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중개업자
중개업자(仲介業者)는 상행위를 대리하거나 중개하고 수수료를 받는 영업하는 사람을 말한다. 중개인(仲介人)라고도 한다.
개요[편집]
중개업(仲介業)은 다른 사람을 위하여 상행위를 대리하거나 중개하고 수수료를 받는 영업을 말한다. 즉, 중개업은 타인 간의 상행위 중개를 영업하는 것을 말한다. 이 일을 업으로 하는 사람을 중개인이라 한다. 다른 사람들의 계약체결을 돕고 시장의 형세, 상대방의 신용상태 등을 탐지하여 전문적 지식에 의한 조언을 제공하여 당사자의 투기를 조장하는 기능을 가진다. 상품·유가증권의 매매, 보험·해상운송·금융 등에 관한 중개업이 있다. 중개업은 상인의 영업을 보조하는 일이지만, 타인 간의 계약 성립을 주선할 뿐, 위탁매매업이나 체약(締約)대리상처럼 스스로 당사자가 되거나 대리인이 되는 것은 아니다. 중개한다는 점에서 중개대리상과 유사하지만, 일정한 상인과 계속적 관계에 서는 것이 아니고 일반인을 위하여 중개하는 점이 다르다. 중개의 목적은 상행위에 한하고, 이 밖의 중개업자는 민사중개인이다.
중개의 위탁자와 중개인 간에 체결되는 중개 계약은 중개라는 법률행위 아닌 사무 위탁으로서의 위임계약이다(민법 680조). 따라서 민법의 일반규정이 적용되며 상법은 특히 공평한 거래의 확립을 위하여 몇 가지 특칙을 두고 있다. 즉, 당사자 간의 분쟁을 피하고자 쌍방에 대한 견품(見品)보관 의무, 증거보전을 위한 계약서 교부 의무 및 중개인의 장부작성 의무, 유통의 촉진을 위한 성명(姓名)·상호묵비(商號默秘) 의무 및 이 경우의 거래를 확실하게 하기 위한 중개인의 이행책임(상법 95∼99조) 등을 과하고, 계약서의 교부·교환 후에 중개료를 청구할 권리를 가지며 중개료는 특약이 없으면 당사자 쌍방이 똑같이 부담한다(100조 2항).[1]
부동산 용어로 중개업은 고객으로부터 부동산의 매매 등 의뢰를 받아 일정한 보수 취득을 목적으로 중개를 업으로 삼는 것을 말한다. 중개업을 하려는 자는 부동산 중개사무소 개설등록신청서에 공인중개사 자격등사본, 실무교육의 수료확인증 사본, 여권용 사진, 건축물대장에 기재된 건물의 중개사무소를 확보하였음을 증명하는 서류를 첨부하여 중개사무소를 두고자 하는 지역의 관할 시장·군수 또는 구청장에게 신청하면 7일 이내에 서면으로 개설에 대한 통지를 받을 수 있다.[2]
중개인[편집]
중개인(仲介人, broker) 또는 중개상인(仲介商人)은 상법에 의하면 타인 간 상행위의 중개를 영업으로 하는 사람을 말한다. 즉, 중개인은 상법 제93조에 따라 타인 간의 상행위를 중개하는 것을 영업으로 하는 자를 말한다. 즉, 다른 사람의 의뢰를 받고 상행위의 대리 또는 매개를 하여 이에 대한 수수료를 받는 상인을 말한다. 중매인, 판매 대리인 등이 대표적이다. 중개인과 계약의 중개를 의뢰한 자 사이에는 중개계약이라는 위탁계약이 체결된다. 상법에서는 위탁계약에 일정한 특칙을 정하고 있는데, 견품보관의무, 계약서교부의무, 장부작성의무, 개입의무 등이다. 중개인은 계약서 교부 후 계약당사자 쌍방에게 중개료를 일정하게 청구할 수 있다(상법 제100조). 