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준주거지역
준주거지역(準住居地域)은 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하는 지역을 말한다. 이 용도지역이 낙후되어 도심기능을 회복하거나 도시균형발전을 위해 필요하면 지구단위계획구역 지정을 받아 도시 · 군계획에 반영된다.
목차
개요[편집]
준주거지역은 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역으로서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'(약칭 국토계획법)에 따라 도시 · 군관리계획으로 결정 · 고시된 지역을 말한다.
주거지역은 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 의한 용도지역 중 도시지역의 한 종류이며, 단독주택 · 중층주택 · 고층주택 등이 적절히 배치되어 다양한 경관을 형성할 수 있고 스카이라인이 유지되도록 다음과 같이 세분하여 지정한다. 주거지역중에서 가장 상업지역 성격을 띠고 있어 고밀도 개발이 가능하기 때문에 땅값이 가장 높은 편이다.
주거지역은 전용, 일반, 준주거지역으로 세분화된다. 건폐율 및 용적률의 최대한도는 관할 구역의 면적과 인구 규모, 용도지역의 특성 등을 고려하여 ‘국토의 계획법’에서 정하고 있는 기준에 따라 특별시 · 광역시 · 특별자치시 · 특별자치도 · 시 또는 군의 조례로 정하는데 국토계획법상 준주거지역의 용적율은 200%이상 500%이하이다.
전용주거지역은 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 말한다. 기존에 형성된 양호한 주거환경을 보전할 필요가 있는 지역, 도시자연공원이 연계되어 있는 지역 등을 대상으로 지정하고 원칙적으로 주간선도로에 접하여 지정하지 않아야 한다. 전용주거지역은 다음과 같이 추가로 세분할 수 있다. 제1종 전용주거지역은 단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이며 제2종 전용주거지역은 공동주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위하여 필요한 지역이다.
일반주거지역은 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역을 말한다. 저층주택, 중층주택 및 고층주택을 적절히 입지시켜 양호한 주거환경을 보호하고 인근의 주거 및 근린생활시설 등과 조화를 이룰 필요가 있는 지역을 대상으로 지정한다. 일반주거지역은 다음과 같이 추가로 세분할 수 있다.
제1종 일반주거지역은 저층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역, 제2종 일반주거지역은 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역, 제3종 일반주거지역은 중 · 고층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 필요한 지역을 말한다.
준주거지역은 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하기 위하여 필요한 지역을 말한다. 주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호하여야 할 지역, 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역 등을 대상으로 지정한다.
준주거지역에는 장례식장 · 공장 등 주거환경을 침해할 수 있는 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하고 주변에 완충녹지를 배치하도록 한다.
준주거지역으로 지정하는 지역[편집]
- 주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호하여야 할 지역
- 중심시가지 또는 역주변의 상업지역에 접한 주택지로서 상업적 활동의 보완이 필요한 지역
- 상업지역 및 공업지역에 접한 주택지로 어느 정도 용도의 혼재를 인정하는 지역
- 주택지를 통과하는 주요 간선도로 및 철도역 주변의 주택지
- 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역
- 계획적 주택단지내의 상업시설용지가 요구되는 지역
- 장사시설공장 등 주거환경을 침해할 수 있는 시설은 주거기능과 분리시켜 배치하고 주변에 완충녹지를 배치토록 한다
- 일반공업지역전용공업지역과의 경계는 도로하천 등의 지형지물에 의하여 명확히 구분한다
준주거지역의 특징[편집]
준주거지역은 주거지역 종류 중에서 가장 광범위하게 건축행위를 할 수 있는 지역이다. 주로 도시형생활주택이나 주상복합과 같은 주거와 상업을 겸한 상가들이 많이 자리 잡게 되고, 준주거지역이란 상업시설이 들어설 수 있도록 허가된 지역이기 때문에 주거지역에 비해 건물을 더 높게 해서 들어설 수 있게 된다. 이러한 상업적인면 덕분에 땅의 활용도가 높아 땅의 가치가 높은 편에 속하기도 한다.
준주거지역에서의 건폐율과 용적률[편집]
준주거지역의 건폐울은 70퍼센트 이하이어야 한다.
준주거지역에서의 용적율은 200퍼센트 이상 500퍼센트 이하이어야 한다.
중요한 것은 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없으므로 조례에서 정하는 범위를 반드시 확인할 필요가 있다.
용적률 상한선이 약 700%로 근린상업지역의 용적률인 800%에 거의 근접하니 준주거지역은 용적률이 매우 높다고 할 수 있니다.
