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집주인
집주인은 한 집안의 으뜸이 되는 사람이거나 그 집의 소유자를 의미한다.
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개요[편집]
자기 소유의 집이 아닌 곳에서 사는 이들에게 집주인은 그 집의 소유자 또는 집을 세놓은 '임대인'을 가리킨다. 즉, 임대인이란 임대차계약 때문에 자기 소유의 부동산을 빌려주는 사람을 말하는 것이며 집주인이나 토지의 주인이라고 생각하면 된다. 임대인이란 주택이나 상가 등을 조건에 의해 타인에게 빌려주고 대가를 받는 사람을 뜻한다. 쉽게 말해, 빌려주는 사람 즉 소유주와 집주인을 말한다. 그러므로 임대인은 빌려주는 사람이자 집주인이며 임차인은 빌리는 사람이자 세입자를 가리킨다. 통상 집주인, 세입자로 불리지만, 계약 시 꼭 알고 있어야 할 용어는 맞다. 임대인은 일정한 금액, 즉 대가를 받고 본인 소유의 부동산을 빌려주는 것이기 때문에 그에 따른 의무와 권리가 있으며 빌려준 부동산을 사용하면서 불편함이 없도록 사용과 수익 의무가 있다. 또한, 사용수익의 대가로 그에 비례하는 비용을 받아야 하는 것이기 때문에 임대차계약서상에 명시된 금액만큼 빌려준 사람에게 청구할 수 있는 차임청구권과 임대차 기간이 끝나면 부동산을 돌려받기 위한 목적물반환청구권도 있다. 임대인은 빌려준 부동산을 빌린 사람이 사용하다가 수리할 경우 지출한 비용에 대한 대가를 지급할 비용상환에 대한 의무도 있다. 빌린 사람의 잘못이 아닌 노후가 고장으로 인한 수리비를 빌린 사람이 먼저 지급했다면 이 지급비용을 주어야 한다는 것이다.[1][2]
집주인 관련[편집]
임대인[편집]
임대인(賃貸人)은 임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 물건을 빌려준 사람을 말한다. 즉, 임대인은 임대차계약에 있어서 당사자의 일방으로서의 상대방이다. 즉 임차인에 대하여 목적물을 사용·수익하기로 약정한 자를 말한다. 임대인은 임차인에 대하여 아래와 같은 권리·의무(義務)를 진다. 목적물을 사용·수익시킬 의무, 담보책임(擔保責任), 비용상환(費用償還), 차임청구권(借賃請求權) 등이 있다. 또한, 임대인은 특정 자산의 소유권을 가지고 있으면서 리스계약에 의하여 임대료를 받고 이를 대여하는 자를 말하며 임대 주택을 소유하여 임대하는 사람을 말한다.[3][4][5]
임대인의 권리[편집]
차임지급청구권
- 차임은 임차물을 사용·수익하는 대가로 임대인에게 지급하는 것으로, 반드시 금전일 필요는 없으며 물건으로 지급해도 된다.
- 임대인에게 임대목적물에 대한 소유권이나 그 밖의 임대 권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하고, 이에 따라 임차인은 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 않는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있다.
- 차임의 지급 시기는 임대차계약의 당사자가 자유롭게 정할 수 있으나, 당사자 사이에 지급 시기에 관한 특약이 없는 경우에는 동산, 건물이나 대지의 임대차인 경우에는 매월 말에 차임을 지급해야 한다.
차임증액청구권
- 임대인은 임대차계약 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 '감염병의 예방 및 관리에 관한 법률' 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제 사정의 변동으로 적정하지 않다고 판단되면 장래에 대해 그 증액을 청구할 수 있다.
- 임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 한 경우에는 증액을 청구할 수 없다. 그러나 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 했더라도 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임의 증액청구를 할 수 있다.
- '감염병의 예방 및 관리에 관한 법률' 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병에 의한 경제 사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 '상가건물 임대차보호법' 제11조 제1항에 따른 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 않는다.
- 차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있다.
- 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없다.
- 증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액청구를 할 수 없다.
임대물반환청구권
- 임차인은 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복해서 반환할 의무가 있다. 또한 부속시킨 물건을 철거할 수 있다.
- 계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있다.
임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리
- 임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있다. 이때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없다. 다만, 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간 동안에는 차임의 지급을 거절할 수 있다.[6]
임대인의 의무[편집]
상가건물을 사용·수익하게 할 의무
- 임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 해야 한다.