중개인은 특정한 상인과 관계되지 아니하고 넓은 범위에서 타인 간의 상행위의 중개한다는 점에서 일정한 기업을 위하여 계속적으로 상행위의 중개를 하는 중개대리상과 다르다. 또한 타인 간의 법률행위가 체결되도록 중개하는 점에서 자기명의로 제3자를 위하여 계약을 체결하는 위탁매매업과도 다르다(상법 제101조). 한편 부동산중개업법상 중개인이란 법인 및 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 영위하는 자를 말한다(부동산중개업법 제2조 제5호). 거래당사자에게 단지 거래의 정보만을 제공하거나 거래의 기회만을 부여하는 자를 독일에서는 Nachweismakler(提報仲介人)라 부르며, 상법상의 중개로 보지 아니하고, 민사중개(民事仲介)의 일종으로 보고 있다. 일본에서도 이를 指示仲介人(Nachweismakler의 번역어)라 부르며, 통설은 상법상 중개로 보지 않는다.[3]
중개인은 법률제정 이전에 중개업을 하던 사람을 영업을 계속하도록 등록시켜 보호하였다. 초기에는 법에 이 중개인을 명시했으나 지금은 삭제하여 없어졌다. 중개인이 점차 소멸하여 그 수가 얼마 되지 않기 때문이다. 당초 법에 정할 때는 법인 및 개업공인중개사의 업무지역은 전국이지만 중개인의 업무지역은 당해사무소가 소재하는 시·군·구의 관할 구역으로 하며 그 관할구역 안에 있는 중개대상물에 한해서만 중개행위를 할 수 있도록 하였다. 그러나 중개인이 부동산거래정보망에 가입하고 이를 이용하여 중개하는 경우에는 당해 정보망에 공개된 관할구역외의 중개대상물에 대하여도 이를 중개할 수 있도록 했었다. 증권용어의 중개인이란 딜러(dealer)가 자기의 계산으로 유가증권매매를 행하는 자임에 대해 이는 고객의 주문을 받고 유가증권의 매매(위탁매매)를 전문으로 하는 증권업자를 말한다. 딜러는 자기계산에 의한 유가증권의 매매이익을 수입원으로 하나 중개인은 위탁수수료를 수입원으로 한다. 증권거래법 제28조에 의하면 자본금 5억 원 이상인 증권회사는 중개인으로서의 업무를 할 수 있도록 하였다. 해운 중개업에서 활동하고 있는 중개인의 종류로는 선박매매중개인(Sale & purchase broker, S&P broker), 용선중개인(Chartering broker) 등이 있는데, 우리나라에서는 아직 선박매매업은 그다지 활성화되어 있지 못한 반면 용선중개인들의 활동은 비교적 활발하다.[4][5][6]
부동산중개인[편집]
부동산중개인은 아파트, 건물, 토지 등에 대하여 팔고자하는 사람과 사고자하는 사람간의 매매, 교환, 임대차, 기타 권리의 득실변경에 대한 행위를 알선, 중개한다. 부동산을 팔고자 하는 자(매도자)에게 중개를 의뢰 받으면 해당 부동산의 지번, 대지, 건평, 방수, 매도희망액 등을 파악하여 정리한다. 고객에게 알맞은 부동산을 선정하여 고객과 함께 해당 부동산을 답사하여 팔고자 하는 자와 사려고 하는 자(매수자)간의 매매 희망가격을 조정하고 계약이 성립되도록 주선한다. 계약이 성립되면 매매계약서에 매매대상물의 양도일시, 매매조건과 단서조항을 기재하고, 계약일시와 매도자, 매수자 및 중개인의 인적사항을 서명, 날인한다. 부동산 이용과 개발에 대한 상담, 분양대행, 경매 대상 부동산에 대한 권리분석 등 컨설팅 업부를 담당하기도 한다.
