위 세 건축물의 모양은 각각 다르나, 용적률은 100%로 모두 같다
용적률(容積率, floor area ratio)은 건물 연면적을 땅의 넓이로 나눈 비율이다. 이해하기 쉽게 말한다면 건폐율 × 건축물 높이(지상층수)라고 봐도 되겠다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말한다. 즉 대지 안에 있는 건축물의 바닥면적을 모두 합친 면적을 의미하는 연면적의 대지면적에 대한 백분율을 말한다. 대지에 건축물이 두 개 이상 있는 경우에는 이들의 연면적 합계로 계산된다. 지하층 면적, 해당 건축물의 부속용도에 한하는 지상 주차용으로 사용되는 면적, 주민공동시설 면적, 초고층 건축물의 피난안전구역 면적은 용적률을 산출함에 있어 제외된다. 예를 들어, 1,000평의 대지에 각 300평인 지하 1~5층, 각 100평인 지상 1~20층짜리 건물의 경우 지하면적인 1,500평을 제외한 후 지상면적 2,000평에서 대지면적 1,000평을 나눈 값에 100을 곱하여 용적률은 200%가 된다.
용적률은 대지 내 건축 밀도를 나타내는 지표로서 용적률이 크면 연면적이 많아 건축 밀도가 높음을 뜻한다. 구체적으로, 용적률이 크다는 것은 건물을 상대적으로 높이 지었다는 것을 의미하며 건물 층수가 많다는 것이다. 일반적으로 용적률이 높은 토지가 낮은 토지에 비해 가격이 높다. 무분별한 난개발을 막고 쾌적한 생활환경을 보장하기 위해 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에 의거하여 용도지역별로 용적률 최대 한도가 규정되어 있다. 가령, 중심상업지역의 상한선은 1,500%, 제1종 전용주거지역은 100%이다. 용적률은 건폐율과 더불어 해당 지역의 개발밀도를 가늠하는 기본적인 척도로 활용된다.
- [건축법 제48조 (건축물의 용적률)]
- 대지면적에 대한 연면적(대지에 2 이상의 건축물이 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율(이하 "용적률"이라 한다)의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조의 규정에 의한 용적률의 기준에 의한다. 다만, 이 법에서 그 기준을 완화 또는 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 의한다. <개정 2005.11.8>
- [국계법]
- 제78조 (용도지역안에서의 용적률) ①제36조의 규정에 의하여 지정된 용도지역안에서 용적률의 최대한도는 관할구역의 면적 및 인구규모, 용도지역의 특성 등을 감안하여 다음 각호의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 정한다.
- 1. 도시지역
- 가. 주거지역 : 500퍼센트 이하
- 나. 상업지역 : 1천500퍼센트 이하
- 다. 공업지역 : 400퍼센트 이하
- 라. 녹지지역 : 100퍼센트 이하
- 2. 관리지역
- 가. 보전관리지역 : 80퍼센트 이하
- 나. 생산관리지역 : 80퍼센트 이하
- 다. 계획관리지역 : 100퍼센트 이하
- 3. 농림지역 : 80퍼센트 이하
- 4. 자연환경보전지역 : 80퍼센트 이하
- ②제36조제2항의 규정에 의하여 세분된 용도지역안에서의 용적률에 관한 기준은 제1항 각호의 범위안에서 대통령령으로 따로 정한다.
- ③제77조제3항제2호 내지 제5호에 해당하는 지역안에서의 용적률에 대한 기준은 제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 200퍼센트 이하의 범위안에서 대통령령이 정하는 기준에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 따로 정한다.
- ④건축물의 주위에 공원·광장·도로·하천 등의 공지가 있거나 이를 설치하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 특별시·광역시·시 또는 군의 조례로 용적률을 따로 정할 수 있다.
- ⑤제1항 및 제4항의 규정에도 불구하고 제36조의 규정에 의한 도시지역(녹지지역에 한한다), 관리지역에서는 창고 등 대통령령이 정하는 용도의 건축물 또는 시설물은 특별시·광역시·시 또는 군의 조례가 정하는 높이로 규모 등을 제한할 수 있다. <신설 2005.12.7>
대지면적은 땅의 수평투영면적을 말하는데 수평투영면적이란 쉽게 말해, 하늘에서 바로 내려다본 모양의 면적이라 이해하면 된다. 참고로 건축선과 도로 사이의 면적이나 도시계획시설 면적은 대지면적에서 제외된다.
건축면적은 건축물 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적을 뜻한다. 즉, 지어질 건물을 하늘에서 바라봤을 때 가장 넓은 바닥면적이 건축면적이며, 보통은 가장 넓은 층인 1층 바닥면적이 이에 해당된다.
연면적은 대지에 들어선 건축물 내부의 모든 바닥면적을 합한 크기이다. 예를 들어 지상 3층 건물을 지었을 경우 각 층의 바닥면적이 100㎡ 이라면 연면적은 100×3=300㎡이 된다.
용적률 계산 및 기준[편집]
용적률을 계산할 때는 지하층의 바닥면적과 지상층 중 주차장용도, 일정 기준 이내의 베란다 면적, 초고층 빌딩(마천루)의 피난 안전구역, 옥상부의 엘리베이터 기계실의 면적은 제외한다. 그러나 무작정 제외하는 것은 아니고 일정 기준 이하만 제외하는데, 그렇게 하지 않으면 피난구역을 필요 이상으로 과다하게 만들어 놓고 준공 후 타목적으로 전용하는 방법으로 용적률 규제를 피하는 것이 가능하기 때문이다. 주민공동시설(엘리베이터 등)의 면적은 본래 용적률에 삽입이었으나 2016년부터 장애인용 엘리베이터에 한해 용적률에서 제외한다. 이는 사실상 엘리베이터 면적을 용적률 삽입에서 제외한다는 의미인데, 이미 오래전부터 아파트의 엘리베이터는 장애인용 휠체어가 들어갈 수 있는 크기와 전용 버튼을 갖추고 있었기 때문이다. 이런 비장애인-장애인 겸용 엘리베이터도 장애인용으로 분류된다.