- 임대인은 상가건물을 임차인에게 인도해야 하고, 임차인이 임대차기간 중 그 상가건물을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지할 수 있도록 수선을 해주어야 한다.
- 임대인은 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않는다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 된다.
- 임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있다. 그러나 특별한 사정없는 한 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선, 기본적 설비 부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담한다.
- 예를 들어, 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리해야 한다.
- 임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물 임대차 계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있다.
- 임대인은 임차인이 실수로 상가건물을 파손한 경우에도 상가건물을 수리해 주어야 한다. 이 경우 임대인은 상가건물을 수리해 주고, 임차인에게 손해배상을 청구하거나 상가건물파손을 이유로 계약을 해지할 수 있다.
방해제거의무
- 상가건물 임대차 계약 체결 후 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 상가건물을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 상가건물의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해를 제거하도록 노력해야 한다.
상가건물의 하자 등에 대한 담보책임
- 임대인은 권리의 하자로 임차인이 상가건물을 사용·수익할 수 없게 되거나, 상가건물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야 한다.
- 임차인은 임차상가건물에 하자가 있어 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 하자 수선을 청구하고, 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임 또는 임대차 보증금의 감액을 청구하며 남은 부분의 상가건물로는 상가건물임대차의 목적을 달성할 수 없을 때는 상가건물 임대차계약을 해제할 수 있다.
임대차보증금의 반환의무
- 임대인은 임대차 기간의 만료 등으로 임대차계약이 종료되면 임차인에게 보증금을 반환해야 한다.[6]
집주인 변경 대법원 판례[편집]
임차인의 계약 종료[편집]
A는 2년 전세 계약 중 이전 집주인 B가 C에게 주택을 매매해 집주인이 C로 변경됐음을 알았다. A는 C가 임대인 지위를 승계하는 것을 원하지 않아 이의를 제기했다. 법원에 따르면 이런 경우 임차인을 보호하기 위해 사례의 A가 이의를 제기하면 새로운 임대차 관계의 구속에서 벗어날 수 있다고 명시했다. 부동산이 양도되는 경우 임대차가 종료된 상태에서 임대인의 지위는 새로운 집주인에게 당연히 승계된다. 임대차보증금 반환 채무도 부동산의 소유권과 결합해 이전된다. 이전 임대인은 임대인의 지위나 보증금 반환 채무가 소멸하는 것이 맞다. 여기서는 임차인이 임대인의 지위 승계에 대해 이의를 제기했다. 법원은 임대차 보호법의 입법 취지에 따라 임차인이 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면 그 사실을 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 임대차 관계가 임의로 종료될 수 있다고 했다. 임대차 관계가 종료됨에 따라 이전 임차인에 대한 보증금 반환 채무는 소멸하지 않는다. 결국, 해당 사건에서 B는 A에게 보증금을 반환해야 한다.[7]
동영상[편집]
각주[편집]
- ↑ 아리아하우스, 〈임대인 임차인 뜻 기본정리〉, 《네이버 블로그》, 2018-05-15
- ↑ 써니퍼니 부동산 이야기, 〈임대인과 임차인의 정확한 뜻과 의무는?〉, 《써니퍼니 부동산 이야기》, 2019-10-09
- ↑ 〈임대인〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- ↑ 〈임대인〉, 《매일경제》
- ↑ 〈임대인〉, 《법률용어사전》
- ↑ 6.0 6.1 〈임대인의 권리·의무〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- ↑ 〈주택 임대차계약 중 집주인이 바뀐다면…〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
참고자료[편집]
- 〈집주인〉, 《네이버 국어사전》
- 〈임대인〉, 《대한건축학회 건축용어사전》
- 〈임대인〉, 《매일경제》
- 〈임대인〉, 《법률용어사전》
- 〈임대인의 권리·의무〉, 《찾기쉬운 생활법령정보》
- 〈주택 임대차계약 중 집주인이 바뀐다면…〉, 《판례와 사례로 보는 생활법률》
- 아리아하우스, 〈임대인 임차인 뜻 기본정리〉, 《네이버 블로그》, 2018-05-15
- 써니퍼니 부동산 이야기, 〈임대인과 임차인의 정확한 뜻과 의무는?〉, 《써니퍼니 부동산 이야기》, 2019-10-09
같이 보기[편집]