부동산중개인은 법률적 지식과 매도자와 매수자간의 원활한 계약 성립을 위해 대인관계기술능력, 협상능력, 정보수집능력이 필요하다. 고객과의 거래 관계에서 신뢰감을 줄 수 있는 태도와 단정한 용모가 필요하며, 원활한 대인 관계가 요구된다. 진취형과 사회형의 흥미를 가진 사람에게 적합하며, 신뢰성, 꼼꼼함, 인내 등의 성격을 가진 사람들에게 유리하다. 부동산중개인이 되기 위해 필요한 학력은 없다. 그러나 부동산중개인으로 활동하기 위해 필요한 자격인 공인중개사 자격을 취득해야 하고, 부동산과 관련된 법률 등을 이해하고 해석할 수 있는 지식 등을 필요로 하기에 높은 학력이 뒷받침되는 것이 좋다. 전문대학 및 대학교에서 부동산 관련 학과를 졸업하면 직업을 얻는데 유리하다. 부동산중개인이 되기 위해서는 전문대학 및 대학교에서 부동산학과, 부동산관리학과, 부동산경영학과, 부동산정보과, 부동산컨설팅학과, 부동산재테크과 등을 졸업하면 유리하다. 부동산중개인으로서 활동을 하기 위해서는 공인중개사 자격을 취득하여야 한다. 공인중개사 자격은 국가전문자격으로 국토교통부에서 주관한다.[7]
부동산 중개업자[편집]
부동산 중개업자(不動産 仲介業者, real estate agent) 또는 부동산 중개사는 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물 등의 중개대상물에 대하여 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리 득실변경에 관한 행위를 알선하는 사람을 말한다. 대한민국은 공인중개사 2인 이상이 설립하는 '법인', 공인중개사 자격시험에 합격 후 중개업 허가를 받은 '공인중개사', 그리고 공인중개사 도입 이전 복덕방 종사자들이 기득권을 인정받은 '부동산 중개인' 등 세 종류로 구분된다. 법인과 공인중개사는 전국을 대상으로 영업할 수 있으나, 부동산 중개인은 영업소가 있는 시·군·구의 관할 구역 안에 있는 중개대상물만 중개행위를 할 수 있다. 하지만 일본은 1958년에 당시 건설성 (현 국토교통성)이 택지 건물의 공정한 거래를 하는 것을 목적으로 택지건물거래사 자격제도를 만들었다. 택지 건물 거래사 제도는 고액의 권리관계가 복잡한 부동산 거래를 취급 택지 건물 거래업자에 대한 국가의 법 (택지 건물 거래업법)에 근거하여 시행하는 국가시험에 합격하고 부동산 관련 전문 지식이 있는 택지 건물 거래 전문가를 뽑고 중요 사항 설명의 의무를 부과하는 것으로, 이를 통해 지식이 부족한 구매자 등이 거래상의 과실에 의해 뜻하지 않은 손해를 보는 것을 방지하기 그것을 목적으로 하고 있다. 그 때문에, 택지 건물 거래업자는 항상 거래에 택지 건물 거래 전문가를 참여시켜 책임 소재를 분명히 하고 구매자로부터 설명을 요구했을 때, 언제라도 적절한 설명을 할 수 있게, 공정한 거래를 성립시키기 위해 노력하여야 한다.[8]
중개업자 등의 결격사유[편집]
공인중개사법상 결격사유는 미성년자, 피한정후견인 또는 피성년후견인, 파산선고를 받고 복권되지 않은 자, 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 지나지 아니한 자, 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간에 있는 자, 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자, 공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지 기간에 있는 자, 중개사무소의 개설등록이 취소된 후 3년이 지나지 아니한 자, 업무정지처분을 받고 폐업신고를 한 자로서 업무정지 기간이 지나지 아니한 자, 업무정지처분을 받은 중개업자인 법인의 업무정지 사유가 발생한 당시의 사원 또는 임원이었던 자로서 당해 중개업자에 대한 업무정지 기간이 지나지 아니한 자, 공인중개사법을 위반하여 300만 원 이상의 벌금형 선고를 받고 3년이 지나지 아니한 자, 사원 또는 임원 중 이상의 결격사유 중 하나에 해당하는 자가 있는 법인으로 결격사유를 정하고 있으며 위의 사항에 하나에 해당하는 자는 소속공인중개사 또는 중개보조원이 될 수 없다.[9]
공인중개사와 중개업자의 차이[편집]
공인중개사는 '공인중개사법'에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말한다. 공인중개사는 한국산업인력공단에서 시행하는 시험에 합격해야 하는데 자격만 취득하고 실제 중개업 관련 일을 하지 않는 경우도 있기 때문에 실제 활동하는지 여부는 중개사무소를 개설했는지 혹은 소속공인중개사로 활동하는지에 따른다. 중개업자가 되기 위해서는 그 사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 등록관청에 등록을 신청하여야만 중개업을 할 수 있다. 중개사무소 개설을 등록한 경우 '개업공인중개사'라고 하고, 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 경우 '소속공인중개사'라고 한다. '공인중개사'라는 같은 자격을 갖고 있지만, 대표와 직원과의 관계로 보면 된다. 한편, 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 경우 '중개보조원'이라고 한다. '공인중개사' 자격은 갖추고 있지 않더라도 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반 서무 등의 업무를 하는 사람을 말한다. 중개업소에서 일하는 사람들이라고 해서 모두 '공인중개사' 자격증을 갖고 있는 것은 아니다.