준주거지역에서 건축할 수 없는 건축물[편집]
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표 7 <개정 2021 7 6>
- 준주거지역안에서 건축할 수 없는 건축물제71조 제1항 제6호
1. 건축할 수 없는 건축물
- 가 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 단란주점
- 나 「건축법 시행령」 별표 1 제7호의 판매시설 중 같은 호 다목의 일반게임제공업의 시설
- 다 「건축법 시행령」 별표 1 제9호의 의료시설 중 격리병원
- 라 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설[생활숙박시설로서 공원ㆍ녹지 또는 지형지물에 따라 주택 밀집지역과 차단되거나 주택 밀집지역으로부터 도시ㆍ군계획조례로 정하는 거리(건축물의 각 부분을 기준으로 한다) 밖에 건축하는 것은 제외한다]
- 마 「건축법 시행령」 별표 1 제16호의 위락시설
- 바 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장으로서 별표 4 제2호차목(1)부터 (6)까지의 어느 하나에 해당하는 것
- 사 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물 저장 및 처리 시설 중 시내버스차고지 외의 지역에 설치하는 액화석유가스충전소 및 고압가스 충전소ㆍ저장소{「환경친화적 자동차의 개발 및 보급 촉진에 관한 법률」 제2조제9호의 수소연료공급시설은 제외한다)
- 아 「건축법 시행령」 별표 1 제20호의 자동차 관련 시설 중 폐차장
- 자 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 가목ㆍ다목 및 라목에 따른 시설과 같은 호 아목에 따른 시설 중 같은 호 가목ㆍ다목 또는 라목에 따른 시설과 비슷한 것
- 차 「건축법 시행령」 별표 1 제22호의 자원순환 관련 시설
- 카 「건축법 시행령」 별표 1 제26호의 묘지 관련 시설
2. 지역 여건 등을 고려하여 도시군계획조례로 정하는 바에 따라 건축할 수 없는 건축물
- 가 「건축법 시행령」 별표 1 제4호의 제2종 근린생활시설 중 안마시술소
- 나 「건축법 시행령」 별표 1 제5호의 문화 및 집회시설공연장 및 전시장은 제외한다
- 다 「건축법 시행령」 별표 1 제7호의 판매시설
- 라 「건축법 시행령」 별표 1 제8호의 운수시설
- 마 「건축법 시행령」 별표 1 제15호의 숙박시설 중 생활숙박시설로서 공원녹지 또는 지형지물에 의하여 주택 밀집지역과 차단되거나 주택 밀집지역으로부터 도시군계획조례로 정하는 거리(건축물의 각 부분을 기준으로 한다) 밖에 건축하는 것
- 바 「건축법 시행령」 별표 1 제17호의 공장(제1호바목에 해당하는 것은 제외한다)
- 사 「건축법 시행령」 별표 1 제18호의 창고시설
- 아 「건축법 시행령」 별표 1 제19호의 위험물 저장 및 처리 시설(제1호사목에 해당하는 것은 제외한다)
- 자 「건축법 시행령」 별표 1 제20호의 자동차 관련 시설(제1호아목에 해당하는 것은 제외한다)
- 차 「건축법 시행령」 별표 1 제21호의 동물 및 식물 관련 시설(제1호자목에 해당하는 것은 제외한다)
- 카 「건축법 시행령」 별표 1 제23호의 교정 및 군사 시설
- 타 「건축법 시행령」 별표 1 제25호의 발전시설
- 파 「건축법 시행령」 별표 1 제27호의 관광 휴게시설
- 하 「건축법 시행령」 별표 1 제28호의 장례시설
실제 준주거시설은 생각보다 건축할 수 있는 건축물들이 많이 있다. 하지만 반드시 기억하고 있어야 하는 것이 바로 도시 군 계획조례로 정하는 바에 따라 많은 것이 달라진다는 것이다. 그래서 토지 매입 전 해당 지자체에 확인을 해봐야 한다.
동영상[편집]
참고자료[편집]
- 〈준주거지역〉, 《매일경제》
- 〈준주거지역〉, 《부동산용어사전》
- 써니퍼니 부동산 이야기, 〈준주거지역에서 건축할수 없는 건축물은?〉, 《티스토리》, 2022-11-07
- 〈준주거지역 이란? : 쉽고 간단하게〉, 《티스토리》, 2020-05-11
- 지식보태미, 〈준주거지역내 건폐율과 용적률, 건축할 수 없는 건축물〉, 《안박사 지식저장소》, 2021-07-09
같이 보기[편집]
