해시넷
재계약
재계약(再契約)은 계약을 다시 맺거나 그 계약을 말한다.
개요
재계약이란 계약 기간 만료일이 다가오기 전 임대인과 임차인이 새로운 계약서를 작성하여 계약을 연장하는 것을 말한다. 대부분 임대인의 요구에 따라 임대차계약이 만료되기 전·월세나 보증금을 인상하는 등 계약조건을 변경하여 계약서를 수정하거나 새로 작성하는 경우 해당하는 것이 재계약이다. 재계약을 진행하는 경우 임차인은 반드시 임대인의 등기부 등본을 확인하여 해당 건물에 가압류, 근저당 등 추가로 설정된 권리가 있는지 알아보는 것이 좋다. 임대차계약을 연장할 때 새로 재계약을 진행해야 하나 고민하시는 분들 많다. 계약 시점엔 큰 문제가 없지만, 만료 시점에는 꼭 크고 작은 문제들이 생기기 마련이다. 계약을 갱신할 때도 마찬가지인데, 이사를 자주 하는 분들도 묵시적 갱신과 재계약의 차이점을 궁금해한다. 묵시적 갱신이란 임대차보호법에 따라 임대차계약 체결 후 그 기간이 만료하게 되면 동일 조건으로 계약기간이 자동으로 연장되는 것을 말한다.
주택임대차보호법에 따르면 임대인은 기존의 계약이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월 전까지의 기간에 계약조건 변경 등의 계약에 대해 언급을 하지 않으면 해당된다. 묵시적 갱신이 이루어지게 되면 임대차 기간은 2년 자동 연장되고 계약서는 새로 작성하지 않아도 된다. 묵시적 갱신과 재계약의 결정적인 차이점은 "계약해지권"에 있는데 묵시적 갱신계약이 이루어졌을 경우, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있는 권한을 가지며 그 효력은 해지 통보 이후 3개월 뒤 발생하게 된다. 단, 임차인의 의무 위반 및 임차료 2회 이상 연체 시 계약 해지는 불가하다는 점이다. 임대인은 자동으로 계약조건 및 계약 기간이 연장되는 것이므로 일방적인 계약 해지가 불가하다. 재계약이 이루어졌을 경우, 임대인과 임차인 간의 새로운 계약이 성립되었기 때문에 계약 기간이 만료되기 전 임대인, 임차인 모두 일방적인 계약 해지 통보가 불가능하다. 묵시적 갱신계약은 임차인에게 재계약은 임대인에게 유리하다고도 생각할 수 있는데 꼭 그런 것만은 아니므로 임대인과 임차인 모두 제대로 된 지식을 갖추는 것이다.[1]
임대차계약 재계약 시 주의점
임대차계약의 내용에 변경 없이 그대로 계속되는 경우
2년 전에 확정일자를 받은 계약서는 재작성을 지양한다. 계약서 재작성 시 최초 계약 시엔 없었던 근저당 또는 소유권을 제한하는 여러 가지 사항들이 새로 설정된 때도 있어서 유의해야 한다. 재계약 시 새로 작성한 계약서는 새로 설정된 근저당권 등 보다 후 순위의 순위 보존력을 가져 추후 예기치 못한 상황 발생 시 불이익 요소가 되어 해당 주택이 근저당권에 의한 경매의 실행되면 자신의 보증금을 지킬 수 없는 상황까지 불러올 수 있다. 그러므로 계약 기간의 만료 후 같은 조건으로 계약이 존속되기로 이야기가 되어 계약을 갱신하거나 묵시적으로 계약의 갱신이 됐다면 계약서를 다시 쓸 필요가 없다. 여기서 짚고 넘어가야 할 점은 묵시적 계약갱신인데, 본래 임대인은 임차인에게 임대차 기간 만료 6개월~2개월 전까지 세입자에게 계약이 만료되었으므로 계약을 갱신하자는 통보나 보증금 또는 계약 기간 등 계약조건 등을 변경하자는 통보해야 하는 의무가 있는데, 이를 이행하지 않은 채 기존의 임대차와 같은 조건으로 재임대를 하는 경우이다. 이런 묵시적 계약갱신이 이루어진 경우의 임대차 기간은 2년으로 보기 때문에 이 기간에는 집주인은 중도에 계약을 해지하자거나 전세금을 인상해달라는 요구를 할 수 없다. 그러나 임차인은 묵시적 갱신이 된 후에도 원하는 시기에 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보 후 3개월이 지나게 되면 계약이 해지된 것으로 보아 전세보증금의 반환을 요구할 수 있다. 간혹 전세금 반환 요구를 했음에도 불구하고 집주인이 전세금 반환을 이행하지 않는 경우가 있지만, 이럴 경우엔 당황하지 마시고 일정한 절차를 거쳐 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기를 하면 이사가 가능하고, 이사를 했음에도 전세보증금이 반환되지 않는다면 그 집을 경매에 부쳐 전세보증금을 회수할 수 있으니 반드시 이 점을 체크해야 한다.
