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이축권
이축권(移築權)은 건물 따위를 옮겨 짓거나 세울 수 있는 권리를 말한다.
개요[편집]
이축권은 건축 관계 법규나 도시계획 법규상으로 개발제한구역 내에서 건축행위 금지를 해제, 건축 허가받아 건물을 건축할 수 있는 권리를 말한다. 즉, 그린벨트 내에 있는 기존 주택의 주거환경이 나빠져 인근지역으로 집을 옮겨 지을 수 있는 권리다. 속칭 용마루라고도 한다. 도로 개설 등 공익사업으로 집이 철거된 경우, 수해 지역으로 이전이 불가피한 경우, 그린벨트로 지정되기 전에 다른 사람의 땅을 임대해 주택을 지었으나 토지 소유자의 동의를 받지 못해 증·개축을 할 수 없는 경우에 이축권을 받는다. 예를 들어 개발제한구역 내에 주택 등을 소유하고 있던 사람이 이 지역이 고속도로 개발 등 공공요지로 편입, 수용되는 경우 이주 대책의 하나로 주는 '다른 개발제한구역 내에서 건축 허가를 받아 건물을 신축할 권리'를 말한다. 여기서 이축(移築)은 건물 따위를 옮겨 짓거나 세움을 의미한다. 즉, 건축물을 옮겨 세우는 것을 의미로 건축물을 해체하거나 그대로 들어 올려 다른 장소로 이동하는 것을 말한다. 이는 해체 후 재조립과 통째로 들어서 옮기는 방식이 있다. 통째로 들어서 옮기는 원형 이축의 사례로 구산성당이 있으며, 구산성당은 근대 건축물이 처음으로 원형 이축된 사례이다. 또한, 이축은 건축물을 해체 또는 이전하여 다른 곳으로 옮겨 복원하는 작업으로 동일 부지 내 이동일 경우 건축법에서는 '이전'이라고 한다.[1][2][3][4]
이축권의 종류[편집]
이축권이란 개발제한구역 내의 주택 소유자가 인근 다른 개발제한구역 내에 건축 허가를 받아 주택을 옮겨 지을 수 있는 권리로서, 일명 용마루(지붕의 가장 높은 부분에 있는 수평 마루)라고도 부른다. 도로 개설, 공원 조성 등 공익사업으로 집이 철거된 경우(공익 이축권), 수해 지역으로 이전이 불가피한 경우(재해 이축권), 그린벨트로 지정되기 전 땅을 임대해 주택을 지었지만 토지 소유자의 거부로 증∙개축을 할 수 없는 경우(타인 토지 이축권) 등이 이주 대책으로 인정된다. 또는 주택 소유자가 아닌 사람이 이축권을 매입해 건축 허가를 신청할 수도 있다.
- 공익사업이축권 : 개발 제한구역 내 기존 주택 등의 자리에 도로, 철도, 송류관, 가스관 등이 설치되어 기존 주택 등을 철거하는 경우를 말한다. 요건은 기존주택 + 공익사업시행 + 철거 + 기존주택 소유자[보상금을 모두 지급 받은 자] + 자기소유 토지[철거일 당시 소유권을 확보한 토지] + 신축이다.
- 재해이축권 : 개발 제한구역 내 기존 주택 등이 풍수해와 같은 재해로 인하여 더 이상 거주할 수 없게 된 경우를 말한다. 요건은 기존주택 + 재해 + 재해 입은 날로부터 6개월 이내 소유권 확보 토지 + 기존 주택 소유자 신축이다.
- 타인 토지이축권 : 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지 소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 경우를 말한다. 요건은 개발제한구역 지정 이전 + 다른 사람 소유의 토지 + 건축되어 있는 주택 + 토지소유자의 동의 없어 증축 또는 개축 안 되어 + 취락지구에 신축이다. 건축물은 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 소유자여야 한다.
- 영농이축권 : 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 거주하는 자가 영농의 편의를 위하여 자기 소유의 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원에 주택을 신축하고자 하는 경우를 말한다. 요건은 개발제한구역 내 기존 주택 소유자 + 영농편의 + 기존 주택 철거 + 자기 소유농지(1만㎡ 이상) 또는 과수원에 주택 신축이다.[5]
실제 활용[편집]
이축권이 조명을 받는 이유는 이 권리를 사용하여 개발제한구역 내 새로운 건물을 신축할 수 있기 때문이다. 그러나 권원의 종류에 따라 신축할 수 있는 부지의 입지 요건이 상이하다.
