청약자격제한

청약자격제한(請約資格制限)은 주택청약이 최대한 많은 이들이 주택을 구매할 수 있도록 운영하는 것을 제한하는 제도를 말한다.

아파트 청약 제한

아파트 청약 제한사항에는 5가지가 있다. 재당첨 제한, 특별공급 제한, 투기과역지구, 청약과열지역(1순위 청약 제한), 가점제 당첨 제한, 부적격 당첨자 제한이다. 당첨된 사람이 계속 당첨되는 것을 방지하여 최대한 여러 사람에게 당첨의 기회를 주기 위함이며 청약홈에서는 세대가 청약 제한사항이 있는지 확인을 할 수가 있다.

청약 제한 5가지

청약자격확인을 하기전에 먼저 제약사항 5가지 사유 및 제한기간은 다음과 같다.

재당첨 제한기간

한번 주택에 당첨된 경우 일정 기간 당첨기회를 제한하는 것을 말한다. 추첨을 통해 아파트가 당첨되는데 운이 좋은 사람이 계속 당첨될 수 있다. 이런 것을 방지하기 위해 일정 기간동안 당첨을 제한한다. 기존에 주택에 당첨이 되었을 경우 본인과 세대 구성원은 당첨된 주택의 지역과 평형에 따라 당첨일로부터 최소 1년에서 최대 5년까지 재당첨이 제한된다. 전용면적이 85㎡ 이하 주택의 경우 수도권 내 과밀억제권역에서는 5년간, 그 외 지역에서는 3년간 당첨이 불가하다. 그리고 전용면적이 85㎡ 초과 주택의 경우는 수도권 내 과밀억제권역에서는 3년간, 그 외 지역에서는 1년간 당첨이 제한된다.

특별공급 제한 기간

특별공급에 당첨된 세대는 다시 특별공급을 받을 수 없다. 다만, 철거민, 이전기관종사자(다른 지역에서 다른 특별공급인 경우)등은 주택공급에 관한 규칙 제55조에 따라 공급받을 수 있다. 2010년 2월 23일 이전에 '노부모부양 우선 공급'을 받은 자는 각각 '3자녀 특별공급','노부모부양 특별공급'을 받은 것으로 본다.

투기과열지구, 청약과열지역(1순위 청약 제한) 기간

과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 본인과 세대 구성원은 투기과열지구와 청약과열지역에서는 청약통장이 1순위자라도 1순위 청약이 불가하다. 즉, 투기과열지구, 청약과열지역에서는 5년간 제한된다.

가점제 당첨 제한 기간

가점제로 당첨이 된 경우 제한하는 것을 말한다. 2017년 10월 18일 이후 가점제로 주택에 당첨된 경우 2년 동안 1순위 가점제로 청약을 할 수 없다. 2017년 10월 17일 이전은 가점제 당첨 여부와 관계없이 제한을 받지 않는다.

부적격 당첨자 제한 기간

청약에 당첨이 되었는데, 부적격 처리가 되면 당첨이 무효가 된다. 이때 일정 기간 당첨이 제한되며 수도권은 1년, 수도권 외 지역은 6개월 동안 당첨이 제한된다. 다만, 투기과역지구 및 청약과열지역은 1년 동안 제한되며 위축지역의 경우는 3개월 제한된다.

청약 제한사항 확인하는 법

청약홈에서 관리하는 자료를 조회하여 기준일 현재 유효한 청약 제한사항을 확인할 수가 있다. 사업 주체의 당첨자명단 통지지연 또는 오류통지 등으로 인해 청약 제한사항이 조회되지 않을 수 있다. 이 경우에는 사업 주체로 직접 확인이 필요하다. 본인 이외의 배우자와 세대에 속한 자(국민주택 청약 시에는 무주택가구 구성원)의 청약 제한사항 확인은 해당 배우자 등이 본인의 공인인증서로 로그인할 경우 확인하실 수 있다.

