수자 실거주 필수) 등 다른 규제나 조건들로 인해 집을 팔고 싶어도 팔지 못하는 사례도 나올 수 있다.[1]
다주택자 양도세 중과[편집]
다주택자의 투기를 규제하기 위한 정책으로, 다주택자의 양도소득세에 가산세율을 적용하는 것이다. 양도소득세는 재산의 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 발생하는 양도차익에 대해 부과되는 세금을 말한다. 다주택자의 투기를 규제하기 위한 정책으로, 2주택 이상 보유자의 양도소득세에 가산세율을 적용하는 것을 말한다. 양도소득세는 재산의 소유권을 다른 사람에게 넘길 때 발생하는 양도차익에 대해 부과되는 세금을 말한다. 이 제도는 2014년 주택거래 활성화를 위해 폐기됐다가 2017년 8·2 부동산 대책에서 다시 등장했고, 2018년 4월 1일부터 본격 시행되면서 4년 만에 부활했다.
다주택자 양도세 중과 변화[편집]
8·2 부동산 대책(2017)
정부는 서울 강남 등의 부동산 가격 상승 원인으로 다주택자들의 투기를 꼽으면서 금융 및 세제를 동원해 다주택자를 규제하는 조치를 취하였다. 이에 따라 2018년 4월부터 2주택 이상 다주택자의 경우 조정대상지역 내 주택을 팔 때 양도소득세를 중과하기로 했다. 따라서 양도차익에 따라 6~40%인 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트의 가산세가 붙는다. 즉, 양도차익의 최고 60%를 양도소득세로 내야 한다. 양도세 강화는 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 또 지금까지는 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억 원 이하일 경우 양도세를 내지 않아도 됐으나 앞으로는 2년 이상 거주 요건이 추가되었다. 또한, 8·2 부동산 대책은 세제, 금융, 청약, 재개발‧재건축 관련 규제들이 총망라된 문재인 정부의 부동산 대책으로 2017년 8월 2일 발표되었다. 이 대책에는 투기과열지구 및 투기지역 지정, 다주택 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 청약 관련 규제 등 고강도 부동산 대책이 담겼다. 저금리와 국내외 경제 여건 개선을 기반으로 크게 증가한 투기 수요가 주택시장에 진입하는 것을 차단하기 위한 부동산 대책으로, 문재인 정부가 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안'이라는 명칭으로 발표했다. 이 대책에는 투기과열지구와 투기지역 지정, 다주택 양도세 중과, 1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화, 청약 관련 규제 등 세제, 금융, 청약, 재개발·재건축 관련 규제들이 총망라되었다.
- 투기과열지구‧투기지역 부활 : 이 대책에 따라 2017년 8월 3일부터 서울 전역과 경기 과천, 세종시가 투기과열지구로 묶였다. 투기과열지구는 2011년 말 서울 강남 3구(강남·서초·송파)가 해제된 지 6년 만에 부활한 것이며, 서울 25개구 전역이 한꺼번에 투기과열지구로 지정된 것은 2002년 이후 16년 만이다. 이 지역에서는 재건축 조합 설립 시 조합원이 보유한 주택 매매가 금지되며 오피스텔의 전매가 입주 때까지 제한된다. 또 3억 원 이상 주택을 구매할 때는 자금조달계획, 입주계획을 밝히고 추후 증여세 등의 탈세나 실거주 여부 등을 확인받는 주택거래신고제가 적용된다. 투기과열지구 중 강남 4구(강남·서초·송파·강동)를 비롯해 마포·성동·노원·양천·영등포 등 서울 11개 구와 세종시는 투기지역으로 중복 지정되었다. 투기지역은 2012월 5월 해제된 이후 다시 도입된 것이다.
- 재건축·재개발 관련 규제 : 그동안은 투기과열지구로 지정되어도 재개발이나 도시환경정비 사업 조합원의 분양권을 전매할 수 있었으나 이 부동산 대책에 따라 관리처분계획인가를 받은 후 소유권 이전등기를 할 때까지 조합원 분양권 전매가 금지된다. 다만 조합설립 후 3년 내 사업시행인가 신청이 없고 3년 이상 소유한 경우, 사업시행인가 3년 내 착공하지 못하고 3년 이상 소유한 경우에는 예외적으로 지위 양도를 허용한다. 또 전국 재개발 사업지에 임대주택 공급 하한선을 도입해 서울 재개발 사업장은 사업 물량의 10~15%, 경기 및 인천은 5~15%, 지방은 5~12% 내에서 임대주택 공급을 의무화하였다. 투기과열지구와 투기지역은 도시재생 뉴딜사업 선정 대상에서도 제외된다.
