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원형지
원형지(原形地)는 기초인프라 외에 부지에 대한 조성 계획없이 미개발 상태로 공급하는 토지를 가리킨다. 그렇기 때문에 원형지 개발방식은 개발자가 원하는 사업에 맞게 부지를 직접 조성할 수 있으므로 개발목적에 부합하는 맞춤형 방식으로 개발이 가능하다는 장점이 있다. 정부가 세종시 수정안에서 기업을 유치하기 위해 원형지 형태로 땅을 공급하기로 해 논란이 일기도 했다.
개요[편집]
원형지란 주간선도로 및 상하수도 등 기초 인프라 외에 부지조성공사는 하지 않고 미개발지 상태로 공급하는 토지를 말한다. 토지 공급가격도 조성용지에 비해 개발비용을 뺀 만큼 싸게 공급할 수 있는 것이다. 미국의 계획적 구역개발(Planned Unit Development)나 영국의 도시마을(Urban Village)에 기초를 둔 개발방식이다.
생소하기는 하지만 이미 남양주 평내, 용인 죽전, 용인 동백 등의 택지개발지구에서 5만~20만㎡ 규모의 블록형 단독주택지를 원형지로 공급한 사례가 있다. 세종시에서는 행정중심복합도시 첫마을이 원형지로 공급됐다.
원형지로 공급하는 이유는 다양하다. 행복도시 첫마을은 친환경 개발과 공기 단축을 위해 원형지로 공급한 사례다. 토지를 조성한 다음을 공급하는 절차를 없애 사업기간을 단축했다는 것이다. 원형지는 실시계획승인 전에 조성되지 않은 토지를 공급하고 개발계획단계부터 토지이용계획과 건축계획을 동시에 수립함으로써 사업기간이 단축돼 비용이 절감된다.
이유는 또 있다. 기존 공급방식의 경우 사업시행자가 절토·성토와 세부도로 등 부지조성공사를 실시한 후 공급함에 따라 개발자의 수요를 반영하는데 한계가 있기 때문. 원형지 개발방식의 경우 개발자가 사업 특성에 맞게 부지를 직접 조성함으로써 개발목적에 부합하는 최적의 맞춤형 방식으로 개발 가능하다는 것이다.
- 제25조의2(원형지의 공급과 개발)
- ① 시행자는 도시를 자연친화적으로 개발하거나 복합적ㆍ입체적으로 개발하기 위하여 필요한 경우에는 대통령령으로 정하는 절차에 따라 미리 지정권자의 승인을 받아 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 원형지를 공급하여 개발하게 할 수 있다. 이 경우 공급될 수 있는 원형지의 면적은 도시개발구역 전체 토지 면적의 3분의 1 이내로 한정한다. <개정 2015.8.11>
- 1. 국가 또는 지방자치단체
- 2. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제4조에 따른 공공기관
- 3. 「지방공기업법」에 따라 설립된 지방공사
- 4. 제11조제1항제1호 또는 제2호에 따른 시행자가 복합개발 등을 위하여 실시한 공모에서 선정된 자
- 5. 원형지를 학교나 공장 등의 부지로 직접 사용하는 자
- ② 시행자는 제1항에 따라 원형지를 공급하기 위하여 지정권자에게 승인 신청을 할 때에는 원형지의 공급 계획을 작성하여 함께 제출하여야 한다. 작성된 공급 계획을 변경하는 경우에도 같다.
- ③ 제2항에 따른 원형지 공급 계획에는 원형지를 공급받아 개발하는 자(이하 "원형지개발자"라 한다)에 관한 사항과 원형지의 공급내용 등이 포함되어야 한다.
- ④ 시행자는 제5조제1항제7호의2에 따른 개발 방향과 제1항 및 제2항에 따른 승인내용 및 공급 계획에 따라 원형지개발자와 공급계약을 체결한 후 원형지개발자로부터 세부계획을 제출받아 이를 제17조에 따른 실시계획의 내용에 반영하여야 한다.
