지목변경 편집하기

[[파일:지목변경 업무 흐름도.png|썸네일|500픽셀|지목변경 업무 흐름도]]

'''지목변경'''(地目變更)이란 [[지적공부]](地籍公簿)에 등록된 [[토지]]의 [[지목]](地目)을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 말한다.

== 지목변경 사유 ==
[[토지]]에 투자하거나 개발사업을 하는 사람들이 가장 많은 관심을 갖는 것 중 하나가 바로 지목변경이다. 그 이유는 두 가지다. 

첫 번째는 토지를 이용하거나 개발하는 과정에서는 대부분의 경우 필연적으로 지목변경이 일어나기 때문이다. 개발사업은 토지를 이용하는 것이고, 토지이용에는 건물 없이 토지만의 용도를 변경하는 경우와 [[건물]]을 지어 활용하는 경우의 두 가지로 나눌 수 있지만 이 모든 경우에는 지목변경이 필요하고 또 준공 후에도 지목변경이 일어난다.

산지를 개간하여 농지를 만들거나, 혹은 [[논]]인 농지를 전용하여 전원카페의 [[주차장]]으로 쓴다든가 하는 것이 전자의 예다. 산지를 개간하면 [[임야]]가 전([[밭]])으로 지목변경 되고, 논을 주차장으로 만들면 답(논)이 [[잡종지]] 혹은 주차장 용지로 바뀐다. 이 경우에는 토지의 주된 용도가 영속적으로 변경되므로 지목변경이 일어난다.

토지 위에 건축물 혹은 구축물을 짓는 경우에는 건물 준공 후에 그 건물이 들어선 부지의 지목이 그 건물의 주 용도에 따라 바뀌게 된다. 밭(농지)을 농지 전용하여 물류창고를 만들면 밭이 창고용지가 되며, 지방도로변의 산지를 벌채하고 깎아서 산지전용 후 주유소를 만들면 임야가 주유소용지가 된다.

이처럼 토지는 그 용도가 바뀌면 그 후에 지목이 변경되는 것이지, 아무런 용도변경이나 건물 없이 먼저 지목만을 바꿀 수는 없는 것이 원칙이다. 물론 목적 행위가 끝난 후 원칙은 개발자가 직접 해당 관청에 지목변경 신고란 절차를 거쳐야 하지만, 실무에서는 설계업체 등에서 같이 신청을 하므로 따로 신청하지 않아도 된다.

지목변경의 두 번째 이유는 자기가 보유한 [[땅]]의 가치를 올리기 위해서다. 즉 땅의 활용도를 높인다든가 땅값을 올리려는 목적으로 의도적으로 지목변경을 한다. 토지는 지목에 따라서 그 위에 할 수 있는 용도가 다르고, 이 용도는 각종 토지공법에서 세부적으로 규제하고 있기 때문에 지목에 따라 활용도와 땅값이 크게 차이가 난다.

일반적으로 [[대지]]와 잡종지로 되어 있는 토지가 가장 비싸지만 수도권에서는 [[주유소]]용지, 공장용지, 창고용지가 오히려 대지보다 비싼 경우가 있다. 이에 비해 농지인 밭과 논은 일반적으로 대지의 삼분의 일 이하로 저렴하다. 또 통상 임야는 농지보다 절반 이하 싸다. 그래서 농지를 대지로 바꾼다면 땅값을 세 배 이상 더 받을 수 있다.

임야를 대지나 창고용지로 지목변경 한다면 땅값은 어림잡아 여섯 배 이상 오른다는 계산이 나온다. 이것이 지목변경을 하는 이유가 된다. 임야를 싼값에 사서 산지전용 한 후 전원주택부지로 만들어 분할하여 개별매각 한다면, 전용비와 부대비용을 제하고서라도 상당한 수입을 기대할 수 있는 배경에 지목변경이 있는 것이다.<ref> 전은규, 〈[https://www.sentv.co.kr/news/view/588757 효율적인 땅투자를 위한 지목변경]〉, 《서울경제TV》,  2021-02-18 </ref>

== 지목변경 절차 ==
[[파일:지목변경 절차.png|썸네일|500픽셀|지목변경 절차]]

지목변경은 아무나 어떤 경우에나 마음대로 할 수 있는 것은 아니다. 지적은 현행 토지대장, [[지적도]] 등 지적행정에서뿐만 아니라 토지등기부에 의해서도 일관성 있게 관리하고 있기 때문이다. 현행 지적법은 지목변경을 신청할 수 있는 경우를 세 가지 경우로 엄격하게 제한하고 있다.