- 주택대출 규제 강화 : 투기과열지구와 투기지역에서는 주택 유형, 대출 만기, 대출 금액 등에 관계없이 기존 각각 60%, 50%였던 LTV와 DTI 한도가 각각 40%로 강화된다. 주택담보대출이 1건 이상 있는 가구원이 추가 대출을 받을 시에는 각각 30%로 더 낮아진다. 투기지역에는 주택담보대출 만기 연장이 제한되며 주택담보대출 건수는 기존 1인당에서 가구당 1건으로 제한된다. 반면 서민 실수요자(부부 합산 연소득이 6000만 원 이하이면서 집값이 6억 원 이하인 무주택 세대주)에게는 LTV와 DTI를 완화해 50%로 적용한다.
- 다주택자 양도세 강화 : 정부는 서울 강남 등의 부동산 가격 상승 원인으로 다주택자들의 투기를 꼽으면서 금융 및 세제를 동원해 다주택자를 규제하는 조치를 취하였다. 이에 따라 2018년 4월부터 2주택 이상 다주택자의 경우 조정대상지역 내 주택을 팔 때 양도소득세를 중과한다. 따라서 양도차익에 따라 6~40%인 기본세율에 2주택자는 10%포인트, 3주택자 이상은 20%포인트의 가산세가 붙는다. 즉, 양도차익의 최고 60%를 양도소득세로 내야 한다. 이렇게 되면 세금 부담이 커져 차액 투자가 어렵기 때문에 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세 가격 간 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식인 갭(gap) 투자를 억제할 수 있다. 양도세 강화는 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 또 지금까지는 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억 원 이하일 경우 양도세를 내지 않아도 됐으나 앞으로는 2년 이상 거주 요건이 추가된다.
- 청약제도 개편 : 이전까지 수도권은 청약통장에 가입한 후 1년, 지방은 6개월이 지나면 1순위 청약 자격이 주어졌다. 그러나 이 대책에 따라 투기과열지구 청약 1순위 자격이 청약통장 가입 이후 2년, 납입횟수 24회 이상으로 강화된다. 또 민영주택을 공급할 때 무주택 기간, 부양자 수 등을 점수화해 입주자를 정한 후 남은 물량을 추첨제로 돌리는 가점제의 비율이 확대된다. 청약조정대상지역의 경우 그 비율이 전용면적 85㎡ 이하는 40%에서 75%로, 초과는 0%에서 30%로 각각 올라간다. 투기과열지구의 85㎡ 이하는 75%에서 100%로 상향 조정된다. 가점제로 당첨된 사람과 해당 가구에 속한 사람은 2년 동안 가점제를 적용받을 수 없다. 또 신규 아파트 청약 시장에 부적격 당첨자가 급증하는 것을 막기 위해 민영아파트 예비입주자 선정 시에도 가점제를 우선 적용한다. 아파트 규제 강화로 오피스텔에 투자 수요가 몰리는 풍선효과를 막기 위해서 청약조정대상지역에서 입주 때까지 오피스텔 전매가 금지되며 분양 물량의 20%를 거주자에게 우선 분양해야 한다.
- 실수요자 위한 주택 공급 방안 : 실수요자를 위해 공적임대주택을 연간 17만호 공급한다. 또 신혼부부를 위한 분양형 공공주택 신혼희망타운을 연간 1만 호 추가 공급한다. 신혼희망타운은 결혼 5년 이내 무주택 신혼부부 중 도시근로자 월평균 소득 이하 저소득 신혼부부(부부합산 연소득이 도시근로자 월평균 소득 100% 이하)에게 우선 공급되며 신혼희망타운과 연계한 주택기금 대출 상품도 마련해 저소득 신혼부부를 지원한다.[2][3]
7·10 부동산 대책(2020)
정부는 2021년 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 현행 40%에서 70%로 인상하고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(과세표준 구간별 6∼42%)에서 60%로 인상하기로 했다. 또 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상인 자는 30%포인트의 양도세를 각각 중과한다. 다만 종부세와 양도세를 동시에 인상할 경우 다주택자의 주택 처분을 막을 수 있다는 비판이 제기됨에 따라, 해당 양도세 강화 방안을 2021년 종합부동산세 부과일인 2021년 6월 1일까지 시행을 유예하기로 했다. 7·10 부동산 대책은 정부가 2020년 7월 10일 발표한 부동산 대책으로, ▷다주택자 세율 인상(종부세 6%, 양도세 72%, 취득세 12%) ▷(서민·실수요자 부담 경감을 위한) 공급 물량 확대 및 기준 완화 ▷등록임대사업자 폐지 등의 내용을 골자로 하고 있다. 정부의 해당 대책은 2020년 상반기 지속적으로 높은 가격상승률을 보인 경기·인천·대전·청주 등 일부 지역이 규제지역 지정 이후 상승세가 둔화된 반면, 서울 및 수도권 일부 지역의 매수세 및 상승세는 지속됨에 따른 것이다. 이에 투기 수요를 차단하고 서민 및 실수요자 불안을 해소할 수 있는 제도가 필요하다는 목소리에 따라 7·10 부동산 대책이 발표되었다.