청약 자격 확인 방법

대한민국 주택시장은 참 오묘하며 모든 매매 대상은 감가삼각이란게 존재하는데, 주택시장만큼은 예외다. 아파트로 대표되는 주택시장의 지표는 이상하리만큼 분양 그 시점이 가장 저렴하다. 분양이 끝나자마자 이른바 P라고 불리는 프리미엄이 붙어 웃돈을 주고 사야 한다. 물론 시기와 지역에 따라 마이너스 P가 붙는 예도 있지만, 몇 년은 상상도 하기 어려운 수준으로 P가 붙었다. 이런 상황이니 조금이라도 주택시장에서 손해 보지 않기 위해서 너도나도 분양에 눈을 돌릴 수밖에 없다. 정부는 최대한 많은 이들에게 분양권이 돌아가게 하려고 일정 기간 내 재당첨자를 제한하는 여러 가지 제도를 마련했다. 종종 들어본 투기과열지구, 조정대상지역(청약과열지역) 등으로 지정했다는 이야기가 바로 이 제한에 해당한다.

재당첨 제한

주택공급에 관한 규칙 제54조(재당첨 제한)

① 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 주택에 당첨된 자의 세대(제47조의3에 따른 당첨자의 경우 주택공급신청자 및 그 배우자만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)에 속한 자는 제2항에 따른 재당첨 제한 기간 다른 분양주택(분양전환공공임대주택을 포함하되, 투기과열지구 및 청약과열지역이 아닌 지역에서 공급되는 민영주택은 제외한다)의 입주자로 선정될 수 없다.

• 제3조제2항제1호ㆍ제2호ㆍ제4호ㆍ제6호, 같은 항 제7호가목(투기과열지구에서 공급되는 주택으로 한정한다) 및 같은 항 제8호의 주택
• 제47조에 따라 이전기관 종사자 등에 특별공급되는 주택
• 분양가상한제 적용주택
• 분양전환공공임대주택
• 토지임대주택
• 투기과열지구에서 공급되는 주택
• 청약과열지역에서 공급되는 주택

② 제1항에 따른 재당첨 제한기간은 다음 각 호의 구분에 따른다. 이 경우 당첨된 주택에 대한 제한기간이 둘 이상에 해당하는 경우 그 중 가장 긴 제한기간을 적용한다.

• 당첨된 주택이 제1항제3호 및 제6호에 해당하는 경우: 당첨일부터 10년간
• 당첨된 주택이 제1항제7호에 해당하는 경우: 당첨일부터 7년간
• 당첨된 주택이 제1항제5호 및 제3조제2항제7호가목의 주택(투기과열지구에서 공급되는 주택으로 한정한다)인 경우: 당첨일부터 5년간
• 당첨된 주택이 제1항제2호·제4호 및 제3조제2항제1호·제2호·제4호·제6호·제8호에 해당하는 경우로서 85제곱미터 이하인 경우 가. 「수도권정비계획법」 제6조제1항에 따른 과밀억제권역(이하 "과밀억제권역"이라 한다)에서 당첨된 경우: 당첨일부터 5년간 나. 과밀억제권역 외의 지역에서 당첨된 경우: 당첨일부터 3년간
• 당첨된 주택이 제1항제2호ㆍ제4호 및 제3조제2항제1호·제2호·제4호·제6호·제8호에 해당하는 경우로서 85제곱미터를 초과하는 경우, 과밀억제권역에서 당첨된 경우: 당첨일부터 3년간, 과밀억제권역 외의 지역에서 당첨된 경우: 당첨일부터 1년간

③ 주택청약업무수행기관은 제57조제1항에 따라 통보받은 당첨자명단을 전산검색하여 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 제1항에 따른 재당첨제한 적용주택의 당첨자가 된 자의 세대에 속한 자의 명단을 발견한 때에는 지체 없이 사업주체에게 그 사실을 통보해야 한다.

④ 제3항에 따라 통보를 받은 사업주체는 이들을 입주자 선정대상에서 제외하거나 주택공급계약을 취소하여야 한다.

특별공급 제한

• 특별공급은 일생에 한 번이라고 생각하면 된다. 특별공급에 당첨된 세대는 다시 특별공급을 받을 수 없다.
• 2010년 2월 23일 이전에 '노부모부양 우선공급'을 받은 자는 각각 '3자녀 특별공급', '노부모부양 특별공급'을 받은 것으로 간주한다
• 예외, 철거되는 주택의 소유자 및 세입자는 주택공급에 관한 규칙 제55조에 따라 공급 받을 수 있다.