전세 보증금의 변동은 없고, 다른 계약조건의 변경만 있는 경우
기존 작성했던 계약서에 변경된 내용을 적고 임대인과 임차인이 확인 도장을 찍으면 되며 확정일자를 다시 받을 필요는 없다.
전세 보증금이 증액되는 등의 변화가 생긴 경우
집주인의 사정으로 인해 부득이하게 보증금을 인상하여 재계약을 하게 될 경우, 반드시 등기부 등본을 확인하여 불리한 조건이 있는지 체크 후 계약을 체결하도록 한다.
- 안정된 재계약 배경 : 임대차계약 시 해당 부동산에 선순위 채권이 없거나 채권이 있어도 소액이라 경매 시 전세보증금을 모두 배당받는 데 문제가 없다 파악되었을 때, 현재까지 추가적인 담보권 설정이나 신규 임차인(다가구주택)이 없으며 금차 증액분을 포함한 주택의 총 채권이 시가의 70% 정도라면 증액 요청을 수용해도 문제가 없다.
- 불안정한 재계약 배경 : 최초의 임대차계약 체결 이후 변동이 있어 등기기록 상 추가적인 담보권이 설정되었거나 새 임차인이 전입해온 경우(다가구주택)에는 증액 보증금이 후순위로 밀려 경매에서 배당을 못 받는 상황까지 올 수 있다. 따라서 임차인의 보증금과 선순위 채권을 고려했을 때 경매 과정에서 임차인의 보증금에 손해 발생의 가능성이 있으면 증액 금액 지급과 동시에 선순위 저당권 등을 말소하는 조건으로 계약하여 임차인 자체적으로 보증금에 대한 채권 보전을 확보하셔야 손실을 막을 수가 있다.
전세 보증금 증액 재계약 과정 시 유의해야 할 점
상기 내용을 검토 후 재계약을 결정하게 되면 보증금의 인상분에 대한 별도의 계약서를 작성하고 별도 계약서로 다시 확정일자를 받아야 함을 상기해야 한다. 반드시 기존의 계약서와 증액된 보증금에 대하여 기재된 계약서 즉 확정일자를 받은 두 개의 계약서를 잘 보관해야 한다는 것이다. 왜냐하면, 기존 임대차 계약서는 2년 전에 확정일자를 받았으므로 그 금액만큼의 보증금 부분에 대해 2년 전의 대항력과 우선변제권을 그대로 가지게 되고, 증액된 보증금만큼 새로 작성한 계약서는 계약서 작성과 확정일자를 받은 시점부터 대항력과 우선변제권을 가질 수 있게 되는 것이기 때문에 두 계약서 모두 잘 보관하는 것이 매우 중요하다. 또한, 전세보증금을 증액하여 재계약을 하면 부동산에 계약서상 변동 사항이 있는지에 대해 체크해야 만약에 있을 불이익을 막을 수가 있다. 따라서 반드시 등기부 등본을 발급받아서 기존의 계약체결 시점으로부터 현재의 계약체결 시점 사이에 새로운 근저당권의 설정이나 다른 소유권을 제한하는 여러 가지 사항의 유무도 확인하는 과정이 필요하다. 만약, 많은 금액의 근저당 설정이 되어 있거나 소유권을 제한할 수 있는 다른 사항이 있을 경우는 무턱대고 계약을 체결했다간 큰 문제가 될 수 있으니 계약을 잘 생각해봐야 한다. 한 번 더 반드시 유의해야 하는 사항은 기존의 임대차 계약서를 파기하고 새로 전체보증금에 대한 임대차 계약서를 작성하는 일이 없어야 한다는 것이다. 왜냐하면, 기존의 임대차 보증금이 취득했던 대항력과 우선변제권을 상실할 수 있기 때문이다.[2]
전·월세 재계약 시 주의사항
- 전세보증금에 변동 사항이 없는 경우 : 재계약 시, 계약 기간만 연장하고 전세보증금에 변동 사항이 없는 경우에는 반드시 계약서를 새로 작성해야 하는 것은 아니다. 임대인(집주인)이 재계약 시 전세보증금을 올리거나 내리지 않는다면 계약서를 새로 작성하지 않아도 되는데, 주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 계약만료 1~6개월 전까지 재계약 여부에 대해서 통지해야 한다. 만약 통지하지 않으면 묵시적 갱신에 따라 기존 조건과 같이 재계약 된 것으로 간주한다.