- 다주택자‧단기 거래에 대한 부동산 세제 강화
- 다주택자 대상 종부세 중과세율 인상 : 개인의 경우 '3주택 이상 및 조정대상지역 2주택'에 대해 과세표준 구간별로 1.2%∼6.0%의 세율을 적용하며, 법인은 다주택 보유 법인에 대해 중과 최고세율인 6%를 적용한다. 한편, 2020년 7월 22일 정부가 발표한 세법 개정안에는 시세 20억 원의 주택을 소유한 1주택자의 종부세율을 현행 0.7%에서 0.8%로 0.1%포인트 올리는 내용이 포함됐다.
- 양도소득세율 인상 : 정부는 2021년 이후 양도분부터 1년 미만 보유 주택에 대한 양도세율을 현행 40%에서 70%로 인상하고, 1년 이상 2년 미만 보유 주택의 양도세율은 현행 기본세율(과세표준 구간별 6∼42%)에서 60%로 인상하기로 했다. 또 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상인 자는 30%포인트의 양도세를 각각 중과한다. 다만 종부세와 양도세를 동시에 인상할 경우 다주택자의 주택 처분을 막을 수 있다는 비판이 제기됨에 따라, 해당 양도세 강화 방안을 2021년 종합부동산세 부과일인 2021년 6월 1일까지 시행을 유예하기로 했다.
- 취득세율 인상 : 다주택자·법인 등에 대한 취득세율을 2주택은 8%, 3주택 이상과 법인은 12% 인상한다. 여기에 개인에서 법인으로의 전환을 통한 세부담 회피를 방지하기 위해 부동산 매매·임대업 법인은 현물출자에 따른 취득세 감면혜택(75%)을 배제하기로 했다. 다만 취득세율 인상은 국회 입법(지방세법 개정안) 과정에서 변화가 있었는데, 조정대상지역은 2주택자부터 8%, 3주택자 이상은 12%의 취득세율이 적용된다. 이외 지역은 2주택자까지는 주택 가액에 따라 1~3%의 취득세율이 적용되며 3주택자는 8%, 4주택자는 12%의 세율이 적용된다. 법인은 예외 없이 12%를 적용받는다.
- 다주택자 보유세 인상 : 부동산 신탁 시 종부세·재산세 등 보유세 납세자를 수탁자(신탁사)에서 원소유자(위탁자)로 변경한다. 이는 다주택자들이 주택을 신탁할 경우 수탁자가 납세의무자가 되어 종부세 부담이 완화되는 점을 활용하는 문제를 방지하기 위한 것이다.
- 서민·실수요자 부담 경감
- 생애최초 특별공급 확대 : 무주택 실수요자의 내집 마련 지원을 위해 생애최초 특별공급 적용 대상주택 범위 및 공급비율을 확대한다. 적용 대상은 국민주택·민영주택이며, 공급비율은 국민주택의 경우 20 → 25%까지 확대하고, 85㎡ 이하 민영주택 중 공공택지는 분양물량의 15%를, 민간택지는 7%를 배정한다. 소득기준의 경우 ▷국민주택은 도시근로자 월평균소득의 100%를 유지하되, ▷민영주택은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하까지 확대하기로 했다.
- 신혼부부 특별공급 소득기준 완화
- 공공분양 소득요건 : 분양가 6억 원 이상 신혼희망타운에 대해서는 도시근로자 월평균소득 130%(맞벌이 140%)까지 확대한다.
- 민영주택 소득요건 : 분양가 6억 원 이상 민영주택에 대해서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준을 완화한다.
