이전고시

이전고시(移轉告示)는 주택 재건축 사업으로 조성된 대지 및 건축물 따위의 소유권을 공사가 완료된 이후에 관리 처분 계획에 따라 분양받을 자에게 이전할 것을 알리는 일을 말한다.

개요

이전고시란 재개발 재건축 준공 인가의 고시로 사업시행이 완료된 이후에 관리처분계획에서 정한 바에 따라 조합원들 및 사업시행자에게 공동주택의 소유권을 귀속시키는 행정처분을 말한다. 즉, 관리처분계획의 집행행위로서 관리처분계획이 정한 바에 따라 정비사업으로 조성된 대지 및 건축물 등의 소유권을 분양받을 자에게 이전하는 행정처분이다. 정비사업에 관한 공사가 완료되어 시장·군수가 이를 공보에 고시하면 사업시행자는 바로 관리처분계획이 정하는 바에 따라 새로 조성된 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 그 소유권을 이전하는 절차를 진행하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 제54조 제1, 2항, 이하 '도시정비법'이라 한다). 사업시행자가 새로 조성한 대지 또는 건축물의 소유권을 분양받을 자에게 이전하기 위해서는 지방자치단체 공보에 그 내용을 고시하여야 하는데 이를 이전고시라고 한다. 과거 도시재개발법(2003. 7. 1. 폐지되었다)에서는 분양처분이라고 하였던 것인데, 도시정비법에서는 그 명칭을 달리하고 있다.

그런데 이러한 명칭 변경에도 불구하고 도시정비법상 이전고시는 도시재개발법상의 분양처분과 사실상 동일한 것이고, 한편으로 도시재개발법상 분양처분은 토지구획정리사업법(2000. 7. 1. 폐지되었다) 혹은 도시개발법상의 환지처분과 매우 유사한 것이라고 하여, 결국 이전고시의 법적 성격과 효력을 분양처분이나 환지처분의 그것과 같다(대법원 2012. 3. 22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결 참조. 다만 후술하는 바와 같이 분양처분이나 이전고시는 환지처분과는 달리 그 대상을 토지에 한정하지 않는다는 점에서 환지처분과 구별하여 환권처분이라고 한다).

그러나 도시정비사업은 노후·불량한 기존 주택을 철거하고 그곳에 새로운 건축물(아파트)을 건설하여 토지 등 소유자에게 분배함으로써 주거와 도시환경을 개선하고자 하는 사업이다. 그리하여 대지로서의 효용을 증진하기 위하여 토지를 교환·분합하는 환지사업과는 그 사업 목적이나 절차, 새로 조성된 대지 또는 건축물의 분배 방식 등을 달리한다. 또한, 도시정비법상 이전고시와 관련한 규정은 도시재개발법이나 도시개발법의 그것과 완전히 같지는 않다. 이러한 점에서 도시정비법상의 이전고시가 도시재개발법상의 분양처분이나 도시개발법상 환지처분과 그 본질적인 성격을 같이 한다 하더라도 그 차이를 간과할 수는 없다.

이전고시의 실시

소유권의 이전

• 사업시행자는 준공인가 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하며 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 한다(「도시 및 주거환경정비법」 제86조제1항 본문).

※ 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 그 소유권을 이전할 수 있다(「도시 및 주거환경정비법」 제86조제1항 단서).

• 사업시행자가 위 규정에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수등에게 보고해야 한다(「도시 및 주거환경정비법」 제86조제2항 전단).

이전고시의 효과

소유권의 취득

• 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다(「도시 및 주거환경정비법」 제86조제2항 후단).

대지 및 건축물에 대한 권리의 확정

• 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 이전고시 절차에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권·전세권·저당권·임차권·가등기담보권·가압류 등 등기된 권리 및 대항력을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제87조제1항).

※ 위 규정에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제40조에 따라 행하여진 환지로 보며, 규제「도시 및 주거환경정비법」 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 「도시개발법」 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제87조제2항 및 제3항).

※ 환지: 종전토지를 사업시행 후 소유주에게 재배분하는 택지 혹은 이에 따른 행위

※ 보류지: 사업시행자가 사업에 필요한 경비를 충당하거나 사업계획에서 정한 목적으로 사용하기 위해 처분할 수 있도록 정한 일정한 토지

※ 체비지: 사업시행자가 경비충당 등을 위해 보류지 중 공동시설 설치 등을 위한 용지로 사용하기 위한 토지를 제외한 부분으로서 매각처분할 수 있는 토지

권리변동의 제한

• 재건축사업에 관하여 이전고시가 있은 날부터 대지 또는 건축물에 관한 등기가 있을 때까지는 저당권 등의 다른 등기를 할 수 없다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제88조제3항).