투기과열지구 청약과열지역 (1순위 청약제한)

투기과열지구, 청약과열지역 항목에서 조회되는 날짜는 해당지구(지역)내의 주택에 청약할 경우 일정 기간 1순위 청약제한을 받는다.

1순위 쳥약제한

• 민영주택

• 세대주가 아닌자
• 과거5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한자
• 2주택(분양권 포함, 토지임대주택을 공급하는 경우 1주택) 이상을 소유한 세대에 속한 자

• 국민주택

• 세대주가 아닌자
• 과거 5년 이내에 다른 주택에 당첨된 자가 속해 있는 무주택세대구성원

• 위 표에 해당한다면 청약통장 1순위지라도 1순위 청약이 불가하다. 단 2순위 청약은 가능하다.
• 동일한 주민등록표등본에 함께 등재된 배우자의 직계존속 및 직계비속의 배우자도 국민 또는 민영주택에 관계없이 세대에 포함된다

가점제 당첨 제한

가점제 당첨 제한 항목에서 조회되는 날짜는 가점제로 입주자를 선정하는 주택(투기과열지구 또는 청약과열지역에서 공급되는 주택제외)에 청약시 1순위 가점에 청약 제한을 받는 기간을 의미한다.

• 다만, 당첨자 발표일이 2017.10.18. 이후인 주택에 가점제로 당첨된 경우에만 해당되며, 당첨자 발표일이 2017.10.17. 이전의 주택의 당첨사실은 가점제 당첨여부와 관계없이 제한을 받지 않는다.
• 1순위 가점제 청약 제한 : 과거 2년 이내에 가점제로 당첨된 사실이 있는 세대에 속한 자는 1순위 가점제로 청약할 수 없다.

부적격 당첨제 제한

부적격 당첨자는 당첨일로부터 공급을 신청하려는 주택의 지역에 따라 다음의 기간동안 다른 분양주택(사전청약주택 및 분양전환공공임대주택 포함)의 입주자(민간 사전청약 당첨자를 포함)로 선정될 수 없다.

• 수도권 : 1년
• 수도권 외 : 6개월 (다만, 투기과열지구 및 청약과열지역은 1년)
• 상기 지역 중 위축지역 : 3개월

• 청약신청 과정에는 청약신청 중인 주택(지역)에 대한 제한기간만 표기된다.

청약자격제한 사례

주택청약에 목메는 많은 사람은 공정치 못한 방법으로 누가 당첨되었다는 것을 알게 되면 정말 참기 어려운 분노가 일게 된다. 국토교통부에서는 주택공급 질서 교란 행위 근절을 위해 2022년 7월 ~12월까지 한국부동산원과 합동으로 22년 상반기 분양 단지 중 부정 청약 의심 단지 50곳(20,352세대)을 대상으로 주택청약 및 공급 실태 점검을 하여 159건의 공급 질서 교란 행위를 적발하여 수사 의뢰하였다고 밝혔는데 주택법 위반으로 확정시 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금 처분이 된다. 이에 이번 포스팅은 위장전입·위장 이혼 등 10년간 주택청약 자격 제한 사례 등에 대해 간단 정리한다.

위장전입

청약자격을 얻기 위해 해당 지역의 주소지만 옮겨 청약하는 위장전입의 경우가 82건으로 가장 많았는데 이는 거주지를 실제로 옮기지 않고 주민등록법상 주소만 바꾸는 것으로 전입신고는 보통 주민이 기재한 내용으로 전입신고를 받고, 추후 거주 여부를 확인하기에 이를 악용하는 경우가 많게 되는 것이다.