공공 이축과 재해 이축의 신축될 부지 요건
- 개발제한구역 내 "자기소유"의 토지일 것
- 기존 주택이 있는 시군구나, 기존 주택으로부터 2km 이내의 다른 시군구 내 부지일 것
- 우량농지가 아닐 것
- 국가 하천의 경계로부터 500m 떨어져 있을 것
- 전기, 수도, 가스 등 새로운 간선 공급설비를 설치할 필요가 없을 것
일반 이축의 경우 신축될 부지 요건
- 개발제한구역 내 취락지구일 것 (취락지구란 1만 제곱미터 당 주택의 수가 10호 이상인 경우를 말하며 다만 이 밀도는 시도지사의 결정에 따라 달라질 수 있음)
한편, 지을 수 있는 건축물은 1종 근린생활시설이 원칙이나, 5년 이상 거주자는 2종 근린생활시설(영업용 건물) 신축이 가능하다. 이때 2종 역시 건축법 시행령상 단독주택에 한정하며, 신축 주택의 규모는 원칙적으로 철거되는 기존 건축물의 연면적을 넘을 수 없다.[6]
유의 사항[편집]
- 이축권의 행사 즉 이축 허가는 기존 거주자가 해당 시군구에 이축 허가요청서를 제출해야만 행사된다. 따라서 거래계약서 작성 시에도 이러한 절차의 선후관계를 상호 인지하고 별도의 특약이 있어야 할 것이다. 보통 제소 전 화해조서와 같은 형식을 쓰기도 한다.
- 보통은 기존 거주가가 건축 허가를 받아 집까지 지은 이후에, 그 집을 매수자가 매입해야 한다. 따라서 기존 거주자는 권리를 팔고 끝이 아니고, 새로운 건축물이 완공되기 전까지는 계속 개입되어야 한다. 이축권을 사용할 토지를 원주민에게 넘겨서 허가를 모두 받고, 다시 완성품을 돌려받아야 하는 작업이다. 따라서 일반인들은 투자 가치만 보고 덤빌 것이 아니라, 법률 세무 등 각 전문가와 상담을 통해 진행하는 것이 좋다.
- 거래 대상 주택의 권한이 적법하게 발생이 가능한 주택인지를 토지대장, 건축물대장, 등기부등본, 토지수용확이서, 철거예정통보서 등을 검토하고, 주택의 현존 여부를 확인하여 꼼꼼히 알아봐야 한다. 원주민의 거주기간 또한 확인해야 합니다. 각종 서류의 검토를 스스로 하는 것도 중요하지만 공익사업 여부 등은 지자체에 직접 물어보고 확실하게 확인해 나가는 것도 필요하다.
- 새로 신축할 부지의 소유권도 정확히 확보되어 있는지를 확인한다.
- 2020년 1월 1일부터 부동산과 함께 양도하는 이축권 매매 소득은 양도소득으로 구분되어 적용되었으며 기존에는 기타소득으로 분류되었는데, 크게 차이가 나는 점이다.
- 2020년 2월 21일부터 그린벨트 해제 후 공익사업으로 수용되는 상황도 공공 이축으로 적용받는다.
- 이축은 주택 건축에 제한과 변수가 많고, 매매 가격도 높은 편이지만 미리 준비한다면 높은 만족감과 투자 가치 상승이라는 수익을 기대할 수 있다.