※ 사업시행자는 이전고시가 있은 때에는 지체 없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청해야 하며, 등기에 필요한 사항은 「도시 및 주거환경정비 등기규칙」 (대법원 규칙 제2792호, 2018. 5. 29. 발령·시행) 제5조에 따른다(규제「도시 및 주거환경정비법」 제88조제1항 및 제2항).

청산금의 지급 등 절차개시

• 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 한다(「도시 및 주거환경정비법」 제89조제1항).

이전고시의 요건과 절차

이전고시의 요건

고시권자

이전고시는 재건축·재개발조합 등 정비사업의 사업시행자가 한다. 사업시행자가 아닌 자가 한 이전고시는 무권한자의 행위이므로 효력이 없다(대법원 2007. 7. 26. 선고 2005두15748 판결 참조). 이전고시는 사업시행자의 고시행위만으로 곧바로 효력이 발생한다. 조합원(토지등소유자)의 동의 절차나 법률적 효력을 완성해 주는 보충행위로서의 관할 행정청의 인가 등은 필요로 하지 않는다. 이전고시는 이미 조합원의 동의와 관할청의 인가절차를 거친 관리처분계획에서 정한 내용대로 권리 등을 이전시키는 절차일 뿐, 새로운 내용을 정하는 것이 아니기 때문이다. 이 점은 사업시행자가 작성·수립하는 사업시행계획이나 관리처분계획과는 다르고, 환지처분이나 분양처분과 같다.

유효한 관리처분계획

• 이전고시는 정비사업으로 조성된 대지 또는 건축물의 소유권을 관리처분계획의 내용에 따라 분양받을 자에게 귀속시키는 것이므로 관리처분계획에 대한 집행행위로서의 성격을 가진다. 따라서 이전고시를 하기 위하여는 유효한 관리처분계획이 존재하여야 한다. 관리처분계획이 당연무효이거나 권한 있는 기관에 의해 취소되면 이전고시도 할 수 없다.
• 이전고시는 관리처분계획에서 정한 내용대로 소유권을 귀속시키는 것이므로, 관리처분계획에 반하는 이전고시는 위법하고, 그러한 하자는 관리처분계획과 비교함으로써 손쉽게 확인할 수 있는 것이므로 중대·명백하여 당연무효라고 봄이 타당하다. 토지구획정리사업법상 환지계획의 내용에 의하지 아니하거나 환지계획에 없는 사항을 내용으로 하는 환지처분은 무효이다(대법원 1993. 5. 27. 선고 92다14878 판결, 대법원 1999. 8. 20. 선고 97누6889 판결, 대법원 2000. 2. 25. 선고 97누5534 판결).
• 도시재개발법에 따른 재개발사업에서도 만일 관리처분계획이 변경되었다면 어떤 토지가 환지의 대상에 포함되는지는 최종적으로 변경된 관리처분계획을 기준으로 판단하여야 할 것이고, 처음에는 재개발사업에 의한 환지의 대상에 포함된 토지라 하더라도 도중에 관리처분계획이 변경되어 재개발사업구역에서 제외되었다면, 그 토지에 대하여는 분양처분의 고시에 따른 환지의 확정으로 인한 효력이 미칠 수 없다(대법원 2007. 1. 11. 선고 2005다70151 판결).

유효한 준공인가 고시

이전고시는 시장·군수의 준공인가 또는 공사완료 고시가 있어야 할 수 있다(도시정비법 제54조 제1항 본문). 환지처분이나 분양처분도 같다. 시장·군수가 아닌 사업시행자가 정비사업에 관한 공사를 완료한 때에는 시장·군수의 준공검사를 거쳐 시장·군수로부터 준공인가를 받는다. 그리고 시장·군수가 직접 시행하는 정비사업은 공사를 완료한 때 시장·군수가 이를 해당 지방자치단체의 공보에 고시한다(도시정비법 제52조). 이처럼 이전고시는 시장·군수의 준공인가를 전제로 하므로 시장·군수의 준공인가가 당연무효이거나 사후에 법원 등에 의해 취소되면 이전고시도 위법하게 된다.

