의무임대기간

의무임대기간(義務賃貸期間)은 임대사업자가 임대주택 매각을 할 수 없는 기간을 말한다. 임대의무기간이라고도 한다.

개요

임대사업자는 임대주택 매각을 할 수 없는 기간인 임대의무기간을 준수하여야 하는데, 건설임대주택 사업을 하는 자 및 주택건설사업자에 의한 임대사업 제외를 하고 주택임대업을 하려는 사람의 임대의무기간은 10년 및 5년이다. 임대의무기간은 임대주택의 경우에 아래와 같이 매각할 수 없는 기간을 말한다.

• 건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정으로 건설을 하는 임대주택 또는 국민주택기금의 자금을 지원받아서 영구적인 임대를 목적으로 건설한 임대주택 : 임대개시일부터 50년
• 건설임대주택 중 국가 또는 지방자치단체의 재정과 국민주택기금의 자금지원을 받아 건설이 되는 임대주택 : 임대개시일부터 30년
• 장기전세주택 : 임대개시일부터 20년
• 위의 건설임대주택 외의 건설임대주택 중 임대 조건 신고를 할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정해서 신고한 주택 : 임대개시일부터 10년
• 준공공임대주택으로 등록한 민간건설임대주택이나 매입임대주택 : 준공공임대주택의 임대개시일부터 10년

• 임대사업자가 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대하는 주택을 준공공임대주택으로 등록한 경우는 5년의 범위에서 준공공임대주택으로 등록하기 전에 임대한 기간의 2분의 1에 해당하는 기간을 임대의무기간에 포함해서 산정한다.

• 그 밖의 임대주택 : 임대개시일부터 5년

임대의무기간을 위반해서 민간건설임대주택 및 매입임대주택을 매각한 사람에게는 3천만 원 이하의 과태료 부과가 된다. 임대주택이 재개발 및 재건축 등으로 멸실이 되는 경우 해당 임대주택의 임대 기간은 종료한다. 재개발, 재건축 등으로 신축주택을 취득한다고 해도 이는 주택을 새로이 취득하는 것이기에 멸실이 된 주택과의 연속성은 인정이 되지 않는다. 그래 이를 다시 임대주택으로 신고를 한다면 임대의무기간은 다시 시작된다. 임대주택의 임대개시일이란 「임대주택법」상 임대사업자 관련 규정의 입법 취지에 비추어 임대사업자 등록 이후에 임대 개시가 되는 임대주택은 임대차계약서 상의 실제 임대개시일 의미를 한다. 단, 본인 소유의 임대 중인 주택을 임대사업을 위하여 임대사업자 등록을 한 경우는 임대사업자 등록일로 판단하면 안 된다.

임대주택 임대의무기간 10년으로 연장

국토교통부는 민간임대주택특별법 개정안을 2020년 8월 18일 공포하면서 앞으로 기존 4년 단기임대와 8년 아파트 장기매입 임대주택이 폐지된다. 또 등록임대주택의 최소 임대의무기간은 10년으로 늘어난다. 임대차 3법이 시행되며 일반주택 임차도 4년간 거주할 수 있게 되는 등 기존 등록임대주택의 효과가 일반주택과 비슷해짐에 따라 형평성을 확보하기 위한 조치다. 등록임대제도는 민간임대주택에 거주하는 임차인의 주거안정을 위해 1994년 도입됐고 등록 사업자에게 임차인 보호를 위한 공적 의무를 부여하는 대신 세제혜택을 지원하는 형태로 운영돼 왔다. 임대인의 공적 의무는 최소임대의무기간 준수(4·8년), 임대료 5% 이내 증액 제한, 계약 해지 및 재계약 거절금지 등이다. 이번 개정안이 시행되면 4년 단기임대와 8년 아파트 장기일반 매입임대가 폐지된다. 또 이미 등록된 단기임대주택의 장기임대로 전환도 금지된다. 기존의 단기임대주택은 법 시행 후 임대의무 기간이 종료한 날 자동으로 등록이 말소된다. 이에 앞으로 신규 임대등록은 장기임대만 가능하고 신규 등록임대주택의 최소 임대의무 기간도 기존 8년에서 10년으로 연장된다.

또 모든 등록 임대사업자의 임대보증금 보증가입이 의무화됨에 따라 임차인이 보증금을 떼일 염려도 줄어든다. 기존에는 건설임대와 일부 매입임대(동일단지 통 매입, 100가구 이상)만 해당 의무가 부여돼 있었다. 지자체의 권한도 강화된다. 지자체장은 민간임대주택 등록신청을 받았을 때 신청인의 신용도, 임대주택의 부채비율 등을 고려해 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란하다고 판단되거나 임대의무기간 내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우에는 등록신청을 거부할 수 있다. 또 임대사업자가 임대보증금 반환을 지연해 임차인의 피해가 발생하는 등의 경우에는 시장·군수가 임대사업자의 등록을 직권말소할 수 있게 된다. 임대사업자의 등록요건도 강화된다. 임대사업자가 미성년자이거나 민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 자는 등록이 제한된다.

민간임대주택의 임대의무기간

임대의무기간의 준수

임대의무기간의 계속임대

• 임대사업자는 다음의 구분에 따른 시점부터 ① 공공지원민간임대주택의 경우 10년, ② 장기일반민간임대주택의 경우 10년의 기간(이하 "임대의무기간"이라 함) 동안 민간임대주택을 계속 임대해야 한다.