첫째, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관계 법령에 따라 [[토지형질변경]] 등의 공사가 준공된 경우

둘째, [[토지]] 또는 [[건축물]]의 [[용도]]가 변경된 경우

셋째, 도시개발사업 등의 원활한 사업추진을 위하여 사업시행자가 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우 등이다.

지목변경은 토지 [[소유자]]만이 할 수 있다. 토지소유자는 [[지목]]을 [[변경]]할 [[토지]]가 있는 때에는 그날부터 60일 이내에 소관청에 지목변경을 신청하여야 한다.

토지소유자가 지목변경을 신청하고자 하는 때에는 지목변경 사유를 기재한 신청서에 다음의 서류를 첨부하여 소관청에 제출하여야 한다. 다만 개발행위허가・농지전용허가・보전산지전용허가 등 지목변경과 관련된 규제를 받지 아니하는 토지의 지목변경 경우에는 이러한 서류는 첨부 안 해도 된다. 전용의 결과 당연히 지목이 변경되는 것으로 예정하기 때문이다. 또 같은 농지인 전・답・과수원 상호 간에는 간단한 신고로 지목변경을 할 수 있으므로 엄격한 지목변경 절차가 필요 없다. <ref>초원의 집, 〈[https://blog.daum.net/air-kis/15905006 지목변경이란?]〉, 《다음블로그》,  2010-02-17</ref>

== 지목설정 원칙 ==
;1필 1목의 원칙
하나의 [[필지]]마다 하나의 [[지목]]을 설정하고 지목은 중복되게 설정하지 않는다.

;주지목추종의 원칙
1필지의 사용 목적 또는 요도가 2 이상의 지목에 해당하는 경우에는 주된 사용 목적 또는 용도에 따라 지목을 설정해야 한다.

;용도경중의 원칙
[[도로]]・[[하천]]・[[제방]]・[[구거]]・[[수도용지]]・[[철도용지]] 등의 지목이 중복되는 때에는 등록기기의 선후 및 용도의 경중 등의 순에 따라 지목을 설정한다.

;영속성의 원칙
다른 지목에 해당하는 용도로 변경시킬 목적이 아닌 임시적이고 일시적인 용도의 변경은 이를 등록전환 혹은 지목변경을 하여야 할 토지의 이동으로 보지 않는다.

;사용목적추정의 원칙
도시개발사업 등의 공사가 준공된 토지는 그 사용 목적에 따라 지목을 정해야 한다.

== 취득세 ==
토지지목변경에 따른 [[취득세]]는 [[지방세법]]에 따른 취득세 과세 대상으로 각종 개발 등 토지 지목변경일로부터 60일 이내 신고 납부해야 한다.

지목변경으로 [[땅값]]이 늘었다면 증가한 만큼 취득세를 내야 한다. 이때 [[과세표준]]은 시가표준액이다. 예컨대 [[전]](밭)을 1억원에 매입해 [[대지]]로 지목 변경한 뒤 가격이 2억원이 됐다면, 1억원을 취득가액으로 본다는 뜻이다.<ref> 고준석, 〈[https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20220120/111351623/1 지목 변경으로 땅값 오르면 취득세 내야]〉, 《동아일보》,  2022-01-21 </ref>

== 동영상 ==
<youtube>DzGoVjyIZR0</youtube>

{{각주}}

== 참고자료 ==
* 〈[https://terms.naver.com/entry.naver?docId=1827346&cid=42154&categoryId=42154 지목변경]〉, 《네이버지식백과》
* 전은규, 〈[https://www.sentv.co.kr/news/view/588757 효율적인 땅투자를 위한 지목변경]〉, 《서울경제TV》,  2021-02-18
* 초원의 집, 〈[https://blog.daum.net/air-kis/15905006 지목변경이란?]〉, 《다음블로그》,  2010-02-17
* 고준석, 〈[https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20220120/111351623/1 지목 변경으로 땅값 오르면 취득세 내야]〉, 《동아일보》,  2022-01-21

==같이 보기==
* [[지목]]
* [[변경]]
* [[토지]]
* [[건물]]
* [[부동산]]
* [[지적도]]

{{토지|검토 필요}}