- 생애최초주택에 대해서는 취득세 감면 : 현재 신혼부부에 대해서만 허용하는 생애최초주택 구입 시 취득세 감면혜택을 연령·혼인여부와 관계없이 확대 적용한다. 예컨대 1.5억 원 이하는 100% 감면되며, 1.5억 원 초과~3억 원(수도권 4억 원) 이하일 경우에는 50% 감면 조치를 취한다.
- 서민·실수요자 소득기준 완화 : 규제지역 LTV·DTI를 10%p 우대하는 서민‧실수요자 소득기준을 완화하는데, 이는 2020년 7월 13일부터 시행되었다.
- 청년층 포함 전월세 대출지원 강화
- 전세 : 청년(만 34세 이하) 버팀목 대출금리를 0.3%p 인하(1.8~2.4% → 1.5~2.1%)하며, 대출대상(보증금 7000만→1억 원)과 지원한도(5000 → 7000만 원)도 확대한다.
- 월세 : 청년 전용 보증부 월세 대출금리를 0.5%p 인하한다. (보증금 1.8% + 월세 1.5% → 보증금 1.3% + 월세 1.0%)
- 실수요자를 위한 주택공급 확대
관계부처 장관, 지자체가 참여하는 부총리 주재 '주택공급확대 TF'를 구성하여 근본적인 주택공급 확대방안을 마련한다. 우선 국토부의 경우 주택공급 확대 실무기획단(단장: 1차관)을 구성하여 세부적인 공급방안을 마련하고, 이후 정기적으로 추진상황을 발표한다는 방침이다.
- 등록임대사업제 제도 보완
- 임대등록제도 개편 : 단기임대(4년) 및 아파트 장기일반 매입임대(8년)를 폐지한다. 그 외 장기임대 유형은 유지하되 의무기간 연장(8→10년) 등 공적의무를 강화한다.
- 폐지유형 관리 : 폐지되는 단기 및 아파트 장기일반 매입임대로 등록한 기존 주택은 임대의무기간 경과 즉시 자동 등록말소한다. 다만 임대의무기간 종료 전에도 자진말소 희망 시 공적의무를 준수한 적법 사업자에 한해 자발적인 등록말소를 허용(임대의무기간 준수 위반 과태료 면제)한다.
- 사업자 관리 강화 : 매년 등록사업자의 공적 의무 준수 합동점검을 정례화하고 위반사항 적발 시 행정처분 통해 등록임대사업을 내실화한다는 방침이다.
- 민간임대주택특별법 개정안 시행 - 7·10 부동산 대책 후속 조치
7·10 부동산 대책 후속 조치인 민간임대주택특별법 개정안이 2020년 8월 11일 국무회의에서 의결되고 18일 공포 후 즉시 시행됐다. 이 개정안에 따르면 기존 임대 등록 시 단기(4년), 장기일반·공공지원(8년) 유형으로 등록 가능했던 것에서, 단기임대와 아파트 장기일반매입임대를 폐지한다. 따라서 이 유형은 신규 등록할 수 없고, 이미 등록된 단기임대 유형에서 장기임대로의 전환도 금지된다. 기존 등록된 임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 자동으로 등록이 말소되며, 2020년 8월 18일부터는 기간이 종료하지 않아도 주택임대사업자가 등록을 자진말소할 수 있다. 이 밖에도 이 개정안에서는 임대사업자의 공적 의무 강화를 위해 장기임대 유형의 최소임대의무기간을 기존 8년에서 10년으로 연장했다. 또 모든 등록임대주택에 대해 임대보증금 보증 가입이 의무화됐으며, 민간임대주택 지자체장이 등록신청을 받았을 때 신청인의 신용도, 임대주택 부채비율을 고려해 그 신청을 거부할 수 있도록 했다.[3][4]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 팀코주부 기자, 〈양도세 깎아준다니…다주택자 벌써부터 눈치작전?〉, 《서울경제》, 2022-04-10
- ↑ 〈8·2 부동산 대책〉, 《시사상식사전》
- ↑ 3.0 3.1 〈다주택자 양도세 중과〉, 《시사상식사전》
- ↑ 〈7·10 부동산대책(2020)〉, 《시사상식사전》
참고자료[편집]
- 〈양도세중과〉, 《네이버 국어사전》
- 〈8·2 부동산 대책〉, 《시사상식사전》
- 〈다주택자 양도세 중과〉, 《시사상식사전》
- 〈7·10 부동산대책(2020)〉, 《시사상식사전》
- 팀코주부 기자, 〈양도세 깎아준다니…다주택자 벌써부터 눈치작전?〉, 《서울경제》, 2022-04-10
같이 보기[편집]