공인중개사 자격증은 없지만 합법적으로 중개업무를 하는 경우가 있다. 공인중개사 자격제도가 생겨나기 이전부터 부동산 중개 업무를 하던 '부동산중개인'이 해당된다. 1984년에 부동산중개업법이 제정되고 자격증 시험이 생기면서 정부가 제도 변경에 따른 혼란을 막기 위해 이들에게도 중개업을 할 수 있도록 했기 때문이다. 현행법상 중개인에 관한 규정은 없지만, 사무소를 폐업할 경우 자격증 없이는 재개설이 불가능하며, 취급 매물도 한정된다. 법인 및 공인중개사인 중개업자의 업무지역은 전국이지만 중개인의 업무지역은 당해사무소가 소재하는 시·군·구의 관할 구역으로 하고, 그 관할 구역 안에 있는 중개대상물에 한해서만 중개행위를 할 수 있다. 또한, 중개인은 새로 개설할 수 없지만 부동산거래정보망에 가입하고 이를 이용하여 중개하는 경우 당해정보망에 공개된 관할구역외의 중개대상물에 대하여도 이를 중개 할 수 있다. 소위 말하는 '복덕방'으로 불리며 오래전부터 중개업무를 해왔던 '중개인사무소'의 경우 공인중개사 자격증은 갖고 있지 않지만 한 지역에서 중개를 오래 했기 때문에 지역에 대한 깊은 이해와 노하우를 갖춘 경우가 많다. 물론 그만큼 연령대도 높다.
중개업 종사자 결격사유는 △사망자 △금치산자 또는 한정치산자 △파산선고를 받고 복권되지 아니한 자 △금고이상의 실형선고를 받고 집행유예 중인 자 △공인중개사법에 의한 벌금형 또는 징역형을 받은 자 등이다. 부동산 시장의 바로미터라 할 수 있는 재건축 단지가 많은 강남구에서 먼저 중개업자들의 자격 여부를 확인하고 나섰다. 결격사유에 해당하는 부적격 중개업종사자를 관리하고 불법중개행위를 근절하려는 움직임이다. 부동산 중개업을 건전하게 지도·육성하고 공정하고 투명한 부동산 거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 하는 공인중개사법의 취지에 맞게 전국적으로도 투명한 거래를 위한 노력들이 이어지기를 기대한다. 물론 많은 사람들이 주택에 대한 인식의 변화가 이루어져야 할 뿐만 아니라 이에 발맞춘 정부의 정책들 역시 선행되어야 할 것이다.[10]
동영상[편집]
각주[편집]
참고자료[편집]
- 〈중개업자〉, 《네이버 국어사전》
- 〈중개업〉, 《두산백과》
- 〈중개업〉, 《부동산용어사전》
- 〈중개인〉, 《위키백과》
- 〈중개인〉, 《부동산용어사전》
- 〈중개인〉, 《매일경제》
- 〈중개인〉, 《선박항해용어사전》
- 〈부동산중개인〉, 《커리어넷 직업정보》
- 〈부동산 중개업자〉, 《위키백과》
- 〈중개업자 등의 결격사유〉, 《부동산용어사전》
- 리얼투데이, 〈헷갈리는 부동산 용어 ④ 부동산,중개업소,공인중개사,중개업자,중개인…같은 말 아닌가요?〉, 《네이버 포스트》, 2017-09-11
같이 보기[편집]