- ⑤ 지정권자는 제1항에 따라 승인을 할 때에는 용적률 등 개발밀도, 토지용도별 면적 및 배치, 교통처리계획 및 기반시설의 설치 등에 관한 이행조건을 붙일 수 있다.
- ⑥ 원형지개발자(국가 및 지방자치단체는 제외한다)는 10년의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간 안에는 원형지를 매각할 수 없다. 다만, 이주용 주택이나 공공ㆍ문화 시설 등 대통령령으로 정하는 경우로서 미리 지정권자의 승인을 받은 경우에는 예외로 한다.
- ⑦ 지정권자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 원형지 공급 승인을 취소하거나 시행자로 하여금 그 이행의 촉구, 원상회복 또는 손해배상의 청구, 원형지 공급계약의 해제 등 필요한 조치를 취할 것을 요구할 수 있다.
- 1. 시행자가 제2항에 따른 원형지의 공급 계획대로 토지를 이용하지 아니하는 경우
- 2. 원형지개발자가 제4항에 따른 세부계획의 내용대로 사업을 시행하지 아니하는 경우
- 3. 시행자 또는 원형지개발자가 제5항에 따른 이행조건을 이행하지 아니하는 경우
- ⑧ 시행자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 원형지 공급계약을 해제할 수 있다.
- 1. 원형지개발자가 세부계획에서 정한 착수 기한 안에 공사에 착수하지 아니하는 경우
- 2. 원형지개발자가 공사 착수 후 세부계획에서 정한 사업 기간을 넘겨 사업 시행을 지연하는 경우
- 3. 공급받은 토지의 전부나 일부를 시행자의 동의 없이 제3자에게 매각하는 경우
- 4. 그 밖에 공급받은 토지를 세부계획에서 정한 목적대로 사용하지 아니하는 등 제4항에 따른 공급계약의 내용을 위반한 경우
- ⑨ 원형지개발자의 선정기준, 원형지 공급의 절차와 기준 및 공급가격, 시행자와 원형지개발자의 업무범위 및 계약방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
- [본조신설 2011.9.30]
원형지와 조성지[편집]
토지는 그 지목과 개발여부에 따라 원형지(원형토지)와 조성지(조성토지)로 구분한다. 토지지목 전,답,과,목,임 5가지는 원형지, 토지개발이 되어있지 않아서 개발행위허가 대상이다. 그 외 21가지 지목은 조성지로써 개발행위허가 없이도 건축 가능한 토지이다.
원형지는 원래의 형태 그대로의 토지, 조성지는 건축을 위해 부지로 조성된 토지를 말한다. 다르게 말하면 개발행위(형질변경 등 토목공사)가 필요한 토지를 원형지라 하는 것이고, 이미 조성되어 있기 때문에 개발하는 과정이 불필요한 토지가 조성지인 것이다.
우리가 주변에서 보더라도 원형지는 어떤 것들인지 감이 온다. 농사짓는 농지나 산림으로 사용되는 산지 그리고 목장용지들이다. 지목으로 보면 전.답.과.목.임 이렇게 5가지가 원형지다. 그외의 지목들은 조성지라고 보는 것이다.
결국 원형지에 주택, 상가, 공장 등 건축물 건축을 위해서는 개발행위허가가 반드시 선행되어야 한다. 다만, 조성지는 개발행위허가 없이도 바로 건축허가를 통해 건축이 가능하다. 다만, 원형지든 조성지든 토목공사가 필요한 형세라면 개발행위허가와는 무관하게 토지형질 등 토지개발비용은 동일하게 소요된다는 것도 고려되어야 한다.
동영상[편집]
참고자료[편집]
- 〈원형지〉, 《용어해설》
- 〈제25조의2 (원형지의 공급과 개발)〉, 《종합법률정보》
- 〈토지 원형지와 조성지 구분〉, 《신바람에이전시》, 2023-06-02
- 이군호 기자, 〈세종시 특혜논란, "원형지가 뭐길래"〉, 《머니투데이》, 2010-01-13
같이 보기[편집]