사업 일부에 대한 이전고시

• 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분에 대하여만 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 이를 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다(도시정비법 제54조 제1항 단서). 이처럼 도시정비법에서는 정비사업 중 일부에 대한 이전고시도 예정하고 있다. 도시재개발법상의 분양처분에서도 이와 같은 규정을 두고 있었으며(도시재개발법 제38조 제3항), 현행 도시개발법에서도 사업 일부에 대한 준공검사를 허용하고 있다(도시개발법 제50조 제4항).
• 그러나 과거 토지구획정리사업법상 환지처분은 규약·정관 또는 시행규정에서 환지계획구역을 여러 개의 공구로 나누어 공사하도록 한 경우를 제외하고는 환지계획구역 전부에 대한 공사를 완료한 때에 한하여 할 수 있었다(토지구획정리사업법 제60조). 즉 사업 일부에 대한 환지처분은 원칙적으로 허용되지 않았던 것이다.

사업시행자의 종전 토지소유권 취득 문제

• 도시정비법이 사업시행자에게 재건축사업에 대해서는 매도청구권을, 나머지 정비사업에 대해서는 수용권을 인정하고 있는 점에서 이전고시만으로는 토지등 소유자의 소유권이 소멸하지 않는다면서 사업시행자가 이전고시를 하기 위해서는 반드시 그 전에 토지소유권을 취득하여야 한다는 견해가 있다.
• 그러나 도시정비법에서는 준공인가 신청 전까지 일반 분양분의 대지소유권을 확보하여야 한다는 규정만 두고 있을 뿐(제50조 제5항), 사업시행자의 토지소유권 취득을 이전고시의 요건으로 하고 있지는 않다. 또한 토지등 소유자에게 분양되지 않은 토지나 건축물은 이전고시로 도시개발법 제34조에 의한 보류지나 체비지로 보기 때문에 도시개발법 제42조 제1항에 따라 그 종전 재산에 있던 권리는 모두 소멸한다고 봄이 옳다. 따라서 사업시행자가 종전 토지에 대한 소유권을 모두 취득하였는지는 준공인가의 요건이 될 수는 있어도 이전고시의 적법요건은 될 수 없다.

이전고시의 절차

대지확정측량 및 토지분할

준공인가 또는 공사완료 고시가 있으면 사업시행자는 지체없이 대지확정측량을 하고 토지 분할절차를 거쳐 관리처분계획에 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하여야 한다(도시정비법 제54조 제1항).

이전고시 및 보고

위와 같은 절차를 마치고 나면 사업시행자는 완성된 대지 또는 건축물에 대한 권리를 관리처분계획 내용대로 분양받을 자에게 이전한다는 취지를 해당 지방자치단체 공보에 고시하고, 이를 시장·군수에게 보고하여야 한다(도시정비법 제54조 제2항). 실무상으로는 요지만 간략히 고시하고 자세한 내용은 소유권 이전조서 등을 작성하여 조합사무실에 비치함으로써 이해관계인이 열람할 수 있도록 하고 있다.

등기

이전고시가 있은 때에는 사업시행자는 지체없이 대지와 건축물에 관한 등기절차를 진행하여야 한다(도시정비법 제56조). 정비사업에서는 종전 토지 또는 건축물에 대한 소유권이 아파트나 상가와 그 부지 지분으로 변경되는 것이므로 종전 재산과 새로운 재산 사이에 형태상 일치가 존재하지 않는다. 이는 환지 중 입체환지와 유사한 모습이어서 등기도 그 방식에 의한다.

참고자료

• 〈이전고시〉, 《네이버 국어사전》
• 〈이전고시〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
• 총총, 〈재개발 재건축 이전고시 이해〉, 《네이버 블로그》, 2019-02-14
• 윤경 대표변호사, 〈《이전고시의 개념, 이전고시의 요건과 절차, 사업시행자의 종전 토지소유권 취득 문제》〉, 《윤경 변호사 더리드(The Lead) 법률사무소》, 2023-01-12

같이 보기

• 이전
• 분양
• 계획
• 주택
• 재건축
• 부동산
• 소유권
• 건축물
• 재개발
• 조합원
• 정비사업
• 사업시행
• 행정처분
• 사업시행자
• 관리처분계획

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