• 민간건설임대주택 : 입주지정기간 개시일(이 경우 입주지정기간을 정하지 않은 경우에는 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말함)
• 민간매입임대주택 : 임대사업자 등록일(다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 함)
• 장기일반민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일(「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조 제5항의 경우에는 신고를 수리한 것으로 보는 날을 말함)

※ 다만, 변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 함.

민간임대주택의 양도제한

• 임대사업자는 위의 임대의무기간 동안 민간임대주택을 계속하여 임대해야 하므로, 위의 임대의무기간이 지나지 않으면 임대주택을 양도할 수 없다.

※ 임대의무기간 중 민간임대주택을 예외적으로 양도할 수 있는 사유에 관한 내용은 이 콘텐츠의 <민간임대주택의 양도>에서 확인할 수 있다.

임대의무기간 위반 시 제재

• 민간임대주택의 임대의무기간을 위반하여 임대의무기간 중에 민간임대주택을 임대하지 않거나 양도한 자에게는 3천만원 이하의 과태료가 부과된다.

임대의무기간 법률

민간임대주택에 관한 특별법

제34조(민간임대주택의 임대의무기간 등)

① 법 제43조제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각호의 구분에 따른 시점을 말한다.

1. 민간건설임대주택 : 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.

2. 민간매입임대주택 : 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.

3. 법 제5조제3항 본문에 따라 장기일반민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일(같은 조 제5항의 경우에는 신고를 수리한 것으로 보는 날을 말한다). 다만, 변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.

② 법 제43조제4항에 따라 임대의무기간(같은 조 제1항에 따른 임대의무기간을 말한다. 이하 같다) 중에 민간임대주택을 양도하려는 임대사업자는 국토교통부령으로 정하는 신청서와 첨부서류를 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다.

③ 법 제43조 제4항 제1호에서 "대통령령으로 정하는 경제적 사정 등"이란 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 다만, 임대의무기간이 8년 이상인 민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 등록한 임대사업자에 대해서는 제3호, 제4호 및 제5호 나목의 경우로 한정한다.

1. 2년 연속 적자가 발생한 경우

2. 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 경우

3. 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 아니한 주택이 20% 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속하여 임대되지 아니한 경우

4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정되어 있거나 민간임대주택이 철거된 경우

5. 임대사업자의 상속인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 임대사업자로서의 지위 승계를 거부하는 경우

나. 법 제5조의6 또는 제5조의7에 해당되어 등록이 제한되는 경우

④ 시장·군수·구청장은 제3항 제3호 또는 제4호에 해당하여 법 제43조 제4항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 해당 사유가 발생한 주택에 한정하여 허가하여야 한다.

⑤ 시장·군수·구청장은 법 제43조 제4항 제2호에 해당하여 같은 항에 따른 양도허가를 하려는 경우에는 주택의 총 양도가격이 필요한 운영비용 등의 추계액을 초과하지 아니하는 범위에서 허가하여야 한다.

⑥ 법 제43조 제4항에 따른 말소 신청에 관하여는 제5조 제4항을 준용한다.

공공주택 특별법

제54조(공공임대주택의 임대의무기간)

① 법 제50조의2제1항에서 "대통령령으로 정한 임대의무기간"이란 그 공공임대주택의 임대개시일부터 다음 각 호의 기간을 말한다.

1. 영구임대주택: 50년

2. 국민임대주택: 30년

3. 행복주택: 30년

4. 통합공공임대주택: 30년

5. 장기전세주택: 20년

6. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 6년 이상 10년 미만으로 정하여 신고한 주택: 6년

7. 제1호부터 제5호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택 중 임대 조건을 신고할 때 임대차 계약기간을 10년 이상으로 정하여 신고한 주택: 10년

8. 제1호부터 제7호까지의 규정에 해당하지 않는 공공임대주택: 5년

② 법 제50조의2제2항제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양전환할 수 있는 경우는 다음 각호와 같다.

1. 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.

2. 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우

3. 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우로 한정한다)을 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.

③ 공공주택사업자가 제2항 제1호에 따라 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없어 승인 허가를 받으려는 경우에는 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 서류를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다.

1. 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서

2. 2년 연속 부(부)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표

3. 최근 12개월 간 해당 공공주택사업자의 전체 공공임대주택 중 임대되지 아니한 주택의 비율이 100분의 20 이상이고 같은 기간 동안 특정 공공임대주택이 계속하여 임대되지 아니하였다는 사실을 입증할 수 있는 서류

4. 관계 법령에 따라 재개발, 재건축 등으로 공공임대주택의 철거가 예정되어 임대사업을 계속하기 곤란한 사실을 입증할 수 있는 서류

④ 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항 제1호 또는 제2호에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 국토교통부령으로 정한다.

⑤ 제2항 제1호 및 제3호에 따른 분양전환 허가 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.

참고자료

• 〈민간임대주택사업자 - 임대의무기간 및 용도제한〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 〈법령 - 민간임대주택에 관한 특별법 시행령〉, 《국가법령정보센터》
• 〈제54조 (공공임대주택의 임대의무기간) 법령조문조회〉, 《종합법률정보》
• 김윤권 변호사, 〈임대의무기간이란? 부동산분쟁상담변호사〉, 《건축·부동산 분쟁 해결사 김윤권 변호사》, 2014-12-17
• 조규홍 기자, 〈임대주택 임대의무기간 10년으로 연장〉, 《경남신문》, 2020-08-11

같이 보기

• 의무
• 임대
• 기간
• 사업
• 매각
• 주택
• 과태료
• 재개발
• 재건축
• 임대주택
• 임대사업자

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