용적률이 높을수록 대지면적 대비 건축연면적이 넓다는 것이고, 이는 곧 건물이 고층으로 올라간다는 말이다. 용적률이 높은 토지는 부동산 가치가 용적률이 낮은 토지에 비해 상대적으로 높다.
아래 기준은 법률에 따른 제한이고, 해당 범주 내에서 각 지자체별로 최대치를 정한다. 최대치를 100% 이상으로 정한다는 뜻이지, 무조건 용적률 100% 이상으로 지어야 한다는 뜻이 아니다.
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| 용도지역
|
건폐율
|
용적률
|
| 도시
지역
|
주거지역
|
제1종전용주거지역
|
50% 이하
|
50% 이상 100% 이하
|
| 제2종전용주거지역
|
50% 이하
|
100% 이상 150% 이하
|
| 제1종일반주거지역
|
60% 이하
|
100% 이상 200% 이하
|
| 제2종일반주거지역
|
60% 이하
|
100% 이상 250% 이하
|
| 제3종일반주거지역
|
50% 이하
|
100% 이상 300% 이하
|
| 준주거지역
|
70% 이하
|
200% 이상 500% 이하
|
| 상업지역
|
중심상업지역
|
90% 이하
|
200% 이상 1500% 이하
|
| 일반상업지역
|
80% 이하
|
200% 이상 1300% 이하
|
| 근린상업지역
|
70% 이하
|
200% 이상 900% 이하
|
| 유통상업지역
|
80% 이하
|
200% 이상 1100% 이하
|
| 공업지역
|
전용공업지역
|
70% 이하
|
150% 이상 300% 이하
|
| 일반공업지역
|
150% 이상 350% 이하
|
| 준공업지역
|
150% 이상 400% 이하
|
| 녹지지역
|
보전녹지지역
|
20% 이하
|
50% 이상 80% 이하
|
| 생산녹지지역
|
50% 이상 100% 이하
|
| 자연녹지지역
|
50% 이상 100% 이하
|
| 관리
지역
|
보전관리지역
|
20% 이하
|
50% 이상 80% 이하
|
| 생산관리지역
|
20% 이하
|
50% 이상 80% 이하
|
| 계획관리지역
|
40% 이하
|
50% 이상 100% 이하
|
| 미세분지역
|
보전관리지역과 동일
|
| 농림지역
|
20% 이하
|
50% 이상 80% 이하
|
| 자연환경보전지역
|
20% 이하
|
50% 이상 80% 이하
|
대한민국에서 용적률은 80~1500%의 범위로, 도시의 주거지역은 최대 500%까지 올릴 수 있으나 지방자치단체의 조례에 의해 실질적으로 최종 결정된다. 보통 뉴타운 재개발 사업을 할 때 토지용도변경 등을 통해 건폐율과 용적률을 같이 조정하면서, 실질 용적률이 크게 높아진다.
용적률은 건폐율과 함께 도시개발 밀도 평가척도로 사용하며, 용적률과 건폐율 상승에 가장 큰 영향을 끼치는 것은 교통이나 환경 여건이기도 하지만, 문화적 요인이나 국민 정서도 크게 영향을 끼친다. 높으면 높을수록 더 높게 밀집해서 지을 수 있기 때문에 규모의 경제에 따라 건축비용이 내려가니 좋지 않겠나 싶겠지만 용적률과 건폐율을 너무 높이면 닭장이라는 소리를 듣기 십상이고 이런 경우 일조권을 위시한 환경문제가 매우 심각해지기 때문에 적정 수준으로 조절하는 것이다. 이런 과다한 용적률을 적용한 실제 사례는 홍콩이 대표적인데, 해당 문서에 보면 그 실상을 제대로 확인할 수 있다. 그러나 홍콩은 구역에 따라 용적률 제한이 500%~1000%이기 때문에, 홍콩 또한 아무리 건물이 다닥다닥 붙어있다 한들 용적률이 1000%를 넘지는 않는다.
한국도 주거지역이 아닌 상업지역에 지어진 건물들은 용적률이 매우 높은 경우가 많은데, 이런 경우 주변(심지어 바로 옆)에 일조권을 무시하고 건물을 올려도 법적인 문제가 없으며 행정관청은 환경문제 등을 들어 허가를 반려한다고 해도 법원에서 깨지므로 무조건 건물이 올라가게 된다. 또한 주거지역 인근의 상업지역도 이 규제 적용대상이 아니므로 주거지역이라고 해서 안심할 수는 없다. 따라서 상업지역을 주거용으로 선택시에는 매우 주의해야 한다.실제 사례 서울스퀘어는 1100%를 넘는 용적률을 자랑한다.
서유럽은 전통적으로 용적률이 낮은 형태의 주거지역을 선호했는데, 지반이 연약하고 공동주택에 대한 사회적 인식이 나빠서이다. 하지만 도시구역은 기본적으로 용적률이 높은 편이다. 실례로 파리의 용적률은 250%로, 서울의 160%에 비해 높다.
동영상[편집]
참고자료[편집]
같이 보기[편집]
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| 용도구역
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개발제한구역(그린벨트) • 경제자유구역 • 교육환경보호구역 • 도시계획구역 • 도시자연공원구역 • 문화재보호구역 • 비시가화구역 • 상수원보호구역 • 수산자원보호구역 • 시가화구역 • 시가화조정구역 • 접도구역
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| 단지
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| 건물
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|
|
|
| 건물종류
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