• 해당 지역 거주자 또는 무주택세대 구성원의 청약자격을 얻기 위해 주소지만 옮겨 청약 - 부정 청약 82건
• 사례 : B 씨는 남편(외조부)과 함께 실제 지방에서 거주하는데 A 씨(28세, 외손녀)는 B 씨(외조모, 92세 장애인)를 7년간 부양(주소지 이전 7회)한 것으로 하여 수도권에서 노부모 부양자 특별공급을 받은 후, 다시 B 씨를 C 씨(A 씨의 모친)가 부양(3년간 주소지 이전 4회)하는 것으로 하여 B 씨 명의로 수도권에서 장애인 특별공급을 받았다.

위장이혼/허위 별도 세대

특별공급은 가구별 1회로 한정되고 분양가상한제 주택 당첨 가구는 10년간 재당첨이 제한되는데, 이러한 횟수 제한을 피하고자 위장 이혼을 한 사례도 3건 확인됐다. 결혼하고도 혼인신고를 하지 않고 별도 가구로 가장해 청약한 사례도 6건 적발되었으며 청약 제한사항을 회피하기 위해 혼인하고도 혼인신고 없이 별도 가구로 가장하여 청약하는 방식의 부정 청약도 6건 적발되었다.

• 특별공급 횟수 제한 또는 재당첨 제한을 회피하기 위해 허위로 이혼하고 청약하는 방식의 부정 청약 – 3건
• 청약 제한사항을 회피하기 위해 혼인(동거 및 자녀 양육)하고도 혼인신고 없이 별도 가구로 가장하여 청약하는 방식의 부정 청약 6건
• 사례 : 특별공급은 세대별 1회 한정되는데 E 씨(부인)는 세종에서 신혼부부 특별공급에 당첨된 후 F 씨(남편)와 이혼하고도 4인 가족은 함께 거주 중이며, F 씨는 한부모가족 청약자격(2017년생, 2019년생 자녀 부양)으로 다시 세종에서 공공분양주택 신혼부부 특별공급에 청약하여 당첨되었다. 또한, 특별공급은 무주택가구 구성원만 청약 가능한데 남편 A는 혼인신고도 없이 미성년 2자녀를 출생 시부터 혼자 양육하는 것으로 하여 부인 B가 소유한 아파트에서 4명이 함께 거주 중이며, 남편 A는 한부모가족 청약자격으로 세종에서 공공분양주택 신혼부부 특별공급에 청약하여 당첨되었다.

통장 매매

대리 청약이나 당첨 후 대리 계약 하는 등의 통장 매매도 10건이 적발되었다.

• 보통 매수자가 청약자에게 계약금을 지급하고, 권리 포기 각서, 무기명 전매 계약서 요구하는 청약통장 매매는 청약통장 매수자와 청약자가 공모하여 금융 인증서 등을 넘겨주어 대리 청약하거나, 당첨 후 대리 계약하는 방식의 부정 청약이 10건이었다.
• 사례 : 부산 거주로 당첨 가능성이 크던 I 씨, J 씨 및 K 씨는 통장 매수자에게 공인인증서를 넘겨주는 방식으로 부산에서 공급하는 단지에 신혼부부 특별공급, 생애 최초 특별공급, 다자녀 가구 특별공급으로 청약하여 당첨시켰다.

불법 공급

재당첨 제한 위반 등의 불법 공급도 55건에 이른다.

• 사업주가 당첨자와 공모하여 1천만 원의 임시계약금을 받고 당첨된 동․호수가 아닌 당첨자가 원하는 동․호수로 계약하고 당첨된 동․호수는 계약 포기하는 방식의 불법 공급 55건.
• 한국부동산원으로부터 특별공급 횟수 제한 또는 재당첨 제한 사실을 통보받고도 당첨자와 공급계약 체결한 때도 3건 등이 있다.

참고자료

• 〈주택 청약 재당첨 제한 총정리 (청약 자격 확인 방법)〉, 《블로그한경닷컴》
• 0muwon, 〈주택 청약자격 확인 및 아파트 당첨 제한 사유 5가지 총정리〉, 《공무원닷컴》, 2020-02-20
• JC, 〈위장전입·위장이혼 등 10년간 주택청약 자격 제한 사례 정리〉, 《네이버 블로그》, 2023-03-23

같이 보기

• 청약
• 자격
• 제한
• 주택
• 구매
• 제도
• 부동산
• 주택청약
• 투기과역지구
• 청약과열지역

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