- 주택임대차보호법상 묵시적 갱신 : 주택임대차보호법 제6조에 따르면 임대인이 임대차계약 만료일 1~6개월 전까지 임차인에게 계약갱신 거절이나 계약조건 변경 등을 통보하지 않을 시, 기존의 계약조건과 같은 계약이 성립된 것으로 간주한다. 따라서 전세금 역시 동결된 것으로 보며, 이때 임대차계약의 존속기간은 2년으로 규정하고 있다. 또한, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 계약 해지의 효력은 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하는 것으로 규정하고 있다.
6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지, 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 않는다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
묵시적 갱신으로 인한 계약 기간 연장은 원칙적으로 2년이며 하지만 앞서 설명한 바와 같이 주택임대차보호법에 따라 임차인은 언제든지 계약해지가 가능하다. 따라서 계약해지를 원할 때는 최소 3개월 전에 임대인에게 계약해지를 통보해야 하며 통보일로부터 3개월이 지나 계약이 만료된 경우에는 중개수수료 등의 비용 부담이 발생하지 않는다.
- 전세보증금이 오르거나 내렸을 경우 : 재계약 시에 임대인(집주인)이 전세보증금을 올리거나 내릴 때는 계약서를 새로 작성해야 한다. 새로 계약서를 작성하는 방법으로는 기존 계약서에 전세보증금을 올린 내용을 기재하는 방법과 계약서를 아예 새로 작성하는 방법이 있다. 계약서 작성은 가급적 새로 계약서를 작성하는 것이 좋으며 이때 중요한 점은 계약서를 새로 작성하더라도 이전 계약서는 폐기하지 않고 보관해야 한다는 점이다. 새로 작성한 계약서로는 과거 2년간의 해당 집에 거주했었다는 임대차계약 기간을 증명할 수 없기 때문이다. 또한, 새로 계약서를 작성하는 경우에는 확정일자 역시 다시 받아야 한다.
- 재계약 시의 전입신고 및 확정일자 : 집이 매매 혹은 경매로 소유주가 바뀌어 문제가 발생할 경우, 임차인의 권리를 주장하고 보호하기 위해서는 전입신고와 확정일자를 받아야 한다. 이는 추후 경매에 집에 넘어가더라도 전입신고를 통해 대항력을 취득하고, 확정일자를 받음으로 인해 우선변제권이 취득되기 때문이다. 재계약 시, 전입신고 및 확정일자는 앞서 말한 바와 같이 새로 계약서를 작성하는 경우, 확정일자는 다시 받아야 한다. 하지만 재계약 시에 보증금 변동 사항 없이 월세만 증액 또는 감액하는 경우 확정일자를 받지 않아도 무방합니다. 확정일자를 받는 것은 전세보증금을 보호하기 위해서이기 때문이다. 이 같은 경우 기존의 확정일자를 받은 계약서는 반드시 보관하도록 한다. 만일 확정일자를 받지 않아 불안한 경우에는 특약사항에 본 계약은 직전 임대차계약 만기에 따른 연장 계약으로 보증금의 변동이 없으며, 월세 증액에 대한 계약이라는 내용을 명시하고 해당 계약서에 확정일자를 받도록 한다.
- 재계약 시 확인해야 할 사항 : 월세 또는 전세 재계약 시, 계약서를 작성하지 않는다고 하더라도 반드시 확인해야 하는 문서가 있는데요. 바로 등기부 등본이다. 등기부 등본을 발급받아 변동된 사항들이 없는지 확인해야 하기 때문인데, 확인해야 할 사항으로는 권리변동 사항, 근저당 설정 여부, 가압류 설정 여부 등이 있다.[3]
동영상
각주
- ↑ 아이스맨, 〈묵시적 갱신과 재계약의 차이점, 무엇일까?〉, 《네이버 블로그》, 2018-05-11
- ↑ 임대차정보, 〈임대차 재계약 시 이것만은 조심하세요!〉, 《집파인》, 2021-10-14
- ↑ 매거진, 〈자취방 전·월세 재계약 시 주의사항〉, 《비즈폼 매거진》
참고자료
- 〈재계약〉, 《네이버 국어사전》
매거진, 〈자취방 전·월세 재계약 시 주의사항〉, 《비즈폼 매거진》
- 아이스맨, 〈묵시적 갱신과 재계약의 차이점, 무엇일까?〉, 《네이버 블로그》, 2018-05-11
- 임대차정보, 〈임대차 재계약 시 이것만은 조심하세요!〉, 《집파인》, 2021-10-14
같이 보기