- 권리를 적법하게 확보하였다고 해도 설계와 같은 어려운 과정들이 남아 있다. 전원주택의 경우 "농어촌주택 표준설계돌"를 참조하여 건축비를 줄일 수 있으며 이축권 매매를 고려 한다면 세무, 법무, 건축전문가와 면밀히 검토할 것을 추천한다.[6]
관련 기사[편집]
- 시흥시 재발제한구역내 토지의 주택 근린 건축물 관련 이축을 할수 있는 점을 이용 공무원 토지주 연루된 의혹이 일고 있다. 2021년 4월 2일 제보자에 따르면 이축권과 관련 불법행위는 개발제한구역의 고질적인 토착 비리로 볼 수 있고, 택지개발과 공공사업이 진행되는 공공이축권 5억 원 거래와 일반은 1억 5000만 원이라고 전했다. 그는 이축 전 위치 목감동 182-1번지 건축물 멸실이 안됐고, 목감동 191-6번지, 논곡동 139-1, 산 23-1은 이축권 반복 사용 의혹이 있다고 주장했다. 특히 수사기관에서 시청을 대상으로 파악을 하면 될 것을 묵인 의혹까지 지적했다. 이와 관련 시청 관계자는 "이축권 대장은 만들어진 것이 없으며, 찾아봐야 한다"고 말했다. 한편 한 부동산업자는 "전 시청 공무원이 경매로 낙찰을 받으면 이축권이 3개가 있으니, 이축권 1개를 달라하여 소개비 차원에 줬다"고 밝혔다.[7]
- 개발제한구역 농지를 불법 취득해 다른 사람 명의를 빌려 건축 허가를 받는 등의 혐의로 재판에 넘겨진 구자학(63) 전 대구 달성군의회 의장에게 징역형의 집행유예가 선고됐다. 대구지법 서부지원 제5형사단독(판사 김옥희)은 개발제한구역 지정 및 관리에 관한 특별조치법 위반 등 혐의로 기소된 구 전 의장에게 징역 1년에 집행유예 2년을 선고했다고 2022년 8월 24일 밝혔다. 구 전 의장은 개발제한구역 내의 건물이 공익사업 시행으로 철거되는 경우 그 건물 소유주에게 다른 지역 개발제한구역 안에 건물을 지을 수 있도록 주어지는 권리인 '이축권'을 악용한 것으로 드러났다. 이축권은 타인에게 넘기거나 판매할 수 없지만, 구 전 의장은 이를 매수한 다음 명의를 빌려 개발제한구역에 주택과 음식점 등 건물을 지어 차익을 챙긴 혐의를 받았다. 또 사들인 땅에서 농사를 짓겠다는 농업경영계획서를 허위로 제출해 농지취득 증명을 발급받은 혐의도 더해졌다. 재판부는 "경자유전 원칙을 위배해 농지를 투기 수단으로 이용하고, 개발제한구역의 목적과 이축권 보장의 취지에 반해 죄책이 무겁다"며 "범행을 인정하고 반성하고 있으며 동종 범행으로 처벌받은 전력이 없다는 점 등을 종합했다"고 양형 이유를 밝혔다.[8]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 〈이축권〉, 《매일경제》
- ↑ 〈이축권〉, 《부동산용어사전》
- ↑ 〈이축〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- ↑ 〈이축〉, 《위키백과》
- ↑ 마크툽, 〈이축권〉, 《네이버 블로그》, 2020-06-13
- ↑ 6.0 6.1 재주니, 〈재주니의 부동산정보와 산행이야기 - 이축권이란?〉, 《티스토리》, 2022-03-11
- ↑ 박한슬 기자, 〈시흥시, 개발제한구역내 건축물 이축권 관련 불법 행위 "논란"〉, 《스포츠서울》, 2021-04-02
- ↑ 김근우 기자, 〈이축권 불법 매수로 부동산 투기…구자학 전 달성군의회 의장에 징역형 집행유예〉, 《매일신문》, 2022-08-24
참고자료[편집]
- 〈이축권〉, 《네이버 국어사전》
- 〈이축권〉, 《매일경제》
- 〈이축권〉, 《부동산용어사전》
- 〈이축〉, 《네이버 국어사전》
- 〈이축〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈이축〉, 《위키백과》
- 마크툽, 〈이축권〉, 《네이버 블로그》, 2020-06-13
- 재주니, 〈재주니의 부동산정보와 산행이야기 - 이축권이란?〉, 《티스토리》, 2022-03-11
- 박한슬 기자, 〈시흥시, 개발제한구역내 건축물 이축권 관련 불법 행위 "논란"〉, 《스포츠서울》, 2021-04-02
- 김근우 기자, 〈이축권 불법 매수로 부동산 투기…구자학 전 달성군의회 의장에 징역형 집행유예〉, 《매일신문》, 2022-08-24
같이 보기[편집]
